W jakich przypadkach i ile trzeba będzie zapłacić od sprzedaży nieruchomości w 2024 r., kto ma korzyści podatkowe, w jakich przypadkach nie trzeba płacić i inne niuanse - informuje RBC-Real Estate
Począwszy od 2025 r. Rosja wprowadzi progresywną skalę dla dochodów osobistych (podatek dochodowy od osób fizycznych). Zmiany będą miały wpływ na transakcje dotyczące nieruchomości. Obecnie osoby fizyczne płacą podatek w wysokości 13% od sprzedaży nieruchomości. Nie jest on jednak płacony od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, ale od różnicy między kosztami zakupu i sprzedaży.
Podpowiadamy, kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, w jakich przypadkach nie trzeba płacić podatku od sprzedaży, jak zmienią się stawki podatku od 2025 roku oraz jak obliczyć podatek i go obniżyć.
Treść:
Zasady zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania w 2024 r.
Obliczanie podatku dochodowego od osób fizycznych w transakcjach dotyczących nieruchomości
W tym roku nie zmieniają się zasady opłacania podatku od sprzedaży nieruchomości dla osób fizycznych. Po sprzedaży mieszkania należy złożyć 3-osobową deklarację podatku dochodowego do 30 kwietnia przyszłego roku. Można to zrobić online za pośrednictwem osobistego konta na stronie FTS. Deklaracja wskazuje dochód uzyskany ze sprzedaży oraz kwotę odliczenia. Jeśli odliczenie nie pokryło podatku, należy go zapłacić do 15 lipca.
Stawka podatku dla osób fizycznych w 2024 r. jest standardowa - 13%, ale w 2025 r. wzrośnie i wyniesie:
"Podatek jest płacony nie od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, ale od różnicy między kosztami zakupu i sprzedaży. Dlatego niektórzy obywatele próbują oszukiwać i aby zmniejszyć podatek, nie wpisują do umowy pełnej kwoty transakcji. Nie można tego robić. Ponieważ inspektorzy podatkowi porównują koszt sprzedaży mieszkań z ich wartością katastralną" - powiedziała Elvira Mityukova, doktor ekonomii, partner zarządzający Academy of Successful Business Group.
W 2024 r., podobnie jak w poprzednich latach, począwszy od 2022 r., dochód ze sprzedaży nieruchomości nie może być wykazywany w 3-osobowej deklaracji podatku dochodowego, jeśli posiadasz ją krócej niż trzy lub pięć lat, pod warunkiem, że dochód ze sprzedaży nie przekracza 1 miliona rubli, a dla innych nieruchomości (garaże, samochody itp.) - 250 tysięcy rubli. Dotyczy to zarówno jednego dużego obiektu, jak i kilku niedrogich. Najważniejsze jest, aby nie przekroczyć limitu.
Jeśli dochód ze sprzedaży nieruchomości przekroczy dopuszczalną kwotę, nadal będziesz musiał złożyć 3-osobową deklarację podatku dochodowego. Zasady te będą obowiązywać również w 2025 roku.
Korzyści dla akcjonariuszy
W 2024 r. nadal obowiązywać będą ulgi podatkowe dla udziałowców wprowadzone w 2022 r. - nabywców mieszkań w nowych budynkach, uczestników spółdzielni mieszkaniowo-budowlanych (HBC), a także dla tych, którzy nabyli mieszkanie w drodze cesji praw do roszczeń wynikających z umowy o udział kapitałowy (DDA). W przypadku tych uczestników budowy z udziałem kapitałowym okres posiadania jest liczony od momentu pełnej wpłaty DDU. Wcześniej odliczanie okresu posiadania mieszkania rozpoczynało się od momentu rejestracji jego własności.
Inne zmiany w opodatkowaniu majątku osób fizycznych
Korzyści i przeliczanie
Pod koniec 2020 r. zmieniły się zasady ponownego obliczania wcześniej obliczonych podatków od nieruchomości dla osób fizycznych. Przede wszystkim dotyczy to emerytów, osób niepełnosprawnych, weteranów wojennych i innych kategorii beneficjentów. Zgodnie z art. 407 Ordynacji podatkowej są oni zwolnieni z płacenia podatku od nieruchomości. Prawo ustanawia pięć rodzajów nieruchomości, w odniesieniu do których można przyznać świadczenie, w tym mieszkanie (pokój), budynek mieszkalny i garaż. Świadczenie jest przyznawane tylko dla jednego obiektu każdego rodzaju.
Minimalny okres posiadania
W 2024 r. przyjęto zmiany dotyczące minimalnego okresu posiadania nieruchomości, powiedziała Anastasia Eliseeva, partner w kancelarii Mokrov and Partners.
- W przypadku działki, której część jest wycofywana do użytku państwowego (na przykład pod budowę linii kolejowej). Od 2024 r. termin własności nowej działki uzyskanej podczas podziału będzie rozpatrywany od momentu własności starej działki, a nie nowej, jak to było wcześniej.
- Przy sprzedaży lokali mieszkalnych lub udziału (udziałów) w nich powstałych w wyniku podziału, przebudowy lub rekonstrukcji, okres własności powstałych lokali mieszkalnych będzie również liczony od momentu rejestracji własności pierwotnej nieruchomości.
- Sprzedaż udziału w nieruchomości, która została zakupiona przy pomocy matkapital. Przykładowo, mieszkanie zostało zakupione za kredyt hipoteczny przez matkę - właścicielkę zaświadczenia. Po spłacie kredytu hipotecznego dziecku i ojcu dziecka przydzielono udziały. Okres posiadania udziałów przez ojca i dziecko będzie teraz liczony od daty rejestracji tego przedmiotu na własność matki.
Jak obliczyć kwotę podatku
Jeśli mówimy o podatku od sprzedaży mieszkania, jest on obliczany za pomocą prostego wzoru: (DOCHÓD ZE SPRZEDAŻY MIESZKANIA TO 1 mln rubli.) *13% = PODATEK DOCHODOWY OD OSÓB FIZYCZNYCH. 1 milion rubli. - maksymalna kwota odliczenia od podatku, o którą można zmniejszyć dochód uzyskany ze sprzedaży budynków mieszkalnych, mieszkań, pokoi, domków letniskowych, domków ogrodowych, działek, a także udziałów w określonej nieruchomości.
Podstawa opodatkowania to maksymalna z dwóch wartości:
Jednocześnie wartość katastralna jest ustalana na dzień 1 stycznia roku, w którym mieszkanie jest na sprzedaż.
Na przykład obywatel Petrov kupił mieszkanie za 5 milionów rubli i sprzedał je za 5,5 miliona rubli. Tak więc:
5 500 000 - 1 000 000 = 4 500 000.
Podatek dochodowy od osób fizycznych: 4 500 000*13% = 585 000 rub .
Odliczenie w wysokości wydatków związanych z zakupem mieszkania
W tym przypadku podatek jest faktycznie naliczany tylko od zysku uzyskanego z odsprzedaży. W tym celu uwzględniane są rzeczywiste (udokumentowane) wydatki bezpośrednio związane z zakupem. W niektórych sytuacjach takie rozwiązanie jest bardziej opłacalne niż dokonanie odliczenia.
Na przykład Petrov sprzedał mieszkanie za 5 milionów rubli (kupił je za 4,5 miliona rubli). W związku z tym obliczenie podatku od sprzedaży będzie wyglądać następująco:
5 000 000 - 4 500 000 = 500 000.
Podatek dochodowy od osób fizycznych: 500 000 * 13% = 65 000.
Kalkulator podatkowy
Kiedy dochód ze sprzedaży mieszkania nie jest opodatkowany
Podatek dochodowy od osób fizycznych jest obliczany od dochodu, a nie od przychodów ze sprzedaży nieruchomości i nie jest naliczany w następujących przypadkach:
jeśli taki przedmiot był własnością w minimalnym okresie posiadania. W większości przypadków jest to pięć lat. W przypadku spadku, darowizny i prywatyzacji - trzy lata. "Jednocześnie podmioty mogą skrócić maksymalny okres posiadania do zera (klauzula 6 artykułu 217.1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jeśli zdarzy się to w Twoim regionie, a warunki będą zgodne ze sprzedażą nieruchomości, nie będziesz musiał również płacić podatku dochodowego od osób fizycznych" - wyjaśniła Elvira Mityukova.
Od 1 stycznia 2022 r. rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci są zwolnione z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych (podatku dochodowego od osób fizycznych) przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, niezależnie od tego, jak długo była ona ich własnością. Innowacja dotyczy również przypadków, w których małoletnie dziecko z takiej rodziny uzyskuje dochód ze sprzedaży przedmiotu majątkowego. Więcej na ten temat można przeczytać tutaj.
We wszystkich innych przypadkach podatek dochodowy od osób fizycznych jest naliczany od dochodu ze sprzedaży mieszkania.
Fot: Kirill Kukhmar/TASS
Jak obniżyć podatek od sprzedaży mieszkania
Jeśli sprzedajesz mieszkanie, z punktu widzenia państwa otrzymujesz dochód. Jeśli sprzedałeś nieruchomość wcześniej niż minimalny okres posiadania, musisz zapłacić podatek od sprzedaży. Rosyjskie ustawodawstwo przewiduje korzyści, które mogą znacznie zmniejszyć podstawę opodatkowania - kwotę zapłaconą za mieszkanie. Podatek będzie musiał zostać zapłacony nie od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, ale od różnicy między zakupem a sprzedażą. Od tej kwoty płacony jest podatek 13%. Podstawa: ust. 2 pkt 2 artykułu 220 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej przewiduje kilka opcji odliczeń. Aby z nich skorzystać, należy udokumentować koszty zakupu mieszkania. Aby potwierdzić wydatki, z reguły dostarczane są następujące dokumenty: umowa sprzedaży oraz akt przyjęcia i przekazania, zlecenia odbioru gotówki, paragony towarowe i gotówkowe, wyciągi bankowe, zlecenia płatnicze, pokwitowania sprzedawcy przy odbiorze środków i inne.
Odliczenie od podatku od nieruchomości pozwala obniżyć podstawę opodatkowania o kwotę dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości za rok kalendarzowy. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej określa górną granicę odliczenia w wysokości 1 miliona rubli.
Oznacza to, że jeśli sprzedałeś jedno mieszkanie za 10 milionów rubli w ciągu roku, możesz zmniejszyć podstawę opodatkowania do 9 milionów rubli. Jeśli sprzedałeś dwa mieszkania (jedno za 5 milionów rubli, drugie za 10 milionów rubli), łączna kwota dochodu podlegającego opodatkowaniu wyniesie 14 milionów rubli (5 milionów rubli + 10 milionów rubli - 1 milion rubli = 14 milionów rubli). Jeśli Twój dochód ze sprzedaży mieszkania jest niższy niż 1 milion rubli, nie musisz płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.
Alexandra Stirmanova, S&K Vertical Law Firm:
- Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej przewiduje dwie opcje odliczeń.
1. Zastosowanie stałej kwoty odliczenia
Należy pamiętać, że stałe odliczenie podatkowe jest stosowane do właściciela, a nie do nieruchomości. Na przykład, jeśli właściciel sprzedał kilka rodzajów nieruchomości w ciągu roku, wówczas maksymalna kwota odliczenia jest stosowana do wszystkich obiektów łącznie, a nie do każdego z osobna. Aby skorzystać z odliczenia, nie później niż do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży należy złożyć w Federalnej Służbie Podatkowej w miejscu zamieszkania zeznanie podatkowe i dokumenty potwierdzające sprzedaż nieruchomości, a także dokumenty uprawniające do skorzystania z odliczenia.
2. Poczekać na wygaśnięcie minimalnego okresu własności
Jako dodatkową opcję minimalizacji obciążeń podatkowych możemy rozważyć trzecią opcję. Najczęstszym pytaniem podatników jest: kiedy mogę uniknąć płacenia podatku przy sprzedaży mieszkania? Odpowiedź: Podatek dochodowy od osób fizycznych nie powstaje w przypadku sprzedaży mieszkania, które było Twoją własnością przez okres dłuższy niż minimalny okres posiadania ustalony w Ordynacji podatkowej. Co do zasady, minimalny okres posiadania mieszkania wynosi pięć lat. Warto jednak pamiętać, że w niektórych sytuacjach istnieją wyjątki. Na przykład, jeśli prawo własności zostało uzyskane w drodze dziedziczenia lub na podstawie umowy darowizny od członka rodziny i/lub bliskiego krewnego podatnika, obowiązuje trzyletni okres własności.
Różne niuanse stosowania i obliczania podatku od sprzedaży mieszkania
Przy obliczaniu podatku od sprzedaży mieszkania mogą pojawić się różne niuanse w jego obliczaniu, okresie ważności, korzyściach i innych zasadach. Na przykładzie niektórych przypadków prawnik przeanalizował zasady obliczania i stosowania podatku dochodowego od nieruchomości osób fizycznych.
Alexandra Voskresenskaya, prawnik w Yukov & Partners:
Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania
- W przypadku sprzedaży nieruchomości uzyskanej w drodze dziedziczenia, klauzula 2, klauzula 1, art. 228 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że osoby fizyczne są zobowiązane do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości będącej ich własnością. Przedmioty podlegające opodatkowaniu obejmują nieruchomości. Jednocześnie art. 217 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że obywatele są zwolnieni z płacenia podatku od nieruchomości, jeżeli dany przedmiot był ich własnością w minimalnym terminie, który na dzień dzisiejszy wynosi trzy lata.
Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 30 lipca 2020 r. nr 03-04-05/66879 wyjaśnia, że dla spadkobierców okres ten rozpoczyna się od daty rejestracji ich praw w EGRN (na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia), niezależnie od tego, jak długo nieruchomość była wcześniej w posiadaniu spadkodawcy. Ponadto, zgodnie z art. 220 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, przy sprzedaży nieruchomości po 1 stycznia 2019 r. obywatele są uprawnieni do otrzymania ulgi podatkowej w oparciu o kwoty udokumentowanych wydatków na zakup nieruchomości, ale nie więcej niż 1 milion rubli.
Istnieje pewne zastrzeżenie dla spadkobierców: można uzyskać odliczenie podatkowe od wydatków poniesionych przez spadkodawcę przy zakupie nieruchomości, jeśli sam spadkodawca nie skorzystał z takiego prawa za życia.
Zdjęcie: Dmitry Feoktistov/tass
Czy emeryt płaci podatek od sprzedaży mieszkania?
Emeryt, podobnie jak każdy inny obywatel, musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży mieszkania (art. 214.10 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Dochód ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z ustaloną procedurą i nie zależy od statusu właściciela mieszkania (czy dana osoba jest emerytem, czy nie). Jednocześnie emeryci mają pewne korzyści majątkowe.
Jak odliczyć od podatku sprzedaż mieszkania?
Odliczenie podatku od nieruchomości związane ze sprzedażą nieruchomości może być stosowane w nieskończoność. Istnieje jednak ograniczenie - maksymalna kwota odliczenia wynosi 1 milion rubli lub 250 tysięcy rubli w okresie podatkowym.
Aby skorzystać z prawa do odliczenia, podatnik musi:
Polish 
English 
Russian 
German