Zdjęcie: Mikhail Ognev /
Fontanka opracowała ranking najdroższych budynków w Petersburgu. Pod uwagę wzięto zarówno starożytne zabytki architektury, jak i nowo wybudowane obiekty komercyjne. Pod uwagę wzięto budynki o wartości katastralnej przekraczającej 5 miliardów rubli. W mieście znajduje się około 70 takich budynków.
W sumie prawie 146 tysięcy budynków, budowli i niedokończonych budynków przeszło proces rejestracji i oceny katastralnej w Petersburgu. Obejmują one odcinki dróg, wodociągów i torów metra. Ich łączny koszt to ponad 16 bilionów rubli.
Najtańszym obiektem na tej długiej liście (tylko 2 436,79 rubli) jest dwumetrowy znak nawigacyjny na brzegu rzeki Newy w Rybatsky. Najwyższa wartość katastralna spodziewana jest w Lakhta Center (202 miliardy rubli). Jest to również największa pod względem powierzchni nieruchomość w naszym rankingu (404 tys. m2).
Gdyby miasto otrzymało podatek w całości za wszystkie z nich, wyniósłby on 240 miliardów rubli (1,5% za każdy). Jednak główna część zarejestrowanych obiektów jest albo usuwana z podstawy opodatkowania (np. obiekty dziedzictwa kulturowego), albo stawka podatku od nich jest równa 50% lub zerowa (jak w przypadku strategicznych projektów inwestycyjnych). Lista organizacji i obiektów, które mają takie korzyści, jest bardzo szeroka. Ostatecznie w pozycji "Podatek od nieruchomości od osób prawnych" za ubiegły rok w budżecie miasta wymieniono tylko 34,5 mld rubli.
Ranking Fontanka obejmuje tylko obiekty, które w jakiś sposób pasują do definicji "budynku". Oznacza to, że bardzo droga tama lub tory metra są wykluczone z listy. Nie ma tam również budynków mieszkalnych. Faktem jest, że wszystkie nowe budynki mają swój oddzielny numer katastralny, gdy są oddawane do użytku. Ale oczywiście są one podzielone na oddzielne mieszkania, z których każde ma swojego właściciela. Tak więc koszt samego domu nie ma większego znaczenia. Ale jeśli jesteś zainteresowany, najdroższe budynki mieszkalne w mieście to kompleks mieszkaniowy Palacio na Wyspie Wasiljewskiej (20,7 miliarda rubli), kompleks mieszkaniowy Polis on Komendantsky przy ulicy Plesetskaya (16,9 miliarda rubli) i Graf Orlov przy Moskiewskim Prospekcie (16 miliardów). Nawiasem mówiąc, większość dużych kompleksów mieszkaniowych ma swoje budynki z osobnym numerem katastralnym i osobną ceną, więc nie ma sensu brać ich wszystkich pod uwagę.
Z dużym marginesem od Centrum Lakhta znajdują się dwa obiekty Kompleksu konstrukcji ochronnych: konstrukcja przepuszczająca statek i jedna z sekcji. Jedna z nich jest warta 82 miliardy, a druga 50 miliardów. Następny jest stylobat Centrum Lakhta o powierzchni 180 tys. m2 (46 mld rubli) i kolejny obiekt KZS.
Ale jeśli wyjmiemy je poza nawias, drugie miejsce zajmuje najbardziej zrozumiały i oczekiwany obiekt - Pałac Zimowy. Przy niewielkiej powierzchni 56 tys. m2 jego wartość katastralną szacuje się na 25,6 mld rubli. To 450 tysięcy rubli za m2.
Tak ogromna wartość katastralna jest raczej wyjątkiem w przypadku historycznych budynków w Petersburgu. Na przykład sąsiedni Wielki Ermitaż (nab. Dvortsovaya 34) szacowany jest na zaledwie 860 mln rubli, czyli 34,3 tys. rubli/m2. Główna siedziba należąca do Ermitażu jest szacowana na bardziej przyzwoite 4,6 miliarda rubli, ale to tylko 73 tysiące za m2.
W rezultacie, oprócz Pałacu Zimowego, Pałac Taurydzki i Zamek Inżynieryjny znalazły się w czołówce najdroższych budynków historycznych. Nie ma historycznych budynków w Petersburgu droższych niż 5 miliardów. Na przykład Pałac Maryjski szacuje się na śmieszne 488 milionów rubli, czyli 25 tysięcy rubli za metr.
Po Pałacu Zimowym znajduje się kilka dużych obiektów handlowych jednocześnie: Galeria, Peterland, Nevsky Center, Europolis, Grand Canyon itp. Duże budynki biurowe w rankingu obejmują Nevsky Town Hall (osobno - obie kolejki), biuro banku St. Petersburg z sąsiednim centrum biznesowym "SPb Plaza", "Marine Residence" w Skipper's Bayou, "Victoria Plaza" na Placu Zwycięstwa, "Leader Tower" na Placu Konstytucji i inne.
Przestrzenie publiczne o określonych funkcjach obejmują oba terminale Pulkovo (nowy jest trzykrotnie droższy), budynek Rosyjskiej Biblioteki Narodowej przy ulicy Moskiewskiej 165, nowe stadiony Gazprom Arena i SKA Arena, budynki uniwersyteckie Petersburskiego Państwowego Przedsiębiorstwa Unitarnego przy Iwana Czernyka i Uniwersytetu Rolniczego w Puszkinie.
Spośród budynków produkcyjnych najdroższy jest nowo wybudowany kompleks produkcyjno-magazynowy przy ulicy Sofiyskaya 96, dawna fabryka Toyoty (obecnie Aurus) W Szuszarach znajdują się najnowsze południowo-zachodnie i północno-zachodnie elektrownie cieplne w mieście, oczyszczalnie ścieków przy autostradzie Volkhonskoye, kompleks pochylni Stoczni Admiralicji. Ponadto kilka budynków fabryk Izhora wyceniono na ponad 5 miliardów rubli.
Konieczne jest zastrzeżenie dotyczące branży. Ocena obejmuje tylko budynki wolnostojące. Jeśli weźmiemy pod uwagę fabryki jako kompleksy nieruchomości składające się z kilku warsztatów, należy zauważyć wiele innych. Ten sam dawny Hyundai, jeśli policzyć wszystko razem, to ponad 10 miliardów rubli. Mniej więcej tyle samo - Kirovsky Zavod i wiele innych przedsiębiorstw.
Wiele instytucji medycznych należy również do bardzo drogich nieruchomości w Petersburgu. Najwyższą cenę katastralną ma nowa poliklinika Wojskowej Akademii Medycznej. Następne w kolejności są Centrum Onkologiczne Napalkov w Pesochny, Szpital nr 2, Filatov Children's No. 5, Janelidze Ambulance Research Institute. A najnowszy, zakaźny Botkin na Polyustrovsky Prospekt, jest podzielony na kilka budynków, ale jeśli policzyć wszystko razem, to wychodzi ponad 12 miliardów rubli, czyli najdrożej w tej kategorii.
Hotele znajdują się oddzielnie. Istnieją jednak tylko dwa - "Bałtyk" i "Pułkowo" - w klasycznym znaczeniu tego słowa. Reszta to hotele apartamentowe, które często różnią się od budynków mieszkalnych jedynie biurokratycznym punktem widzenia i stawką czynszu.
Należy zauważyć, że nie wszyscy właściciele dużych obiektów są zadowoleni z posiadania tak drogich aktywów w swoich bilansach. Swego czasu miała miejsce cała seria procesów sądowych, w których właściciele dążyli do obniżenia wyceny katastralnej.
Historia centrum handlowego Gallery, największego w mieście, stała się hasłem, które okazało się kiedyś urządzone jako parking, co doprowadziło do wyceny katastralnej budynku na około 5,8 tys. rubli za m2, a tylko 900 mln rubli. Później ten błąd został naprawiony, a teraz "Galeria" jest warta 22 miliardy rubli z punktu widzenia podatków i urzędników.
Nieprawidłowa ocena czasami prawie prowadziła do najsmutniejszych rezultatów. W ten sposób firma "Strike" Andreya Smirnova (partnera Andreya Rogacheva w projekcie Verny) otrzymała od Federalnej Służby Podatkowej żądania zapłaty podatków za niedokończony budynek kompleksu handlowego przy ulicy Stachek 45B na ponad 110 milionów rubli. Puste betonowe pudełko o powierzchni 24 tys. m2, z jakiegoś niezrozumiałego dla biznesmena powodu, zostało oszacowane na 9,3 mld rubli. Dla porównania, jest droższy niż Europolis (138 tys. m2).
Podczas gdy przedsiębiorca próbował udowodnić, że podczas szacowania wystąpił błąd i podatek został obliczony nieprawidłowo, Federalna Służba Podatkowa złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości i już złożyła dokumenty do FSSP w celu przymusowej sprzedaży tego składnika aktywów. Dosłownie w ostatniej chwili Strike zdołał udowodnić w Sądzie Miejskim, że jego budynek kosztuje tylko 600 milionów rubli i że konieczne jest zobowiązanie służby podatkowej do ponownego obliczenia kwoty roszczeń i wstrzymania sprzedaży nieruchomości.
Procedura obliczania wartość katastralna obiektu opiera się na złożonym wzorze, który uwzględnia przede wszystkim funkcjonalne przeznaczenie budynku i jego lokalizację. Jeśli prześledzimy już zdefiniowane szacunki katastralne i odniesiemy się do ich statystyk, okaże się, że najdroższe bloki katastralne (z najdroższymi średnimi szacunkami na metr kwadratowy budynków) wcale nie znajdą się w "złotym trójkącie".
Najwyższy średni koszt "kwadratu" w Petersburgu okazał się być w kwartale 78:07:0003168 - 119,6 tys. rubli / m2 na raz. Jest to strona petrogradzka, brzeg Karpovki, gdzie nie tak dawno zbudowano nowy kompleks mieszkalny na miejscu zburzonego hotelu Severnaya Korona. Na drugim miejscu znajduje się blok 78:06:0209003 na Wyspie Bolszoj Prospekt Wasiljewski, gdzie znajduje się szpital Pokrowskaja i kompleks mieszkaniowy Financier (98 tys.). Pierwszą trójkę zamyka również strona Petrogradskaya, blok 78:07:0003089, w granicach którego znajduje się Vvedensky Hotel (94 tys.).
Kolejne są bloki katastralne na wyspie Krestovsky, w centrum w pobliżu ulicy Kavalergardskaya, Petrogradka ponownie w rejonie Pierwszego Miodu, ponownie V.O., gdzie znajduje się hotel River Palace, a następnie - niespodzianka - Łomonosow, okolice ulicy Bogumiłowskiej, gdzie do tej pory znajduje się kilka garaży. Pierwszą dziesiątkę zamykają bloki katastralne przy Moskiewskim Prospekcie, gdzie znajduje się Ogród Olimpijski, oraz na Wyspie Wasilewskiej z hotelem Pribałtyckaja (średnio 87-88 tys. rubli za m2).
Należy pamiętać, że ta dziesiątka składa się z małych bloków z dominującym budynkiem o wysokim koszcie jednostkowym kwadratu i z niewielką liczbą innych budynków, których niski koszt nie może przebić ceny sąsiada o statusie.
Jak wspomniano powyżej, placówki medyczne mają dość wysoką wycenę katastralną. Nic dziwnego, że spośród przedmieść Petersburga najdroższym jest Sandy (średnia cena jednego m2 w całej wiosce wynosi 51,8 tys. rubli) z całym kompleksem medycznym składającym się z kilku specjalistycznych klinik.
Jeśli ocenimy lokalizacje w kontekście gmin miejskich, to najbardziej "wartościowe" są MO "Morskoy" (56 tys. rubli za m2), "Vladimirsky" i "Ligovka - Yamskaya", a następnie "Smolninskoye", "Aptekarsky Island" i "Chkalovskoye" (37,6 tys.).
Prawdziwa sprawiedliwość zaczyna być obserwowana dopiero wtedy, gdy zaczynamy patrzeć tak szeroko, jak to tylko możliwe - według okręgów. Tutaj nie ma niespodzianek: Central (37 tys.), Petrogradsky (34,1 tys.) i Vasileostrovsky (31,6 tys.). Średnia cena za metr kwadratowy wszystkich budynków i konstrukcji w Petersburgu wynosi 22 178,83 rubli za metr kwadratowy.
Denis Lebiediew,
Zdjęcie: Mikhail Ognev /
Источник: www.fontanka.ru
Polish 
English 
Russian 
German