Семейная ипотека набирает обороты, и есть предложения, как "докрутить" эту программу до уровня "почти идеальной". В то же время Центробанк объявил настоящую войну неуместным схемам, которые стали использовать застройщики и банки в рамках прекращения льготной ипотеки на новостройки
Несмотря на то, что официальные документы еще не подписаны, механизм льготной ипотеки, который будет действовать после 1 июля 2024 года, уже понятен всем: ипотека на новостройки в прежнем виде закончится, но целевые программы господдержки, в первую очередь семейная ипотека, продолжат набирать силу. Участники недавней XXII Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России" высказали ряд предложений по углублению и расширению этой программы.
В частности, Рустам Азизов, директор по продажам ипотеки и внедрению финансовых инструментов ГК "А101", в очередной раз заявил о необходимости выпуска молодежной ипотеки, рассчитанной в первую очередь на супругов в возрасте до 30 лет, вступивших в брак после 1 января 2020 года. "По нашим расчетам, первоначальный взнос по такой ипотеке должен составлять 15%, а часть взноса может быть погашена так называемым сертификатом молодоженов (на сумму 500 тысяч рублей). Максимальный срок кредита - 50 лет, максимальная сумма - 15 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге и 12 миллионов рублей в других регионах страны. И, наконец, самое главное - ставка по молодежной ипотеке не должна превышать 3%", - поделился подробностями эксперт.
По расчетам группы компаний "А101", в такой ситуации в Москве, например, купив квартиру за 12 миллионов рублей, обладатели молодежной ипотеки будут платить по кредиту чуть меньше 33 тысяч рублей в месяц, тогда как по стандартной ипотеке с господдержкой им пришлось бы выплачивать чуть меньше 62 тысяч рублей. Аналогичные расчеты для квартиры стоимостью 7 миллионов рублей в Санкт-Петербурге или Ленинградской области превращают ежемесячные почти 36 тысяч рублей в гораздо более привлекательные для молодых людей 19 тысяч.
Параллельно руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко предложил ввести в семейную ипотеку "квалификацию по площади" и в будущем выдавать льготные кредиты только на жилье площадью, скажем, не менее 50 квадратных метров. По его мнению, это позволит отстранить от программы спекулятивных инвесторов, на которых она не рассчитана, и в то же время сконцентрировать внимание застройщиков и покупателей на квартирах семейного типа, а не на однокомнатных и двухкомнатных, в которых, как все понимают, нелегко разместиться даже самой маленькой семье. Вопрос о том, где семьям взять деньги на погашение 50-метровых кредитов, остался за скобками.
Но, кстати, согласно результатам недавнего исследования, представленного на конференции генеральным директором ВЦИОМ Валерием Федоровым, 83% респондентов считают, что идеальное жилье для молодой семьи - это двух- или трехкомнатная квартира площадью 55-80 квадратных метров. Хотя если речь идет о собственном доме, то параметры заметно меняются: здесь идеалом является двухэтажный коттедж с четырьмя и более комнатами и площадью 110-125 квадратов.
И еще, раз уж мы заговорили о молодых семьях: в начале апреля первый заместитель председателя комитета Госдумы по образованию Яна Лантратова выступила с предложением предоставлять молодым семьям беспроцентный кредит сроком до 25 лет на приобретение или строительство жилья.
По словам эксперта, на которого ссылаются "Известия", под молодой семьей понимается семья с одним или несколькими детьми в возрасте до 18 лет, в которой возраст каждого из супругов, граждан Российской Федерации или одного из родителей в неполной семье, не превышает 35 лет. По мнению Яны Лантратовой, такая мера будет способствовать улучшению демографической ситуации в стране, стимулировать рождение второго ребенка в семье и дальнейшему увеличению количества многодетных семей.
Если семейная ипотека имеет много заоблачных перспектив, то льготная ипотека для новостроек, опять же, не имеет никаких перспектив. Поэтому застройщики совместно с банками стали заранее придумывать обходные пути, которые очень беспокоят Центробанк. В своем выступлении Александр Копылов, руководитель Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, обратил внимание на три неэффективные схемы, которые в последнее время получили наибольшее распространение.
Первый - размещение части средств покупателя на аккредитиве до сдачи дома в эксплуатацию. Из, скажем, 10 миллионов рублей на счет эскроу изначально зачисляются только 2 миллиона, остальные 8 миллионов отправляются на аккредитив и появляются на эскроу только в самом конце. По оценкам Центробанка, в этом случае покупатель как минимум рискует потерять 8 миллионов в случае дефолта банка, поскольку, в отличие от эскроу-счетов, средства на аккредитиве не застрахованы. Меньшее количество денег на эскроу-счете равнозначно более дорогому проектному кредиту и потенциально может настроить девелопера на повышение цен продаж в проекте.
Схема № 2 - это продажа квартиры по заниженной цене лицу, связанному с застройщиком, и последующая переуступка недвижимости покупателю по рыночной цене. Здесь все понятно: 10-миллионная квартира продается, скажем, за миллион, который честно отправляется на эскроу-счет, а затем перепродается конечному покупателю за полную стоимость минус этот самый миллион. Таким образом, как подчеркивают в ЦБ, застройщик обходит главный принцип 214-ФЗ и сразу получает практически все деньги в свое распоряжение, а покупатель в случае банкротства застройщика не получит квартиру - он получит только миллион со счета эскроу, а 9 миллионов он просто потеряет.
Наконец, третья схема - выдача ипотеки в рассрочку при оплате стоимости ДДУ "в рассрочку". Здесь основные риски возникают для банка-кредитора: до момента зачисления всей суммы ДДУ на счет эскроу кредит не является полностью обеспеченным, кроме того, сумма кредита увеличивается с каждым траншем, а заемщик может оказаться не в состоянии обслуживать его после роста платежей.
По словам Александра Копылова, у ЦБ есть ответные меры по каждой из схем, которые уже применяются или будут применяться в ближайшее время, и рассылка информационных писем в банки - самая невинная из них. Скоро банки получат (а может, уже получили) очередное информационное письмо, в котором будет сказано: кредит на приобретение прав по ДКП резервируется как необеспеченный (со всеми вытекающими последствиями), если средства не поступили на счет эскроу. Также в течение 2024-2025 годов должна быть принята норма, согласно которой при расчете LTV (loan/collateral ratio - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в качестве залога; используется банками при расчете суммы возможного кредита) и нормативов достаточности капитала будет использоваться не цена договора, а рыночная стоимость объекта.
В 2024 году должно произойти важное событие - принятие стандартов ипотечного кредитования, которые ограничат срок размещения средств на аккредитиве. А уже в апреле в правительство будет направлено предложение о внесении изменений в 102-ФЗ и 214-ФЗ об обязательном зачислении ипотечного кредита на счет эскроу плюс о возможности размещения средств на эскроу до регистрации ДДУ.
Наконец, Правительство РФ и Минстрой уже направили предложение об изменении правил субсидирования ипотечных кредитов. Эти предложения предполагают покупку субсидируемой квартиры только у застройщика, а также требование полностью оплатить стоимость ДДУ и перечислить средства на эскроу-счет.
бизнес fm в telegram
Последствия сильного ветра в Москве
Отправит ли Франция войска в Украину? Комментарий Джорджа Бовта
Цены на кофе взлетели до максимального уровня
Генеральный директор букмекерской конторы "Мелбет" был задержан
"Мегамаркет" займет освободившееся место IKEA
Кыргызстан приостановил работу с картами "Мир
В Центробанке прекрасно понимают, что три описанные выше схемы - далеко не полный перечень вариантов, придуманных рынком, и что при блокировке старых обходных путей обязательно появятся новые. Но ЦБ намерен бороться и с ними, отметил Александр Копылов.
Russian 
English 
German 
Polish