Svetlana Razvorotneva: "Przyjęcie ustawy o działalności na rynku nieruchomości jest wymagane przez samą społeczność zawodową"

Kolejna ustawa o działalności na rynku nieruchomości może zostać przedłożona Dumie Państwowej do rozpatrzenia jesienią, a każdy przepis nowej ustawy, jeśli zostanie przyjęty, może zmienić rynek nieruchomości

Wczesną jesienią w Rosji mogą zakończyć się prace nad kolejną ustawą o działalności na rynku nieruchomości. Nie jest to pierwsza próba ustanowienia jasnych reguł gry dla społeczności pośredników w obrocie nieruchomościami, przyjęta na szczeblu federalnym, ponieważ druga część kodeksu cywilnego, która obecnie reguluje głównie pracę pośredników w obrocie nieruchomościami, jest zdecydowanie niewystarczająca.

I nawet jeśli pominiemy rozmowę o strasznych "czarnych" pośrednikach w handlu nieruchomościami, ogólnie rzecz biorąc, branża nieruchomości jest niezwykle daleka od definicji "białego puszystego": na przykład, zgodnie z danymi dostarczonymi w zeszłym roku przez prezesa Cechu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Moskwie Andrieja Bannikowa, "w Moskwie około 20-30% to legalnie działające firmy, a około 70-80% to osoby fizyczne, które pracują dla siebie, a państwo ich nie widzi, nie płacą podatków. Sytuacja w Petersburgu jest nieco lepsza, myślę, że 50-50. Ale nadal odsetek tych, którzy pracują w cieniu, nie są zarejestrowani zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo, nie płacą do budżetu, jest ogromny".

O tym, jakie przepisy będzie zawierać nowa ustawa i na jakim etapie jest obecnie jej opracowywanie, BFM.ru rozmawiałem z Svetlana Razvorotneva, wiceprzewodnicząca komisji Dumy Państwowej ds. budownictwa, mieszkalnictwa i usług komunalnych:

Z twojego punktu widzenia, dlaczego kwestia przyjęcia specjalnej ustawy o działalności na rynku nieruchomości pojawia się raz po raz? To znaczy, dlaczego nie mogę się bez niego obejść? Svetlana Razvorotneva: Cóż, w rzeczywistości nawet samo środowisko zawodowe wysuwa teraz takie żądania, ponieważ działa w absolutnej próżni prawnej. Niestety, ci uczestnicy rynku, którzy nie składają raportów do Rosfinmonitoring, nie inwestują w szkolenia, czasami nawet nie płacą podatków - czyli niewykształceni, nie do końca sumienni pośrednicy - często znajdują się w korzystniejszej sytuacji w porównaniu z tymi, którzy pracują ściśle zgodnie z prawem i starają się spełniać zrozumiałe standardy działalności zawodowej. Tak naprawdę nie mamy obecnie żadnego wyspecjalizowanego organu, który kontrolowałby działalność pośredników w obrocie nieruchomościami, nie ma dla nich jasnych wymagań, a to oczywiście nie jest korzystne ani dla samego rynku, ani dla obywateli. A jeśli mówimy o obywatelach, sytuacja jest jeszcze trudniejsza, ponieważ korzystając z tej niepewności prawnej, na rynek trafia ogromna liczba oszustów. Oznacza to, że absolutnie każdy może nazywać siebie pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, ale niemożliwe jest sprawdzenie, jak sumienni i wykwalifikowani są. Często narzucają obywatelom nieopłacalne transakcje, nie weryfikują informacji - ogólnie rzecz biorąc, wszystko to prowadzi do dużej liczby nieuczciwych działań, procesów sądowych, utraty pieniędzy, a tutaj, jak rozumiesz, pojawiają się ogromne kwoty pieniędzy. Dlatego w Dumie Państwowej wielokrotnie podejmowano próby stworzenia takiego prawa, jest już kilka opcji, a ta, nad którą obecnie pracujemy wspólnie z kolegami ze środowiska zawodowego, jest oczywiście jedną z wielu. Ale mam nadzieję, że będzie miał perspektywę, ponieważ nie chroni interesów żadnych konkretnych grup (chociaż są na przykład próby przeniesienia tego wszystkiego do organizacji samoregulacyjnych).O ile wiem, czy masz inną koncepcję? Svetlana Razvorotneva: Tak, jest nieco inna, opiera się na rejestrze prowadzonym przez władze i który będzie miał najłatwiejszy możliwy wpis. Zasadniczo jest kilka wymagań: oczywiście obecność personelu, który spełnia kwalifikacje zawodowe, oczywiście obecność menedżera, który również spełnia kwalifikacje zawodowe, oczywiście rejestracja na terytorium Federacji Rosyjskiej. I oczywiście uważamy, że tylko osoby prawne mogą uczestniczyć w tym rynku: żaden samozatrudniony, żaden obywatel, który przybył znikąd, nie może być tym, który towarzyszy transakcjom. Oprócz rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami konieczne jest opracowanie mechanizmu wykluczenia z niego, a także stworzenie rejestru pozbawionych skrupułów pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy dopuścili się naruszeń prawa. Ponadto konieczne jest ustanowienie bariery dla osób z rejestrami karnymi, aby wejść na ten rynek. Oba rejestry powinny być publiczne, aby obywatele mogli z całą pewnością stwierdzić, czy dany pośrednik jest dobry, czy zły. Obecnie aktywnie pracujemy nad ustawą wraz ze środowiskiem zawodowym i ubezpieczycielami, ponieważ uważamy, że ta działalność i ogólnie wszystkie transakcje obywateli muszą być ubezpieczone. Naprawdę mam nadzieję, że na początku sierpnia wyślemy projekt ustawy do regionów do przeglądu i uzyskamy reakcję.... Najważniejszą kwestią, moim zdaniem, jest to, kto będzie prowadził wspomniane rejestry: czy będą one na poziomie regionalnym, czy federalnym? Koszty nie są tam zbyt wysokie, ale musimy zrozumieć stanowisko regionów. Cóż, myślę, że do jesieni spróbujemy wprowadzić projekt ustawy do Dumy Państwowej. W ubiegłym roku prezes Cechu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Moskwie, Andrey Bannikov, przytoczył dane, według których około 20-30% w stolicy to legalnie działające firmy, a około 70-80% to osoby fizyczne, które pracują dla siebie, a państwo ich nie widzi. Nieco później, w styczniu tego roku, twój kolega Vladimir Koshelev, ogłaszając ustawę o działalności na rynku nieruchomości, którą partia LDPR zamierza wprowadzić do Dumy Państwowej, również stwierdził, że w rosyjskim ustawodawstwie brakuje samej koncepcji "pośrednika w obrocie nieruchomościami", a większość pośredników w obrocie nieruchomościami (wszystkie te same 70%) działa w strefie cienia rynku. Przerażające statystyki... Svetlana Razvorotneva: Nie wiem, skąd on wziął takie statystyki, nie mam takich statystyk, nawet nie rozumiem, skąd można je wziąć. Ale mam na przykład statystyki dotyczące spraw sądowych związanych z niektórymi nieuczciwymi usługami. To oczywiście nie jest 70%, ale fakt, że tak naprawdę nie jest jasne, kto działa na tym rynku i nie wiadomo, jak obywatele mogą się chronić przed pozbawionym skrupułów pośrednikiem w handlu nieruchomościami, jeśli nagle przyjdzie do ciebie, zacznie oferować jakieś usługi, przysięgnie, że mieszkanie jest czyste, a ty je kupisz, a Okazuje się, że są tam nieletni lub osoby, które odbywają wyroki, są zarejestrowane lub jest to generalnie czyjaś własność - to prawda. I jestem pewien, że należy to aktywnie zwalczać.wymieniłeś kluczowe, że tak powiem, przepisy systemotwórcze swojego projektu ustawy: prowadzenie rejestrów pośredników w obrocie nieruchomościami działających w dobrej wierze i pozbawionych skrupułów, udział w obrocie nieruchomościami wyłącznie osób prawnych, ubezpieczenie transakcji... A jakie są Twoim zdaniem najbardziej subtelne, najbardziej niebezpieczne i wymagające punkty w opracowywanym dokumencie? Svetlana Razvorotneva: Wspomniałam już o pierwszym - o samych widełkach. Nie powiedziałabym, że jest to bezpośrednio niebezpieczne, ale jest to rozwidlenie dróg: w końcu na jakim poziomie będzie prowadzona inwigilacja i rejestracja - na poziomie federalnym czy regionalnym. Osobiście skłaniam się ku bardziej regionalnemu, ponieważ nadal trudno jest być odpowiedzialnym za cały kraj z centrum. Z drugiej strony pytanie brzmi, gdzie, w którym rejestrze się zarejestrować, ponieważ osoba może zarejestrować się w Dagestanie, ale przeprowadzać transakcje na terytorium Moskwy, a tutaj władze moskiewskie mogą mieć pewne trudności. Należy więc wypracować interakcję między regionami. Drugim tematem jest oczywiście ubezpieczenie. Co należy ubezpieczyć - pracę samych agencji czy podmioty prowadzące działalność na rynku nieruchomości? Ale wtedy nie jest jasne, za co powinni być odpowiedzialni; może coś się stało nie z ich winy, ale jak to udowodnić? Ubezpieczyć same transakcje? Ale to stworzy pewne obciążenie dla obywateli. Zawsze pozostaje jeszcze jedno pytanie: kto i jak będzie monitorował zgodność z nowym prawem, jeśli zostanie ono przyjęte? I co stanie się z tymi, którzy odmówią przestrzegania określonych zasad? Svetlana Razvorotneva: Uważam, że ci, którzy nie wejdą do rejestru, powinni po prostu zostać ukarani za nielegalną działalność gospodarczą. Przy okazji, mamy kolejny poważny temat do debaty i dyskusji: jaki rodzaj działalności może i powinien być klasyfikowany jako nieruchomości? W rzeczywistości chcemy uciec od tej obcej nazwy, która nie jest całkowicie zrozumiała dla Rosjan, ale oczywiście nie chodzi o nazwę. Mieliśmy więc spory: na przykład prawnicy, ludzie, którzy po prostu udzielają porad prawnych - czy powinni spełniać wszystkie wymogi określone w prawie? Osobiście uważam, że każdy, kto jest zaangażowany w transakcje na rynku nieruchomości w taki czy inny sposób, powinien znajdować się w tym rejestrze i ponosić odpowiedzialność za swoje działania. A jeśli chodzi o kontrolę, to przede wszystkim należy sformułować listę karalnych naruszeń: na przykład, jeśli szef agencji zostanie skazany za niepłacenie alimentów, prawdopodobnie nie jest to jeszcze powód do pozbawienia go statusu pośrednika w obrocie nieruchomościami. A jeśli agencja nie przedstawiła informacji o przekwalifikowaniu pracowników, jak należy to traktować? Tak więc po raz kolejny konieczne jest stworzenie listy naruszeń administracyjnych i karnych, za które pośrednik w obrocie nieruchomościami zostanie wykluczony z rejestru i wpisany do rejestru pozbawionych skrupułów.A pozbawieni skrupułów ludzie mogą trafić za kratki? To właśnie dzieje się teraz: niezależnie od obecności lub braku ustawy o działalności na rynku nieruchomości, istnieją artykuły o oszustwach, niektóre inne artykuły, a zgodnie z nimi osoba może uzyskać prawdziwy termin. Ale nie chcemy kopać ogonów i mniej interesujące jest więzienie tych, którzy już popełnili przestępstwo - chcemy chronić obywateli przed koniecznością radzenia sobie z takimi ludźmi.

Oczywiście dyskusja na temat ustawy o działalności na rynku nieruchomości wymaga pilnego wysłuchania opinii samych pośredników w obrocie nieruchomościami. Do nich BFM.ru i poprosił o komentarz zarówno do pomysłu przyjęcia ustawy, jak i jej konkretnych przepisów. Ponadto BFM.ru zasugerował, aby przedstawiciele branży deweloperskiej wypowiedzieli się: którzy pośrednicy są dla nich wygodniejsi i spokojniejsi w kontaktach?

Zobacz także: