Как купить недвижимость в Таиланде: подробное руководство для инвесторов

Количество сделок с недвижимостью в Таиланде в 2023 году увеличилось почти на 50% - на какие объекты спрос вырос особенно заметно? Об обороте сделок, формах собственности, стоимости недвижимости в разных городах Таиланда, а также о перспективных направлениях для инвестиций читайте в нашем большом путеводителе с аналитикой и комментариями экспертов.

Формы собственности в Таиланде

В Таиланде иностранцы могут владеть недвижимостью в двух формах: Freehold (полное владение) и Leasehold (долгосрочная аренда). И здесь есть свои нюансы: иностранный гражданин может приобрести квартиру в полную собственность (Freehold) только в кондоминиуме (в этом случае у каждой квартиры есть свой владелец, но общая территория находится в совместной собственности); если же речь идет о покупке квартиры в многоквартирном доме, то для иностранцев доступна только долгосрочная аренда (Leasehold). 

Если есть цель купить виллу с землей, то иностранный гражданин может полностью владеть только домом (зданием). Земельный участок может быть оформлен иностранным физическим лицом только в виде долгосрочной аренды на средний срок до 90 лет.
Чтобы владеть землей, можно создать в Таиланде компанию, поскольку в этом случае разрешается владеть участками. Доля иностранного участия в компании должна составлять 49% или меньше. 

И еще один вариант: Иностранцы могут вложить не менее 40 миллионов батов (1 127 714 долларов США) в проект, одобренный Инвестиционным советом. Это даст им право на покупку до 1 600 квадратных метров земли.

Количество сделок и средняя стоимость недвижимости в Таиланде

По данным Банка Таиланда, в 2023 году в Таиланде денежный оборот от сделок купли-продажи недвижимости составил 951 540,99 млн батов ($26,6 млрд), что на 20% больше, чем в предыдущем году. Максимальный денежный оборот был зафиксирован в Центральном регионе страны, а наибольший рост произошел на Востоке - в 1,5 раза.

За тот же период количество сделок увеличилось на 43% и превысило 150 000. В структуре сделок преобладает жилая недвижимость - 93% от общего числа сделок с недвижимостью. Однако стоит отметить возросший спрос на коммерческие объекты - сделки с ними совершались в 7,6 раза чаще, чем в 2022 году. Увеличилось и количество сделок с землей - более чем в 2 раза за год.

Спрос в тайском рынок недвижимости формируется за счет россиян и инвесторов из материкового Китая и Гонконга. Также крупными инвесторами являются иммигранты из США, Сингапура, Тайваня, Японии и Великобритании. 

Вот Стоимость тайской недвижимости на примере трех городов:

* 03/15/2024

Источник: Нумбео. 

Покупка недвижимости в Таиланде по шагам

Вот что вам нужно сделать шаг за шагом, чтобы купить недвижимость в Таиланде: 

1. Наймите юриста по недвижимости

Поскольку эта отрасль в стране до сих пор не регулируется, юрист сможет обеспечить вам большую безопасность, чем просто агент по недвижимости. 

2. Забронировать объект

Договор бронирования содержит подробную информацию о сторонах сделки, важные сведения об объекте, а также реквизиты сторон и даты оплаты.

Покупатель вносит 1% от стоимости объекта в качестве задатка продавцу, что приводит к временному снятию объекта с продажи. Задаток может быть внесен наличными или переведен на счет продавца.

3. Проверьте юридическую надежность сделки

Здесь вам особенно пригодится дипломированный юрист. Он проверит следующие аспекты: застройщика, состояние объекта, наличие обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц.

4. Заключить договор

Вскоре после внесения задатка наступает момент ознакомления с договором купли-продажи. Он включает в себя следующую информацию: условия приобретения объекта и способ его оформления, расходы, связанные со сделкой и последующим содержанием объекта, штрафные санкции за нарушение условий договора. 

5. Оплатите операцию

Здесь В Таиланде есть два способа оплатить сделку:

При покупке новостройки оплата может быть произведена путем перевода средств на реквизиты застройщика, указанные в договоре. Это можно сделать со счета в любой стране, при условии, что счет зарегистрирован на имя покупателя. Также возможна оплата со счета юридического лица, где покупатель является учредителем.

При покупке на вторичном рынке необходимо открыть счет в одном из банков Таиланда и перевести на него деньги со своего счета в любой другой стране. При регистрации недвижимости в Земельном департаменте покупатель высылает продавцу чек на указанную сумму.

Важно. При оформлении недвижимости в полную собственность (freehold) важно, чтобы средства поступали из-за рубежа. Этот факт проверяется Земельным департаментом при регистрации сделки. В случае регистрации недвижимость в форме долгосрочной аренды (лизинга), расчет может быть произведен любым доступным способом.

Также обратите внимание, что в Таиланде вы можете легально купить дом даже за криптовалюту. 

6. Зарегистрируйте право собственности

После осуществления всех платежей по договору регистрация права собственности или долгосрочной аренды осуществляется в Земельном департаменте. Представители застройщика (продавца) и покупателя должны присутствовать при регистрации.

Заключение сделки обычно занимает от 30 до 60 дней. 

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Таиланде

Среди дополнительных расходов, с которыми вам придется столкнуться:

• Комиссия за перевод составляет 0,01%-2,00% (оплачивается покупателем).
• Вознаграждение агента по недвижимости составляет 3%-5% (оплачивает продавец).
• Удерживаемый налог составляет 1% от заявленной суммы или оценочной стоимости имущества, в зависимости от того, что выше (платит продавец). Ставка может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и обстоятельств продажи.
• Гербовый сбор составляет 0,50%. Он взимается при регистрации сделки и может быть уплачен как покупателем, так и продавцом, в зависимости от условий договора.
• Специальный налог на бизнес составляет около 3,30% от стоимости имущества. Этот налог применяется, если недвижимость продается менее чем через 5 лет после приобретения. Кроме того, к нему добавляется муниципальный налог в размере 10% от суммы специального налога. 
• Регистрационный сбор составляет 2% (обычно оплачивается покупателем).
• Стоимость юридических услуг является договорной.

Покупка жилья в Таиланде в ипотеку и рассрочку

До недавнего времени тайские банки очень редко предлагали ипотечные кредиты иностранцам, но теперь такая возможность появилась. Следует иметь в виду, что шансов будет гораздо больше, если вы соответствуете следующим критериям:

• Легально работать в Таиланде можно не менее 1-2 лет до подачи заявки на ипотеку и иметь стабильный доход от 80 000 THB - 140 000 THB (€2153-3768).
• Иметь двойное гражданство, одно из которых - тайское. Это может упростить процесс получения ипотеки, но не является обязательным условием для всех банков.
• Наличие вида на жительство в Таиланде также будет преимуществом.

При этом первоначальный взнос обычно составляет от 30% -40% от стоимости недвижимости, а оставшиеся 70%-60% можно взять в кредит в банке. 

Процентная ставка по 20-летней ипотеке с фиксированной ставкой в Таиланде составляет 5,41%. Она может меняться в зависимости от экономической ситуации и индивидуальных условий заемщика. 

Также есть возможность оформить рассрочку от застройщика: на время строительства она будет беспроцентной, а затем 3-5% годовых пойдут на погашение остатка долга. 

Перспективные районы Таиланда для инвестиций 

Александр Чернокульский, директор компании "Жилфонд Он рассказал нам, что на фоне перегретого островного тайского рынка инвесторы все больше интересуются недвижимостью на материке.

- Таиланд интересен с точки зрения инвестиций благодаря стабильному росту цен на недвижимость. Если вы инвестируете в кондоминиум на этапе строительства, то к моменту сдачи объекта в эксплуатацию вы можете получить прирост стоимости в среднем до 50%.

Но и после сдачи объекта или при покупке вторичной недвижимости инвесторы могут зарабатывать на аренде. Рынок аренды в Таиланде высокомаржинальный, хотя и неоднородный. Так, рентабельность аренды недвижимости на Пхукете высока в сезон и низка в межсезонье. В крупных городах - Бангкоке, Паттайе, Чиангмае - сезонность не так ярко выражена: в сезон можно снять квартиру на длительный срок за 20 тыс. руб. бат в месяц (около $560), а вне сезона - около 15 тыс. бат ($420), просто потому, что на рынок выходит больше вариантов. 

По данным исследования Global Property Guide, в четвертом квартале 2023 года, На Пхукете доходность от аренды квартиры варьируется от 5,45 до 6,45%в зависимости от местоположения и размера объекта, в среднем 5,87%. В Бангкоке доходность от аренды варьируется от 2,19 до 9,52% (в среднем - 4,88%), в Паттайе - от 3,24 до 10,04% (в среднем 6,25%), в Чиангмае - от 5,5 до 7,28% (в среднем 6,32%).

Согласно нашим прогнозам, в 2024 году Наиболее популярными направлениями для инвесторов будут города, особенно курорты как и Паттайя - город активно развивается, при этом рынок недвижимости здесь все еще значительно демократичен в плане цен. 

В 2026 году планируется завершить строительство аэропорта рядом с Паттайей - появится транспортный узел, который разгрузит Бангкок и увеличит туристический поток в Паттайю. Также строится железная дорога между Паттайей и Бангкоком, до которого всего 150 км, - она позволит добираться из города в город всего за 30 минут. Это, безусловно, повлияет на стоимость м2 в будущем, что повысит инвестиционную привлекательность недвижимости здесь.

Динамика перераспределения спроса с островной части Таиланда на материковую была заметна еще в 2023 году. По данным Банка Таиланда, за первые 10 месяцев 2023 года общий объем сделок по покупке недвижимости в центральном регионе (Бангкок, Аюттхая, Канчанабури), на который приходится около 60% спроса, вырос на 17,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

В северо-восточном регионе (Амнат Чароен, Бурирам) объем сделок за тот же период увеличился на 25%; в северном регионе (Чиангмай, Лампхун, Лампанг) - на 26,4%; в южном регионе (Пхукет, Самуи) - на 46,3%; в восточном регионе (Чаченгсау, Чонбури, Районг) - на 63%.

"Паттайя - самое перспективное направление на данный момент". Как инвесторы могут заработать на вложениях в новостройки Таиланда - эксперт 

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Таиланде

Какие существуют формы владения недвижимостью в Таиланде?

Иностранцы могут владеть недвижимостью в Таиланде в двух формах: Freehold (полная собственность на квартиру в кондоминиуме) и Leasehold (долгосрочная аренда земли или квартиры в многоквартирном доме).

Какие дополнительные расходы могут возникнуть при покупке недвижимости в Таиланде?

Дополнительные расходы включают в себя комиссионные за передачу прав, комиссионные агентам, регистрационные сборы, налоги (удержанные, специальные, муниципальные), юридические услуги.

Какие налоги я должен платить при покупке и владении тайской недвижимостью?

Налоги на покупку составляют около 2-3% от стоимости для покупателя. При владении жилой недвижимостью стоимостью свыше 10 миллионов батов (~$274 тысячи) ежегодно выплачивается 0,03% от ее стоимости.

Можно ли в Таиланде взять ипотеку или рассрочку на покупку жилья?

Да, некоторые тайские банки предоставляют ипотечные кредиты иностранцам при соблюдении определенных условий (стабильный доход, вид на жительство и т.д.). Первоначальный взнос обычно составляет 30-40%. Что касается рассрочки, то на время строительства она будет беспроцентной, а после необходимо будет выплачивать 3-5% в год на остаток долга. 

Каковы наиболее перспективные направления для инвестиций в недвижимость в Таиланде?

По мнению экспертов, наибольшей популярностью у инвесторов в ближайшие годы будут пользоваться крупные города и курортные центры на материке - Паттайя, Чиангмай, Бангкок и др.

Какова рентабельность сдачи в аренду недвижимости в популярных городах Таиланда?

По данным исследования, средняя доходность от аренды в 2023 году составила: в Бангкоке - 4,88%, в Паттайе - 6,25%, в Чиангмае - 6,32%, на Пхукете - 5,87%.

Автор

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Соавтор

Анастасия Фомина Аналитика

Я предоставляю читателям высококачественные аналитические материалы о мировых тенденциях на рынке недвижимости.

Источник