Досрочное погашение ипотеки: как выгодно расплатиться с банком

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2024 году и как правильно вносить платежи в банк

Часто клиенты опасаются брать ипотеку на короткий срок из-за больших ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своем финансовом благополучии, поэтому предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более длительный срок.

"С 2022 года наметилась тенденция к увеличению среднего срока ипотечного кредита. Клиенты все чаще обращаются за кредитом на срок более 25 лет, - говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. - Это связано с платежеспособностью клиентов. Они стремятся снизить кредитную нагрузку, уменьшить размер ежемесячных платежей".

Вадим Бутин, начальник отдела ипотечного кредитования компании "Главстрой-Недвижимость", добавляет, что, несмотря на выбранный по документам срок, некоторые покупатели недвижимости погашают ипотеку как минимум в полтора-два раза быстрее.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно погашать ипотеку.

В этой статье мы ответим на следующие вопросы:

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочного погашения ипотечного кредита, как полного, так и частичного. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита - чем ближе к концу срока кредитования, тем менее выгодно досрочно погашать ипотеку. В долгосрочной перспективе выгоднее сократить срок. Но если вы решите уменьшить ежемесячный платеж, экономия будет ощутима сразу.

"Снизить общую сумму переплаты можно за счет досрочного погашения, что особенно актуально в первую треть жизни кредита. Банки придерживаются аннуитетной схемы платежей, поэтому заемщик в первую очередь погашает проценты, а не само тело кредита", - поясняет Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон".

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочного погашения ипотечного кредита - полного или частичного (Фото: fizkesshutterstock)

В соответствии с законом

Досрочное погашение предусмотрено Федеральным законом 284 от 19.10.2011. Сумма кредита, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом кредитора не менее чем за 30 дней до даты такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок для уведомления банка. О принятом решении необходимо уведомить банк заранее, иначе платеж не будет засчитан и будет зачислен в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: уменьшить размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или совместить эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечный заемщик должен оценить, что для него важнее - платить меньше денег банку или уменьшить размер ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредита является наиболее выгодным для минимизации переплат. При сокращении срока часть ежемесячного платежа, идущая на погашение основного долга, увеличивается, а часть процентов уменьшается. Дальнейшее погашение кредита происходит более динамично, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, и переплата уменьшается.

Сокращение ипотечных платежей

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся период, а график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая - на основной долг.

"В целом заемщикам выгоднее согласиться на сокращение срока кредитования, так как в этом случае уменьшается сумма переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при выборе необходимо учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее финансовое положение и т.д.)", - говорит Ирина Векшина, консультант по ипотечному кредитованию компании "Инком-Недвижимость".

Комбинированная версия

Идеальный вариант - чередовать уменьшение срока/суммы платежа, то есть как бы сбивать платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для еще большей финансовой возможности досрочного погашения, считает Кузнецова.

Если бюджет позволяет, то можно сделать большой единовременный платеж и уменьшить сумму обязательного платежа, продолжая при этом выплачивать всю сумму, которая была установлена ранее. Такие небольшие переплаты также будут являться досрочным погашением, за счет них уже можно сократить период выплат.

Эта схема удобна тем, что, если трудно наступают временаЗаемщик может платить минимальный обязательный платеж, а срок кредита и переплату уменьшать в те месяцы, когда это удобно для бюджета. Минус в том, что итоговая переплата по процентам будет больше, чем в случае сокращения срока кредита.

Есть несколько вариантов досрочного погашения: уменьшить размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или совместить эти две схемы (Фото: Primakovshutterstock)

Россияне теряют интерес к досрочному погашению ипотечных кредитов

Снижение интереса к досрочному погашению ипотечных кредитов эксперты связывают с высокими ставками по вкладам в банках, где россияне предпочитают хранить свободные деньги. Кроме того, у заемщиков стало меньше средств, которые можно потратить на досрочное погашение ипотечного кредита.

Читать далее: Россияне потеряли интерес к досрочному погашению ипотеки. Что это значит

Примеры расчетов

Агентство недвижимости Est-a-Tet приводит пример расчета выгоды различных схем досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита 9,25 млн руб. и сроке 25 лет (300 месяцев). при 181ТП3Т с ежемесячным платежом 140,36 тыс. руб. переплата по процентам за 25 лет составит 33,29 млн руб.

Представьте, что у должника есть 500 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. Если сократить срок (но при сохранении ежемесячного платежа в 140,36 тыс. руб.), то срок кредита сократится на 9 лет, а сумма переплаты уменьшится на 16,07 млн руб. А если уменьшить платеж на тот же срок в 300 месяцев, то платеж уменьшится до 132,8 тыс. руб. (на 7,55 тыс. руб.), а сумма переплаты - на 2,24 млн руб.

"Сокращать срок кредита выгоднее, так как уменьшается непосредственно сумма основного долга, а проценты за неиспользованный период сгорают. В то же время при уменьшении ежемесячного платежа сумма досрочного погашения направляется, в том числе, на погашение процентов и лишь в меньшей степени - основного долга", - поясняет Алексей Новиков.

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа необходимо уведомить об этом банк. Как правило, заявление на полное досрочное погашение кредита должно быть написано в отделении банка. В случае частичного погашения в большинстве банков заявление можно подать онлайн - через мобильное приложение или интернет-банк. Этот момент важно учитывать, так как без заявления перечисленная сумма просто попадает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи согласно графику - в этом случае переплата не уменьшится вовсе.

Например, в Сбербанке можно начать досрочно погашать ипотеку со второго дня кредитования. При оплате на сайте "Сбербанк Онлайн" или в приложении вы можете внести в качестве досрочного погашения сумму не менее 30% от ежемесячного платежа, а в офисе банка - любую сумму.

Для досрочного погашения не требуется никаких дополнительных документов - все можно оформить на сайте Сбербанк Онлайн или в заявке. Просто перейдите в раздел "Кредиты", выберите свой ипотечный кредит, затем нажмите "Операции" и "Погасить досрочно". После этого нужно выбрать счет, с которого будут списываться средства, отметить в выпадающем списке то, что хочет заемщик, сократить срок или сумму, а также указать сумму средств, которая будет списана в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение формируется автоматически.

Как совершать платежи

При досрочном погашении ипотеки необходимо учитывать один важный момент. "Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма пойдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже, хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычтены средства за пользование кредитом", - говорит Векшина. Например, заемщик вносит ежемесячный платеж 12 числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тысяч рублей, которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16 числа, то из этой суммы в течение четырех дней (с 12 по 16 число) будут списываться проценты за пользование кредитом, а оставшиеся средства пойдут на погашение самого долга.

В случае полного досрочного погашения ипотечного кредита заемщик подает в банк заявление о желании досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик вносит средства на счет, а в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в день очередного ежемесячного платежа.

При внесении внеочередного платежа необходимо уведомить об этом банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkesshutterstock)

Погашение ипотеки за счет средств материнского капитала

Досрочное погашение ипотеки может быть произведено как за счет собственных средств, так и за счет средств материнского капитала или субсидий для многодетных семей - как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет средств материнского капитала размер ежемесячного платежа уменьшается. Выбрать более короткий срок в этом случае невозможно, пояснили в пресс-службе Сбербанка. Помимо заявления в банк, необходимо предоставить в Социальный фонд России (СФР) пакет документов для перечисления средств на погашение ипотечного кредита. Заявление можно подать дистанционно как на официальном сайте СФР, так и на портале госуслуг.

Документы, необходимые для СФР при погашении ипотеки материнским капиталом:

Если решение Социального фонда положительное, то необходимо направить заявление в банк-кредитор и согласовать с ним, как именно будет использован материнский капитал при погашении кредита. Сумма может быть направлена как на погашение основного долга, так и процентов по ипотеке.

Возвращается ли страховка в случае досрочного погашения ипотеки

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть сумму, уплаченную в качестве страховой премии. Причем если покупатель производит досрочное погашение в начале года, то ему возвращается большая часть страховой суммы, в конце года - меньшая, говорит Векшина из "Инком-Недвижимости".

Также страховая компания удерживает из возвращаемой суммы часть средств - около 25% от страховой суммы - которые были потрачены на обслуживание договора страхования (оформление документов, зарплаты сотрудникам, отчисления в банк и т. д.). Предположим, заемщик платит 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В результате он может вернуть половину суммы, потраченной на страховку. Однако еще 25% 50 тыс. руб. необходимо заплатить страховой компании, после чего у заемщика остается 12,5 тыс. руб.

Источник