Rynkowe kredyty hipoteczne, których minimalne oprocentowanie może przekroczyć 20% rocznie, nadal pozostaną niedostępne dla większości Rosjan.
Na kolejnym posiedzeniu w piątek bank centralny podniósł kluczową stopę procentową o 2 punkty procentowe od razu, do 18% rocznie. Dzisiejsza podwyżka była pierwszą w 2024 roku. Ostatni raz bank centralny podniósł swoją główną stopę procentową o 1 punkt procentowy jednorazowo, z 15% do 16% rocznie, w grudniu ubiegłego roku. Następnie stopa pozostała niezmieniona.
Współpracujemy z ekspertami, aby dowiedzieć się, w jaki sposób gwałtowny wzrost głównej stopy procentowej wpłynie na rynek mieszkaniowy i jakie będą tego konsekwencje na rynku kredytów hipotecznych.
Rynkowe kredyty hipoteczne staną się jeszcze bardziej niedostępne
Eksperci uważają, że po decyzji banku centralnego rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych naturalnie wzrośnie, co sprawi, że takie kredyty hipoteczne będą jeszcze mniej dostępne dla obywateli. Jeśli przy kluczowej stopie 16% dla zwykłego rynkowego kredytu hipotecznego, oprocentowanie bankowe zaczynało się od 18% rocznie, a czasami przekraczało 20%, to przy kluczowej stopie 18% minimalne oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie co najmniej 20%, a wiele banków podniesie oprocentowanie do 22-23% rocznie, eksperci, z którymi rozmawiała redakcja RBC-Real estate".
Rzeczywiste oprocentowanie rynkowych programów hipotecznych przed posiedzeniem Banku Centralnego wynosiło około 20%, co sprawiło, że kredyty stały się praktycznie niedostępne dla klientów, którzy nie spełniają kryteriów pozostałych programów preferencyjnych. Dalsze podwyżki stóp będą wywierać dodatkową presję na popyt, jednak w obecnych warunkach wielu kredytobiorców przyjęło pozycję wyczekującą, ponieważ koszt kredytów jest prawie zaporowy - mówi Ksenia Yakushkina, dyrektor ds. ratingów bankowych w Expert RA.
Szef centrum analitycznego "Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.RU" Oleg Repchenko uważa, że pomimo wzrostu kluczowej stopy procentowej do 18% i oprocentowania kredytów do 20-22%, nic zasadniczo nie zmieni się na rynku mieszkaniowym. Obydwie stopy były zaporowe dla większości kredytobiorców i takie pozostały, Repchenko potwierdza słowa kolegów.
Rustam Azizov, dyrektor ds. sprzedaży kredytów hipotecznych i wdrażania instrumentów finansowych w Grupie A101, jest tego samego zdania. Według niego oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie w najbliższej przyszłości do zaporowego poziomu 22-23%, a deweloperzy będą mogli je subsydiować maksymalnie do 15%. Jednak nasza praktyka pokazuje, że kupujący w zasadzie nie są psychologicznie gotowi na stawki powyżej 13%, dodaje ekspert.
fot: Mikhail Tereshchenko / TASS
Denis Vasiliev, szef nowosłobodzkiego biura Inkom-Real Estate, również twierdzi, że na rynku nic się zasadniczo nie zmieni. Według eksperta nie ma różnicy, czy wziąć kredyt hipoteczny w wysokości 18% czy 20% rocznie, w obu przypadkach rynkowy kredyt hipoteczny jest bardzo wysoki, większość potencjalnych kredytobiorców po prostu nie będzie w stanie sobie na to pozwolić.
Przy takim kluczowym oprocentowaniu kredyty hipoteczne będą udzielane głównie tym kredytobiorcom, którzy potrzebują 2-3 milionów rubli. Będą oni spłacać takie kredyty w szybszym tempie, aby nie przepłacać odsetek. Będą też tacy kredytobiorcy, którzy będą potrzebować ponownego kredytu tylko na sześć miesięcy lub rok, dodaje Oleg Repchenko. Zdaniem eksperta, znaczna część potencjalnych kredytobiorców będzie oczekiwać obniżenia zarówno oprocentowania kredytu kluczowego, jak i hipotecznego. "Ale to wciąż są marzenia" - podsumowuje.
Irina Dobrokhotova, założycielka firmy Best-Novostroy, zauważa, że wzrośnie również oprocentowanie nadwyżki limitu preferencyjnego rodzinnego kredytu hipotecznego. Oznacza to, że jeśli kupujący kupi mieszkanie, którego kwota kredytu przekracza kwotę kredytu przewidzianą w programie preferencyjnego kredytu hipotecznego, pożyczy resztę kwoty po stopie rynkowej, która wzrośnie.
Poprzednie gwałtowne wzrosty kluczowych
W ciągu ostatnich 29 miesięcy bank centralny już trzykrotnie gwałtownie podniósł główną stopę procentową. Po raz pierwszy miało to miejsce pod koniec lutego 2022 r., kiedy to regulator na nieplanowanym posiedzeniu podniósł główną stopę procentową z 9,5% rocznie do rekordowego w historii rynku poziomu 20%. Doprowadziło to do wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych do 22-25% rocznie, rynkowe kredyty hipoteczne stały się niedostępne dla większości potencjalnych kredytobiorców, a emisja kredytów praktycznie ustała. Drugi gwałtowny wzrost nastąpił w połowie sierpnia 2023 r., kiedy to główna stopa procentowa wzrosła o 3,5 punktu procentowego - z 8,5% do 12%. Trzecia podwyżka miała miejsce pod koniec października ubiegłego roku, kiedy to stopa wzrosła o 2 punkty procentowe - z 13% do 15%.
Popyt na mieszkania spadnie
Eksperci ankietowani przez RBC-Real Estate doszli do ogólnego wniosku, że w najbliższej przyszłości popyt na mieszkania spadnie, a wszelkie prognozy dotyczące możliwości jego wzrostu są przedwczesne.
Popyt na rynku mieszkaniowym spadł i będzie spadał w najbliższej przyszłości, przewiduje Oleg Repchenko. Według eksperta dzieje się tak nie tylko z powodu wzrostu kluczowej stopy procentowej, ale także z powodu zakończenia preferencyjnego programu hipotecznego ze wsparciem państwa. W ostatnich latach wysoki popyt na rynku utrzymywał się właśnie dzięki temu programowi, a po jego zakończeniu wiele osób nie jest jeszcze gotowych na zakup własnego domu ze względu na wysokie oprocentowanie i nadpłaty kredytów hipotecznych, mówi Repchenko.
Ze względu na niską dostępność kredytów hipotecznych nie można wykluczyć spadku popytu na mieszkania o około 50%, uważa Rustam Azizov. W końcu wysoki kluczowy wskaźnik zagraża pojawieniu się nowych ukierunkowanych programów ze wsparciem rządowym, wyjaśnia ekspert. "Różnica między oprocentowaniem preferencyjnych programów hipotecznych a kluczowym znacznie wzrośnie - w przypadku rodzinnego kredytu hipotecznego różnica ta wynosi obecnie 12 punktów procentowych, jednak dla państwa, jeszcze przed wzrostem stawki kluczowej, tak znaczące dotacje zamieniły się w poważne wydatki budżetowe. W obecnej sytuacji można oczekiwać, że ukierunkowane programy preferencyjne pogorszą warunki" - uważa Azizov.
Zdjęcie: Orlov Alexsandr / Shutterstock / FOTODOM
Z punktu widzenia utrzymania popytu, rynek nowych budynków ma przynajmniej pewne wsparcie w postaci preferencyjnych dotowanych programów rządowych; dostępne są również programy z dotowaną stawką od dewelopera, ratami, rabatami od dewelopera i nie tylko - mówi Irina Dobrokhotova. Na rynku wtórnym żaden rodzaj korzyści nie jest ważny, jedynym sposobem na obniżenie ceny jest targowanie się, ale nie ma to bezpośredniego związku z kredytem hipotecznym. A jeśli weźmiemy pod uwagę kredyty hipoteczne jako główny czynnik zmian w realnym popycie, wzrost kluczowej stopy procentowej będzie miał większy wpływ na rynek wtórny, dodaje ekspert.
Na rynku następuje stopniowy spadek popytu, kupujący przechodzą z rynku nowych budynków na mieszkania wtórne. "W warunkach, gdy stawki na rynku pierwotnym i wtórnym są prawie równe, klienci starają się kupować gotowe mieszkania, ponieważ w tym przypadku nie mogą wydawać dodatkowych środków na remonty i wynajem mieszkań do czasu oddania nowego budynku do użytku" - mówi Ksenia Jakuszkina. Według eksperta cena 1 mkw. m w nowych budynkach jest średnio prawie 1,5 razy wyższa niż na rynku wtórnym, co również tłumaczy zainteresowanie klientów zakupem gotowych mieszkań.
Ceny również zaczną spadać
W obecnych warunkach ceny mieszkań zaczną spadać. Jednak błędem jest oczekiwanie, że spadek średniego kosztu zarówno na rynku nowych budynków, jak i na rynku wtórnym rozpocznie się bardzo szybko, twierdzą eksperci. W nadchodzących miesiącach ceny będą mniej więcej stabilne, a spadek rozpocznie się nieco później, przewidują eksperci ankietowani przez redakcję RBC-Real Estate.
Zdjęcie: Jose HERNANDEZ Camera 51 / Shutterstock / FOTODOM
Oleg Repchenko zauważa, że wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych wywiera presję na ceny, ale brak podaży powstrzymuje ich spadek. Dotyczy to zwłaszcza rynku wtórnego, na którym liczba wystawianych mieszkań rośnie bardzo powoli. "Wynika to z faktu, że sprzedający wycofują mieszkania ze sprzedaży z powodu niskiego popytu i koncentrują się na rynku wynajmu. Rynek wtórny będzie istniał przy niskim popycie, ale z aktywną ofertą dla konkretnego nabywcy" - mówi ekspert.
Na rynku nowych budynków, w okresie preferencyjnych kredytów hipotecznych i rekordowej sprzedaży, deweloperzy zgromadzili poduszki powietrzne, więc mogą jeszcze nie obniżyć gwałtownie cen mieszkań pierwotnych. Utrzymując status quo na rynku, oficjalna obniżka cen rozpocznie się pod koniec roku, ale już teraz część sprzedaży będzie prowadzona za pomocą promocji, indywidualnych rabatów i ofert specjalnych w stylu "zdobądź więcej materiału za mniej pieniędzy" lub "komórka lokatorska lub miejsce parkingowe w prezencie" - przewiduje Oleg Repchenko.
Denis Vasiliev twierdzi również, że nowe budynki są już sprzedawane z indywidualnymi rabatami w wysokości 15-20%. Jednak na całym świecie deweloperom bardzo trudno jest obniżyć koszty ze względu na wzrost kosztów budowy i zaostrzenie warunków finansowania projektów, dodaje ekspert. A na rynku wtórnym spadek cen, według Vasilieva, będzie kontynuowany, dopóki kredyt hipoteczny nie osiągnie co najmniej poziomu 12-13% rocznie lub dopóki ceny mieszkań nie spadną do poziomu wygodnego dla kupującego.
Polish 
English 
Russian 
German