Wejście, lobby, grand lobby - w nowoczesnych kompleksach mieszkaniowych części wspólne (MOP) zaczynają odgrywać coraz większą rolę w wyborach konsumenckich. Bo teraz to już nie tylko "pomost" między ulicą a mieszkaniem, nie tylko twarz całego projektu, ale przestrzeń publiczna o wielu funkcjach, w tym społecznych
Powszechnie uważa się, że historia wejść (frontowych wejść do budynku) rozpoczęła się w naszym kraju w XVIII wieku wraz z budową kamiennego pałacu Aleksandra Mienszykowa w Petersburgu.
"Początkowo kamienny budynek składał się z budynku centralnego i dwóch skrzydeł, następnie został rozbudowany o budynki po stronie północnej i zachodniej. Główne wejście ozdobiono portykiem z drewnianych kolumn imitujących kamień, a nad nim wykonano loggię dla orkiestry - witał on gości przybywających nad rzekę. To właśnie od tego momentu w Rosji pojawiła się moda na wejścia frontowe zdobione posągami, pilastrami, sztukaterią, malowidłami i drogimi materiałami wykończeniowymi, które od progu miały zanurzać gości w luksusie i komforcie, a co ważniejsze - w cieple" - przypominają eksperci Glavstroy Regions w swoim najnowszym badaniu dotyczącym nowoczesnego znaczenia części wspólnych (MOPS) i znaczenia tego parametru przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.
Pałac Mienszykowa. Sankt Petersburg. Zdjęcie: Alexander Alekseev / Lori Photo Bank
Oczywiste jest, że przez ponad trzy stulecia (Pałac Menshikov został zbudowany w 1714 roku) wejścia zmieniły się, delikatnie mówiąc, bardzo. Rząd radziecki porzucił ich bogate zdobienia na rzecz praktyczności, a okres przemysłowego budownictwa mieszkaniowego uczynił je standardowymi, wszędzie wyposażonymi w ślepe drzwi, małe okna, rzędy skrzynek pocztowych i nieestetyczną tablicę ogłoszeń. Takie wejścia nadal zapewniały ochronę przed ciepłem i zimnem, wiatrem i deszczem, ale w zdecydowanej większości przypadków nie przyjmowały żadnej innej funkcjonalności. I generalnie chciałem je jak najszybciej ominąć, aby dostać się do mieszkania - czyli naprawdę w domu.
Dzisiejsze MOP-y zapewniają dostęp do udogodnień i usług, które nie są związane z konkretnym mieszkaniem, ale są wspólne dla wszystkich mieszkańców, a zatem teoretycznie powinny być interesujące dla wszystkich potencjalnych nabywców bez wyjątku. Jak podkreśla Yulia Dymova, dyrektor działu nieruchomości wtórnych w Est-a-Tet, "społeczność jest teraz ważna dla ludzi. A czym jest społeczność i jej lokalizacja? Są to te same PUG. Dlatego dziś grupy wejściowe, wyposażone lobby, a także terytorium domu są decydującą i podstawową opcją przy wyborze kupującego i podejmowaniu decyzji o zakupie obiektu".
Drzwi wejściowe w jednym z kompleksów mieszkalnych w Petersburgu. Fot: Vladimir Grigoriev / Lori Photo Bank
Jednak według badania przeprowadzonego przez Glavstroy Regions, w którym przeanalizowano ponad 100 kompleksy mieszkaniowe W regionie moskiewskim ponad połowa witryn produktowych kompleksów mieszkaniowych nie ma lub bardzo trudno jest znaleźć informacje o grupach wejściowych. Jednocześnie same projekty pozwalają nam wnioskować: deweloperzy uważają, że wejścia muszą być przede wszystkim użyteczne i funkcjonalne.
"MOP-y są projektowane zgodnie z wieloma przepisami i normami. Po pierwsze, muszą spełniać wymogi komfortu i estetyki - przede wszystkim odpowiadają za to wewnętrzne standardy dewelopera. Po drugie, muszą być bezpieczne: szerokość korytarzy, wielkość drzwi, zastosowane materiały wykończeniowe muszą spełniać wymogi przeciwpożarowe i zapewniać bezpieczną ewakuację w przypadku zagrożenia. Po trzecie, budynek powinien zapewniać możliwość swobodnego i pozbawionego barier przemieszczania się grupom ludności o niskiej mobilności. Są to nie tylko osoby niepełnosprawne, ale także osoby starsze, rodzice z wózkami itp. Aby to osiągnąć, wszystkie wejścia do domu muszą być zorganizowane z poziomu gruntu, bez schodów" - mówi Vitaly Volokhin, główny architekt Glavstroy Regions.
Po drugie, oprócz wygody, bezpieczeństwa i dostępności wózków inwalidzkich, pomieszczeń konsjerża, schowków na sprzęt AGD i pocztę, kolorystyka grupy wejściowej jest ważna dla współczesnych nabywców (a tym samym dla deweloperów). "Dziś deweloperzy wolą stosować jasne, kolorowe rozwiązania. W przeciwieństwie do swoich poprzedników, którzy często nie różnili się przyjaznością i komfortem, obecne części wspólne zapewniają atmosferę komfortu i bezpieczeństwa" - zauważa Glavstroy Regions.
Jak inni uczestnicy rynku postrzegają nowoczesne MOP-y? Czy zgadzają się Państwo z opinią, że wygląd i funkcjonalność części wspólnych jest ważnym kryterium wyboru dla kupujących? I jak, z ich punktu widzenia, MOP-y będą ewoluować w najbliższej przyszłości?
Yulia Dymova, Dyrektor Działu Nieruchomości Wtórnych w Est-a-Tet
"W rzeczywistości MOP-y określają status przedmiotu. Oznacza to, że to, co zostało określone przez renderów lub sprzedawców, jest faktycznie potwierdzone przez MOPS. Lobby lub grupy wejściowe - są twarzą każdego kompleksu mieszkalnego, estetyczne, designerskie, atrakcyjne. Duża część dzisiejszych nabywców to pokolenie 25+, dla którego ważna jest wizualizacja, możliwość pokazania lobby na różnych blogach, zrobienia pięknych i wysokiej jakości zdjęć (stąd trend na obecność obiecującej strefy fotograficznej w MOPS). Jeśli chodzi o rozwój MOPS-ów i nadawanie im nowych funkcji, to, jak już zauważyłem, kluczową koncepcją jest tutaj społeczność. Większość kompleksów mieszkaniowych jest obecnie budowana w koncepcji "miasta w mieście" i faktycznie wkrótce lobby będzie pełniło wszystkie funkcje, które są niezbędne dla dobrego hotelu."
Alexey Artoshin, dyrektor handlowy Glavstroy Regions
"Według ankiety przeprowadzonej przez firmę na początku roku, ponad jedna trzecia Rosjan zwraca szczególną uwagę na kształtowanie krajobrazu (w najszerszym znaczeniu tego słowa) i element architektoniczny całego projektu. A grupa wejściowa w nowoczesnych kompleksach mieszkaniowych to przede wszystkim oblicze kompleksu i przyszłego domu. Klienci rzeczywiście stali się znacznie bardziej wymagający, więc logiczne jest, że środowisko mieszkaniowe sprzedawane przez deweloperów zaczyna się teraz daleko poza mieszkaniem. Wraz ze wzrostem konkurencji rośnie również liczba grup docelowych: wiedzą, jak może być i nie chcą gorzej. Ale jednocześnie nie oczekują niczego ponad to, co już widzieli. Dlatego apetyt konsumenta zależy przede wszystkim od menu dewelopera. Jeśli wrócimy do nowoczesnych części wspólnych i grup wejściowych, pierwszą rzeczą, która odróżnia je od ich poprzedników, jest środowisko bez barier. Obecnie w projektowaniu i architekturze kompleksów mieszkaniowych wdrażana jest koncepcja, której celem jest stworzenie dostępnej i wygodnej przestrzeni dla każdego, niezależnie od jego możliwości fizycznych. Drugą kwestią jest oświetlenie. Nie jest to już ciemny zakątek bez charakteru, ale jasna przestrzeń z dużym procentem przeszkleń, która tworzy nie tylko korzystne wrażenie nowego miejsca, ale także pełni funkcję bezpieczeństwa - gdy widzisz, co lub kto kryje się za drzwiami. Ogólnie rzecz biorąc, podstawowa funkcjonalność MOPS została zachowana z uwzględnieniem preferencji konsumenckich współczesnych obywateli, a ich rozwój odpowiada tym potrzebom. Całkowita cyfryzacja stała się mocno zakorzeniona w naszym życiu, dlatego wspólne obszary wkrótce zostaną ulepszone, biorąc pod uwagę rozwój technologii. Jest również dość oczywiste, że MOP-y i grupy wejściowe będą rozwijać się w kierunku pełnoprawnych lobby, w których skoncentrowane będą funkcje wygodnego oczekiwania, krótkoterminowej komunikacji, okazjonalnej pracy i innych funkcji publicznych. Wraz ze skrzynkami pocztowymi coraz częściej pojawiać się będą stanowiska obsługi dostaw. Pojawią się funkcje krótkoterminowego wynajmu rowerów, skuterów i innych usług współdzielenia. Niewykluczone, że w ramach kompleksów mieszkaniowych rozwinie się historia wynajmu - gdy aby urządzić kino domowe, nie trzeba kupować projektora, wystarczy wypożyczyć go w tym samym holu. Niemniej jednak przestrzenie wspólne powinny być jak najbardziej uniwersalne i minimalistyczne. To, co czyni je atrakcyjnymi, to ich przemyślanie, łatwość obsługi i komfort przebywania. Jednocześnie należy zwrócić szczególną uwagę na jakość, ponieważ nie ma nic bardziej atrakcyjnego niż jakość".
Elena Tarasova, dyrektor handlowy Plus Development
"Dziś nabywcy mieszkań, wybierając obiekt do zakupu części wspólnych, uwzględniają je w 5 najważniejszych kryteriach. Przynajmniej jeśli chodzi o projekty klasy komfort+ i wyższej. To jeden z głównych trendów ostatnich czasów. Jest to tak ważne dla kupujących, że obecnie aktywnie rozwija się cały segment (business light), w którym przestrzenie publiczne są projektowane zgodnie z kryteriami nowych budynków klasy biznesowej, podczas gdy elementy klasy komfort są dozwolone w mieszkaniach. Myślę, że głównym powodem jest to, że ludzie zaczęli postrzegać swoje mieszkania jako dom, a nie jako mieszkanie. Co więcej, zarówno z funkcjonalnego, jak i estetycznego punktu widzenia. Katalizatorem tego procesu była oczywiście pandemia. 15-20 lat temu przestronne, wygodne i funkcjonalnie wypełnione wejścia były prerogatywą segmentu premium. Reszta domów wciąż miała "wejścia". Po wprowadzeniu ograniczeń związanych z pandemią preferencje konsumentów zostały przeformatowane w prawie wszystkich klasach mieszkań. W segmencie masowym pojawiło się również żądanie, aby dom posiadał przynajmniej minimalną infrastrukturę lobby. Obecnie wiele funkcji jest wykonywanych poza mieszkaniem: rowery, wózki, skutery i skutery śnieżne można przechowywać w oddzielnych wózkach inwalidzkich, urodziny można świętować w specjalnie wyznaczonych salonach, opiekę nad zwierzętami można sprawować w myjni samochodowej, pracę można wykonywać w coworkingu i tak dalej. Obecnie deweloperzy w domach klasy business-lite i wyższych nie tylko zapewniają niezbędną przestrzeń dla różnych funkcji, ale także starają się zapewnić ich realizację. Tak więc w naszym projekcie zidentyfikowaliśmy kilka lokali, które nie zostaną sprzedane ani wynajęte, a które wyposażymy na potrzeby coworkingu, sali fitness i klubu dziecięcego dla mieszkańców kompleksu mieszkaniowego. Estetyka jest równie ważnym elementem jak funkcjonalność. Tak ważnym, że obecnie deweloperzy osobno zlecają realizację projektów MOPS biurom architektonicznym, które specjalizują się właśnie w projektowaniu wnętrz użyteczności publicznej. I często to właśnie projekt grup wejściowych staje się "cechą charakterystyczną" projektu. Tak więc w naszym kompleksie mieszkaniowym każda grupa wejściowa będzie miała swój unikalny projekt. Być może rozmieszczenie mopsów pójdzie dalej w kierunku socjalizacji. Być może miejsca te przekształcą się w kluby sąsiedzkie, na przykład w środę na kursy mistrzowskie, prezentacje lub występy. Najprawdopodobniej kurs zostanie obrany w celu coraz większego podbijania funkcji mieszkań przez MOPS, aby wziąć wszystko, co jest możliwe poza nimi i nie obciążać metrów kwadratowych nadmiarem, pozostawiając mieszkanie tylko jako przestrzeń osobistą i rodzinną ".
Denis Gerasimov, dyrektor sprzedaży kompleksu Lime Residential Complex
"Przede wszystkim zdefiniujmy samą koncepcję. Zaliczamy do niej wejścia, hole, strefy windowe i przestrzenie wspólne między mieszkaniami na piętrach. Dziś nie ma chyba ani jednego projektu deweloperskiego, w którym nie byłoby nowoczesnych, wysokiej jakości i atrakcyjnych estetycznie przestrzeni publicznych - w końcu są one swoistą wizytówką kompleksu mieszkaniowego, podnoszą jego prestiż i atrakcyjność. Kupujący niemal zawsze zwracają uwagę na MOP-y, ich funkcjonalność, wygodę i design. Zauważamy jednak: podczas podejmowania decyzji o wyborze kompleksu mieszkaniowego kryterium to jest ważne, ale nie decydujące. Ma raczej charakter dodatkowy, uważany za kolejną istotną zaletę. Lobby i grupy wejściowe do kompleksu mieszkaniowego klasy biznesowej pełnią nie tylko funkcję estetyczną, ale są również integralną częścią infrastruktury usługowej. Z tego względu fundamentalne znaczenie ma obecność recepcji, wygodnej poczekalni, przestrzeni dla gości oraz obsługi w zakresie współpracy z firmami kurierskimi. Wszystkie ciągi komunikacyjne, w tym dostęp do wind, powinny być wygodne. Istotnym udogodnieniem dla rodzin z dziećmi są pobliskie wózkarnie, w których można zostawić nie tylko wózki, ale także hulajnogi i rowery. Ponadto lobby i grupy wejściowe pełnią funkcję społeczną, służą jednoczeniu mieszkańców: to tutaj poznają się i komunikują, to tutaj odbywają się spotkania i wydarzenia, a to jest bardzo ważne. W końcu nowoczesny kompleks mieszkaniowy to nie tylko miejsce, w którym znajduje się mieszkanie. Przede wszystkim jest to własny dom, który pozwala prowadzić interesujący, znaczący, wszechstronny i zdrowy styl życia, którego istotną częścią jest komunikacja. Należy pamiętać, że 15-20 lat temu nie było czegoś takiego jak funkcjonalne lobby. Tylko bardzo drogie kompleksy mieszkaniowe w tym czasie miały luksusowe grupy wejściowe, ale ich celem było raczej zaimponowanie wyobraźni i pokazanie wysokiego poziomu domu. I jeśli w tamtych czasach kryterium jakości był koszt materiałów wykończeniowych, dziś kompetentny podział na strefy i komponent usługowy są elementami obowiązkowymi. Ponadto atrakcyjność MOPS bezpośrednio wpływa na ogólne wrażenie kompleksu, wygodne i estetycznie interesujące przestrzenie publiczne zwiększają koszt projektu i ogólną jakość życia w nim. Dlatego powinny one być nie tylko funkcjonalne i zaprojektowane, ale także odpowiadać stylowi architektonicznemu budynku - dlatego na przykład lobby w naszym kompleksie mieszkaniowym zostały zaprojektowane według indywidualnego projektu, a my skupiliśmy się na przemyśleniu zarówno ich projektu, jak i funkcjonalności. Naszym zdaniem w przyszłości rozwiązania projektowe i techniczne, a także materiały wykończeniowe przeznaczone do lobby, holi windowych i innych przestrzeni publicznych staną się jeszcze doskonalsze. Dostosowując się do dynamicznego stylu życia i życzeń mieszkańców, funkcje społeczne i usługowe grup wejściowych w kompleksach mieszkaniowych będą się dynamicznie rozwijać, stając się bardziej przemyślane, z uwzględnieniem najmniejszych szczegółów i niuansów".
Podejście do organizacji przestrzeni publicznych w segmencie elitarnym zasługuje na osobną rozmowę. Według Alexandra Lagutova, wiceprezesa ds. produktu w Sminex, PUG są jednym z 10 najważniejszych kryteriów przy wyborze domu do zamieszkania. "Ludzie patrzą na funkcjonalność, usługi, wygodną logistykę - jak dostać się do windy, dostać się na parking, czy są miejsca na rowery i wózki inwalidzkie, recepcja z konsjerżem. I oczywiście doceniają piękno grupy wejściowej" - dzieli się swoimi spostrzeżeniami ekspert.
Alexander Lagutov, wiceprezes ds. produktów w Sminex: "Jeśli mówimy o lobby w klasach premium i elitarnych, to powinny one być przestronne, drogie, stylowe, zgodnie z ogólną logiką i koncepcją domu. W Sminex istnieją standardowe zasady tego, czego wymagamy od lobby: przestrzeń, funkcjonalność, komfort, dekoracja. Recepcja - jak powinna wyglądać? Poczekalnia - meble tapicerowane, lobby bar? Czyli kwestie planowania i organizacji przestrzeni są w naszym kraju z pewnością ustandaryzowane. Wspólnie z kreatywnym wykonawcą opracowujemy już ostateczne rozwiązanie projektowe. To, co widzimy teraz, jest znacznie lepsze od tego, co było 15-20 lat temu. Ale raczej ze względu na efekt "niskiej bazy": w końcu lata dziewięćdziesiąte i początek 2010 roku to okres ewolucji rynku. Nie był on jeszcze tak zaawansowany, nie było wielu potężnych projektantów, którzy z powodzeniem współpracowali z deweloperami. Teraz sytuacja się zmienia, powstała i wciąż rośnie pula silnych biur architektonicznych i projektowych, zdolnych do pracy w tempie dewelopera w segmencie B2B. To zupełnie inny świat, gdy istnieją terminy, istnieją budżety, których należy przestrzegać. Deweloperzy znaleźli również technologię, aby upewnić się, że pomysł został wdrożony w oryginalnej formie. Powiedziałbym, że obecnie rynek poważnie ewoluował pod względem jakości oferowanych rozwiązań w zakresie wizualizacji. I do pewnego stopnia zrobiłem krok naprzód w zakresie wdrażania".
Mówiąc o MOPS-ach przyszłości i ogólnych trendach rynkowych, ekspert zauważa: są rozwiązania, które będą częściej spotykane. Na przykład w dużych kompleksach mieszkaniowych pojawiają się okazałe lobby: To przestronna przestrzeń z wysokimi sufitami, która przejmuje funkcję reprezentacyjną całego projektu, a coś prostszego i bardziej kompaktowego robi się już w wejściach do domów.
"W pewnym sensie jest to chwyt marketingowy. Deweloperzy pokazują klientom takie lobby, które lepiej zapadają w pamięć i robią lepsze wrażenie. W niektórych projektach jest to uzasadniony krok, w innych nie bardzo. Kluczową kwestią w tym przypadku jest logistyka. Wielkie lobby jest potrzebne, gdy istnieje jakiś wyraźny punkt między kompleksem mieszkalnym składającym się z kilku budynków a otoczeniem, przez które oczywiście będzie przepływał ruch. Jeśli projekt mieszkaniowy znajduje się w jakimś neutralnym środowisku, jest to nieopłacalne rozwiązanie logistyczne" - uważa Alexander Lagutov.
Jeśli chodzi o element finansowy, według Alexeya Artoshina wszystko zależy od klasy mieszkania. "Zazwyczaj koszt budowy części wspólnych wynosi około 5% w projektach klasy ekonomicznej i komfortowej. W biznesie i wyżej, liczba ta może osiągnąć 25%", mówi źródło BFM.ru .
"Wszystko jest bardzo względne, a liczba ta może się znacznie różnić w zależności od projektu. Zależy to od wielu czynników: liczby pięter, całkowitej powierzchni, klasy nieruchomości. Jeśli mówimy o lobby w kameralnych budynkach z wyższej półki cenowej, może to być 2-3%. Jeśli MOPS oznacza również podłogi termiczne, schody, parking, to tutaj jest już 5%" - tak Aleksander Łagutow opisuje sytuację na elitarnym rynku.
Czytaj także:
Sztuczna inteligencja: czy warto się jej bać?
Jak zapobiegać cyberatakom na dużą skalę
Zastępowanie importu: jakie trudności napotkały firmy?
Gdzie można bezpiecznie przechowywać dane?
Skuteczne sposoby ochrony firmy
Najnowsze osiągnięcia w dziedzinie technologii
Jak podkreśliła już Elena Tarasova, obecnie deweloperzy coraz częściej korzystają z usług biur architektonicznych i projektowych specjalizujących się w organizacji i projektowaniu przestrzeni publicznych przy tworzeniu MOPS-ów. Na opinie samych architektów i projektantów przyjdzie czas następnym razem.
Polish 
English 
Russian 
German