Wolnostojące centra handlowe, które są częścią kompleksów mieszkaniowych, nie mogą i nie powinny konkurować z dużymi miejskimi centrami handlowymi. Mają one swoje poważne zalety i wiernych fanów
Przed kontynuowaniem rozmowy na temat obecnej relacji w parze "kompleks mieszkaniowy - centrum handlowe" warto przedstawić kilka obliczeń statystycznych. Pierwsze z nich zawarte są w materiale gazety Kommersant i stwierdzają, że "rozwój handlu internetowego i wycofanie się dużych międzynarodowych detalistów z rynku rosyjskiego zmniejszyły atrakcyjność centrów handlowych wśród deweloperów. Wielkość trwającej budowy takich obiektów w całej Rosji spadła o 13% rok do roku, do 1,3 mln metrów kwadratowych. Nawet w 2022 r., kiedy obecny kryzys geopolityczny dopiero się zaczynał, liczba ta była wyższa - 1,6 mln metrów kwadratowych, według konsultantów (ekspertów z CMWP. - BFM.ru). Obecnie deweloperzy kończą realizację szeregu dużych projektów rozpoczętych w latach 2020-2021, ale nie rozpoczynają jeszcze nowych. W tym roku deweloperzy preferują małe kompleksy, wyjaśnia Polina Afanasyeva, kierownik Działu Badań i Analiz CMWP.
A oto dane badawcze dostarczone przez BFM.ru Firma Glavstroy Regions. Ogólnorosyjskie badanie zostało przeprowadzone po wejściu w życie nowych zasad projektowania w regionie moskiewskim, zgodnie z którymi nie jest już możliwe, aby pierwsze piętra były mieszkalne w budynkach mieszkalnych, które zostały zgłoszone do budowy: mogą tam znajdować się tylko obiekty handlowe, usługi domowe itp. Wysokość pierwszych pięter powinna teraz wynosić co najmniej 4,2 metra. Odstępstwo od tych norm jest możliwe tylko w odniesieniu do domów o wysokości nie większej niż cztery piętra.
Eksperci Glavstroy Regions zapytali Rosjan, czy popierają inicjatywę regionu moskiewskiego. Zgodnie z uzyskanymi danymi, tylko jedna trzecia respondentów (32%) ocenia nowe zasady negatywnie, podczas gdy reszta traktuje je pozytywnie lub jako całkowicie naturalne.
Firma zapytała również, co dokładnie respondenci chcieliby zobaczyć na pierwszych piętrach kompleksów mieszkalnych. Okazało się, że poszukiwane są obiekty w niemal wszystkich kierunkach. 29% respondentów opowiedziało się za segmentem HoReCa (kawiarnie i restauracje, jedzenie na wynos itp.). Obiekty rekreacyjne i punkty sprzedaży detalicznej podzieliły się drugim miejscem z PVZ (po 24% głosów). Kolejne 23% uczestników ankiety chciałoby mieć w domu więcej projektów związanych z urodą i odnową biologiczną - salony kosmetyczne, fryzjerskie, kliniki dentystyczne itp. Ponadto co trzeci respondent przyznał, że odwiedza obiekty handlowe na parterze swojego domu codziennie lub co tydzień, 42% - w razie potrzeby, 28% nie odwiedza.
"Wyniki badania okazały się dość oczekiwane, handel detaliczny od dawna wychodzi naprzeciw klientowi, wykorzystując nie tylko nowoczesne trendy, strategie i technologie handlu detalicznego, ale także opierając się na zgromadzonym doświadczeniu. Czas spędzony w centrum handlowym lub centrum handlowym może zostać znacznie skrócony przez nowoczesnego konsumenta dzięki sklepom, kawiarniom i punktom odbioru zamówień zlokalizowanym bezpośrednio w domu. Normy przyjęte w regionie moskiewskim pozwolą przyciągnąć nowe pomysły biznesowe i poszerzyć pulę usług świadczonych mieszkańcom nowych budynków, biorąc pod uwagę, jak zmieniają się ich preferencje. A to z kolei sprawi, że życie na terenie kompleksu mieszkaniowego będzie wygodniejsze" - mówi Nikita Nikolaev, szef działu wynajmu w Glavstroy-Real Estate.
A teraz słowo do deweloperów i ich argumentów na temat znaczenia infrastruktury handlowej w obwodzie osiedli mieszkaniowych. O powodach budowy wolnostojących centrów handlowych w ich składzie i różnicy między tymi obiektami a sąsiednimi dzielnicowymi centrami handlowymi. A także o tym, czym są poszczególne obiekty handlowe na terenie osiedla mieszkaniowego - rosnącym trendem czy wciąż wyjątkami od reguł.
Anastasia Betskova, Dyrektor Działu Sprzedaży Nieruchomości Komercyjnych w FGC Group:
"Nieruchomości komercyjne w postaci oddzielnych bloków handlowych lub małego centrum handlowego w formacie dzielnicowym jako część kompleksu mieszkaniowego, który zaspokaja potrzeby mieszkańców, to płynna historia z punktu widzenia działalności deweloperskiej i popytu z punktu widzenia samych mieszkańców. Z reguły lokale komercyjne (handlowe) umieszczamy na pierwszych piętrach budynków mieszkalnych, ale nie tylko - mogą to być budynki wolnostojące i pierwsze piętro parkingów. Udział powierzchni handlowej może wynosić od 3% do 10%, wszystko zależy od koncepcji projektu, jego lokalizacji i "przejezdności" lokalizacji. Wewnętrzna infrastruktura handlowa, w tym małe centrum handlowe na terenie kompleksu mieszkaniowego, ma ważną zaletę - lokalizacja znajduje się w odległości spaceru dla mieszkańców kompleksu i pobliskich terenów. Zawartość takiego centrum handlowego będzie odpowiednia: głównie produkty FMCG i usługi (pralnia chemiczna, salon kosmetyczny itp.). W szczególności podobny obiekt został zbudowany w naszym kompleksie mieszkaniowym Danish Quarter. Należy zauważyć, że takie centrum handlowe nie może być porównywane pod względem skali i zawartości z dużymi centrami handlowymi, gdzie ludzie celowo udają się na zakupy. Niemniej jednak obecność rozwiniętej infrastruktury handlowej w kompleksie mieszkaniowym to rosnący trend, który będzie tylko nabierał rozpędu".
Kristina Nedrya, dyrektor ds. zarządzania handlowego w Stone:
"Dostępność wysokiej jakości infrastruktury handlowej jest integralną częścią nowoczesnego kompleksu mieszkaniowego. Ruch klientów staje się coraz bardziej lokalny, ponieważ obecnie obywatele coraz częściej wolą dokonywać zakupów i korzystać z usług w niewielkiej odległości od domu. Główną zaletą lokalnego handlu detalicznego jest dostępność i skupienie się na potrzebach mieszkańców. Z tego powodu, rozważając oferty zakupu mieszkań, zwracają uwagę nie tylko na lokalizację, koncepcję i rozwiązania planistyczne, ale także na dostępność rozwiniętej infrastruktury w kompleksach mieszkaniowych. Pracując nad zawartością infrastrukturalną naszych obiektów, zawsze przeprowadzamy analizę ilościową i jakościową infrastruktury już istniejącej w okolicy. Tak więc w Sokolnikach, historycznej dzielnicy Moskwy, gdzie realizujemy kompleks mieszkaniowy klasy biznes+, brakuje wysokiej jakości infrastruktury handlowej. Zdając sobie sprawę z jej znaczenia zarówno dla naszych przyszłych mieszkańców, jak i mieszkańców dzielnicy, postanowiliśmy przeznaczyć część terytorium kompleksu mieszkaniowego na obiekty infrastrukturalne. W szczególności, oprócz klasycznego handlu detalicznego zlokalizowanego na pierwszych piętrach wież mieszkalnych, projekt obejmuje dwa bloki handlowo-infrastrukturalne, do których dostęp będzie otwarty dla wszystkich mieszkańców. Obecnie trend tworzenia takich oddzielnych bloków handlowo-infrastrukturalnych zyskuje na popularności. Jednak ich wielkość zależy od środowiska, wyposażenia lokalizacji w infrastrukturę, a także portretu grupy docelowej. Blok handlowo-infrastrukturalny umożliwia włączenie bardziej zróżnicowanych funkcji i szerokiej gamy najemców".
Konstantin Bernatov, dyrektor ds. nieruchomości komercyjnych w firmie Zhelezno:
"W naszym przypadku na kompleks mieszkaniowy Znak w Kirowie złożyły się dwa czynniki.
Pierwszym z nich jest typologia budynku, która nie implikuje lokalizacji lokali handlowych o dowolnym profilu na parterach. Wolnostojące centrum handlowe daje więcej możliwości: z pewnością może pomieścić na przykład restaurację, która jest interesująca dla większości mieszkańców, ale niewiele osób chce mieć lokal gastronomiczny tuż przy wejściu, co oczywiście jest zrozumiałe. Drugim czynnikiem jest to, że kiedy po raz pierwszy zaczęliśmy zagospodarowywać ten obszar pod zabudowę, wydawało nam się, że istnieje mniejsze zapotrzebowanie na handel na parterach budynków mieszkalnych. Później, po zaplanowaniu budowy oddzielnego centrum handlowego na terenie kompleksu mieszkaniowego, możemy powiedzieć, że od razu nadrobiliśmy to, czego brakowało. Główną różnicą jest powierzchnia samego centrum handlowego. Oczywiście centrum handlowe w sąsiedztwie nie jest budowane w celu konkurowania z dużymi miejskimi centrami handlowymi, jego zadaniem jest zapewnienie wszystkich niezbędnych usług osobom mieszkającym w kompleksie mieszkalnym. Funkcje kotwiczne takich obiektów będą zupełnie inne. Na przykład w małym centrum handlowym wewnątrz LCD nie można umieścić kina, hipermarketów spożywczych lub sklepów ze sprzętem, ale nie jest to konieczne. Wewnętrzne centrum handlowe nie konkuruje z miejskimi, istnieje ze względu na ruch w okolicy. Przyznajemy jednak, że nasza decyzja jest raczej wyjątkiem od reguły, ponieważ w większości przypadków nie jest typowe dla budynków przydzielanie wolnostojących centrów handlowych z powodu braku gruntów. Znaleźliśmy się w sytuacji, w której mogliśmy pozwolić sobie na "inną typologię" i nie wykorzystywać w pełni terenu. Z punktu widzenia deweloperów widzę bardziej racjonalne podejście, aby nie budować oddzielnego centrum handlowego, ale koncentrować lokale handlowe w blokach, na przykład na parterach. Jednak zależy to również od wielu czynników, na przykład od liczby pięter i materiałów, z których wykonany jest dom".
Sergey Abuzyarov, dyrektor handlowy BEL Development Group:
"Głównym trendem w budownictwie mieszkaniowym jest obecnie tworzenie pełnoprawnych dzielnic, które pozwalają lokalnym mieszkańcom wygodnie mieszkać i pracować bez opuszczania swojej lokalizacji. Niewątpliwie w tym formacie coraz częściej pojawiają się "wewnętrzne" centra handlowe. Budujemy nowe osiedle mieszkaniowe w ramach realizacji projektu KRT w Republice Adygei. Geograficznie kompleks będzie zlokalizowany w pobliżu Krasnodaru. Jednocześnie jest to nowa lokalizacja dla mieszkańców regionu, gdzie w przeciwieństwie do Moskwy rynek nie jest przegrzany, a popyt na wysokiej jakości centra handlowe jest dość wysoki. Projektując centrum handlowe, architekci skupili się przede wszystkim na koncepcji rodzinnego kompleksu mieszkaniowego. Budynki Green Apple powstają w ideologii "miasta w mieście", zapewniając wszystko, co niezbędne mieszkańcom okolicy w odległości spaceru, a obecnie w tej lokalizacji nie ma ani jednego nowoczesnego centrum handlowego o porównywalnej skali. Planujemy skupić się na komponencie rozrywkowym w wypełnianiu centrum handlowego, ponieważ stanie się ono nowym punktem atrakcji dla mieszkańców całej dzielnicy, a raczej miejscem o formacie regionalnym, więc spodziewamy się zobaczyć operatorów federalnych jako część "kotwic" i "pod-kotwic".
Na koniec jeszcze kilka statystyk, które mogą zachęcić deweloperów, przynajmniej w Moskwie, do aktywniejszego tworzenia wolnostojących centrów handlowych w swoich projektach mieszkaniowych. Według firmy Core.Xp*, udział wolnej powierzchni w moskiewskich centrach handlowych spadł do 5,2%, co jest jedną z najniższych wartości w ciągu ostatnich 10 lat. W tym kontekście niektóre sieci handlowe napotykają trudności w wyborze odpowiednich lokali.
Zobacz także:
Kiedy muszę ćwiczyć, aby schudnąć?
Nietypowy biznes, na którym można zarobić fortunę
Harmonogram dla osób dbających o swoje zdrowie
Co jedzą najbogatsi ludzie na świecie?
Który kraj jest najbardziej przyjazny dla środowiska?
Ile losów muszę kupić, aby wygrać?
Obecnie podstawę stanowią małe lokale o powierzchni do 250 metrów kwadratowych: stanowią one 85% całkowitej dostępnej podaży w ujęciu ilościowym. W moskiewskim centrum handlowym prawie nie ma bloków o powierzchni ponad 1000 metrów kwadratowych reprezentowanych na rynku najmu, stanowią one jedynie 2% całkowitej podaży w ujęciu ilościowym. To już ogranicza możliwości przyjęcia wielu najemców wielkopowierzchniowych: popularnych sieci modowych, klubów fitness, centrów rozrywki dla dzieci i wielu innych.
"Jednocześnie tylko jedna trzecia wszystkich lokali (35%) znajduje się na parterze, charakteryzującym się wyższą frekwencją i zwiększonym popytem ze strony najemców, co pozwala nam oczekiwać szybszej absorpcji przez sieci handlowe. W nadchodzących miesiącach udział wolnej powierzchni w moskiewskich centrach handlowych, biorąc pod uwagę rotacje, ustabilizuje się na obecnym poziomie" - podsumowuje Core.Xp.
Polish 
English 
Russian 
German