Частные инвестиции в московские офисы выросли в 11 раз за 5 лет

Аналитики зафиксировали рекордные показатели на офисном рынке Москвы по активности частных инвесторов

Объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы со стороны частных инвесторов (физических лиц и индивидуальных предпринимателей) с целью дальнейшей перепродажи за пять лет вырос в 11 раз. Такие данные "РБК-Недвижимость" предоставили аналитики компании "IBC-Недвижимость". Высокий спрос со стороны частных инвесторов подтвердили и другие участники рынка.

Аналитики отмечают повышенный интерес частных инвесторов к офисам в строящихся бизнес-центрах Москвы в последние годы. По данным компании "IBC Недвижимость", с 3 миллиардов рублей в 2019 году, когда на рынке начали появляться объекты на продажу, к 2023 году объем таких инвестиций вырос до 33 миллиардов рублей (данные приведены без учета НДС).

При этом доля таких вложений в общем объеме инвестиций в офисную недвижимость увеличилась. Если в 2019 году доля частных инвесторов составляла всего 3% от общего объема инвестиций (3 млрд рублей с 97 млрд рублей), то по итогам прошлого года доля выросла почти в семь раз до 20% (33 млрд со 162 млрд рублей). Этот показатель стал самым высоким за всю историю наблюдений, сообщает IBC Недвижимость заметки.

Растущую активность частных инвесторов в офисном сегменте отмечают и аналитики NF Group. По их оценкам, в 2023 году этот спрос увеличился в полтора-два раза по сравнению с 2022 годом. "Если рассматривать динамику последних трех-пяти лет, то доля частных инвесторов в сделках со строящимися офисными помещениями в Москве значительно увеличилась. Причем если до 2020 года инвестирование в строящиеся офисные помещения было скорее исключением, то сейчас это стало значимым трендом", - отметила Виктория Петрова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group.

О высоком спросе частных инвесторов на строящиеся офисы говорят и сами девелоперы. "Мы отмечаем повышенный интерес со стороны частных инвесторов, сегодня их доля составляет около 30%. В первом квартале 2023 года этот показатель находился на уровне 15-20%. Три-пять лет назад доля частных инвесторов в общем объеме продаж составляла не более 5%. Сегодня она составляет 30%", - говорит Павел Иншаков, директор департамента продаж и аренды коммерческой недвижимости PIONEER.

Объем инвестиций в офисную недвижимость Москвы со стороны частных инвесторов (физических лиц и индивидуальных предпринимателей) с целью дальнейшей перепродажи за пять лет вырос в 11 раз (Фото: Shutterstock)

Почему частные инвесторы скупают офисы

Аналитики объясняют популярность строящихся офисов несколькими факторами. Во-первых, девелоперы стали выводить на рынок офисные лоты на продажу. "Это изменение связано в первую очередь с увеличением доли проектов, предлагающих офисные площади на продажу (в том числе продажу небольшими блоками), по нашим оценкам, примерно до 701ТП3Т от общего числа строящихся проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию к 2027 году", - пояснил директор департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group.

Три-пять лет назад сегмент офисов на продажу был не так развит, было очень мало проектов, доступных для покупки, подтверждает директор департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости PIONEER. Как правило, девелопер оставлял бизнес-центр в собственности и самостоятельно занимался его сдачей в аренду. "Кроме того, практически не было проектов, доступных для покупки в так называемой "нарезке", обычно офисы выставлялись либо по этажам, либо всем зданием, что, очевидно, было практически недоступно частному инвестору", - пояснил Павел Иншаков.

Во-вторых, произошла переориентация частных инвесторов с жилой на офисную недвижимость на фоне ухода дешевой ипотеки, отмечают эксперты. "Сегодня офисы - понятный инструмент для инвестирования в недвижимость и более выгодный, чем привычные ранее вложения в квартиры", - отмечает Екатерина Ногай. "Минимальный порог входа сопоставим с жильем - в среднем от 13-15 млн рублей за качественное офисное помещение в строящемся объекте в Москве. Однако при сопоставимых бюджетах доход от аренды офиса в той же локации более чем в два раза превышает доход от аренды квартиры", - поясняет эксперт.

Росту активности частных инвесторов способствует и то, что офисные девелоперы стали предлагать гибкие условия покупки на этапе строительства - рассрочку, ипотеку, кредит без первоначального взноса, возможность отсрочки платежа. Первоначальный взнос по большинству проектов составляет 10% (1-2 млн рублей). на этапе заключения сделки. Далее покупатель может выбрать наиболее подходящие для себя условия погашения, пояснили в компании "IBC Недвижимость".

Стратегии частных инвесторов

Инвестирование в офис в строящемся бизнес-центре предполагает несколько стратегий - размещение собственного бизнеса, перепродажа с целью получения дохода от роста стоимости недвижимости или сдача в аренду. Существует также стратегия реализации готового арендного бизнеса - поиск арендатора и последующая продажа офиса с арендным потоком.

Каков текущий спрос

Повышенный спрос на офисы со стороны частных инвесторов сохранится и в 2024 году. По оценкам IBC Real Estate, с начала этого года объем инвестиций частных инвесторов в московские офисы составил 6 млрд рублей, что сопоставимо с показателями предыдущего года.

"Высокая ключевая ставка начинает оказывать влияние на деловую активность: при ее текущем уровне депозиты и облигации часто становятся более привлекательным решением для частного капитала", - говорит Екатерина Ногай, руководитель отдела исследований и аналитики IBC Real Estate.

"Тем не менее, спрос остается на высоком уровне. Кроме того, девелоперы стимулируют покупателей различными программами рассрочки/отсрочки платежа", - отмечает эксперт. По ее мнению, со снижением ключевой ставки во второй половине года тенденция к повышению привлекательности строящихся офисов как актива для частных инвесторов с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду вновь усилится.

Рост спроса на офисы со стороны частных инвесторов сохранится и в 2024 году (Фото: Shutterstock)

Источник