"Sprzedaliśmy 2,5 razy więcej mieszkań". Banki ograniczają udzielanie preferencyjnych kredytów hipotecznych, do których pozostały już dwa tygodnie

Fot: Sergey Mikhaylichenko/

Do zakończenia masowego udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych pozostały dwa tygodnie. Deweloperzy aktywnie przyciągają kupujących reklamami w stylu "pospiesz się, zanim będzie za późno", a niektóre banki, wręcz przeciwnie, ograniczają wydawanie takich pożyczek. W szczególności VTB w zeszłym tygodniu podniósł początkową płatność w ramach programu państwowego do zaporowej kwoty 60%. Według niektórych deweloperów ankietowanych przez Fontankę, jest to reakcja na zwiększony popyt, a inne banki mogą pójść za przykładem jednego z największych graczy.

Czy czerwiec stał się hype'em?

Jak wynika ze wstępnych danych największych deweloperów z Petersburga, obecny popyt klientów na zakup mieszkań z wykorzystaniem preferencyjnego programu hipotecznego w czerwcu jest zbliżony do poziomu z maja. Pod koniec miesiąca może pozostać na poziomie z poprzedniego miesiąca lub przekroczyć jego wyniki.

"Zakładamy, że wzrost popytu w czerwcu może być na poziomie maja (w maju wzrost sprzedaży +20% do kwietnia). Sprzedaż w pierwszym tygodniu czerwca była albo na poziomie z maja, albo przekroczyła dane z maja, w zależności od dewelopera i projektu" - mówi Olga Trosheva, dyrektor St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Group).

Sprzedaż firm budowlanych nadal rośnie, ale na tle zakończenia programu masowych preferencyjnych kredytów hipotecznych, dzieje się to już w bardziej powściągliwym tempie.

"W naszej firmie liczba transakcji w maju była o 30% wyższa w porównaniu do kwietnia. Wstępne dane za czerwiec wskazują, że wzrost w stosunku do maja będzie w przedziale 10-15%. To również dobry wskaźnik: w stosunku do kwietnia wzrost popytu wyniesie 40-45%" - powiedział Sergey Terentyev, dyrektor działu nieruchomości grupy CDU.

Według niego aktywność kupujących wzrosła, ale obecnego poziomu popytu nie można nazwać szumem. Tę samą opinię wyraził Kirill Kudryavtsev, szef działu kredytów hipotecznych Pskov Group of Companies.

"Masowy preferencyjny kredyt hipoteczny traci na popularności od zeszłego roku, ponieważ jego warunki pogarszają się w postaci podwyższonego oprocentowania i obniżonego limitu kredytowego. Nie zaobserwowaliśmy gwałtownego wzrostu popytu na ten program w ostatnim miesiącu jego działania. Jest podwyższony, tak. Ale nie szum" - zauważa.

Olga Kuznetsova, zastępca dyrektora generalnego agencji nieruchomości Glavstroy, zgadza się z nim: "Dziś możemy mówić o zwiększonym popycie, a nie szumie, który w dużej mierze wynika ze zmian warunków preferencyjnych programów hipotecznych na początku roku, w tym ograniczenia kwoty kredytu, zwiększenia zaliczki, zasady jednego kredytu hipotecznego w jednej ręce. Zakładamy, że wyniki czerwca będą wyższe niż w maju".

Banki ograniczają udzielanie kredytów hipotecznych

Niemniej jednak niektórzy eksperci Fontanki nadal zauważają oznaki nadmiernego popytu spowodowanego zbliżającym się zakończeniem programu państwowego, który stanowił większość transakcji na rynku. Tak więc, według agencji nieruchomości "Floors", w Rosji popyt na preferencyjne programy hipoteczne wzrósł o 44% w maju, a w ostatnich dniach czerwca dodał kolejne 24%. W Petersburgu wzrost wyniósł odpowiednio 7% i 19%.

"Jak dotąd zaobserwowaliśmy jedynie wzrost liczby wniosków o preferencyjne programy hipoteczne, zarówno na zakup mieszkań w nowych budynkach, jak i na zakup pojedynczych domów i ich budowę. W Petersburgu dynamika ostatnich miesięcy była bardziej powściągliwa, ponieważ wysoki popyt na preferencyjne programy hipoteczne był tutaj wyższy niż w całej Rosji, począwszy od stycznia-lutego tego roku" - komentuje Yuri Izosimov, dyrektor federalnej firmy "Floors" w Petersburgu.

Tak, stwierdzamy, że poziom popyt na rynku w tej chwili mieści się w definicji "hype'u" - potwierdził Jan Feldman, dyrektor marketingu Lenstroytrest Group. "W maju i pierwszych dniach czerwca sprzedaliśmy 2,5 razy więcej mieszkań niż w tym samym okresie ubiegłego roku".

Według Izosimova, sytuacja na rynku kredytów hipotecznych może się diametralnie zmienić, jeśli banki zaczną nakładać ograniczenia na zatwierdzanie nowych wniosków. "Na tle wysokiego popytu w ostatnich miesiącach, niektóre banki już ogłosiły, że ograniczą przyjmowanie nowych wniosków od drugiej połowy czerwca w celu zapewnienia emisji już zatwierdzonych kredytów. Są banki, które wprowadziły restrykcyjne warunki dotyczące kredytów hipotecznych na gotowe mieszkania, aby uwolnić środki na udzielanie kredytów preferencyjnych" - zauważył ekspert.

Lenstroytrest zauważa również, że wiele banków osiągnęło już planowane cele emisyjne i dlatego zaczęło zaostrzać warunki emisji. Według przedstawiciela firmy, niedawna decyzja VTB o zwiększeniu zaliczki na preferencyjny kredyt hipoteczny do 60% może być z tym związana. Jednocześnie minimalny możliwy próg zatwierdzony przez rząd wynosi 30%.

Jednocześnie VTB podniósł do 30% początkowe składki na inne programy - dalekowschodnie, arktyczne i informatyczne kredyty hipoteczne, chociaż po 1 lipca ich efekt będzie kontynuowany. "Nie można wykluczyć, że niektóre inne banki pójdą za jego przykładem w najbliższej przyszłości" - uważa Feldman.

Chociaż jak dotąd żadna z instytucji kredytowych nie ogłosiła takich środków. Niektóre wręcz przeciwnie, powiedziały dziennikarzom, że nie planują tego robić. Należą do nich Dom. RF Bank, Absolut Bank, Sovcombank, Promsvyazbank, Novikombank i MTS Bank. Fontanka wysłała również odpowiednie zapytania do BEAC, Gazprombanku, Banku Sankt Petersburga, Alfa-Banku i Rosbanku, ale nie otrzymała odpowiedzi.

Po co pogłębiać "pożegnanie ze wsparciem państwa"?

Decyzja VTB jest związana z czynnikami wewnętrznymi, chęcią redystrybucji popytu między swoimi programami, uważa Olga Kuznetsova. Bank jest jednym z największych graczy na rynku kredytów hipotecznych, ale nie jedynym. Popyt jest redystrybuowany między innymi instytucjami finansowymi, które oferują bardziej komfortowe warunki. "Do tej pory nie otrzymaliśmy informacji od innych banków o zbliżającej się decyzji o zwiększeniu płatności początkowej" - powiedział przedstawiciel Glavstroy.

Według Kirilla Kudryavtseva, VTB chce stworzyć pewnego rodzaju barierę i zachować własne limity wsparcia ze strony państwa. "Bank ten znacznie zwiększył swój udział w rynku kredytów hipotecznych po tym, jak Kasa Oszczędnościowa wprowadziła dodatkową opłatę za udzielanie kredytów hipotecznych w ramach programów państwowych. W konsekwencji limity zaczęły "topnieć" - argumentuje.

Jednocześnie przedstawiciel UCS zwraca uwagę na fakt, że ograniczenia nie wpłynęły na deweloperów korzystających z finansowania projektów VTB. Oznacza to, że wymóg wpłaty zaliczki w wysokości 60% nie ma zastosowania do kredytów hipotecznych na zakup mieszkań w tych budynkach mieszkalnych, których budowa jest kredytowana przez VTB.

Jednakże, biorąc pod uwagę, że VTB Bank nie był dominującym graczem na rynku finansowania projektów, znaczna liczba kompleksy mieszkaniowe od prawie wszystkich deweloperów będzie podlegać temu wymogowi", przewiduje Sergey Terentyev.

Przypomina również, że na początku roku wiele banków wprowadziło opłaty za wydawanie kart kredytowych. preferencyjny kredyt hipoteczny ale w rezultacie straciły znaczną część swojego portfela kredytów hipotecznych. W związku z tym niektóre banki, w szczególności VTB, anulowały ten warunek i były w stanie zwiększyć udział w rynku. Ale na przykład BEAC stracił wówczas pozycję lidera, w wyniku czego musiał również anulować prowizje.

"Początkowo VTB ogłosił zniesienie ograniczeń na okres do półtora miesiąca. W rzeczywistości minęły dwa miesiące i możemy podziękować bankowi za złagodzenie warunków na dłuższy okres niż początkowo podano. Ścieżka ze wzrostem wpłaty początkowej jest bardziej logiczna niż wprowadzenie opłat za udzielenie kredytu. Szkoda jednak, że pogorszenie warunków nastąpiło na dwa tygodnie przed zakończeniem programu preferencyjnych kredytów hipotecznych "Wsparcie państwa 2020" i przekształceniem rodzinnych kredytów hipotecznych. Możemy powiedzieć, że dla dużej liczby potencjalnych kredytobiorców, którzy jeszcze nie złożyli wniosku, warunki ochronne powracają jak na początku roku" - mówi przedstawiciel CDU.

Anulowanie prowizji VTB "uratowało rynek", mówi Maxim Turta, szef działu sprzedaży Grupy Aquilon w Petersburgu i regionie Leningradu. "Teraz, wprowadzając wysoką zaliczkę, bank otrzyma gwałtowny odpływ, ponieważ wśród naszych klientów jest tylko kilku klientów z tak dużym PV. Jeśli inne banki dołączą do tego trendu, pogorszy to "pożegnanie ze wsparciem państwa" poprzez gwałtowne zawężenie grupy docelowej, co zmniejszy wolumen transakcji na rynku" - przewiduje.

Terentyev zauważa, że niektóre duże banki, na przykład ten sam Dom. RF, nie wprowadziły dodatkowych warunków na początku roku i nie ogłaszają ich teraz. Jednak poszczególni gracze nie będą w stanie przyjąć całego dodatkowego popytu ze względu na ograniczenia techniczne w ruchu transgranicznym, jeśli kilka dużych banków jednocześnie pogorszy warunki udzielania kredytów hipotecznych.

"Możemy się spodziewać, że małe banki będą starały się wykorzystać tę sytuację i zwiększyć swój portfel kredytów hipotecznych tak bardzo, jak to możliwe. Ale nie mają już wiele czasu. Dwa tygodnie od momentu złożenia wniosku do zawarcia umowy to bardzo krótki czas. Tym samym dla osób, które zaczną przychodzić do deweloperów od połowy czerwca, sytuacja staje się zupełnie niezrozumiała" - podsumowuje.

Co dokładnie pozostanie po hipotece preferencyjnej?

Zakłada się, że po 1 lipca drugi najpopularniejszy rodzinny kredyt hipoteczny po preferencyjnym pozostanie, jednak w zmodyfikowanym formacie, którego parametry nie są jeszcze znane. Program powinien stać się bardziej ukierunkowany. Według Jurija Izosimowa może on ulec zarówno negatywnym, jak i pozytywnym zmianom dla rynku.

"Z jednej strony dyskutowana jest możliwość skorzystania z rodzinnego kredytu hipotecznego dla rodzin z dziećmi urodzonymi od 2024 r., co jest dużym plusem, z drugiej strony istnieje ryzyko podwyższenia stawki rodzinnego kredytu hipotecznego z 6% do 12% dla niektórych kategorii kredytobiorców i przekierowania go do małych miast" - mówi.

Omawiane są możliwe wymagania dotyczące minimalnej powierzchni mieszkań kupowanych na kredyt rodzinny, a także fakt, że w małych miejscowościach kredyt na 6% mogą otrzymać rodziny z dwójką dzieci, niezależnie od ich wieku. Nie ma jednak jeszcze żadnych konkretów.

"Wiemy, że standardowy preferencyjny kredyt hipoteczny wygaśnie, a rodzinny kredyt hipoteczny pozostanie niezmieniony dla osób z dziećmi poniżej szóstego roku życia. Oznacza to, że stara "rodzina" pozostanie dla około 30% kredytobiorców z całkowitej liczby potencjalnych klientów w ramach tego programu. Fakt, że program pozostanie taki sam dla małych miast, nie będzie miał nic wspólnego z większością deweloperów" - zauważa Sergey Terentyev.

Kredyt hipoteczny IT również pozostanie, ale jest jeszcze bardziej ukierunkowany niż kredyt rodzinny. Program jest ważny do końca roku, pozwala na zaciągnięcie kredytu z oprocentowaniem do 5%, ale aby się do niego zakwalifikować, kredytobiorcy muszą spełnić określone warunki, z których najtrudniejsze to praca w akredytowanej przez rząd firmie IT i zgodność ze średnim miesięcznym wynagrodzeniem do minimalnego poziomu. Im większe miasto, tym wyższy próg. Na przykład w Moskwie w ciągu ostatnich trzech miesięcy trzeba otrzymać od 150 tysięcy rubli, ale to przed odliczeniem podatku dochodowego od osób fizycznych.

"Kredyt hipoteczny IT stanowi około 10% wszystkich kredytobiorców, nie będzie w stanie uratować sytuacji" - uważa Terentyev. - Pytanie brzmi, jak ludzie będą rozumować: czy 17% na kredyt hipoteczny z możliwością refinansowania kredytu w przyszłości jest do zaakceptowania? Przy niewielkiej pożyczce być może ludzie będą skłonni na to pójść. A ci, którzy mają tylko zaliczkę? Latem zobaczymy, jak kupujący sami odpowiedzą sobie na to pytanie".

Niemniej jednak popyt na hipoteki IT szybko rośnie. Pośrednio potwierdza to fakt, że banki ponownie zawieszają przyjmowanie wniosków o ich rejestrację z powodu wyczerpania limitów. VTB ogłosił to w zeszłym tygodniu. W sumie rząd przeznaczył 500 miliardów rubli na program państwowy, aw kwietniu przeznaczył na niego dodatkowe 200 miliardów. Pieniądze te są rozdzielane między wszystkie uczestniczące banki, ale znaczące jest to, że jeden z największych graczy miał wystarczająco dużo limitów na kilka miesięcy.

Wszystkie zakłady na rodzinę

W całkowitym wolumenie kredytów hipotecznych w Rosji, według "Floors", w maju udział kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa wzrósł do 21,2% po 12,9% rok wcześniej, rodzinnych kredytów hipotecznych wzrósł z 12,3% do 22,3% w tym samym okresie, kredytów hipotecznych IT - z 0,3% do 2,4%, dalekowschodnich kredytów hipotecznych - z 1,5% do 3,1%, wiejskich - z 0,9% do 6%. Udział innych programów kredytowych spadł z 72,1% do 45%, podała spółka. Według St. Petersburg Real Estate, udział programu państwowego, który przestanie działać 1 lipca, w transakcjach hipotecznych w ostatnich miesiącach wynosił 40-50%.

Fontanka zapytał ekspertów, w jaki sposób popyt będzie redystrybuowany po zakończeniu preferencyjnego kredytu hipotecznego. Niewiele jest nadziei na kredyt hipoteczny IT - jest więcej wymagań, a jego udział nie jest tak duży jak w przypadku kredytu rodzinnego i nie ma jeszcze planów jego rozszerzenia.

"Wiele będzie zależeć od rzeczywistych warunków rodzinnego kredytu hipotecznego", powiedział Kirill Kudryavtsev, przedstawiciel Pskov Group of Companies. - Zgodnie z naszą praktyką, w maju ubiegłego roku udziały między masowymi preferencyjnymi kredytami hipotecznymi, rodzinnymi i IT zostały podzielone prawie po równo: odpowiednio 35, 30 i 35%".

"Rok temu transakcje z wykorzystaniem hipoteki rodzinnej stanowiły 19% całkowitej liczby transakcji hipotecznych w naszych projektach, a transakcje z hipoteką IT stanowiły 14%. W tym roku hipoteka rodzinna stanowiła 54%, a hipoteka IT 28%. Widzimy zatem, że we wskazanym okresie popyt na rodzinne kredyty hipoteczne wzrósł ponad 2-krotnie, a popyt na kredyty hipoteczne IT wzrósł 2-krotnie. Wcześniej przedstawiciel Ministerstwa Finansów ogłosił zakończenie hipoteki IT do końca tego roku. Istnieje więc duże prawdopodobieństwo, że tylko program kredytów rodzinnych zostanie przedłużony" - mówi Tatyana Khalilova, dyrektor działu sprzedaży GloraX.

"Jeśli mówimy o rodzinnych kredytach hipotecznych, ich udział po utrzymaniu preferencyjnych warunków kredytowania w 2024 r. w projektach Glavstroy St. Petersburg wahał się od 50-55%, co w dużej mierze wynika z budownictwa rodzinnego. Udział kredytów hipotecznych IT nie przekroczył 10-15%. Dalsza redystrybucja udziałów będzie zależeć od nowych warunków programów", podkreśla Olga Kuznetsova, przedstawiciel firmy.

W CDU nie oczekuje się redystrybucji popytu, powiedział Sergey Terentyev. "W tej chwili w kraju nie będzie już specjalistów IT" - argumentuje. - Każdy, kto mógł skorzystać z tego programu, natychmiast kupował mieszkania za jego pomocą, ponieważ warunki kredytu hipotecznego na IT były zawsze lepsze niż w przypadku kredytu rodzinnego. Kupujący, którzy początkowo liczyli tylko na kredyt rodzinny, nie będą mogli na niego przejść. W związku z tym po prostu czekamy na zmniejszenie popytu o 30-40%. Pytanie brzmi: jak duży popyt może zostać zaspokojony przez standardowe programy po stawkach rynkowych?"

Bank Rosji uważa, że anulowanie ogromnego programu pozwoli kredytom hipotecznym rosnąć w zrównoważonym tempie - na poziomie 7-12% po 30% lub więcej. Są przekonani, że nie wpłynie to na zyski deweloperów, ponieważ zgromadzili oni wystarczający margines bezpieczeństwa w poprzednich latach i miesiącach.

"Jeśli chodzi o wpływ na sektor budowlany, rynek ten będzie się rozwijał, nie dojdzie do załamania rynku. Ponadto zgromadzono znaczne zyski, zgromadzono poduszkę powietrzną. <...> Nie spodziewamy się masowego zwalniania ludzi. Znasz sytuację na rynku pracy, wszyscy gonią za siłą roboczą. Te przerażające historie, o których się mówi, moim zdaniem są przerażające" - powiedziała wcześniej Elvira Nabiullina, prezes Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej.

Fot: Sergey Mikhaylichenko/

Więcej informacji dostępnych jest na naszym oficjalnym kanale telegramu "Fontanka SPB online". Subskrybuj, aby jako pierwszy dowiadywać się o ważnych rzeczach.

©

Источник: www.fontanka.ru