Na życzenie BFM.ru Dwa duże targi mieszkaniowe i usług komunalnych przeprowadziły badania, zapraszając swoich respondentów do odpowiedzi na szereg pytań finansowych. Głównym wnioskiem jest to, że pułap kredytowy rodzinnych kredytów hipotecznych w segmencie indywidualnego budownictwa mieszkaniowego jest zbyt niski - zarówno deweloperzy, jak i kupujący są temu przeciwni
Według obliczeń ekspertów oddziału "CYANOGEN.Analytics "*, którzy przeanalizowali dane Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, w pierwszej połowie 2024 r. w całym kraju udzielono 226,2 tys. kredytów hipotecznych na zakup i tworzenie obiektów mieszkalnych (83,9 tys. w pierwszym kwartale i 142,3 tys. w drugim). Stanowi to około 30% całkowitej liczby kredytów hipotecznych udzielonych w tym okresie (odpowiednio 29,1% i 30,2%). Co więcej, 72% wszystkich hipotek mieszkaniowych zostało wydanych na budowę domów, a tylko 28% na zakup; oznacza to, że ludność częściej woli budować domy na własną rękę, najwyraźniej albo nie znajdując gotowych opcji odpowiednich dla konkretnego żądania, albo nie ufając ich jakości, albo nie będąc zadowolonym z proponowanej kwoty transakcji.
I jeszcze jeden strukturalny wskaźnik kredytów hipotecznych: w pierwszej połowie tego roku średnia kwota kredytu udzielonego na budowę lub zakup domu wyniosła 2,6 mln rubli. To mniej niż średnia kwota wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielonych w tym samym okresie (3,7 mln rubli). Innymi słowy, zgodnie z obliczeniami "CYANOGEN.Analysts", kredytobiorcy biorą mniejszą kwotę na usługi mieszkaniowe i komunalne niż na zakup mieszkania.
Zniesienie preferencyjnych kredytów hipotecznych, zaostrzenie warunków kredytów hipotecznych dla rodzin i IT - jasne jest, że wszystko to poważnie wpłynęło na rynek i, jak twierdzą eksperci CIAN, zachwiało statystykami kredytów hipotecznych. Tak więc, według ich szacunków*, w lipcu w Rosji wydano tylko 107,2 tys. kredytów hipotecznych - to o 47% mniej niż w czerwcu. W segmencie nowych budynków wskaźnik natychmiast spadł o 78%, w sektorze wtórnym - o 9%. W segmencie budownictwa mieszkaniowego odnotowano spadek o 19%: jeśli w czerwcu 2024 r. kredytobiorcy udzielili 59,3 tys. kredytów, to w lipcu - tylko 43,4 tys., co jest zrozumiałe, biorąc pod uwagę, że w pierwszej dekadzie lipca nie udzielono nawet kredytu hipotecznego dla rodzin wielodzietnych, a kredyt hipoteczny IT był generalnie "zamrożony" przez cały miesiąc.
Dziś osoby, które chcą wybudować lub kupić własny dom i są zmuszone rozważyć ubieganie się o kredyt na ten cel, muszą skupić się albo na klasycznych produktach bankowych (które są po prostu niedostępne przy obecnym oprocentowaniu), albo nadal na programach preferencyjnych, z których największym jest rodzinny kredyt hipoteczny przedłużony do 2030 roku. W podstawowym scenariuszu z preferencyjnego kredytu na 6% mogą skorzystać rodziny z dziećmi do lat sześciu, a także rodziny wychowujące małoletnie dziecko z niepełnosprawnością.
Ponadto obywatele niektórych regionów i miast mogą otrzymać rodzinny kredyt hipoteczny, w szczególności rodziny z dwójką małoletnich dzieci mieszkające w małych miastach do 50 000 mieszkańców (z wyjątkiem regionów Moskwy, Petersburga, Moskwy i Leningradu) lub w regionach o niskim wolumenie nowego budownictwa.
fot: Alexander Ryumin/TASS
Co najważniejsze, zmieniono szereg warunków wydania rodzinnego kredytu hipotecznego, ale maksymalne kwoty kredytu pozostały: dla mieszkańców Moskwy i regionu moskiewskiego, Petersburga i regionu Leningradu - 12 milionów rubli, dla mieszkańców innych regionów - 6 milionów rubli. Na prośbę BFM.ru eksperci z dwóch głównych rosyjskich targów mieszkaniowych - Open Village i Low-Rise Country - przeprowadzili badania, zapraszając respondentów do odpowiedzi na szereg pytań finansowych. Oto wyniki:
"Ile chcesz zapłacić za zakup / budowę prywatnego domu?" 37% uczestników badania "Niska zabudowa kraju" powiedział, że chcieliby spotkać 5 milionów rubli, a kolejne 38% - w wysokości od 5 milionów do 10 milionów rubli; 15% zgadza się na wydatki w przedziale od 10 milionów do 15 milionów rubli, 6% - o 15-20 milionów, 2% - o 20-30 milionów lub więcej niż 30 milionów rubli.
Open Village wyraźnie ma bardziej zamożną publiczność, dlatego rozkład cen jest tutaj nieco inny: do 5 milionów rubli - 13%, do 10 milionów rubli - 32%, 10-15 milionów rubli - 28%, 15-20 milionów rubli - 18%, 20-30 milionów rubli - 7%, ponad 30 milionów rubli - 2%. Ale i tak ostatecznie kwota w okolicach 10 milionów rubli okazała się najpopularniejsza dla wszystkich.
"Czy uważasz, że obecny limit kredytowy w ramach rodzinnego kredytu hipotecznego (12 milionów rubli dla Moskwy, regionu moskiewskiego, Sankt Petersburga i regionu leningradzkiego oraz 6 milionów rubli dla wszystkich innych regionów) powinien zostać podniesiony, czy też pieniądze te są wystarczające?". Najbardziej niepopularną odpowiedzią na to pytanie jest to, że nawet wiele z tych kwot można pominąć: tylko 2% respondentów z Otwartej Wioski i tylko 7% respondentów z "Kraju o niskiej zabudowie" wybrało tę opcję. W obu badaniach zwyciężyła odpowiedź "Należy podnieść poprzeczkę kredytową" (odpowiednio 70% i 63%), a odpowiedź "Wystarczy, nic nie trzeba podnosić" uzyskała 28% i 30% głosów.
Ale jeśli proponuje się podniesienie maksymalnej kwoty pożyczek z obecnych 6 milionów i 12 milionów rubli, to ile dokładnie? Tak uważają uczestnicy ankiety wystawy "Kraj o niskiej zabudowie": do 9 milionów i 15 milionów rubli - 38%, do 12 milionów i 18-20 milionów rubli - 30%, do 15 milionów i 22-25 milionów rubli - 15%. Kolejne 17% wybrało opcję, w której wszystkie regiony Rosji są zrównane pod względem praw kredytowych, a poprzeczka dla wszystkich jest ustawiona na poziomie 18-20 milionów rubli.
Odpowiadając na to samo pytanie, respondenci Otwartej Wioski podzielili się w następujący sposób: do 9 mln i 15 mln rubli - 29%, do 12 mln i 18-20 mln rubli - 40%, do 15 mln i 22-25 mln rubli - 21%. Opcja ustalenia progu kredytowego na poziomie 18-20 mln rubli w całym kraju uzyskała tutaj 10% głosów.
Zdjęcie: Natalia Kohanova/Lori Photo Bank
Deweloperzy pracujący na rynku mieszkaniowym pod Moskwą, z którymi rozmawiałem BFM.ru Ogólnie zgadzamy się: poprzeczka kredytowa powinna zostać podniesiona. "Zgadzamy się, że pułap kredytowy w wysokości 12 milionów rubli w naszym regionie moskiewskim powinien zostać podniesiony do 25 milionów rubli. Ponieważ przy obecnych cenach budowlanych wynoszących 12 milionów rubli kwota ta jest zdecydowanie niewystarczająca. Wynika to w szczególności z prawie dwukrotnego wzrostu kosztów budowy w ostatnich latach. W związku z tym limity powinny zostać zweryfikowane proporcjonalnie do wzrostu cen" - mówi Ekaterina Krapivina, dyrektor sprzedaży Villagio Realty, działu handlowego Villagio Estate.
Ekaterina Krapivina, dyrektor sprzedaży Villagio Realty, działu handlowego Villagio Estate, "Nieruchomości podmiejskie powinny być wybierane ostrożnie. Konieczne jest przeanalizowanie wygody miejsca docelowego, dostępności transportowej, obecnej i planowanej infrastruktury społecznej w pobliżu - wszystko to wpływa również na cenę zakupu. Często zdarza się, że po rozpoczęciu poszukiwań klienci nie do końca rozumieją, na czym polega wycena nieruchomości. Monitorują strony takie jak CIAN czy Avito, gdzie znajdują się oferty z cenami zarówno od właścicieli, jak i pośredników, i skupiają się na nich jako swego rodzaju medianie. W praktyce, gdy klienci zagłębiają się w rynek aktualnych ofert, zaczynają lepiej rozumieć ceny i formułować ukierunkowane zapytania. Nie ma jednolitych standardów dla ich żądań, ale można zidentyfikować te najbardziej popularne. Na przykład w elitarnych nieruchomościach podmiejskich jest to dom pod klucz o wartości do 200 milionów rubli lub działka o wartości do 50-60 milionów rubli. Nadszedł czas na aktywną transformację i szybki rozwój rynku podmiejskiego. W ciągu najbliższego roku lub dwóch zostaną uruchomione nowe projekty w segmencie budownictwa mieszkaniowego, a infrastruktura (zarówno transportowa, jak i społeczna) będzie się nadal rozwijać. Wszystko to zwiększy popyt i w rezultacie wpłynie na wzrost cen, które również nie staną w miejscu".
"Z punktu widzenia dewelopera oczywiście korzystne byłoby dla nas podniesienie pułapu kredytowego do 30 milionów rubli. Zwiększyłoby to popyt na duże domy o powierzchni 200-250 metrów kwadratowych" - kontynuuje rozmowę Ekaterina Kogan, dyrektor działu marketingu w FGC Family.
Ekaterina Kogan, dyrektor działu marketingu FGC Family, "W ciągu ostatnich trzech lat udział kredytów hipotecznych w rynku mieszkaniowym wyniósł ponad 85%, a na rynku mieszkaniowym zaczął szybko rosnąć dopiero w ubiegłym roku i wyniósł 60%. Dlatego w naszym segmencie kwota początkowej płatności jest wyższa, ale mimo to klienci starają się zmieścić w kwocie 16,5-20 mln rubli. Jednocześnie ceny mieszkań i kamienic będą rosły, teraz nie ma warunków wstępnych do obniżenia ich kosztów. Ten segment jest niedowartościowany, więc w najbliższej przyszłości spodziewamy się jedynie wzrostu".
Nawiasem mówiąc, według statystyk opublikowanych pod koniec lipca przez centrum analityczne INCOM-Real Estate*, 7,3 tys. domków i działek z umową (USP) w 215 projektach jest prezentowanych na głównym rynku podmiejskim regionu moskiewskiego. Rok temu oferta tego formatu wynosiła 4,6 tys. działek w 171 projektach - co oznacza wzrost odpowiednio o 59% i 26%.
Zobacz także:
Kiedy muszę ćwiczyć, aby schudnąć?
Ile losów muszę kupić, aby wygrać?
Nietypowy biznes, na którym można zarobić fortunę
Harmonogram dla osób dbających o swoje zdrowie
Który kraj jest najbardziej przyjazny dla środowiska?
Co jedzą najbogatsi ludzie na świecie?
"Średni koszt domku wynosi obecnie 24,3 mln rubli w porównaniu do 25,8 mln rubli rok temu, co oznacza spadek o 6%. Oferta jest uzupełniana przez osiedla dużych deweloperów, a zatem średni poziom cen może nieznacznie spaść: w każdym nowym projekcie znajdują się obiekty bardziej przyjazne dla budżetu niż średnia rynkowa. W najbliższym czasie ewentualne wahania cen będą związane ze zmianami w składzie i wielkości podaży pierwotnych projektów budowlanych" - przewidują analitycy INKOM-Real Estate.
Firma twierdzi, że wraz ze wzrostem podaży rośnie wolumen sprzedaży. Od początku tego roku segment domków pierwotnych zwiększył sprzedaż o 28%; liczba transakcji w pierwszym kwartale była o 47% większa niż w pierwszym kwartale 2023 r., a drugi kwartał wykazał wzrost o 44% rok do roku.
"W drugiej połowie roku spodziewamy się kontynuacji aktywności, o ile nie nastąpią negatywne zmiany w otoczeniu makro - rynek nieruchomości reaguje wrażliwie na wszystkie wydarzenia gospodarcze i polityczne. W spokojnych warunkach, przynajmniej bez pogorszenia i nagłych ruchów, segment podmiejski ma dobre perspektywy" - zapewnia INKOM-Real Estate.
Polish 
English 
Russian 
German