80% deweloperów uruchomiło różne programy wspierające sprzedaż w Moskwie. Deweloperzy przygotowali różne mechanizmy mające na celu utrzymanie popytu - od rat i rabatów na poszczególne działki po własne programy dopłat do oprocentowania i transzowe kredyty hipoteczne. Ale nie wszystkie oferty specjalne są ogłaszane na stronach internetowych
Dwa miesiące po zakończeniu ogromnego państwowego programu kredytów hipotecznych na poziomie 8% rocznie, rynek nowych inwestycji budowlanych znalazł się w nowych warunkach: udział kredytów hipotecznych w całkowitej akcji kredytowej spadł o połowę w ciągu miesiąca, a wolumen kredytów hipotecznych spadł trzykrotnie. W przewidywalny sposób wpłynęło to na popyt - spadła zarówno sprzedaż początkowa w ogóle, jak i transakcje inwestycyjne, których udział spadł do minimum.
W tym kontekście deweloperzy dążą do maksymalizacji wsparcia sprzedaży - w szczególności do szybszego wypełniania rachunków powierniczych i obniżenia kosztów finansowania projektów. Bank Centralny odnotowuje przyspieszenie wycofywania nowych budynków na sprzedaż. Jednak w warunkach wysokich stóp rynkowych i ograniczonych możliwości preferencyjnych kredytów hipotecznych, deweloperzy muszą dalej stymulować nabywców.
"Deweloperzy wykorzystują różne mechanizmy w celu utrzymania popytu: raty, rabaty na poszczególne działki, własne programy dopłat do stawek itp.", komentuje ekspert CIAN.Analysts Elena Lapshina, zauważając, że większość z tych promocji jest skierowana do szerokiego grona nabywców i nie jest związana ze składem rodziny lub zawodem. Udział takich ofert specjalnych, które według eksperta mają na celu wsparcie popytu ze strony potencjalnych nabywców, którzy nie są objęci żadnym z pozostałych programów preferencyjnych, wynosi 74% (szacunek opiera się na analizie ponad 900 ofert promocyjnych w 441 kompleksach mieszkaniowych w 35 regionach).
Jakie programy oferują deweloperzy?
Trend ten potwierdzają również inni uczestnicy rynku. Sberbank zauważa, że w obecnych trudnych warunkach zapotrzebowanie na pożyczone środki od obywateli nadal się utrzymuje, ale popyt ten staje się bardziej ukierunkowany, a warunki pożyczki ulegają skróceniu.
Moskwa (Zdjęcie: Sergey Bulkin / TASS)
"Zainteresowanie różnymi programami kredytów hipotecznych stale rośnie, odzwierciedlając zmiany w preferencjach konsumentów i sytuacji gospodarczej na rynku nieruchomości" - mówi Dmitry Efimov, zastępca dyrektora handlowego PIONEER. "Transzowy kredyt hipoteczny zakłada uzupełnianie rachunku powierniczego zgodnie z określonym harmonogramem. Z tego rozwiązania korzysta większość deweloperów, których ekonomika projektu i model finansowy pozwalają na współpracę z akredytowanymi bankami partnerskimi" - podaje przykłady ekspert. "Podobnie działa schemat z akredytywą i ratami, które są również aktywnie wykorzystywane przez deweloperów".
Rabaty i promocje
Według CIAN, 53% udziałów w rynku nowych budynków w Rosji jako całości to rabaty bezpośrednie, 28% są specjalne warunki kredytu hipotecznego, 15% są raty, 4% są prezenty od dewelopera (ostatni punkt obejmuje również zniżki na lokale niemieszkalne i wykończenie).
Promocje dla wszystkich kupujących
"Ogólnie rzecz biorąc, około 80% deweloperów zaproponowało różne programy mające na celu utrzymanie sprzedaży na rynku w regionie moskiewskim. Są to głównie duzi deweloperzy. Najpopularniejszym programem są raty, które są oferowane przez około 70% deweloperów" - mówi Ilya Vitkovsky, wiceprezes ds. sprzedaży i marketingu w DOGMA IC. "To rozwiązanie sprawdziło się już wcześniej, ale wraz z wprowadzeniem ograniczeń zyskało nowy impuls".
Założycielka firmy Best-New Building i platformy bnMAP.pro Irina Dobrokhotova szacuje udział rat w nowych budynkach w Moskwie na 60%. "Jednak na wysokich etapach gotowości budowlanej raty nie mają sensu, ponieważ są udzielane przed uzyskaniem pozwolenia na oddanie do użytku" - przypomina ekspertka. Według Dobrokhotovej rośnie również liczba programów z akredytywą, około dziesięciu kolejnych deweloperów oferuje taką opcję jak transza kredytu hipotecznego. "Zasadniczo dotowanie przez dewelopera jest najpopularniejszym sposobem na zmniejszenie płatności" - podsumowuje ekspert.
"Od 1 lipca około 20% dużych deweloperów zaoferowało klientom transzowe programy hipoteczne" - dzieli się swoją oceną Ilya Vitkovsky. "Jest on realizowany głównie z wiodącymi bankami". Kredytobiorcy korzystają z tego programu, ponieważ pozwala im on obniżyć płatność w pierwszych miesiącach kredytu hipotecznego, wyjaśnia ekspert. Następnie, wraz ze spadkiem klucza i stabilizacją stóp rynkowych, tacy kredytobiorcy oczekują nadmiernego kredytu.
Szef "CYANOGEN.Analysts" Alexey Popov zwraca uwagę na fakt, że zdecydowana większość deweloperów posiada pewne programy sprzedażowe, które stymulują popyt w warunkach zaporowo wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych. Dokładniejszą ocenę komplikuje jednak fakt, że nie wszyscy deweloperzy informują na swoich stronach internetowych o całej gamie ofert specjalnych. "O niektórych programach można usłyszeć w biurach sprzedaży podczas merytorycznej komunikacji z kupującym" - wyjaśnia. - Stało się tak za sprawą niejednoznacznych interwencji słownych Banku Centralnego, którego przedstawiciele zapowiedzieli chęć walki z niestandardowymi programami kredytów hipotecznych. Jednocześnie nadal nie jest jasne, na ile ten sygnał jest "ostatnim ostrzeżeniem", dlatego charakter informowania odbiorców o takich możliwościach różni się w zależności od firmy".
Podejście banku centralnego do szarych schematów
Różne programy sprzedaży nowych budynków od dawna budzą niepokój Banku Centralnego. Pod koniec lipca szefowa Banku Centralnego Elvira Nabiullina oświadczyła, że regulator będzie walczył z różnymi schematami, które rozkwitły na rynku mieszkaniowym w kontekście zakończenia programu preferencyjnych kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa. "Przed zakończeniem szerokiego programu preferencyjnego schematy te ponownie rozkwitły z nową energią. Czego tam nie ma: raty, tzw. cashback i bardzo preferencyjne oprocentowanie. Ale za wszystkimi tymi przynętami kryje się albo zawyżona cena mieszkania, albo gwałtowny wzrost płatności w późniejszym okresie. A wszystko to jest nieprzejrzyste i mylące dla ludzi" - powiedziała Elvira Nabiullina.
Wymiana
Trade-in jest również prezentowany wśród ofert specjalnych, dodaje Dmitry Efimov z PIONEER. Jako pojedyncze oferty ekspert wymienia również rent-to-buy. Irina Dobrokhotova wspomina również o programach z udziałem współkredytobiorców, w tym z kategorii uprzywilejowanych. "Jak dotąd są one dostępne u minimalnej liczby deweloperów. Program ten nie jest zbyt popularny, ponieważ na przykład w przypadku rodzinnego kredytu hipotecznego współkredytobiorca traci prawo do samodzielnego korzystania z rodzinnego kredytu hipotecznego do czasu jego zamknięcia lub urodzenia kolejnego dziecka" - wyjaśnia.
Promocje dla ograniczonej liczby klientów
CIAN zauważa, że 26% akcji jest skierowanych tylko do części kupujących. Ponad połowa z nich wiąże się z dodatkowymi warunkami dla programów rodzinnych i IT (ten ostatni nie działa w Moskwie i Sankt Petersburgu, ale jest dostępny w regionie moskiewskim i leningradzkim). "Jest to obniżona stawka lub niska zaliczka, aw niektórych przypadkach jej brak" - mówią analitycy. - Deweloperzy dodatkowo subsydiują oprocentowanie kredytów hipotecznych, obniżając je z 6% do 3-4% (czasami niższe) na cały okres kredytowania lub na pierwszy rok".
Fot: Maxim Shipenkov / EPA / TASS
Inne ukierunkowane opcje wsparcia obejmują zniżki dla pracowników niektórych zawodów (personel wojskowy, w tym członkowie wojska, nauczyciele, pracownicy medyczni itp.), a także zniżki i specjalne warunki kredytu hipotecznego dla rodzin wielodzietnych i osób korzystających z kapitału macierzyńskiego. Istnieją również środki wsparcia dla mieszkańców innych regionów, nabywców z dotkniętych regionów lub tych, którzy mają pozwolenie na pobyt w określonej lokalizacji, dla stałych nabywców lub dla tych, którzy przybyli z polecenia. "Ponadto istnieją promocje dla nowożeńców, klientów płacowych i pracowników niektórych banków" - dodaje CIAN.
Preferencyjne kredyty hipoteczne pozostają głównym motorem popytu
Ogólnie rzecz biorąc, eksperci firmy podsumowują, na tle zmian w programach hipotecznych w Moskwie, wolumen nowych produktów od deweloperów gwałtownie spadł, podczas gdy wolumen aktywnej podaży, wręcz przeciwnie, wzrósł - zarówno z powodu niższej sprzedaży, jak i wycofania zapasów w budowanych budynkach.
Głównym narzędziem utrzymania sprzedaży pozostaje program rodzinny, zgadzają się ankietowani uczestnicy rynku. "Kredyty hipoteczne w warunkach napiętego PREP będą wspierane przez zaktualizowany program rodzinnych kredytów hipotecznych" - powiedział Kirill Tsarev, pierwszy wiceprezes zarządu Sberbank. "Głównym motorem sprzedaży w segmencie mieszkań masowych był i pozostanie rodzinny kredyt hipoteczny. Teraz naszym głównym zadaniem jest obliczenie różnych modeli ekonomicznych w celu udostępnienia płatności hipotecznych klientom, dla których rodzinny kredyt hipoteczny okazał się niedostępny" - mówi Ilya Vitkovsky.
"Rynek znajduje się obecnie w okresie adaptacji do nowej rzeczywistości - pracy bez preferencyjnego kredytu hipotecznego. Ci deweloperzy, którzy z wyprzedzeniem zaczęli opracowywać opcje mające na celu utrzymanie popytu, są w lepszej sytuacji niż ci, którzy tego nie zrobili. Jednak pełnoprawne wnioski na temat tego, jak przebiega ta adaptacja, będą możliwe dopiero jesienią, ponieważ w ciągu ostatnich dwóch lat rynek potrzebuje od dwóch do trzech miesięcy na "aklimatyzację" - przyzwyczajenie się do nowych warunków" - podsumowuje Irina Dobrokhotova.
Polish 
English 
Russian 
German