Jeśli współkredytobiorcami są członkowie rodziny, którzy spełniają warunki programu preferencyjnego, rodzinny kredyt hipoteczny może zostać zatwierdzony również dla klientów bezdzietnych
Po zakończeniu szeroko zakrojonego państwowego programu kredytów hipotecznych dla nowych budynków, rodzinne kredyty hipoteczne pozostały głównym motorem sprzedaży na stołecznym rynku. Jednak możliwości jego rejestracji w Moskwie, Sankt Petersburgu, regionie moskiewskim i regionie Leningradu zawęziły się od lipca - tylko rodziny z dziećmi poniżej szóstego roku życia i niepełnosprawnymi mogą uczestniczyć w programie, podczas gdy wcześniej wszystkie rodziny z małoletnimi dziećmi. Istnieje jednak luka, która pozwala uzyskać rodzinny kredyt hipoteczny bez posiadania dzieci. Takie programy nie są szeroko ogłaszane na rynku, ale ankietowani eksperci potwierdzili ich istnienie.
Kredyt rodzinny motorem sprzedaży w nowych budynkach
Główny spadek kredytów hipotecznych po zakończeniu preferencyjnych kredytów hipotecznych i zmianach w życiu rodzinnym nastąpił w połowie lipca. W ciągu zaledwie miesiąca udział preferencyjnych kredytów hipotecznych spadł o 42 punkty procentowe, do 34%, wyliczyli analitycy Domclick (dane uwzględniają wydanie rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego). Liderem w strukturze kredytów pozostał rodzinny kredyt hipoteczny, który stanowił 21% wszystkich transakcji hipotecznych Sbierbanku (-16 punktów procentowych).
VTB Bank zauważa, że sierpniowa emisja kredytów hipotecznych w Rosji, według wstępnych szacunków, jest porównywalna z lipcową (355 mld rubli). VTB szacuje udział rodzinnych kredytów hipotecznych w całkowitej emisji banków w sierpniu na 44%, co nie jest dużo wyższe niż wyniki z pierwszej połowy roku (36%).
Pomimo wsparcia programu rodzinnego, popyt na nowe budynki spadł, a deweloperzy masowo oferują różne programy stymulujące kupujących.
Jedną z tych opcji jest możliwość zorganizowania rodzinnego kredytu hipotecznego dla kredytobiorców, którzy nie mają dzieci. "Jeśli masz bliskich przyjaciół lub krewnych, którzy mają prawo do rodzinnego kredytu hipotecznego i są gotowi działać jako "darczyńcy", możesz przyjąć ich jako współkredytobiorców" - wyjaśnia Alexander Gutorov, wiceprezes, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Strana Development Group. Jednocześnie taki "darczyńca" powinien otrzymać udział w nabytej nieruchomości, wyjaśnia ekspert. W rzeczywistości jest to standardowy rodzinny kredyt hipoteczny z udziałem współkredytobiorcy, ale udziały w nabytej nieruchomości zostały redystrybuowane na rzecz bezdzietnych kredytobiorców.
"Najprawdopodobniej inni deweloperzy również oferują takie schematy projektowe, ale nie wyświetlają oficjalnie ofert w kampanii, mogą napisać maksimum w kanałach TG lub użyć schematu jako przewodnika informacyjnego" - podsumowuje Alexander Gutorov.
Dmitry Efimov, zastępca dyrektora handlowego PIONEER, zwraca uwagę na fakt, że rodzinny kredyt hipoteczny z udziałem "darczyńców" - w swej istocie nie jest niezależnym produktem, ale jedną z opcji uzyskania kredytu hipotecznego ze współkredytobiorcami. "Jeśli projekt dewelopera jest akredytowany w określonym banku, wszystkie odpowiednie programy są dla niego dostępne z możliwością przyciągnięcia współkredytobiorców" - wyjaśnia ekspert. Jednocześnie to właśnie rodzinny kredyt hipoteczny w tej formie ma szereg własnych cech i ryzyk dla obu stron transakcji, zgadzają się badani uczestnicy rynku.
Zalety i zagrożenia związane z programem
Główną zaletą dla kredytobiorców, którzy nie mają jeszcze dzieci lub dzieci nie spełniają warunków programu, jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego z oprocentowaniem kilkakrotnie niższym niż średni poziom rynkowy. Istnieje jednak szereg niuansów - począwszy od faktu, że część nieruchomości będzie należeć do "dawcy". "Możliwe jest przyciągnięcie współkredytobiorcy, niektóre banki są nawet gotowe rozważyć osoby niebędące krewnymi" - mówi Nadieżda Stadnyuk, kierownik działu kredytów hipotecznych w Best-Novostroy. - Jednak osoba ta musi koniecznie uczestniczyć zarówno w dokumentacji kredytowej i zabezpieczającej w umowie kredytowej, jak i w umowie udziału kapitałowego, w przyszłości, co najmniej 10% własności w tym mieszkaniu musi być zarejestrowane na niego."
Aby uzyskać więcej informacji na temat warunków rodzinnego programu hipotecznego, które są aktualne w momencie publikacji, przeczytaj artykuł "Rodzinny kredyt hipoteczny - 2024: warunki, dokumenty, niuanse".
Nowosybirsk (Zdjęcie: Mashkova Polina / Shutterstock / FOTODOM)
"W tej chwili prawie nie ma klientów zainteresowanych takim programem, ponieważ z reguły kupujący mieszkanie chce, aby było ono w pełni zarejestrowane na niego" - mówi Alexey Novikov, dyrektor działu kredytów hipotecznych Est-a-Tet, o programie z udziałem współkredytobiorców - "darczyńców". Potwierdza to Alexander Gutorov, zauważając, że udział takich transakcji w popycie w firmie nie przekracza 1%.
Po zarejestrowaniu własności, taki "darczyńca" może zrezygnować ze swojego udziału, powiedział Ilya Bakhilin, prawnik Yukov and Partners. "Aby wykluczyć "darczyńcę" z listy współwłaścicieli i współkredytobiorców, konieczne jest podpisanie z nim umowy w tej sprawie. Jeśli jedna ze stron, wbrew pierwotnemu porozumieniu, odmówi podpisania takiej umowy, wówczas druga strona będzie prawie niemożliwa, aby cokolwiek z tym zrobić" - wyjaśnia ekspert.
Z punktu widzenia tych rodzin, które zgadzają się działać jako współkredytobiorcy w ramach programu, istnieją również istotne ograniczenia. Głównym z nich jest to, że korzystając z możliwości zaciągnięcia rodzinnego kredytu hipotecznego, tacy współkredytobiorcy tracą możliwość ponownego zaciągnięcia kredytu w ramach tego programu do czasu spłaty kredytu lub urodzenia kolejnego dziecka w rodzinie, podkreśla Nadieżda Stadnyuk.
Ponadto "darczyńcy" ryzykują dodatkową odpowiedzialność finansową, ostrzega Ilya Bakhilin. "Pytanie, czy istnieje ryzyko związane z korzystaniem z takiego systemu dla ostatecznego nabywcy i dla "dawcy", zależy przede wszystkim od istnienia pełnego wzajemnego zaufania między nimi, a także od ich wypłacalności finansowej" - wyjaśnia ekspert. Oba te elementy mogą jednak z czasem ulec zmianie. "Dla "darczyńcy" w tym przypadku istnieje znaczne ryzyko w przypadku braku płatności ze strony ostatecznego nabywcy przed ponowną rejestracją nieruchomości. W końcu w takim przypadku bank ma prawo wystąpić z roszczeniem przeciwko obu właścicielom" - mówi Bakhilin. "Możliwe jest również, że nawet jeśli kredyt zostanie spłacony w terminie, bank uzna sytuację finansową ostatecznego nabywcy za niewystarczająco stabilną i odmówi "dawcy" wycofania się z transakcji".
Alexey Ageev, prawnik i partner kancelarii Ru.Courts, dostrzega podobne ryzyko. "Jeśli główni pożyczkobiorcy nie są w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań do spłaty pożyczki, wówczas roszczenia o spłatę cudzej pożyczki mogą być również kierowane do "darczyńców" - podkreśla ekspert. - W najlepszym wypadku roszczenia te będą miały charakter wspólny (o ile kwestia ta zostanie odpowiednio uregulowana w umowie kredytu i pożyczki hipotecznej). Nie jest to jednak opłacalne dla banku, dla którego pewniejsza jest możliwość wystąpienia z roszczeniem przeciwko wszystkim dłużnikom i w pełnej wysokości."
Ponadto, kontynuuje Ilya Bakhilin, istnieje ryzyko w przypadku hipotetycznej upadłości sądowej kredytobiorców "dawców" - w takim przypadku sąd może zakwestionować umowę zrzeczenia się udziału w mieszkaniu głównych kredytobiorców. "Istnieje ryzyko, że taka umowa zostanie unieważniona, a udział zostanie sprzedany na aukcji. Ryzyko to jest większe, jeśli upadłość rozpoczyna się mniej niż trzy lata po transakcji" - podsumowuje prawnik.
Ryzyko dewelopera
Jeśli chodzi o ryzyko związane z programem dla deweloperów, eksperci zgadzają się, że jest ono minimalne. "Dla dewelopera w tym przypadku ryzyko najprawdopodobniej nie występuje w żadnym scenariuszu, ponieważ korzystanie lub niekorzystanie z tego systemu jest dobrowolną decyzją nabywców" - mówi Ilya Bakhilin z Yukov and Partners.
W porównaniu z kredytobiorcami, ryzyko prawne dewelopera jest niewielkie, mówi Alexey Ageev: "W każdym razie, będąc silną stroną umowy i posiadając sztab prawników, będzie on w stanie je obliczyć i zniwelować".
Polish 
English 
Russian 
German