Rodzinny kredyt hipoteczny nabiera rozpędu i pojawiają się sugestie, jak "zlikwidować" ten program do poziomu "prawie idealnego". Jednocześnie Bank Centralny wypowiedział prawdziwą wojnę niewłaściwym schematom, które deweloperzy i banki zaczęli stosować w kontekście zakończenia preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki
Chociaż oficjalne dokumenty nie zostały jeszcze podpisane, preferencyjny układ hipoteczny, który będzie obowiązywał po 1 lipca 2024 r., jest już jasny dla wszystkich: kredyt hipoteczny na nowe budynki zakończy się w swojej poprzedniej formie, ale ukierunkowane programy wsparcia państwa, przede wszystkim kredyty hipoteczne dla rodzin, będą nadal zyskiwać na sile. Uczestnicy niedawnej XXII Ogólnorosyjskiej konferencji "Kredyty hipoteczne w Rosji" przedstawili szereg sugestii dotyczących pogłębienia i rozszerzenia tego programu.
W szczególności Rustam Azizov, dyrektor ds. sprzedaży kredytów hipotecznych i wdrażania instrumentów finansowych w Grupie A101, po raz kolejny stwierdził potrzebę wydania młodzieżowego kredytu hipotecznego skierowanego przede wszystkim do małżonków poniżej 30 roku życia, którzy zawarli związek małżeński po 1 stycznia 2020 roku. "Według naszych obliczeń, początkowa wpłata na taki kredyt hipoteczny powinna wynosić 15%, a część wkładu może zostać spłacona przez tzw. certyfikat nowożeńców (w wysokości 500 tysięcy rubli). Maksymalny okres kredytowania to 50 lat, maksymalna kwota to 15 mln rubli w Moskwie i Petersburgu oraz 12 mln rubli w innych regionach kraju. Wreszcie, najważniejszą rzeczą jest to, że oprocentowanie kredytu hipotecznego dla młodych nie powinno przekraczać 3%", podzielił się szczegółami ekspert.
Według obliczeń A101 Group of Companies, w tej sytuacji w Moskwie, na przykład, po zakupie mieszkania za 12 milionów rubli, posiadacze młodzieżowego kredytu hipotecznego będą płacić nieco mniej niż 33 tysiące rubli miesięcznie za kredyt, podczas gdy musieliby zapłacić nieco mniej niż 62 tysiące rubli za standardowy kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa. Podobne obliczenia dla mieszkania o cenie 7 milionów rubli w Petersburgu lub regionie Leningradu zamieniają miesięczne prawie 36 tysięcy rubli w znacznie bardziej atrakcyjne 19 tysięcy dla młodych ludzi.
Jednocześnie szef centrum analitycznego "Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.RU" Oleg Repchenko zaproponował wprowadzenie "kwalifikacji powierzchni" do rodzinnego kredytu hipotecznego, a w przyszłości wydawanie preferencyjnych kredytów tylko na mieszkania o powierzchni, powiedzmy, co najmniej 50 metrów kwadratowych. Jego zdaniem usunie to inwestorów spekulacyjnych z programu, dla których nie jest on przeznaczony, a jednocześnie skupi uwagę deweloperów i kupujących na mieszkaniach rodzinnych, a nie na studiach i mieszkaniach z jedną sypialnią, w których, jak wszyscy rozumieją, nie jest łatwo pomieścić nawet najmniejszą rodzinę. Pytanie, skąd rodziny mogą zdobyć pieniądze na spłatę 50-metrowych kredytów, zostało pominięte.
Ale, nawiasem mówiąc, zgodnie z wynikami niedawnego badania zaprezentowanego na konferencji przez dyrektora generalnego VTSIOM Valery'ego Fedorova, 83% respondentów uważa, że idealnym mieszkaniem dla młodej rodziny jest dwu- lub trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 55-80 metrów kwadratowych. Chociaż jeśli mówimy o własnym domu, parametry zmieniają się zauważalnie: tutaj ideałem jest dwupiętrowy domek z czterema lub więcej pokojami i powierzchnią 110-125 kwadratów.
A skoro już mowa o młodych rodzinach: na początku kwietnia pierwsza wiceprzewodnicząca Komisji Edukacji Dumy Państwowej, Yana Lantratova, przedstawiła propozycję udzielenia młodym rodzinom nieoprocentowanego kredytu z okresem spłaty do 25 lat na zakup lub budowę mieszkania.
Według eksperta cytowanego przez Izwiestię, przez młodą rodzinę rozumie się rodzinę z jednym lub większą liczbą dzieci w wieku poniżej 18 lat, w której wiek każdego z małżonków, obywateli Federacji Rosyjskiej lub jednego z rodziców w rodzinie niepełnej nie przekracza 35 lat. Według Yany Lantratovej taki środek przyczyni się do poprawy sytuacji demograficznej w kraju, pobudzi narodziny drugiego dziecka w rodzinie i jeszcze bardziej zwiększy liczbę rodzin wielodzietnych.
Jeśli rodzinny kredyt hipoteczny ma wiele perspektyw, to preferencyjny kredyt hipoteczny na nowe budynki również nie ma perspektyw. Dlatego deweloperzy wraz z bankami zaczęli z wyprzedzeniem wymyślać obejścia, które są bardzo niepokojące dla Banku Centralnego. W swoim wystąpieniu Alexander Kopylov, szef Centrum Analiz Rynku Nieruchomości Departamentu Regulacji Bankowych i Analiz Banku Rosji, zwrócił uwagę na trzy niewłaściwe schematy, które ostatnio stały się najbardziej rozpowszechnione.
Pierwszym z nich jest umieszczenie części środków kupującego na akredytywie przed oddaniem domu do użytku. Z, powiedzmy, 10 milionów rubli, tylko 2 miliony są początkowo zdeponowane na rachunku powierniczym, pozostałe 8 milionów jest wysyłane do akredytywy i pojawia się na rachunku powierniczym dopiero na samym końcu. Według szacunków Banku Centralnego, w tym przypadku kupujący ryzykuje utratę co najmniej 8 milionów w przypadku niewypłacalności banku, ponieważ w przeciwieństwie do rachunków powierniczych, środki na akredytywie nie są ubezpieczone. Cóż, mniej pieniędzy na rachunku powierniczym jest równoznaczne z droższym kredytem na projekt i może potencjalnie skłonić dewelopera do podniesienia cen sprzedaży w projekcie.
Schemat nr 2 to sprzedaż mieszkania po obniżonej cenie osobie powiązanej z deweloperem, a następnie przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę po cenie rynkowej. Tutaj wszystko jest jasne: 10-milionowe mieszkanie sprzedawane jest za, powiedzmy, milion, który uczciwie przesyłany jest na rachunek powierniczy, a następnie odsprzedawane finalnemu nabywcy za pełną wartość pomniejszoną o ten właśnie milion. W ten sposób, jak podkreślono w Banku Centralnym, deweloper omija główną zasadę 214-FZ i natychmiast otrzymuje praktycznie wszystkie pieniądze do swojej dyspozycji, a kupujący w przypadku bankructwa dewelopera nie otrzyma mieszkania - otrzyma tylko milion z rachunku powierniczego, a po prostu straci 9 milionów.
Wreszcie, trzeci schemat polega na udzieleniu kredytu hipotecznego w ratach przy płatności ceny DDU "w ratach". Tutaj pojawia się główne ryzyko dla banku kredytodawcy: do momentu zaksięgowania całej kwoty DDA na rachunku powierniczym kredyt nie jest w pełni zabezpieczony, poza tym kwota kredytu rośnie z każdą transzą, ale kredytobiorca może nie być w stanie go obsłużyć po wzroście płatności.
Według Alexandra Kopylova, Bank Centralny ma środki odwetowe dla każdego z programów, które są już stosowane lub zostaną podjęte w najbliższej przyszłości, a wysyłanie listów informacyjnych do banków jest najbardziej niewinnym z nich. Wkrótce banki otrzymają (a może już otrzymały) kolejny list informacyjny, w którym będzie napisane: pożyczka na nabycie praw wynikających z DDA jest zastrzeżona jako niezabezpieczona (ze wszystkimi konsekwencjami), jeśli środki nie zostały zaksięgowane na rachunku powierniczym. Ponadto w latach 2024-2025 powinna zostać przyjęta norma, zgodnie z którą przy obliczaniu LTV (wskaźnik LTV - stosunek kwoty wnioskowanego kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie; stosowany przez banki przy obliczaniu kwoty możliwego kredytu) i norm adekwatności kapitałowej należy stosować nie cenę umowną, ale wartość rynkową przedmiotu.
W 2024 r. ma nastąpić ważne wydarzenie - przyjęcie standardów udzielania kredytów hipotecznych, które ograniczą okres lokowania środków na akredytywie. A już w kwietniu do rządu zostanie przesłana propozycja zmian w 102-FZ i 214-FZ w sprawie obowiązkowego zaksięgowania kredytu hipotecznego na rachunku powierniczym oraz możliwości umieszczenia środków na rachunku powierniczym przed zarejestrowaniem DDU.
Wreszcie, rząd Federacji Rosyjskiej i Ministerstwo Budownictwa przesłały już propozycję zmiany zasad dotowania kredytów hipotecznych. Propozycje te wymagają zakupu dotowanego mieszkania wyłącznie od dewelopera, a także wymogu pełnej zapłaty ceny DDU i przekazania środków na rachunek powierniczy.
business fm na telegramie
Skutki silnych wiatrów w Moskwie
Czy Francja wyśle wojska na Ukrainę? Komentarz George'a Bovta
Ceny kawy wzrosły do maksimum
Dyrektor generalny biura bukmacherskiego "Melbet" został zatrzymany
"Megamarket" zajmie zwolnioną przestrzeń IKEA
Kirgistan zawiesił pracę z mapami Mir
Bank Centralny doskonale zdaje sobie sprawę, że trzy opisane powyżej schematy są dalekie od pełnej listy opcji wymyślonych przez rynek i że gdy stare obejścia zostaną zablokowane, z pewnością pojawią się nowe. Ale Bank Centralny jest zdeterminowany, by walczyć również z nimi, powiedział Alexander Kopylov.
Polish 
English 
Russian 
German