Biura na sprzedaż w Moskwie są obecnie na szczycie popytu ze strony firm, które potrzebują metrów kwadratowych w nowych centrach biznesowych. Ale dlaczego nie pomyśleć o wynajmie?
Wynajem biura klasy A w Moskwie kosztuje średnio 36 tys. rubli za 1 mkw. rocznie, obliczone na początku 2024 r. w firmie brokerskiej Core.Xp. Biura kosztowały prawie tyle samo (35,5 tys. rubli za 1 mkw.) rok temu, na początku 2023 roku. Do końca tego roku czynsz wzrośnie pod wpływem procesów inflacyjnych tylko o 3,5%, wyjaśnił Core.Xp. Techniczny wzrost stawek za biura w Moskwie został również potwierdzony przez redakcję w firmach brokerskich NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, deweloperach Stone, Gals Development i Pioneer.
Z jednej strony, taka sytuacja rynkowa mówi o równowadze na rynku biurowym w Moskwie, a z drugiej strony o braku manewru na rynku biurowym w Moskwie. deweloperzy i inwestorzy. Jednak w wielu lokalizacjach i w poszczególnych centrach biznesowych stawki rosną szybciej niż rynek. Wraz z innymi nieruchomości komercyjne Eksperci, w tym artykule mówimy o możliwościach dla tych, którzy wynajmują biura lub rozważają zakup powierzchni w nowych centrach biznesowych dla siebie lub swojej firmy.
Gdzie czynsz jest coraz droższy
Po pierwsze, analitycy odnotowują wzrost stóp powyżej rynku w lokalizacjach o niewystarczającej powierzchni biurowej. "Niedobór podaży można stwierdzić w odniesieniu do następujących kategorii: 1) biura gotowe do wynajęcia w popularnych lokalizacjach; 2) duże działki biurowe (ponad 5 tys. mkw.) w popularnych lokalizacjach" - mówi Victoria Guseva, dyrektor Działu Nieruchomości Biurowych Nikoliers. Według niej, popularne lokalizacje biurowe obejmują ugruntowane klastry biznesowe zlokalizowane na północy, na zachód od Moskwy i obok TTK. Ekaterina Belova, członek zarządu, dyrektor działu nieruchomości biurowych IBC, dodaje, że rynek najmu jest niejednorodny pod względem stawek. "Z reguły wszyscy patrzymy na średnią stawkę, zapominając o maksymalnej wartości w najlepszych lokalizacjach biznesowych, takich jak Moscow City, Białoruski Okręg Biznesowy. W przyszłości różnica ta będzie się tylko zwiększać ze względu na wprowadzenie nowych obszarów wysokiej jakości w takich lokalizacjach" - podsumowuje ekspert.
Stawki również rosną w nowych centrach biznesowych z rozwiniętą infrastrukturą. Jak wyjaśniła starszy dyrektor CORE.XP Irina Khoroshilova, "oczekuje się wzrostu stawek w nowych centrach biznesowych na tle wysokiego popytu na powierzchnie wysokiej jakości i braku podaży". "Ważne jest, aby zrozumieć, że istnieją dzielnice biznesowe o ugruntowanej pozycji, a średnie stawki czynszu w ich granicach są o 10-15% wyższe niż średnie stawki klasowe. Oczywiste jest również, że stawki w nowych centrach biznesowych klasy A, które są właśnie przygotowywane do oddania do użytku, biorąc pod uwagę różne cięcia w nich z małych działek (od 70 mkw.), Których generalnie brakuje na rynku, będą jeszcze wyższe. Tendencja ta jest już zauważalna w istniejących zapytaniach od najemców, ponieważ istnieje niewiele wysokiej jakości powierzchni gotowych na przyjęcie najemcy, a konkurencja o nie rośnie" - wyjaśniła Kristina Nedrya, dyrektor działu Commercial Management w firmie Stone.
Pozytywny wpływ na stawkę czynszu ma również cechy jakościowe centrum biznesowego. Pozytywna dynamika stawek czynszu zostanie odnotowana przede wszystkim w projektach z nowoczesnymi systemami inżynieryjnymi, wysokiej jakości rozwiązaniami planistycznymi, dogodnymi odstępami między kolumnami, przemyślanym zagospodarowaniem terenu. "Wszystkie te czynniki będą kształtować udane projekty w przyszłości, które prawdopodobnie wykażą pozytywny trend w zakresie stawek czynszu na tle przestarzałych centrów biznesowych bez tych atrybutów" - mówi Ekaterina Petrova, dyrektor ds. analiz i koncepcji marketingowych w Pioneer.
Kolejny czynnik przemawiający za wynajmem wzrost to wzrost cen sprzedaży powierzchni biurowej. "Według naszych prognoz, w latach 2024-2025 średni wzrost stawek czynszów biurowych na rynku moskiewskim wyniesie 5-7%. Na wzrost kosztów powierzchni biurowej, oprócz niedoboru podaży i lokalizacji obiektu, wpłynie również wzrost kosztów budowy oraz niektórych pozycji materiałów i rozwiązań - o ponad 30%" - mówi Svetlana Mazur, dyrektor Departamentu wynajmu i sprzedaży powierzchni komercyjnych. nieruchomość w Gals-Development Group.
Inny Prognoza wzrostu stawekEkaterina Belova ogłosiła powstanie nowych biur: "W latach 2022-2023 szczególną popularnością wśród najemców cieszyły się w pełni wykończone, wyposażone, praktycznie nowe lokale od zagranicznych firm, które opuściły rosyjski rynek. Ze względu na wysoki popyt taka oferta w tej chwili faktycznie wyschła, a jeśli pojawią się pojedyncze oferty w tym segmencie, właściciele mogą poważnie rozważyć zwiększenie kosztów wynajmu takich lokali. A także ze względu na fakt, że taka podaż jest ograniczona, nowe centra biznesowe wprowadzone w tym roku, przy istniejącym niedoborze dostępnej powierzchni do wynajęcia (część została wykupiona przez firmę dla użytkownika końcowego), wykażą wzrost średnich stawek o co najmniej 10% średniego rynku."
Sammari: Przyczyny wzrostu stawek w centrach biznesowych klasy A z terminem do 2024 r. i późniejszym
Oprócz lokalizacja, który tradycyjnie jest kluczowym czynnikiem w kształtowaniu stawek czynszu, obecnie ma równie istotny wpływ:
Możliwości
Dzisiejszy techniczny wzrost stawek najmu powierzchni biurowej nie oznacza, że taka sytuacja utrzyma się zawsze. Rynek biur "na sprzedaż" jest obecnie u szczytu popularności, a niedobór podaży wysokiej jakości centrów biznesowych klasy A na wynajem doprowadzi do dalszego wzrostu stawek. "W warunkach zmienności rynku i niestabilności gospodarczej wynajem biur może pozostać preferowaną opcją dla inwestorów, którzy traktują biura jako aktywa ochronne" - powiedziała Maria Zimina, Partner, Dyrektor Działu Nieruchomości Biurowych w NF Group. "Model wynajmu jest zawsze inwestycją długoterminową ze względu na fakt, że zwrot kosztów rozpoczyna się dopiero po zakończeniu budowy i zakończeniu wszystkich prac wykończeniowych w biurach, następuje stopniowo, rozciągnięty w czasie" - dodała Ekaterina Petrova. Jak zauważono w Stone, aby uzyskać najszybszy zwrot z inwestycji, doświadczeni i dalekowzroczni inwestorzy z wyprzedzeniem myślą o przeprowadzeniu napraw, aby obiekt był bardziej atrakcyjny dla najemcy.
Co więcej, ze względu na niskie nakłady, kupowanie biur wydaje się bardziej korzystne niż inwestowanie w mieszkania, które są budowane na milionach metrów kwadratowych. "Według naszych prognoz w 2024 r. w Moskwie zostanie oddanych do użytku 728 tys. mkw. biur, z czego 76% to udział powierzchni o strategii sprzedażowej. Prawie 80% z planowanego wolumenu (728 tys. mkw.) może zostać zrealizowane (sprzedane i wynajęte) do końca pierwszego kwartału tego roku. Tym samym w momencie oddania do użytku znaczna część powierzchni biurowej na otwartym rynku nie będzie już dostępna" - wyjaśniła Ekaterina Belova.
Eksperci zauważają również, że ceny sprzedaży biur nadal rosną, i to w szybszym tempie niż w sektorze mieszkaniowym. "Opierając się na dynamice z poprzednich lat i biorąc pod uwagę wzrost kosztów budowy, ceny biur w budowie będą nadal rosły - do końca 2024 r. średnio mogą wynosić od 12% do 15%. W niektórych projektach z oczekiwanym rozpoczęciem sprzedaży w 2024 r. możliwa jest wyższa dynamika w przypadku zwiększonego popytu na powierzchnię biurową po cenach początkowych" - wyjaśniła Ekaterina Belova.
Na koszt sprzedaży powierzchni biurowej w centrach biznesowych w budowie wpływa również kilka czynników rynkowych, gdzie jednym z kluczowych jest etap gotowości projektu. "Minimalną cenę zawsze widzimy na starcie - na przykład kilka miesięcy przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, gdy tylko deweloper ogłosi projekt na rynku. Wraz z osiąganiem kolejnych etapów (uzyskanie RNS, wejście na plac budowy, rozpoczęcie prac monolitycznych) cena będzie systematycznie rosnąć. Na cenę wpływa również sukces sprzedaży: jeśli produkt znajduje się w doskonałej lokalizacji, a sprzedaż na starcie wyprzedziła plany dewelopera, cena działek może wzrosnąć w sposób nieplanowany" - powiedziała Maria Zimina.
Gdzie szukać nowych projektów
Aby inwestorzy mogli poruszać się po biurze rynek nieruchomościRBC corocznie publikuje ranking firm deweloperskich zajmujących się sprzedażą lub wynajmem powierzchni biurowych w Rosji. Po raz trzeci z rzędu Stone zajmuje pierwsze miejsce pod względem sprzedaży powierzchni biurowej. Pioneer zajął trzecie miejsce w 2024 r. (pod względem sprzedaży), a Gals-Development zajął drugie miejsce (wśród deweloperów specjalizujących się w wynajmie nieruchomości biurowych).
Portfel projektów dewelopera Stone stanowi dziś nieco ponad 380 tys. mkw. m. Jak wynika z wyników ratingu RBC, jest to obecnie największy wolumen nieruchomości biurowych na sprzedaż w blokach zarówno pod względem liczby metrów, jak i geografii obiektów. Obecne portfolio Stone obejmuje siedem centrów biznesowych w budowie, w których sprzedaż jest otwarta. Niedawno deweloper ogłosił plany realizacji ósmego obiektu w swoim portfolio - biurowca na polu Khodynka "Stone Khodynka 2". W 2024 roku deweloper planuje oddać do użytku dwa obiekty biurowe o łącznej powierzchni 80 tys. metrów kwadratowych (drugi etap Stone Towers na Belorusskaya i biurowiec Stone Kurskaya). Biorąc pod uwagę oddanie do użytku dużej liczby biur przy ulicy Białoruskiej, firma uruchomił kierunek wyszukiwania najemców. Jednym z głównych zadań Stone Realty jest uwzględnianie interesów naszych inwestorów i utrzymywanie stawek czynszu za ich powierzchnie na poziomie rynkowym lub wyższym" - powiedziała Kristina Nedrya.
Pioneer planuje zakończyć w 2024 r. budowę dwóch centrów biznesowych klasy A o łącznej powierzchni ponad 60 tys. metrów kwadratowych - Ostankino Business Park i centrum biznesowego w ramach IFC Botanica. "Zwykle do czasu oddania do użytku w sprzedaży mogą pozostać tylko pojedyncze jednostki. Na przykład, w budynku 6 w Ostankino Business Park sprzedano już ponad 90% całkowitego wolumenu" - zauważyła Ekaterina Petrova.
Nowym projektem w portfolio Gals-Development jest centrum biznesowe Dubininsky w pobliżu stacji metra Paveletskaya, które firma planuje oddać do użytku w trzecim kwartale 2025 roku. "Obecnie istnieją wszelkie powody, aby sądzić, że w obiekcie zostanie sprzedanych do 100% powierzchni jeszcze przed oddaniem do użytku" - wyjaśniła Svetlana Mazur.
Polish 
English 
Russian 
German