Uczestnicy rynku IHS są przekonani, że w celu rozwoju segmentu konieczne jest rozszerzenie możliwości hipotecznych nabywców, a jednocześnie przyjęcie jasnych zasad gry dla wszystkich firm budowlanych
Podczas dorocznego okrągłego stołu "Zdecydujmy się na brzeg 3.0: Perspektywy, ryzyko i możliwości podmiejskiego rynku nieruchomości. O czym milczą eksperci", który odbył się pod koniec czerwca w osadzie domków letniskowych "Pavlovy Lakes", szef działu "Budownictwo mieszkaniowe indywidualne" "House.Russian Federation" Georgy Prozorovsky powiedział mi, które domy, według statystyk "House.The Russian Federation", Rosjanie wybierają dzisiaj. Okazuje się, że kupujący (najczęściej rodziny o ponadprzeciętnych dochodach, które mają dwoje dzieci lub nawet więcej) szczególnie lubią dwupiętrowe, co najmniej czteropokojowe domy o powierzchni 110-125 metrów kwadratowych, zbudowane z gazobetonu, cegły lub drewna.
Jednocześnie, według szefowej działu "Nieruchomości podmiejskie" CIAN Anny Bereziny, rośnie odsetek osób, które wolą kupować grunty niż domy. W rezultacie, zgodnie z wynikami z pierwszej połowy 2024 r., ceny działek na kluczowych rynkach mieszkaniowych wzrosły bardziej zauważalnie niż ceny domów. Na przykład, według analiz CIAN, ceny domów w regionie moskiewskim wzrosły o 6% w ciągu sześciu miesięcy, a ceny działek o 16%, w regionie Leningradu różnica jest jeszcze bardziej znacząca - 7% i 24%. Chociaż, jeśli Moskwa, Petersburg i ich okolice zostaną wyłączone z obliczeń, różnica w skali kraju wyniesie tylko 1 punkt procentowy (odpowiednio 14% i 15%).
Na czerwcowym forum "Ruch" Sergey Eremkin, dyrektor zarządzający działu nieruchomości drugorzędnych i podmiejskich Avito Real Estate, podał kilka innych interesujących liczb*. Według szacunków firmy, udział popytu na prywatnych rzemieślników do budowy domów jest dość wysoki i wynosi 49%, średnie firmy odpowiadają za 39% popytu, duże - 12%. Jednocześnie 57% klientów buduje domy z wykonawcą "pod klucz", z czego 25% wybiera w tym celu firmy prywatne, kolejne 30% buduje częściowo "pod klucz", a częściowo z udziałem wykonawców niektórych rodzajów prac, a tylko 13% buduje domy całkowicie samodzielnie.
"Od 2020 roku rynek budownictwa indywidualnego podwoił się, a liczba transakcji wzrosła 1,8-krotnie. Taka dynamika sugeruje, że w ciągu najbliższych trzech lat będziemy świadkami podwojenia rynku mieszkaniowego i usług komunalnych w ujęciu pieniężnym" - uważa Siergiej Eremkin.
Czy uczestnicy rynku zgadzają się z opiniami analityków? Jak oceniają obecną sytuację w branży i perspektywy rozwoju budownictwa indywidualnego? Jakie problemy są uważane za najtrudniejsze do rozwiązania? Na jakie technologie i podejścia kładziony jest największy nacisk? To tylko niektóre z pytań, o odpowiedź na które BFM.ru poprosił przedstawicieli segmentu budownictwa mieszkaniowego i usług komunalnych. Dmitry Andriadi, dyrektor generalny firmy Bauhaus, mówi:
- Pracujemy w kategorii... cóż, dobrej średniej, "komfort + z widokiem na biznes". Mamy tylko jedną technologię - panele żelbetowe, i tylko typowe domy w przedziale od 50 do 160 metrów kwadratowych. Mamy własny zakład produkcyjny, gdzie odlewamy panele, przyjeżdżamy i montujemy dom na gotowej płycie fundamentowej - w zasadzie można to nazwać technologią prefabrykowaną. Wcześniej firma budowała z gazobetonu przez 12 lat, ale kiedy materiały i pracownicy zaczęli drożeć, przeszli na panele żelbetowe. Nie, na początku próbowaliśmy składać zamówienia na DCS innych ludzi, patrzyliśmy - patrzyliśmy - i zdaliśmy sobie sprawę: wszystkie lub prawie wszystkie z nich są bardzo stare, z czasów Związku Radzieckiego, stawiają nam ochronne metki cenowe i chcą tylko zrobić coś znajomego i zrozumiałego dla nich - oto na przykład ogrodzenia. Wtedy zdecydowano się po prostu kupić sprzęt w Petersburgu, wyprodukowany w Rosji, a my mieliśmy już tereny przemysłowe, więc zorganizowaliśmy produkcję od podstaw.
- Jak opisałbyś dzisiejsze zainteresowanie budownictwem indywidualnym? Czy zgadzasz się z szacunkami, że popyt rośnie skokowo?
- Tak, oczywiście, mamy szalony popyt, ale to wszystko jest produktem hipotecznym: ludzie mają taką możliwość! Wcześniej panował stereotyp: ludzie, którzy są gotowi mieszkać w domu, mają 45, 50, 60 lat, kiedy chcą mieć coś własnego na swojej ziemi, chcą ciszy i spokoju... Ale przez ostatnie trzy lub cztery lata przyjeżdżały młode rodziny, chłopaki w wieku 25-27 lat. W wieku 25 lat nawet nie myślałem o prywatnym domu. Ogólnie rynek mieszkaniowy i usług komunalnych był kiedyś postrzegany jako coś niezrozumiałego, mętnego, długiego, nawet nie było żadnych przepisów! I nawet teraz, szczerze mówiąc... Oto jakaś firma mówi: budujemy 200 domów rocznie. Ale zastanówmy się: Co to jest dom? Mamy zestaw domowy, jest pudełko, jest obwód cieplny, jest obwód cieplny z sieciami energetycznymi, jest białe pudełko, jest dom z wykończeniem, jest w pełni umeblowany dom - to jest siedem wariantów! Skąd więc bierze się ta substytucja pojęć? Oglądasz reklamę - dom od 3 milionów rubli: Skąd się biorą takie ceny? Osoba widzi luksusowy render i próbuje kupić tak piękny obraz za 3 miliony - cóż ... to czyste oszustwo. Należy jednak zauważyć, że teraz rynek stał się bardziej uczciwy, przejrzysty i interesujący. Firmy rozwijają się, komunikują się ze sobą, a nawet zaprzyjaźniają, choć nadal ze sobą konkurują.
- Ponadto, według Avito Real Estate, masz wielu konkurentów wśród prywatnych brygad...
- Prywatni handlarze, jeśli działają dobrze, to i tak połowa kłopotu. Niestety, cały internet jest pełen jakichś "domorosłych", rzemieślników, porad w stylu "po co ci firma budowlana, i tak wszystko zrobisz sam". Nie, chłopaki, bądźmy szczerzy: nie da się tego zrobić za pieniądze, które oferuje firma budowlana, po prostu fizycznie się nie da! No, chyba że klientowi będzie wygodnie w tej chwili zaoszczędzić pieniądze, rozłożyć kwotę na trzy do czterech lat. Ale ogólnie rynek mieszkaniowy ma ogromny potencjał: mamy dużo ziemi, a za pieniądze, które kosztują mieszkania w Moskwie czy Petersburgu, można kupić bardzo dobrą ziemię i bardzo dobry dom.
- Czy banki są dziś Twoimi asystentami? Jaka jest twoja obecna relacja?
- Lepiej. Wcześniej były po prostu drakońskie warunki, wiele banków, nawiasem mówiąc, pozostało drakońskimi, ale nadal banki starają się być na rynku i stają się bardziej lojalne. Wymagania dla firm budowlanych były bardzo wysokie, prowokowały firmy do budowania niemal na własny koszt. Teraz wdrażany jest mechanizm rachunku powierniczego - na razie na zasadzie dobrowolności, a potem zobaczymy. Oznacza to, że rynek będzie czystszy, a wszystkie nieuczciwe programy z czasem znikną. Ale ogólnie rzecz biorąc, współpracujemy tylko z jednym bankiem, pracujemy w ścisłej współpracy, mamy nadzorców bankowych, wszystkie transakcje są odzwierciedlane na stronach internetowych banku. I co jeszcze robią: nawet nas nie powiadamiając, dzwonią do naszych klientów, zbierają opinie i publikują wszystkie recenzje w domenie publicznej. Jednym słowem, kontrolują.
Odpowiadając na pytanie, co należy zrobić, aby rynek mieszkaniowy i usług komunalnych rozwijał się jeszcze aktywniej, Dmitrij Andriadi powiedział bez wahania: musimy pracować z kredytami hipotecznymi. "Może powinniśmy zwiększyć ich wysokość (oczywiście proporcjonalnie do zarobków). Ponieważ są ludzie, którzy naprawdę chcą mieć swój dom, ale nie mogą. Niedawno przeczytałem, że dzieci rodzą się szybciej w IHS... Ogólnie rzecz biorąc, to nie my, nie firmy powinny pomagać, dostosujemy się - musimy zrobić więcej dla ludzi" - jest pewien ekspert.
Zdjęcie: Raev Denis/Lori's Photo Bank
Historia jest kontynuowana przez Egor Gribov, dyrektor handlowy grupy spółek Izburg:
- Nasze domy to taka klasyczna skandynawska rama. Jest to szkielet drewniany, elementy energetyczne zintegrowane z belkami klejonymi, belkami LVL i połączonym "plackiem" izolacji. Okazuje się, że mamy średni przedział cenowy domów do stałego zamieszkania - technologia oznacza zakwaterowanie niesezonowe, w końcu są to wystarczająco ciepłe domy, aby mieszkać przez cały rok. Jeśli mówimy o koszcie pudełka bez dekoracji wnętrz, bez inżynierii, to zaczyna się gdzieś od 8-9 milionów rubli.
- Jak oceniają Państwo obecny stan segmentu mieszkaniowego i usług komunalnych? Czy wewnętrzne statystyki potwierdzają dane podawane w licznych komunikatach prasowych?
- Zdecydowanie wzrost. Jest to widoczne na całym rynku, a także w naszych wolumenach sprzedaży i budowy. Wzrost ten obserwowaliśmy w ciągu ostatnich kilku lat i oczywiście kredyt hipoteczny dał ogromny impuls. Jesteśmy reprezentowani w dwóch regionach - Moskwie i Sankt Petersburgu (początkowo byliśmy w Sankt Petersburgu, mamy tam produkcję, centralę sprzedaży, projektantów i architektów, ale wydaje się, że około sześć lat temu przenieśliśmy się do Moskwy, a obecnie jesteśmy oczywiście bardziej w Moskwie niż w Sankt Petersburgu), więc według wewnętrznych statystyk w tych dwóch regionach w ciągu ostatniego roku prawdopodobnie siedem na dziesięć naszych domów zostało zdecydowanie zbudowanych na kredyt hipoteczny.
- Czyli ostatnie zmiany w kredytach hipotecznych dotyczą bezpośrednio Ciebie?
- Niestety, nie ma już preferencyjnego kredytu hipotecznego jako takiego, ale nabywcami domów są głównie rodziny z małymi dziećmi, więc tutaj trafili w sedno. Jedyną rzeczą jest to, że nie zawsze mieścimy się w przedziale cenowym, ponieważ wszystko jest ograniczone do 12 milionów rubli (jest to kwota pożyczki). W większości przypadków ludzie chcą dostać dom pod klucz, ale nie zawsze te 12 milionów limitów dla Moskwy i Petersburga wystarcza na realizację ich planów. Kupujący muszą albo uczynić dom nieco mniejszym i nieco prostszym, albo ograniczyć się do ilości usług, które otrzymują od firmy budowlanej, a następnie uzyskać wszystko na własny koszt.
- Czy byłbyś za podniesieniem poprzeczki kredytowej?
- tak. Aby uniknąć fantazjowania, myślę w ten sposób: jeśli podniesiesz go do 18-20 milionów rubli, pokryje to większość "listy życzeń" (nie lubię tego słowa, ale w tym przypadku go użyję), większość życzeń klientów segmentu, w którym pracujemy.
- Czy z Twoich obserwacji wynika, że nastąpiły jakieś drastyczne zmiany w pracy Twojego segmentu z bankami?
- Trudno powiedzieć... Starają się współpracować z poszczególnymi przedstawicielami segmentu. Nawiasem mówiąc, byliśmy u początków, kiedy "The House.The Russian Federation" uruchomił swój podmiejski program hipoteczny, nawet, moim zdaniem, umowa została przez nas zarekomendowana - przynajmniej w Petersburgu, na pewno, i byliśmy pierwszymi, którzy otrzymali akredytację w tym czasie. Teraz podoba mi się sposób, w jaki działa Beber: wyraźnie zbudowali schemat interakcji, z kontami osobistymi, z witrynami sklepowymi - jest to bardzo wygodne z operacyjnego punktu widzenia zarówno dla konsumenta, jak i wykonawcy, ponieważ pozwala przyspieszyć proces. Ale jeśli chodzi o korzystanie z rachunków powierniczych w budownictwie mieszkaniowym, istnieją pewne obawy i pewne sprzeczności w społeczności zawodowej, ponieważ jest to bardziej interesujące dla banków niż dla samych budowniczych. Wydaje mi się, że historia nie jest do końca przemyślana, dając bogate pole do popisu, także dla terroryzmu konsumenckiego. Program pomaga chronić przed samym faktem "niebudowania", ale w żaden sposób nie kontroluje parametrów jakościowych wynajmowanych mieszkań.
- A gdyby dziś zaproponowano ci podjęcie inicjatywy przyjęcia nowego prawa, normy lub zasady, którą byś wybrał?
- Podobnie jak większość szanowanych i wysokiej jakości producentów domów, my, jako firma, wybralibyśmy większą regulację segmentu budownictwa mieszkaniowego. Niestety, wszystko w ogrodzeniu jest bardziej doradcze niż obowiązkowe, więc zasady gry są, nazwijmy to, warunkowe. Jesteśmy zwolennikami regulacji. Jesteśmy za jasnymi standardami GOST, za jasnymi SNiP, aby były adekwatne i nowoczesne, a nie jakieś lata 60. ubiegłego wieku. Jesteśmy za standardami branżowymi i pewnymi parametrami jakościowymi, które muszą spełniać budowane domy. I jesteśmy za regułami gry, które będą jednakowo określone dla wszystkich: będzie to również chronić konsumenta.
A jeśli tak, to warto przypomnieć, że 1 sierpnia wszedł w życie krajowy standard zielonego budownictwa indywidualnego (GOST R dla budownictwa mieszkaniowego), opracowany przez Dom.RF" wraz z Narodową Agencją Budownictwa Niskiego i Chałupniczego (NAMIKS) zgodnie z planem działania Ministerstwa Budownictwa. Nowy GOST R został stworzony z uwzględnieniem doświadczeń wiodących międzynarodowych systemów certyfikacji LEED i BREEAM, zielonego GOST R dla budynków mieszkalnych oraz standardu zintegrowanego rozwoju terytorialnego "Dom.RF".
Zobacz także:
Czy można zapobiec kradzieży danych osobowych?
Skuteczne sposoby ochrony firmy
W co powinienem zainwestować, aby nie stracić?
Przedmioty szczególnej regulacji: Co ich czeka?
Substytucja importu technologii: wady i zalety
Jak skutecznie przeciwstawić się oszustom?
Jak już wspomniałem BFM.ru Standard obejmuje 45 kryteriów pogrupowanych w osiem kategorii: architektura, bezpieczeństwo środowiskowe i organizacja placu budowy, infrastruktura, organizacja i zarządzanie budową, komfort i jakość środowiska wewnętrznego, efektywność energetyczna i atmosfera, inżynieria budowlana, materiały i efektywne wykorzystanie zasobów, odpady produkcyjne i konsumpcyjne. W zależności od liczby uwzględnionych kryteriów, obiekt mieszkalny otrzyma ocenę "złotą", "srebrną" lub "brązową". W sumie projekt może uzyskać maksymalnie 90 punktów, aby uzyskać najwyższą ocenę, należy uzyskać co najmniej 63 punkty, "srebro" - 54 punkty. Aby potwierdzić zgodność ze standardem i przypisać ocenę brązową, konieczne jest spełnienie podstawowych kryteriów, w tym zastosowanie energooszczędnych rozwiązań w zakresie planowania przestrzeni, odpowiedzialnej konstrukcji, komfortowych warunków życia w domu, poprawy zużycia energii i kontrolowanego zużycia energii cieplnej, komfortu akustycznego.
Jednocześnie, potwierdzając słowa Egora Gribova, zielony GOST R dla budownictwa mieszkaniowego, a także GOST R dla budynków mieszkalnych, jest standardem rekomendacji. "Ale to na razie: możliwe, że zielone standardy staną się z czasem obowiązkowe, powtarzając los technologii modelowania informacji, które w ciągu kilku lat przeszły od "dobrych" do "nie inaczej". Możliwe jest również, że nawet teraz banki, oceniając potencjalnych wnioskodawców o pożyczki, będą również oceniać ich gotowość do spełnienia kryteriów GOST R i rozpieszczać ich przynajmniej kilkoma bułeczkami" - założył BFM.ru kilka miesięcy temu i nie rezygnuje ze swoich słów.
Polish 
English 
Russian 
German