Kredyt hipoteczny po stawce sprzedającego: jak uzyskać pożyczkę poniżej rynku

Teoretycznie możliwe jest nabycie zabezpieczonej nieruchomości z częściowym zachowaniem warunków kredytu hipotecznego w dowolnym banku (na przykład przy oprocentowaniu 12% rocznie zamiast rynkowego 20%). W praktyce jest to jednak trudne

Na stronach internetowych poświęconych nieruchomościom można znaleźć ogłoszenia, w których sprzedający oferuje przypisanie mieszkania do kredytu hipotecznego według własnej stawki. Może to być na przykład kredyt mieszkaniowy w wysokości 12-14%, a czasami 10% rocznie. Biorąc pod uwagę średnie rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych, które w lipcu sięga 20%, taka oferta wydaje się bardzo opłacalna.

Wraz z ekspertami rozumiemy, na czym polega istota tego mechanizmu i czy udzielenie takiej pożyczki jest realistyczne.

Hipoteka po stawce sprzedającego

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu dla kupującego zaczął być aktywnie wykorzystywany jako narzędzie do utrzymania popytu po wprowadzeniu stawek ochronnych dla standardowych programów hipotecznych wiosną 2022 roku. Sberbank ma teraz taki program, pojawił się około dwa lata temu, mówi Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium.

Najważniejsze jest to, że dla nabywcy nieruchomości wszystkie warunki kredytu mieszkaniowego sprzedającego, w tym stopa procentowa, zostały zachowane. Sprzedający samodzielnie określił wartość nieruchomości. Na przykład sprzedał mieszkanie za 10 milionów rubli i miał dług hipoteczny w wysokości 6 milionów rubli, w którym to przypadku kupujący musiał zapłacić sprzedającemu różnicę w wysokości 4 milionów rubli. "Bank ponownie udzielił kupującemu istniejącego kredytu hipotecznego od sprzedającego, zachowując warunki umowy, w tym stopę procentową, a kupujący nadal spłacał pozostałą kwotę zadłużenia wobec banku" - wyjaśniła Tatyana Reshetnikova, zastępca kierownika działu kredytów hipotecznych federalnej firmy Etagi.

Jednak teraz program jest ograniczony - tylko krewni pożyczkobiorcy mogą z niego korzystać w Sbierbanku, wyjaśniła Tatiana Reshetnikova. "Ale w tym przypadku banki dokładniej sprawdzają samą transakcję, zwłaszcza gdy przy zakupie wykorzystywane są różnego rodzaju dotacje i certyfikaty" - zauważył ekspert. "Chociaż opcja ta potencjalnie dotyczy znacznej liczby klientów, Sberbank rzadko udziela takich pożyczek ze względu na trudne warunki uzyskania pożyczki" - dodał Ruslan Syrtsov. 

Jednak teoretycznie możliwe jest nabycie zabezpieczonego obiektu nieruchomości z częściowym zachowaniem warunków kredytu hipotecznego w dowolnym banku, nie ma żadnych ograniczeń prawnych, kontynuował zastępca szefa departamentu federalnej firmy "Podłogi". "W obecnych warunkach wysokich stóp rynkowych jest to z jednej strony doskonała alternatywa dla drogiego kredytu hipotecznego dla kupującego, az drugiej strony dobry mechanizm sprzedaży nieruchomości zabezpieczonej przez bank dla sprzedającego" - zauważył ekspert.

Jednak obecnie bankom nie opłaca się udzielać takiego kredytu hipotecznego, ponieważ nowy kredytobiorca będzie musiał udzielić kredytu hipotecznego po starej, niższej stopie procentowej, wyjaśnił Alexander Chernokulsky, dyrektor generalny Zhilfond. "Przy obecnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych i groźbie ponownego wzrostu kluczowej stopy procentowej, taka usługa prawdopodobnie stała się finansowo nieinteresująca dla banku. Dlatego takie transakcje są teraz dosłownie towarem" - zauważył ekspert. Ponadto niewiele osób, które kupiły mieszkanie z kredytem hipotecznym w wysokości 10% rocznie, zdecyduje się teraz z nim rozstać, dodał.