Czy oprocentowanie obecnego kredytu hipotecznego może wzrosnąć wraz ze wzrostem kredytu kluczowego? W jakich przypadkach oprocentowanie może zostać podwyższone w ramach programu preferencyjnego? Przeczytaj odpowiedzi na te i inne pytania w naszym materiale
W większości przypadków oprocentowanie kredytu hipotecznego jest stałe przez cały okres kredytowania. Istnieją jednak sytuacje, w których oprocentowanie może wzrosnąć. Wraz z ekspertami rozumiemy, w jakich przypadkach jest to możliwe.
Zasady ogólne
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, bank nie może jednostronnie zmienić oprocentowania w ramach zawartej umowy kredytu hipotecznego, a także skrócić okresu kredytowania lub zmienić procedury płatności. Jest to określone w art. 29 ustawy federalnej nr 395-1 "O bankach i działalności bankowej" - mówi Anastasia Eliseeva, partner w kancelarii Mokrov and Partners.
W związku z tym większość umów zawierana jest ze stałą stopą procentową, a np. wraz ze wzrostem kluczowej stopy warunki już zaciągniętego kredytu hipotecznego nie ulegają zmianie. Istnieją tu jednak wyjątki. Takie przypadki są zwykle określone w samej umowie kredytowej lub mogą być określone w innych aktach prawnych (na przykład w sprawie kredytów preferencyjnych).
"Umowy hipoteczne są często skomplikowane. Na przykład, może istnieć dodatkowa obniżka stawki przy zawarciu ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia nieruchomości, zniżki dla pracownika samego banku. Jeśli jednak w pewnym momencie kredytobiorca przestanie wywiązywać się z warunków umowy, bank ma prawo zweryfikować warunki jego kredytu hipotecznego, usuwając wszystkie zniżki" - wyjaśnił Mikhail Lavrukhin, szef praktyki nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w firmie prawniczej Intercession.
Przyjrzyjmy się kilku takim sytuacjom. Warto zauważyć, że przed podniesieniem oprocentowania bank będzie musiał powiadomić o tym kredytobiorcę.
Programy rynkowe
1. Zwolnienie z ubezpieczenia
Oprocentowanie kredytu hipotecznego może wzrosnąć, jeśli kredytobiorca odmówi opłacenia ubezpieczenia. Na przykład, podstawowa stopa oprocentowania kredytu hipotecznego w banku wynosi 20% rocznie, ale z rocznym ubezpieczeniem na życie spada o 1 punkt procentowy. "Jeśli później kredytobiorca odmówi ubezpieczenia, jego stawka będzie wynosić 20%" - zauważył Michaił Lavrukhin.
Wysokość stawki w tym przypadku musi być również określona w umowie kredytu hipotecznego i podana do wiadomości konsumenta przy podpisywaniu umowy, w przeciwnym razie istnieje ryzyko unieważnienia tego warunku umowy, wyjaśniła Anastasia Eliseeva.
2. Nie jest już klientem płacowym
Możliwą przyczyną wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych może być zakończenie projektu wynagrodzeń, dzięki któremu kredytobiorca otrzymał niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego, dodała Regina Dydalina, dyrektor wykonawczy federalnej firmy "Floors".
Prawie wszystkie banki oferują dziś taką opcję - obniżoną stawkę dla klienta płacowego. Na przykład, kredytobiorca otrzymuje wynagrodzenie od pewnego banku i udzielił tam kredytu hipotecznego. Ale później odchodzi. W takim przypadku jego oprocentowanie może zostać zwiększone o kwotę rabatu (z reguły 1-2 punkty procentowe). Ale ten warunek musi być zapisany w umowie kredytowej, podkreślił ekspert.
3. Zmienna stopa procentowa
Oprocentowanie ważnego kredytu hipotecznego może wzrosnąć, jeśli w umowie pojawi się zmienna stopa procentowa. "W takim przypadku bank może podnieść oprocentowanie w oparciu o zmianę stopy Banku Centralnego. W umowie powinno być również ustalone, w jakim zakresie bank może zmienić warunki kredytu" - wyjaśnia prawnik Intercession.
Jednak na tle wzrostu kluczowej stopy procentowej w ostatnich latach, takie pożyczki są bardzo rzadkie, twierdzą eksperci. Ponadto od 1 września wprowadzono ograniczenia dotyczące kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Teraz tylko ci, którzy zażądają od banków kwot od 15 milionów rubli, będą mogli liczyć na takie pożyczki. "Oznacza to, że regulator celowo ograniczył krąg osób do obywateli o wysokich dochodach, którzy mogą podjąć takie ryzyko" - zauważył Michaił Lavrukhin.
Co to jest zmienne oprocentowanie pożyczki?
W przeciwieństwie do kredytów konwencjonalnych, w przypadku których oprocentowanie jest stałe przez cały okres obowiązywania umowy, odsetki od kredytu o zmiennym oprocentowaniu są dynamiczne. Zależą one od warunków zewnętrznych, których istota jest określona w umowie kredytowej. Zmienna stopa procentowa jest obecnie powiązana z kluczową stopą procentową Banku Rosji, a do niej dodawana jest stopa bankowa, która wynosi 3,50% rocznie. Jest to korzystne dla kredytobiorcy, gdy kluczowa stopa spada, a dla banku, gdy wzrasta.
4. Koniec okresu karencji
Oprocentowanie kredytu hipotecznego może wzrosnąć, jeśli nie zostaną dotrzymane terminy rejestracji zabezpieczenia lub rejestracji domu z kredytem budowlanym. "Nawet jeśli jest to wina wykonawcy-dewelopera" - powiedziała Regina Dydalina.
Oprocentowanie wzrasta również pod koniec okresu karencji kredytu hipotecznego. Przykładowo, obecnie na rynku dostępne są oferty deweloperów i banków, w których przez pewien okres (zwykle w trakcie budowy) oferowane jest obniżone oprocentowanie kredytu hipotecznego (np. 8% rocznie). Jednak po upływie tego okresu oprocentowanie wzrasta do wartości rynkowych. "Bank podnosi również oprocentowanie na koniec okresu karencji, jeśli przy ubieganiu się o kredyt zapłacono prowizję za obniżenie oprocentowania na określony czas" - dodaje ekspert Floors.
Programy preferencyjne
Zasadniczo w przypadku programów preferencyjnych obowiązują te same zasady, co w przypadku programów rynkowych. Istnieją jednak wyjątki. Przyjrzyjmy się niektórym z nich.
1. Naruszenie zasady "jedna preferencyjna hipoteka w jednym ręku"
W grudniu ubiegłego roku rząd zatwierdził zasadę, że preferencyjne kredyty hipoteczne mogą być zaciągane jednorazowo. Dotyczy to wszystkich programów preferencyjnych ze wsparciem państwa. Eksperci tłumaczą tę decyzję faktem, że programy preferencyjne były postrzegane jako inwestycja, a kredytobiorca mógł ubiegać się o kilka preferencyjnych kredytów hipotecznych.
Zgodnie z nowymi zasadami, bank, dowiadując się o dostępności kilku programów preferencyjnych, ma prawo podnieść stawkę do stawki rynkowej i dodać dodatkowe niespłacone kwoty. Ponieważ obecność drugiego preferencyjnego kredytu hipotecznego od klienta może być potwierdzona jedynie przez operatora programów państwowych, z reguły banki dowiadują się o fakcie naruszenia po udzieleniu pożyczki, podała służba prasowa VTB. "Nowa stawka jest obliczana na podstawie kluczowej stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy pożyczki i stałej dopłaty. Zasada "jeden preferencyjny kredyt hipoteczny w jednym ręku" dotyczy nie tylko kredytobiorców, ale także współkredytobiorców i poręczycieli" - dodał VTB.
Według Michaiła Ławrukhina, obecnie zdarzają się masowe przypadki, gdy ludzie zaciągają kilka kredytów hipotecznych, a następnie ich oprocentowanie wzrasta. "Na przykład, istnieje przypadek, gdy kredytobiorca zaciągnął kredyt hipoteczny we własnym imieniu, ale beneficjentami programów preferencyjnych byli jego krewni, którzy nie przeszli zgodnie z warunkami programu (mówimy o rodzinnym kredycie hipotecznym). Bank jednostronnie podniósł warunki do rynkowych" - powiedział prawnik.
2. Zwolnienie dla specjalistów IT
Dla uczestników kredytu hipotecznego IT, oprócz jednorazowej zasady, ważna jest aktywność zawodowa kredytobiorcy. Aby uzyskać pożyczkę po obniżonej stopie procentowej, należy pracować dla akredytowanej firmy przez cały okres obowiązywania umowy. Jeśli ten warunek zostanie naruszony, oprocentowanie pożyczki może wzrosnąć.
Zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów, uczestnicy programu mogą odejść z pracy bez spłacania preferencyjnego kredytu hipotecznego, ale muszą znaleźć pracę w firmie spełniającej warunki programu w ciągu sześciu miesięcy. "Kiedy odchodzisz z jednej organizacji, masz sześć miesięcy na znalezienie pracy w innej. W tym czasie preferencyjne oprocentowanie zostaje utrzymane" - zauważają.
Oprocentowanie kredytu może również wzrosnąć, "jeśli akredytacja firmy została anulowana, nie złożyła ona zgody na ujawnienie tajemnic podatkowych na czas lub nie otrzymuje już ulg podatkowych, firma nie znajdzie się na liście, którą Federalna Służba Podatkowa wysyła do Ministerstwa Finansów do 25 maja". W takim przypadku pożyczkobiorca ma również sześć miesięcy na znalezienie pracy w firmie, która spełnia warunki programu preferencyjnego.
3. Brak rejestracji
W przypadku dalekowschodnich i arktycznych kredytów hipotecznych dodatkowymi czynnikami wpływającymi na wzrost stopy procentowej jest brak rejestracji kredytobiorcy w Dalekowschodnim Okręgu Federalnym i Arktyce, a dla lekarzy, nauczycieli, pracowników przemysłu obronnego - brak dokumentów zatrudnienia, wyjaśniła służba prasowa VTB. W takim przypadku oprocentowanie kredytu hipotecznego może również wzrosnąć do wartości rynkowych.
Podobny warunek dotyczy kredytów hipotecznych na obszarach wiejskich. "Kredytobiorcy w ramach tego programu często pomijają wymóg obowiązkowej rejestracji w zakupionym mieszkaniu. Zgodnie z zasadami programu, w przypadku niezameldowania się w domu w ciągu 180 dni od daty rejestracji własności, bank ma prawo podnieść oprocentowanie kredytu do poziomu kluczowej stopy Banku Centralnego obowiązującej w dniu zmiany umowy" - ostrzega Alexander Chernokulsky, dyrektor Zhilfond.
Polish 
English 
Russian 
German