Масштабно: почему застройщики в Петербурге предпочитают квартальную застройку точечной

Фото: iStockphoto.com / Kirill Sirotiuk

Начавшись в Петербурге в 2007 году, масштабные проекты жилой застройки сегодня не только не ушли в тень, но и продолжают развиваться: на них приходится 75% спроса. Точечная застройка остается преимущественно в премиальном сегменте, поскольку такое строительство становится все более дорогим для девелоперов.

Крупными для петербургской агломерации считаются комплексы площадью от 100 тысяч квадратных метров. По данным St. Недвижимость Петербурга (Setl Группа)В настоящее время в петербургской агломерации - в Северной столице и пригородах - в продаже находятся квартиры в 115 таких проектах. Из них 65 таких комплексов находятся в Санкт-Петербурге, а 50 - в Ленинградской области. В 2023 году в них будет продано 2,76 млн кв. м жилья. Проекты масштабом менее 100 тысяч квадратных метров занимают сегодня лишь четверть объема продаж.

С чистого листа

"Если речь идет о новых микрорайонах, которые строятся "в чистом поле", то там могут быть реализованы только проекты комплексного развития территорий", - говорит он.Наталья Кукушкина, руководитель отдела продуктов и аналитики Группы компаний CDU. “Это единственно возможный формат в таких районах, поскольку жилье, социальная инфраструктура и дороги должны быть обеспечены на новом месте".

Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Группа), отмечает, что Санкт-Петербург и Ленинградская область исторически стали местами, где масштабные проекты начали развиваться после 2007 года. Так, по данным портала ERZ, жилые комплексы в Северо-Западном регионе - "Чистое небо" и "Солнечный город" от Setl Group - заняли второе и третье места в России по масштабу застройки. В настоящее время в Северной столице и пригородах в продаже находятся 39 проектов комплексного освоения территории, где масштаб застройки составляет более 300 тысяч квадратных метров. Большинство из них расположены на окраинах Санкт-Петербурга и только 13 - в пригородной зоне Ленинградской области.

Появление подобных проектов в свое время было обусловлено многими факторами. Во-первых, отсутствием свободных мест в городе: с запретом так называемой "уплотнительной" застройки возможности строительства в обжитых кварталах практически сошли на нет. Во-вторых, на окраинах Петербурга имелось большое количество сельскохозяйственных земель, которые уже не использовались по назначению и постепенно оказались в руках крупнейших помещиков. При этом сделки происходили на взаимовыгодных условиях: стоимость земли оказывалась гораздо ниже, чем в обжитых районах. В-третьих, комплексная застройка, доступная крупным компаниям, позволяет экономить на масштабе. То есть квартиры в таких проектах продаются, по крайней мере на начальных этапах, дешевле, чем в небольших комплексах.

Чем больше, тем дешевле

"Стоимость жилья в точечных объектах изначально выше, чем в домах в составе комплексной застройки, поскольку они расположены в уже сложившихся районах", - поясняет Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой. - Кроме того, часто наблюдается дефицит нового жилья в ближайшем окружении, из-за чего застройщики повышают цену на свой продукт. Если рассматривать район, где по соседству реализуется "точечная" и квартальная застройка, то разница в стоимости жилья на начальном этапе может достигать 20-30%. По мере реализации проекта и насыщения нового жилого квартала инфраструктурой цена постепенно выравнивается".

Ян Фельдман, директор по маркетингу компании "Ленстройтрест Группа,Он отмечает, что в пределах кольцевой автодороги практически не осталось мест для новых масштабных строительных проектов, за исключением редевелопмента бывших промышленных территорий. Этим объясняется уход многих застройщиков в дорогие сегменты - небольшие проекты максимум на 100-200 квартир. В пригородах застройщики демонстрируют большую активность и размах. Северные пригороды в основном продолжают развиваться в формате многоэтажной застройки высокой плотности. В южных направлениях, напротив, развиваются проекты в малоэтажном и среднеэтажном форматах. В восточном направлении, например, во Всеволожске или Янино, где компания работает уже давно, застройка в основном среднеэтажная, но ее плотность заметно меньше, чем на севере.

По мнению эксперта, "точечная" застройка больше характерна для Санкт-Петербурга или отдаленных населенных пунктов (где появление новых объектов - большая редкость, например, Красное Село, Тосно, Выборг и т.д.). Также отдельные точечные проекты появляются в активно застраиваемых местах, для которых характерна многоэтажная плотная застройка, например, в Мурино.

В непосредственной близости от Санкт-Петербурга большинство локаций развивается исключительно в формате комплексного освоения территорий - это Янино, Новоселье, Лаголово, Новосаратовка и другие. Наибольшая активность девелоперов связана с Пушкинским, Всеволожским и Ломоносовским районами - здесь еще есть возможности для реализации масштабных проектов жилой застройки.

"В последние годы в Ленинградской области все активнее развиваются проекты комплексного освоения территорий, - соглашается Наталья Кукушкина. - Этому способствует, в том числе, обширный земельный банк региона. Работать с такими проектами могут позволить себе только крупные девелоперы с хорошим проектным финансированием и отработанными продуктовыми схемами. Небольшие девелоперы предпочитают брать единичные объекты".

По словам эксперта, на рынке есть разработчики, обладающие необходимыми компетенциями для работы с обоими форматами. Однако есть и более узкоспециализированные разработчики. Некоторые из них работают только с небольшими проектами в понятных локациях. Другие компании, в первую очередь крупные девелоперы федерального уровня, работают только с крупными проектами площадью от нескольких гектаров.

У каждого есть свой поклонник

Точечная застройка в хорошем месте имеет очевидное преимущество - развитую транспортную, социальную, торговую, развлекательную и другую инфраструктуру. При квартальной застройке все это приходится создавать с нуля. Раньше часто возникали ситуации, когда дороги и социальная инфраструктура в крупных проектах явно отставали от темпов строительства жилья. И первопроходцам - тем, кто жил в первых очередях, - приходилось ходить в поликлиники, водить детей в детские сады и школы, толкаться в очередях на транспорт. Сейчас ситуация выправляется благодаря работе Градостроительной комиссии, которая не позволяет строить дома без инфраструктуры, и тому, что застройщики поняли, что такой товар сложнее продать.

В целом комфорт проживания в крупных проектах растет - количество инфраструктурных объектов в проектах увеличивается, девелоперы стараются управлять этим процессом. Например, Setl Group разработала новый стандарт строительства инфраструктуры - SETL 15'. Основываясь на пожеланиях покупателей, мы составили список необходимых объектов инфраструктуры в шаговой доступности. Они были разделены на три категории: "товары повседневного спроса", "образование и здоровье", "саморазвитие и общение". Первая - это магазины продуктов питания и напитков, пункты выдачи заказов, магазины косметики и бытовой химии, зоотовары. Вторая - школы, детские сады, медицинские центры и аптеки. Третье - районные и детские центры, спортзалы и фитнес-студии, кафе и рестораны, салоны красоты. Все это должно находиться в 15-минутной доступности, чтобы людям было удобно и комфортно жить на своей территории.

"Выбор жилого комплекса зависит от индивидуальных предпочтений и финансовых возможностей покупателей, - говорит Юлия Ружицкая. - Как точечная застройка, так и реализация комплексных проектов имеют свои особенности и сложности. Например, при уплотнительной застройке острой проблемой для новоселов и жителей соседних домов является вопрос наличия достаточного количества свободных парковочных мест. Особенностью комплексного освоения территорий является поэтапное строительство жилого микрорайона с новыми дорогами, инженерными сетями, школами, детскими садами, поликлиниками, а также общественными и реакционными зонами. Также комплексные проекты отличаются однородным составом жителей, чего сложно добиться при строительстве дома в сформировавшемся районе города. Традиционно новоселами в таких проектах становятся молодые семьи с детьми".

По словам Натальи Кукушкиной, в зависимости от целей и жизненных обстоятельств покупатели выбирают разные объекты. Отличается и индивидуальный вкус. Например, кому-то может не понравиться новый дом в окружении "уставших" пятиэтажек. А вот квартал новых домов, окруженный парком с собственной прогулочной зоной, понравится большему количеству людей. Многое зависит от конкретного проекта и его особенностей, от продуманности и классности используемых решений.

Если обобщить мнение экспертов, то в Петербурге будут развиваться крупные проекты, сейчас более продуманные, чем раньше, но от точечной застройки девелоперы не отказываются: квартиры в таких проектах заведомо дороже. "В условиях неопределенности со спросом девелоперы больше сосредоточатся на продолжении уже начатых проектов", - уверен Ян Фельдман. - Новые жилые комплексы, конечно, будут продолжать выходить на рынок, но девелоперы сейчас осторожны. В Петербурге премьеры, скорее всего, будут представлены малогабаритными новостройками в дорогих классах, реже - в классе комфорт+. В пригородах новые проекты комплексной застройки компании также выходят в продажу небольшими очередями, в основном по 1-2 дома в каждой".

Маргарита Яременко, специально для

Фото: iStockphoto.com / Kirill Sirotiuk

Источник: www.fontanka.ru