Na dużą skalę: dlaczego deweloperzy w Petersburgu wolą budować blok po bloku niż punkt po punkcie?

Zbliżenie kolorowych kwiatów w słonecznym ogrodzie

В большом масштабе: почему девелоперы в Петербурге предпочитают квартальную застройку точечной

Zdjęcie: iStockphoto.com / Kirill Sirotiuk

    Rozpoczęte w Petersburgu w 2007 r. projekty mieszkaniowe na dużą skalę nie tylko nie odeszły dziś w cień, ale także nadal się rozwijają: odpowiadają one za 75% popytu. Budownictwo punktowe pozostaje głównie w segmencie premium, ponieważ takie budownictwo staje się coraz droższe dla deweloperów.

    Kompleksy o powierzchni 100 tysięcy metrów kwadratowych lub większej są uważane za duże dla aglomeracji Sankt Petersburga. Według St. Petersburg Real Estate (Setl Grupa)Mieszkania w 115 takich projektach są obecnie w sprzedaży w aglomeracji petersburskiej - w północnej stolicy i na jej przedmieściach. Spośród nich 65 takich kompleksów znajduje się w Petersburgu, a 50 w regionie Leningradu. W 2023 r. sprzedano w nich 2,76 mln metrów kwadratowych mieszkań. Projekty o skali mniejszej niż 100 tysięcy metrów kwadratowych zajmują dziś tylko jedną czwartą wolumenu sprzedaży.

    Z czystego konta

    "Jeśli mówimy o nowych dzielnicach, które są budowane "w szczerym polu", to można tam realizować tylko projekty zintegrowanego rozwoju terytoriów" - mówiNatalia Kukushkina, kierownik działu produktów i analiz w Grupie CDU. “Jest to jedyny możliwy format w takich obszarach, ponieważ mieszkania, infrastruktura społeczna i drogi powinny być zapewnione w nowej lokalizacji".

    Olga Trosheva, dyrektor St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Grupa)Portal ERZ zauważa, że Petersburg i region Leningradu stały się historycznie lokalizacjami, w których po 2007 r. zaczęto realizować projekty na dużą skalę. Tak więc, według portalu ERZ, kompleksy mieszkaniowe w regionie północno-zachodnim - "Clear Sky" i "Sunny City" od Setl Group - zajęły drugie i trzecie miejsce w Rosji pod względem skali rozwoju. Obecnie w sprzedaży znajduje się 39 zintegrowanych projektów deweloperskich w północnej stolicy i na przedmieściach, gdzie skala rozwoju wynosi ponad 300 tysięcy metrów kwadratowych. Większość z nich znajduje się na obrzeżach Petersburga, a tylko 13 w strefie podmiejskiej regionu Leningradu.

    Pojawienie się takich projektów w pewnym momencie wynikało z wielu czynników. Po pierwsze, brak luk w mieście: wraz z zakazem tak zwanego "uszczelniania" rozwoju, możliwości budowy w zamieszkałych dzielnicach praktycznie się skończyły. Po drugie, na obrzeżach Petersburga znajdowała się duża liczba gruntów rolnych, które nie były już wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem i stopniowo trafiały w ręce największych właścicieli ziemskich. Jednocześnie transakcje odbywały się na wzajemnie korzystnych warunkach: koszt ziemi okazał się znacznie niższy niż na obszarach zamieszkałych. Po trzecie, kompleksowy rozwój dostępny dla dużych firm pozwala zaoszczędzić na skali. Oznacza to, że mieszkania w takich projektach są sprzedawane, przynajmniej na początkowych etapach, taniej niż w małych kompleksach.

    Im więcej, tym taniej

    "Koszt mieszkań w obiektach punktowych jest początkowo wyższy niż w domach w ramach kompleksowej inwestycji, ponieważ znajdują się one na już ustalonych obszarach", wyjaśnia Yulia Ruzhitskaya, dyrektor generalny agencji nieruchomości Glavstroy. - Ponadto w najbliższym otoczeniu często brakuje nowych mieszkań, przez co deweloperzy podnoszą ceny swoich produktów. Jeśli weźmiemy pod uwagę obszar, w którym "punkt" i kwartalny rozwój są realizowane w sąsiedztwie, różnica w kosztach mieszkań na początkowym etapie może osiągnąć 20-30%. W miarę realizacji projektu i nasycania nowej dzielnicy mieszkaniowej infrastrukturą, cena stopniowo się wyrównuje".

    Jan Feldman, dyrektor ds. marketingu Lenstroytrest Grupa,Zauważa, że praktycznie nie ma już miejsc na nowe projekty budowlane na dużą skalę w obrębie obwodnicy, z wyjątkiem przebudowy dawnych terenów przemysłowych. Wyjaśnia to odejście wielu deweloperów do drogich segmentów - małych projektów na maksymalnie 100-200 mieszkań. Na przedmieściach deweloperzy wykazują dużą aktywność i zakres. Północne przedmieścia w większości nadal są rozwijane w formacie wielopiętrowych budynków o dużej gęstości. Z kolei w kierunkach południowych projekty realizowane są w niskiej i średniej zabudowie. W kierunku wschodnim, na przykład w Vsevolozhsk lub Yanino, gdzie firma działa od dłuższego czasu, budynki są głównie średniej wysokości, ale ich gęstość jest zauważalnie mniejsza niż na północy.

    Według eksperta rozwój "punktowy" jest bardziej typowy dla Petersburga lub odległych osad (gdzie pojawienie się nowych obiektów jest bardzo rzadkie, na przykład Krasnoe Selo, Tosno, Wyborg itp.) Pojedyncze projekty punktowe pojawiają się również w aktywnie zabudowanych lokalizacjach, które charakteryzują się wielokondygnacyjną gęstą zabudową, na przykład Murino.

    W bezpośrednim sąsiedztwie Petersburga większość lokalizacji rozwija się wyłącznie w formacie zintegrowanego rozwoju terytoriów - są to Yanino, Novoselye, Lagolovo, Novosaratovka i inne. Największa aktywność deweloperów związana jest z dzielnicami Puszkinsky, Vsevolozhsky i Lomonosov - nadal istnieją możliwości realizacji projektów mieszkaniowych na dużą skalę.

    "Zintegrowane projekty deweloperskie rozwijają się coraz aktywniej w regionie Leningradu w ostatnich latach" - zgadza się Natalia Kukushkina. - Sprzyja temu, między innymi, rozległy bank ziemi w regionie. Tylko duzi deweloperzy z dobrym finansowaniem projektów i sprawdzonymi programami produktowymi mogą sobie pozwolić na pracę z takimi projektami. Mali deweloperzy wolą zajmować się pojedynczymi obiektami".

    Według eksperta, na rynku są deweloperzy, którzy posiadają niezbędne kompetencje do pracy z oboma formatami. Istnieją jednak również bardziej wyspecjalizowani deweloperzy. Niektórzy z nich pracują tylko z małymi projektami w zrozumiałych lokalizacjach. Inne firmy, głównie duzi deweloperzy na poziomie federalnym, obsługują tylko duże projekty o powierzchni kilku hektarów.

    Każdy ma swojego wielbiciela

    Osiedle punktowe w dobrej lokalizacji ma oczywistą zaletę - dobrze rozwiniętą infrastrukturę transportową, społeczną, handlową, rozrywkową i inną. W przypadku inwestycji typu "blok po bloku" wszystko to musi być tworzone od podstaw. Wcześniej często zdarzały się sytuacje, w których drogi i infrastruktura społeczna w dużych projektach oczywiście pozostawały w tyle za tempem budowy mieszkań. A pionierzy - ci, którzy mieszkali w pierwszych kolejkach - musieli chodzić do przychodni, zabierać dzieci do przedszkoli i szkół, przepychać się w kolejkach do transportu. Teraz sytuacja się poprawia dzięki pracy Komisji Urbanistycznej, która nie pozwala na budowę domów bez infrastruktury, oraz dzięki temu, że deweloperzy zdali sobie sprawę, że taki produkt trudniej sprzedać.

    Ogólnie rzecz biorąc, komfort życia w dużych projektach rośnie - rośnie liczba obiektów infrastruktury w projektach, deweloperzy starają się zarządzać tym procesem. Na przykład Grupa Setl opracowała nowy standard budowy infrastruktury - SETL 15'. Na podstawie życzeń klientów opracowaliśmy listę niezbędnych obiektów infrastrukturalnych w odległości spaceru. Zostały one podzielone na trzy kategorie: "dobra konsumpcyjne", "edukacja i zdrowie", "samorozwój i komunikacja". Pierwsza z nich to sklepy z żywnością i napojami, punkty odbioru zamówień, sklepy z kosmetykami i chemią gospodarczą, artykuły dla zwierząt. Drugi to szkoły, przedszkola, centra medyczne i apteki. Trzeci to centra sąsiedzkie i dziecięce, siłownie i studia fitness, kawiarnie i restauracje, salony kosmetyczne. Wszystko to powinno być dostępne w ciągu 15 minut, aby ludzie mogli wygodnie i wygodnie mieszkać na swoim terytorium.

    "Wybór kompleksu mieszkaniowego zależy od indywidualnych preferencji i możliwości finansowych kupujących" - mówi Julia Ruzhitskaya. - Zarówno budowa punktowa, jak i realizacja złożonych projektów mają swoje własne cechy i trudności. Na przykład, podczas uszczelniania budynków, poważnym problemem dla nowych osadników i mieszkańców sąsiednich domów jest kwestia posiadania wystarczającej liczby wolnych miejsc parkingowych. Osobliwością zintegrowanego rozwoju terytoriów jest etapowa budowa dzielnicy mieszkalnej z nowymi drogami, sieciami inżynieryjnymi, szkołami, przedszkolami, poliklinikami, a także strefami publicznymi i reakcyjnymi. Ponadto złożone projekty wyróżniają się jednorodnym składem mieszkańców, co jest trudne do osiągnięcia przy budowie domu w ukształtowanym obszarze miasta. Tradycyjnie młode rodziny z dziećmi stają się nowicjuszami w takich projektach".

    Według Natalii Kukushkiny, w zależności od celów i okoliczności życiowych, kupujący wybierają różne przedmioty. Indywidualny gust również się różni. Na przykład komuś może nie podobać się nowy dom otoczony "zmęczonymi" pięciopiętrowymi budynkami. Ale blok nowych domów otoczony parkiem z własnym terenem spacerowym spodoba się większej liczbie osób. Wiele zależy od konkretnego projektu i jego charakterystyki, od przemyślenia i klasy zastosowanych rozwiązań.

    Jeśli podsumujemy opinię ekspertów, to duże projekty będą rozwijane w Petersburgu, teraz bardziej przemyślane niż wcześniej, ale deweloperzy nie odmawiają rozwoju punkt po punkcie: mieszkania w takich projektach są oczywiście droższe. "W warunkach niepewności związanej z popytem deweloperzy będą bardziej koncentrować się na kontynuacji projektów, które zostały już uruchomione" - jest pewien Jan Feldman. - Nowe kompleksy mieszkaniowe oczywiście nadal będą wchodzić na rynek, ale deweloperzy są teraz ostrożni. W Petersburgu premiery będą prawdopodobnie reprezentowane przez małe nowe budynki w drogich klasach, rzadziej w klasie komfort+. Na przedmieściach nowe zintegrowane projekty deweloperskie firmy są również wystawiane na sprzedaż w małych kolejkach, głównie po 1-2 domy w każdej".

    Margarita Yaremenko, specjalnie dla

    В большом масштабе: почему девелоперы в Петербурге предпочитают квартальную застройку точечной

    Zdjęcie: iStockphoto.com / Kirill Sirotiuk

    Источник: www.fontanka.ru

    Dodaj komentarz

    Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

    Akceptuj
    pl_PLPolish