Болгарский рынок недвижимости накануне вступления в Шенгенскую зону. Регионы. Цены. Тенденции

Болгария присоединяется к Шенгенской зоне по воздуху и морю 31 марта; как это событие повлияет на спрос на недвижимость? Будет ли скачок цен, как в конце 2022 - начале 2023 года в Хорватии, незадолго до и сразу после присоединения страны к Шенгенскому соглашению? Насколько активно иностранцы покупают жилье в Варне, Бургасе и Софии? Какие регионы наиболее востребованы и перспективны? Читайте наш обзор.

Та же Болгария

Болгария - давний фаворит среди покупателей курортных недвижимость из России и других стран бывшего Советского Союза. Территориальная близость, историческое переплетение, взаимная большая симпатия наших народов, родственные языки - вот причины этого. Некоторые из тех, кто купленные квартиры в Несебре или Варне в последние 15-20 лет помнят гостеприимство этих мест еще с доперестроечных времен. Тогда отдохнуть в советской, но еще "чужой" Болгарии приезжали лишь немногие счастливчики. После того как произошли перемены и открылись границы, болгарские пляжи наводнили туристы из Российской Федерации и некоторых бывших республик. Страна снова оказалась одной из самых доступных.

Многие приезжали из года в год и в итоге решили приобрести здесь недвижимость, в основном в районах Бургаса и Варны. Пик сделок с российскими гражданами пришелся на 2012-2014 годы.

Сегодня русскоязычные покупатели по-прежнему активны, но не русские. По словам риелторов, многие объекты приобретают украинцы, израильтяне, казахстанцы, немцы. Российские граждане охладели к болгарскому рынку по двум основным причинам: отсутствие прямых рейсычто затрудняло и удорожало доставку (добавьте к этому недавний запрет на въезд на автомобиле), а также сложности с проведением платежей. Во-первых, болгарские банки не открывают счета для россиян (из-за санкций), а во-вторых, невозможно перевести средства на счет продавца (из-за контрсанкций).

Агенты говорят, что транзакции по-прежнему можно проводить: с расчетом через криптовалюту, через счет адвоката, сейфовую ячейку или через счет, открытый в банке "дружественной" России страны.

Учитывая все финансовые, временные и моральные издержки, люди перестали покупать курортную недвижимость. Наоборот, многие продают квартиры, которыми владеют уже 10 лет. Хотя есть и те, кто сохранил свою недвижимость и нашел оптимальный способ приехать на любимый курорт, например, на автобусе из Стамбула.  

Риелторы единодушно отмечают, что количество покупок для переезда увеличилось.Острые военные конфликты на Украине и Ближнем Востоке вынуждают людей разных национальностей искать "убежище". Это не Удивительно, что Болгария превратилась в такой почти безветренный залив.

1. Получить вид на жительство здесь относительно просто. Это довольно просто для пенсионеров, даже малообеспеченных, а также для студентов, поступивших в местный университет. Сложнее торговым представителям иностранных компаний и стартапам, но при правильном подходе это вполне реально. Также можно приобрести 10-летний вид на жительство за 307 000 евро, вложенных в недвижимость. Раньше этот способ был непопулярен, но учитывая, что сейчас это "билет в Европу", наверняка найдутся желающие (и важно, чтобы они соответствовали критериям).
2. Стоимость жизни в последние годы выросла, но все еще остается относительно низкой. Израильтяне уделяют этому аспекту особое внимание.
3. Доступная недвижимость.Предложения жилья в Болгарии разнообразны - практически на любой размер кошелька. Здесь есть и старые дачи за 15 000 евро в глубине страны, и неплохие студии у моря на Солнечном берегу за 33 000-35 000 евро. На противоположном конце спектра - пентхаусы в Софии и видовые виллы у моря за 500 000 евро и выше.
4. Климат - это то, за что жители более северных широт любят Болгарию! Уже в феврале в столице и на курортах распускаются цветы, даже не дожидаясь праздника Баба Марта, который отмечается в первый день весны и символизирует наступление теплого сезона. Надо сказать, что дальше от моря и на севере погода более резкая. Здесь, в отличие от побережья, зимы холодные и снежные.
5. Здесь есть много возможностей для разнообразного отдыха. Летом в распоряжении туриста - море, реки, озера, бальнеологические курорты (например, на Золотых Песках и в Поморие). Зимой - горы. В стране 400 км береговой линии и 37 горных хребтов, большинство из которых сосредоточены в центральной и западной частях.

Среди недостатков: не самая лучшая экология в некоторых регионах, например, в столице; слишком много туристов в некоторых местах в пик сезона.

Внимание иностранцев сосредоточено на недвижимость для жизни, а не для отдыха, обусловило несколько тенденций:

1. Запросы на квартиры в крупных городах возросли. Прежде всего, Бургас, Варна и София. Здесь можно комфортно жить, учиться (школы, университеты), работать (например, открыть свой бизнес или устроиться в компании, основанные соотечественниками), наслаждаясь морем (Бургас, Варна) или горами (София) по выходным. Инвесторы, желающие сдавать жилье в аренду, также тяготеют к развитым центрам. В таких местах проще найти арендаторов на длительный срок (как вариант для студентов), но и посуточная аренда тоже не составляет труда. Некоторые комбинируют их: например, сдают туристам в сезон, а зимой, скажем, в цифровые кочевники которые приезжают на несколько месяцев.
2. Многие популярные курорты, например, Солнечный берег, перестали "вымирать" в низкий сезон. Теперь люди живут в этих местах круглый год, и инфраструктура адаптировалась. Кстати, иностранцы сами открывают частные детские сады, магазины, кафе.
3. Дома в деревнях и сельских (пригородных) районах стали менее востребованы. Такая недвижимость хороша во многих отношениях, но все же живущие в ней будут чувствовать себя оторванными от цивилизации, даже если у них есть автомобиль. Современный покупатель больше ориентируется на квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Некоторые клиенты, изначально ориентированные на дом, в итоге делают выбор в пользу городского жилья.

В Болгарии национальной валютой является лев, но расчеты за недвижимость (и не только) в евро, наряду с левами, уже давно стали обычным делом.

Состояние рынка и прогнозы

Давайте посмотрим на историю развития болгарского рынка жилья на протяжении почти четверти века:

• С 2000 по 2008 год наблюдался бум, цены выросли на 300%.
• С 2009 по 2013 год - последствия мирового финансового кризиса, падение цен на 32,5% (-41,5% с учетом инфляции).
• С 2014 по 2022 год почти нулевые ставки по банковским депозитам стимулировали людей вкладывать деньги в недвижимость. Рынок начал расти и ускорился до 2022 года. Рост цен составил 83,1% (с учетом инфляции на 34,1%).
• В 2023 году рынок замедлился. Продажи снизились на 7,4% в годовом исчислении по всей стране (Бургас: -12,6%, Варна: -12,5%, София: -6%, Несебр: -16,5%). Цены падали не одновременно.

Каков прогноз на 2024 год?

По словам риелторов, сегодня спрос на жилье высок, но спешки нет. За последний год квартиры уже подорожали примерно на 20%. Например, жилье в Варне рядом с морем, парками раньше стоило 1500-1800 евро за квадратный метр, а сейчас - от 2000 евро за квадратный метр. Курортные апартаменты предлагаются немного дешевле (от 1200 евро за квадратный метр). В этом году эксперты ожидают не взрывного, а стабильного роста. Вступление страны в Шенгенскую зону (по воздуху и по морю), скорее всего, привлечет больше иностранцев, что поддержит спрос. То есть ожидать падения цен на фоне снижения продаж, особенно ликвидных квартир, точно не стоит. Рынок уже испытывает недостаток хороших востребованных предложений на вторичном рынке.

Судя по всему, активизируются и инвесторы. Одна из рабочих стратегий - инвестирование в новостройки на начальных этапах с выплатой только части суммы по графику рассрочки, а затем переуступка на финальном этапе и получение прибыли. Однако с этой схемой нужно быть осторожным! Только если вы обратитесь к проверенному риэлтору, который посоветует надежного застройщика. Помните, что права покупателя первичной недвижимости в Болгарии слабо защищены!

Какие регионы Болгарии чаще всего выбирают иностранцы?

Столицы болгарских курортов: Бургас и Варна

Два главных региональных центра на черноморском побережье Болгарии - Бургас на юго-востоке и Варна на северо-востоке. В обоих есть международные аэропорты, и оба являются крупными морскими портами. В целом транспорт в стране развит очень хорошо: по железной дороге можно добраться до Софии, Пловдива, Стара-Загоры, а также за пределы страны. Автомагистрали соединяют Бургас со столицей, Варну со столицей, а также Бургас с Варной и другими приморскими городами. Автобусы курсируют не только по маршрутам внутри страны, но и в соседние страны - в турецкий Стамбул и Румынию.

Бургас это промышленный город, окруженный водой - морем и двумя озерами, образовавшимися при затоплении суши из-за перепада высот (третье озеро лежит уже за чертой города). Население, насчитывающее около 200 тысяч человек, занято в обрабатывающей промышленности (одно из крупнейших предприятий - нефтеперерабатывающий завод "Лукойл-Нефтехим") и в сфере услуг, в основном связанных с туризмом.

Инфраструктура: больницы, медицинские центры, 3 института, музыкальный колледж, 9 средних школ, 10 профессиональных и 5 специализированных гимназий, 3 музея, несколько театров.

Местом притяжения горожан является большой Приморский парк, разбитый еще в 1910 году, с многочисленными изящными клумбами, уютными кафе, открытыми эстрадами, аллеями и фонтанами.

Районы и цены

Самыми дорогими и привлекательными считаются районы вдоль Приморского парка - Лазур и прилегающие к Лазуру и небольшому парку "Святая Троица" - Братья Миладиновы. Цены на квартиры в этих местах составляют в среднем 1600 евро за кв. м, но доходят и до 3000 евро за кв. м. Чуть дальше и немного дешевле Словейки (1500 евро за кв. м), рядом с больницей, Изгрев (1000-1300 евро за кв. м).

В Бургасе и Варне близость к морю - не самый определяющий фактор. Люди рассматривают их для жизни и больше ориентируются на наличие инфраструктуры и зеленых насаждений. Местные жители не ходят на городские пляжи. Иногда по выходным они могут съездить в любимые места на побережье.

Из бюджетных, активно застраиваемых районов стоит отметить "Медный рудник", состоящий из 5 зон. Он расположен на южной окраине Бургаса, примерно в 7 км от моря и в 10 минутах езды от центра. Район популярен среди молодых семей, в том числе из России и Украины, благодаря доступным ценам на недвижимость, как строящуюся, так и готовую - в среднем 750-950 евро за кв. м. Из плюсов: хорошая инфраструктура (школы, магазины) и парк.

Недалеко от Бургаса, не доезжая Несебра, на сильно выдающемся в море мысе, расположился небольшой уютный городок Поморие. Он известен как бальнеологический курорт. Благодаря близости к крупному городскому центру и аэропорту, он удобен для жизни и отдыха. Здесь есть школы, медицинские центры и магазины. 

Варна Немного больше Бургаса. Она встречает гостей, переходящих по мосту через рукава лимана, тянущегося к морю, захватывающей панорамой. Город очень красив с точки зрения архитектуры и зелени. Население составляет 311 тысяч человек. В экономике преобладает сфера услуг, серьезных промышленных предприятий нет. Зато есть научно-исследовательские институты (Институт океанологии, Центр гидро- и аэродинамики и другие), благодаря которым туристическая столица страны считается еще и крупным научным центром. 

Инфраструктура: 7 университетов (учатся молодые люди из разных стран), 13 средних школ, 20 гимназий, около 10 больниц, медицинские центры, несколько музеев и театров, крупные торговые центры (Варна Молл, Дельта Планет Молл и Гранд Молл), 11 продуктовых рынков. 

Как и в Бургасе, в Варне есть замечательный Приморский парк, который даже старше Бургаса, с аквариумом, дельфинарием, обсерваторией, планетарием, многочисленными новомодными кафе и ресторанами.

Районы и цены

Элитными считаются районы Варны, расположенные рядом с Приморским парком, у моря или недалеко от моря: Грыцка Махала, Чайка, Червен площадь, Винс, Бриз, Евксиноград. Средние цены на недвижимость здесь: 1800-3500 евро за кв. м. Более доступны по цене квартиры в приморских районах на южной окраине - Галата, Аспарухово. Они несколько изолированы от центра города (как Зеленоград по отношению к Москве), но в то же время хороши, с живописным пляжем и собственной развитой инфраструктурой. Единственный недостаток - пробки при движении в центр Варны. На севере муниципалитета мы рекомендуем присмотреться к недорогому району Виница.

Закрытый курорт Святые Константин и Елена примыкающий к Варне на севере (самый старый в стране, с 1908 года), заслуживает отдельного упоминания, поскольку обычно производит особое впечатление на путешественников. Он имеет славу элитного благодаря шикарным отелям, построенным среди вековых деревьев. Отели - с акцентом на спа-процедуры, грязелечение, лечение минеральной водой из термальных источников. В то же время пляжи в этом месте не такие выдающиеся, мелководные. Здесь также есть жилые комплексы в деревне. Цены на недвижимость довольно высокие - в среднем 2000 евро за кв. м.

София и другие крупные города

Многие предпочитают для переезда столицу страны, и это более чем понятный выбор. София Здесь сосредоточена деловая и культурная жизнь штата, лучшие университеты, множество школ, в том числе международных, театры, музеи и храмы. Город лежит прямо у подножия горы Витоши, и вы можете хоть каждые выходные кататься на лыжах зимой или ходить в походы по красивейшим местам весной и осенью. При этом здесь совсем не нужно преодолевать сложные расстояния: до Бургаса - 400 км, до Банско - 160 км.

Софию также любят за красоту парков - город зеленый и цветущий. Летняя жара переносится легче, чем на побережье, что также является плюсом.

Цены на жилье в Софии колеблется от 1 500 до 6 000 евро, в зависимости от района и стадии строительства, если речь идет о первичном рынке. В целом недвижимость в болгарской столице дороже, чем в Варне и Бургасе. Из статусных районов выделяется Лозенец, расположенный недалеко от центра и парков (от 2000-2500 до 3000-4000 евро за квадратный метр). Бюджетными районами считаются следующие: Молодость, а также активно застраиваемые Студентски Град, Крыстова-Вада, Витоша. 

Вторым по величине городом после Софии является Пловдив.

Многие болгарские города были построены на месте древних фракийских поселений, которые впоследствии стали греческими колониями (затем римскими, византийскими, османскими владениями). Однако самым древним в Болгарии (и одним из древнейших во всей Европе) археологи считают Пловдив, построенный на холмах - ему от 6 до 8 тысяч лет, хотя свое современное название он получил только в XV веке нашей эры.

Город, который старше Рима, Афин и Константинополя, заслуживает посещения - на его территории находится более 200 архитектурных памятников, в том числе античных. Однако он не очень удобен для жизни именно из-за своего расположения на холме.

На пересечении транспортных путей, также на холмах, расположился прекрасный город Велико-Тырново, который был столицей и резиденцией глав государства и патриархов церкви в эпоху Второго Болгарского царства (XII-XIV вв. н.э.). В Тырново располагалась база русских войск и главный склад во время русско-турецкой войны 1878-1879 годов, в результате которой Болгария получила долгожданную независимость.

Крупным промышленным центром с советских времен является Стара-Загора. Гордостью города является огромный парк им. Мефодия Кусева ("Аязмото") площадью 260 гектаров. Неподалеку находится источник с целебными водами. Город экономически развит, зарплаты здесь довольно высокие, выше, чем, скажем, в Бургасе. Уровень цен на жилье приближается к бургасскому.  

В районе Велико Тырново, Стара Загора, есть много предложений нестандартных индивидуальных домов, коттеджей в пригороде.

Птенцы Несебра: Солнечный берег, Святой Влас, Елените, Равда

В Бургасском районе, в направлении Варны, расположены самые популярные курортные города и поселки как для туристов, так и для покупателей жилья.

Основана в 50-х годах прошлого века, Солнечный берег поначалу был довольно элитным - например, здесь отдыхал глава Советской Болгарии Тодор Живков, проводил отпуск с семьей Юрий Гагарин. Сегодня это один из самых демократичных и многолюдных болгарских курортов. 

Солнечный берег совсем небольшой по площади и делится на западную часть - ближе к аквапарку и восточную - ближе к морю. Для покупки жилья чаще всего выбирают район Чайка (район отель одноименная появилась здесь одной из первых), Camellia, Zora. Выбор широк - как крупные комплексы гостиничного типа, так и обычные жилые дома, но их меньше. Реал цены на недвижимость: от 1200 евро за кв. м. Хорошие студии стоят от 33 000 евро.

В поселке много туристической инфраструктуры - кафе, рестораны, клубы, аттракционы. Летом на набережной и улицах особенно многолюдно. Работают многочисленные супермаркеты (например, Lidl, Mladost, Cascadas), минимаркеты, рынки.

Многие иностранцы живут в собственных или арендованных квартирах на Солнечном берегу круглый год, поэтому зимой здесь совсем не скучно. Приезжие сами открывают небольшие детские сады. Школы, больницы и медицинские центры находятся в соседнем Несебре.

Город Несебр и курортные города Солнечный берег, Святой Влас расположены бок о бок на побережье - один перетекает в другой.

Святой Влас считается (и является) курортом более высокого уровня. Он известен своей гаванью для яхт, респектабельными отелями и жилыми комплексами. Сюда приезжают за приятной, спокойной атмосферой. Цены на жилье немного выше, чем на Солнечном берегу. Студии предлагаются от 35 000-40 000 евро и дороже, в зависимости от удаленности от моря и состояния.

Несебр Сам город небольшой, но очень красивый. Он делится на Новый Несебр на материке и Старый Несебр на полуострове, соединенный с "сушей" узким перешейком. На территории древнего города сохранились старинные церкви и здания разных эпох.

Инфраструктура: Школы, больница, магазины, гипермаркет, супермаркеты.

В последние десятилетия Несебр застраивается жильем. Цены здесь несколько выше, чем на Солнечном берегу, в среднем 1300 евро за кв. м. В городе больше вариантов домов, а не комплексов, то есть без вспомогательной платы (платы за обслуживание бассейна, территории). Стоимость студий в основном колеблется в пределах 40 000 евро.

Дальше по побережью находится деревня ЕленитеОн расположен у подножия горного хребта Стара-Планина. Зеленый курорт прекрасно подходит для семей с детьми. Он довольно популярный для покупки дом. Стоимость студий: от 30 000-35 000.

Деревня Равда (между Бургасом и Несебром) выглядит симпатично - в основном малоэтажные и среднеэтажные здания и комплексы с приятными фасадами. Они небольшие по площади, масштабных объектов нет. В целом атмосфера в этом месте спокойная, за что его и ценят. Студии: от 35 000-40 000 евро.

Любители деревенского образа жизни - в собственном доме с участком и садом - выбирают деревню Кошарица расположенный в глубине предгорий.

Из населенных пунктов, расположенных между Бургасом и Варной, стоит выделить небольшую живописную деревню с хорошим пляжем Бяла, а также Шкорпиловцы, Обзор. Во всех этих местах есть курортные объекты в больших комплексах и не только.

Регионы к югу от Бургаса

Мы движемся дальше вдоль Болгарской Ривьеры к границе с Турцией. Мы продолжаем нанизывать жемчужины на это ожерелье! К югу от Бургаса есть по-настоящему заповедные места, которые ценят в основном сами болгары из других частей страны.

Самым известным городом в этой части болгарского Причерноморья является Созополь. Как и Несебр, он делится на Старый и Новый и представляет собой собрание архитектурных памятников разных эпох. 

Каждый из маленьких городков и деревень - Черноморец, Приморско, Китен, Лозенец, Царево, Ахтополь, Синеморец - Имеет своих приверженцев, в том числе и среди иностранцев.

Что самое важное нужно знать об этом регионе?

• Здесь гораздо тише, чем в Бургасе и его окрестностях.
• Цены на недвижимость здесь в 1,5-2 раза выше по сравнению с демократичным Солнечным Берегом, прежде всего из-за особых природных красот и интимной атмосферы.
• Большинство южных курортов, за исключением Созополя, вряд ли пригодны для постоянного проживания. Хотя городская среда здесь тоже постепенно развивается.

Регионы к северу от Варны

Теперь отправимся из Варны в сторону румынской границы. В этом направлении также ожидаются приятные открытия.

Прежде всего Золотые пески Курорт находится в 18 км от Варны, который по известности может соперничать только с Солнечным берегом. К услугам туристов широкие песчаные пляжи с прилегающими к ним участками заповедного леса, термальные источники, хорошие отели и жилые комплексы. Считается, что это место выше по рангу, чем Солнечный берег, а Албена - выше, чем Золотые пески. Квартира с 1 спальней обойдется примерно в 70 000 евро.

Албена (40 км от Варны, Добричская область) - курорт на территории природного заповедника Балтата - давно привлекает иностранцев. Вдоль широких песчаных пляжей выстроились роскошные отели, ориентированные в основном на семейный отдых. Здесь есть аквапарк. И курорты Золотые Пески, и Албена облюбовали покупатели квартир и домов из-за рубежа. Небольшой дом в 4 км от моря в Албене можно купить примерно за 100 000 евро, небольшую виллу с бассейном на таком же расстоянии от берега - за 160 000 евро.

Следующий курорт находится в 8 км от Албены. Балчик (Добричская область). Город не так популярен, как многие другие, но сами болгары, как и румыны, хорошо о нем осведомлены (граница находится совсем рядом). Это живописное место с изысканным дворцом и богатым ботаническим садом, разбитым в те времена, когда регион был частью Румынии. Балчик любят за спокойствие и отсутствие туристического хаоса. Конечно, его нельзя назвать идеальным для постоянного проживания.

Цены на недвижимость здесь относительно низкие. На рынке представлено больше домов, чем квартир. Стоимость дома: от 100 000 до 300 000 евро за большую виллу с бассейном.

Горнолыжные курорты

По сравнению с другими странами Болгария по-прежнему остается местом доступного отдыха для горнолыжников. Доступные цены не только на проживание в отеле, но и на покупку недвижимости. 

В ТОП-3 зимних курортов входят: Банско, Боровец и Пампорово.

Самый лучший и самый большой - это Банско, расположенный в 160 км от Софии в горах Пирин рядом с национальным парком. Эксперты хвалят его за качество снежного покрова и инфраструктуру. Сезон: с ноября по май.

Во время строительного бума начала и середины нулевых годов здесь было построено множество жилых комплексов и индивидуальных домов, таунхаусов. Сегодня студию в жилом комплексе рядом с подъемником можно купить за 35 000 - 50 000 евро.

Старейший горнолыжный курорт Болгарии Боровец расположен на северной стороне Рильских гор, примерно в 70 км от Софии. Сезон длится с середины декабря по апрель. Он рекомендуется для начинающих и спортсменов среднего уровня.

Удобнее добираться до Пампорово из аэропорта Пловдива. Между городами 85 км. Курорт, расположенный в Родопских горах у подножия хребта Снежанка, понравится не слишком опытным и требовательным лыжникам, а также любителям целебных источников. Сезон: с середины декабря по апрель. Студии стоят 35 000-55 000 евро.

Благодарим вас за помощь в подготовке статьи:

Анета Воденичарова, директор агентства Eltrade

Евгения Проказова, директор по продажам агентства Bulgaria Avenue

Ирина Михайлова, менеджер по работе с клиентами агентства "Альтернатива Имоти Лтд" 

Екатерина Благирева, экскурсовод в Софии и Варне

Источник