Jak refinansować kredyt hipoteczny w 2024 r.

Refinansowanie kredytu hipotecznego pomaga znacznie zaoszczędzić na spłacie odsetek poprzez skrócenie okresu kredytowania lub kwoty miesięcznej płatności. Podpowiadamy, kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego jest opłacalne, a kiedy nie warto tego robić

Po podniesieniu przez bank centralny podstawowej stopy procentowej do 18% rocznie pod koniec lipca tego roku, popularność refinansowania kredytów hipotecznych będzie systematycznie spadać. W końcu w poprzednich latach kredyty hipoteczne były udzielane po niższym oprocentowaniu, a nikt nie przejdzie do nowego banku po wyższym oprocentowaniu, aby przepłacić.

W ciągu ostatnich dwóch lat stopa refinansowania znacznie wzrosła. Tak więc, według Jednolitego Systemu Informacji Mieszkaniowej (UISWS), na koniec lipca 2024 r. średnia stopa refinansowania kredytów hipotecznych dla 20 wiodących banków hipotecznych w kraju wynosiła 19,55%. Na koniec maja średnia stopa refinansowania wynosiła 17,56%, na początku tego roku - 17,08%, na koniec lipca ubiegłego roku - 11,37%, a na koniec lipca 2022 r. - 10,2%. W przypadku refinansowania kredytu zaciągniętego przy niższym oprocentowaniu, miesięczne raty kredytu hipotecznego kredytobiorcy tylko wzrosną.

Podpowiadamy, kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego jest opłacalne, jak to zrobić i w jakich przypadkach nie warto tego robić.

Spis treści:

1. Co to oznacza?
2. Refinansowanie kredytu hipotecznego teraz
3. Kiedy refinansowanie jest opłacalne?
4. Kiedy refinansowanie ma sens
5. Czy można refinansować kredyt hipoteczny w tym samym banku?
6. Który bank jest bardziej opłacalny?
7. Co należy wziąć pod uwagę przy refinansowaniu
8. Dokumenty do refinansowania kredytu hipotecznego
9. Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego jest nieopłacalne?
10. Przyczyny możliwego niepowodzenia

Co oznacza refinansowanie?

Refinansowanie, czyli ponowne skredytowanie istniejącego kredytu jest tym samym kredytem hipotecznym. Pozwala na całkowitą lub częściową spłatę już udzielonego kredytu kosztem nowego na korzystniejszych warunkach. Dzięki refinansowaniu kredytobiorca może obniżyć oprocentowanie kredytu, skrócić lub wydłużyć okres spłaty kredytu hipotecznego, a także zmniejszyć miesięczną kwotę płatności.

Kiedy refinansowanie pożyczki jest opłacalne?

fot: Kirill Kukhmar / TASS

Zaleca się refinansowanie kredytu tylko wtedy, gdy pomoże to obniżyć stopę procentową o co najmniej 1,5%, podaje serwis prasowy VTB. Sberbank zauważa, że refinansowanie kredytu hipotecznego jest opłacalne, jeśli obecna stopa procentowa klienta jest co najmniej 1% wyższa, a do spłaty pozostało więcej niż rok. Według pośredników w obrocie nieruchomościami z agencji nieruchomości Best-Novostroy, procedura ta może być korzystna, jeśli niedawno wydałeś kredyt hipoteczny, stawka różni się od istniejącej o około 2%, a Twoje dochody nie uległy zmianie.

Refinansowanie kredytu hipotecznego jest obecnie nieistotne

Program refinansowania był istotny w okresie spadającego oprocentowania kredytów hipotecznych. Było to korzystne w pierwszej połowie całkowitego okresu kredytowania, kiedy większość miesięcznej płatności stanowiły odsetki. Refinansowanie kredytu hipotecznego było wskazane, jeśli różnica w oprocentowaniu wynosiła co najmniej 1,5-2%, mówi Nadieżda Stadnyuk, kierownik działu kredytów hipotecznych w Best-Novostroy. Według eksperta, w warunkach wysokiej kluczowej stopy procentowej Banku Centralnego i rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych, program refinansowania nie jest istotny w zdecydowanej większości przypadków.

Jedynie refinansowanie w ramach programu Rodzinna Hipoteka pozostaje obecnie istotne i interesujące. Jeśli klient początkowo ubiegał się o pożyczkę w ramach standardowego programu, a następnie jego status rodzinny zmienił się i urodziło się dziecko, wówczas klient może refinansować swoją pożyczkę, pod warunkiem, że stosunek pierwszej raty do pożyczki wynosi 20 do 80, kwota pożyczki nie przekracza 12 milionów rubli. a zakup nieruchomości został wydany zgodnie z DDA lub PREP od dewelopera, dodaje Alexe Novikov, dyrektor Departamentu Kredytów Hipotecznych agencji nieruchomości Est-a-Tet.

Znaczenie refinansowania pojawi się po obniżeniu kluczowej stopy procentowej

Zdjęcie: Anna Potiavina / Shutterstock / FOTODOM

Eksperci uważają, że o wznowieniu zainteresowania refinansowaniem w ramach programów rynkowych będzie można mówić, gdy bank centralny zacznie obniżać główną stopę procentową, a oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie. Innymi słowy, musimy poczekać na moment, w którym nowe warunki kredytu hipotecznego staną się znacznie lepsze od obecnych.

Szefowa banku centralnego, Elvira Nabiullina, nie wyklucza jednak, że po pewnym czasie kluczowa stopa procentowa zostanie obniżona. A wtedy kredytobiorcy, którzy zaciągają rynkowe kredyty hipoteczne teraz i po wysokich stopach procentowych, będą mogli refinansować kredyty i płacić za nie mniej.

Przykład refinansowania

Est-a-Tet podaje przykład refinansowania kredytu hipotecznego: przy obecnym kredycie w wysokości 20%, saldzie zadłużenia hipotecznego w wysokości 3 mln rubli i okresie spłaty kredytu wynoszącym siedem lat, miesięczna kwota płatności wynosi 66,62 tys. rubli.

Przy refinansowaniu tego kredytu z obniżeniem stawki do 18% rocznie, kwota miesięcznej płatności spadnie do 63,05 tys. rubli. Tym samym kwota miesięcznej raty przy stawce 18% rocznie zamiast 20% zmniejszy się o 3,56 tys. rubli, a łączna kwota nadpłaty kredytu będzie niższa o 300,9 tys. rubli.

Czy możliwe jest refinansowanie kredytu hipotecznego w tym samym banku?

Wniosek o obniżenie oprocentowania można złożyć w banku, w którym pierwotnie zaciągnięto kredyt hipoteczny. Rozpatrzenie wniosku może potrwać do 90 dni roboczych. Zmiana obecnych warunków banku nazywana jest restrukturyzacją, a nie refinansowaniem. Często jednak banki odmawiają zmiany warunków obecnej umowy kredytu hipotecznego. Jeśli bank nie odmówi, to obniżenie oprocentowania nie będzie wymagało ponownego zbierania wszystkich dokumentów i rejestracji ubezpieczenia.

Refinansowanie kredytu hipotecznego - 2024: który bank jest bardziej opłacalny?

Na koniec lipca 2024 r. średnia stopa refinansowania kredytów hipotecznych w 20 największych rosyjskich bankach hipotecznych wynosi 19,55%.

Sberbank oferuje refinansowanie od 19,8% rocznie. Okres kredytowania wynosi do 30 lat, maksymalna kwota do 30 milionów rubli. Refinansowanie dotyczy kredytów hipotecznych, zabezpieczonych zarówno gotowymi obiektami, jak i nieruchomościami w budowie.

W VTB program jest dostępny po kursie 19,5%, w Dom Bank.RF - 20,3%, w Alfa-Bank - 20,19%, w T-Bank - 18,9%, a w Sovcombank - 20,99%.

Refinansowanie jest dostępne w Uralsib Bank w wysokości 18,99% rocznie, w Absolut Bank - 20,05%, w Moscow Credit Bank - 19,25% i w Kuban Credit Bank - 20,9%.

Co należy wziąć pod uwagę

Zdjęcie: Freepik

Decyzja o refinansowaniu kredytu hipotecznego powinna być przemyślana i wyważona. Konieczne jest również uwzględnienie kosztów przeprowadzenia samej transakcji i porównanie ich z przyszłymi korzyściami z refinansowania. Ponieważ jest to w rzeczywistości nowy kredyt, klient musi ponownie wydać raport z wyceny nieruchomości, polisę ubezpieczeniową na życie i zdrowie oraz rejestrację własności nieruchomości.

Wymaga to poniesienia pewnych kosztów. Na przykład opłata państwowa za rejestrację zastawu wyniesie 0,5-1 tys. rubli, raport z oceny mieszkania będzie kosztował 5,5 tys. rubli (w zależności od obiektu i jego lokalizacji), będziesz musiał zapłacić około 1% kwoty pożyczki za nowe ubezpieczenie, 750 rubli za wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego, a za notarialną zgodę małżonka na transakcję - około 2,5 tys. rubli więcej. Konieczne może być również opłacenie komórki lub wystawienie akredytywy w banku, a za przelew środków z jednego banku do drugiego może zostać naliczony procent lub stała kwota.

W okresie przejściowym nowy bank (przed zarejestrowaniem nowego zabezpieczenia) ustala podwyższoną stopę procentową dla kredytobiorcy, dodając 2% rocznie do bieżącej stopy, podają przykład pośrednicy z Best-Novostroy. Ma to na celu zachęcenie kredytobiorcy do szybszego zebrania wszystkich zaświadczeń i dokumentów, wyjaśniają.

Kolejnym czynnikiem ograniczającym może być odliczenie majątkowe i odliczenie odsetek. Po refinansowaniu można liczyć jedynie na odliczenie z tytułu umowy głównej i rekompensatę odsetek za spłacony okres. Po refinansowaniu nie będzie już takiej możliwości, ponieważ jest to kredyt hipoteczny z tytułu umowy - taka opcja nie jest dla niej dostępna, mówi Irina Dobrokhotova, założycielka Best-Novostroy.

Dokumenty do refinansowania kredytu hipotecznego

Refinansowanie jest taką samą procedurą, jak początkowe wydanie kredytu hipotecznego. Kredytobiorca musi dostarczyć zaświadczenie o dochodach, dokumenty zabezpieczające - standardowy pakiet wymagany do zatwierdzenia wniosku o kredyt hipoteczny. W przypadku refinansowania w ramach państwowego programu kredytów hipotecznych dla rodzin, akty urodzenia dzieci będą wymagane przy narodzinach drugiego i kolejnych dzieci.

Aby zatwierdzić nowy kredyt (refinansowanie) w innym banku, potrzebny będzie standardowy zestaw dokumentów:

Po zatwierdzeniu pożyczki będziesz również potrzebować:

Kiedy refinansowanie jest nieopłacalne

Refinansowanie kredytu hipotecznego może być niepraktyczne, jeśli klient spłacił już ponad 50% kredytu. Obecnie większość banków udziela kredytów hipotecznych w systemie annuitetowym, w którym najpierw spłacane są główne odsetki, a następnie część kredytu. Okazuje się, że im dłużej spłacasz kredyt, tym mniej zaoszczędzisz na nadpłacie odsetek. Należy zatem obliczyć, czy różnica w nadpłacie kredytu pokryje koszty uzyskania nowego kredytu hipotecznego. W każdym przypadku (niezależnie od terminu) refinansowanie pomoże zmniejszyć bieżące obciążenie finansowe - miesięczne raty kredytu.

Przyczyny możliwego niepowodzenia

Bank oceni wypłacalność kredytobiorcy. Jeśli dochód spadł w ostatnim czasie i nie wystarcza na spłatę kredytu hipotecznego (płatność nie powinna przekraczać średnio 40-60% miesięcznego dochodu rodziny), instytucja kredytowa może odmówić refinansowania. Ponadto bank sprawdzi mieszkanie, które jest zabezpieczone kredytem. Jeśli popadło ono w ruinę lub, na przykład, znajduje się w domu awaryjnym, pożyczka hipoteczna również może zostać odrzucona. Jeśli wystąpiły opóźnienia w spłacie obecnego kredytu, istnieje bieżące zadłużenie przeterminowane lub nastąpiła restrukturyzacja - jest to również możliwy powód odmowy.

Источник