Mieszkania w centrum regionu są nadal znacznie droższe niż na jego obrzeżach

Według Domclick, luka cenowa między centrum a peryferiami zmniejsza się na wtórnym rynku nieruchomości w większości największych regionów kraju, choć nadal pozostaje znacząca i waha się od 18% do 64%. Odwrotna sytuacja występuje tylko w jednym temacie Federacji Rosyjskiej i z oczywistych powodów

Analitycy Domclick przeanalizowali czerwcowe ogłoszenia o sprzedaży wtórnych mieszkań w regionach z milionowymi miastami*. W każdym badanym regionie Federacji Rosyjskiej ogłoszenia podzielono na dwie grupy: ogłoszenia w centrum administracyjnym regionu i poza nim. Dla obu grup obliczono medianę kosztu metra kwadratowego i jego zmianę od czerwca 2023 roku. Dodatkowo analitycy zbadali wielkość oferty w każdym temacie. Oto tylko kilka z ostatecznych danych liczbowych podanych w badaniu.

Maksymalną różnicę w kosztach mieszkań centralnych i peryferyjnych odnotowano w regionie Omsk - 63,8%. Tak dużą lukę tłumaczy fakt, że oprócz Omska w regionie po prostu nie ma innych dużych miast: w centrum administracyjnym mieszka 1,1 miliona osób, a drugie co do wielkości miasto Tara ma nie więcej niż 30 tysięcy mieszkańców. Znaczną różnicę cen odnotowano również w obwodzie swierdłowskim (54,2%) i moskiewskim (50,2%). Najmniejsza różnica występuje w regionach Woroneża (18,4%), Wołgogradu (21,1%) i Samary (25,8%).

Wśród największych rosyjskich regionów jest tylko jeden, w którym nieruchomości na obrzeżach są droższe i droższe o imponujące 53,2%. Nietrudno zgadnąć, że jest to Terytorium Krasnodarskie, w którego licznych kurortach (Soczi, Gelendzhik, Anapa i inne) znajduje się wiele drogich mieszkań, które przyciągają zarówno nabywców końcowych, jak i inwestorów. Nawiasem mówiąc, podobną sytuację obserwuje się na regionalnym rynku krajowym, gdzie ceny ofertowe są również wyższe w miejscowościach wypoczynkowych, a nie w Krasnodarze.

Ogólnie rzecz biorąc, w ciągu ostatniego roku różnica w medianie kosztu metra kwadratowego w większości największych regionów kraju zmniejszyła się. Największą konwergencję centrum i peryferii obserwuje się w regionach Woroneża (o 7 punktów procentowych - do 18,4%), Wołgogradu (o 6,9 punktów procentowych - do 21,1%) i Rostowa (o 5,2 punktów procentowych - do 32,7%).

Jednocześnie w pięciu regionach (tylko w pięciu lub w pięciu jednocześnie - kto szacuje ten wskaźnik) różnica ta wzrosła. W tym w obu stolicach: Moskwa oderwała się od obwodu moskiewskiego o kolejne 3,3 punktu procentowego, a Sankt Petersburg od obwodu leningradzkiego - nawet o 4,5 punktu procentowego. "Dynamika ta wynika z szybszego tempa wzrostu kosztów wtórnych mieszkań w obu stolicach w porównaniu z otaczającymi je obszarami. Tak więc w Moskwie cena metra kwadratowego wzrosła w ciągu roku o 10,5%, a w regionie moskiewskim - tylko o 3,7%. W Sankt Petersburgu cena metra kwadratowego wzrosła o 4,1%, a w regionie Leningradu spadła o 2,3%" - czytamy w badaniu.

Od czerwca 2024 r. w większości największych regionów ponad 50% ogłoszeń na rynku wtórnym znajduje się w centrach administracyjnych. Region Omsk stał się niekwestionowanym liderem pod względem udziału oferty centralnej: 97,1% mieszkań w regionie jest na sprzedaż w Omsku. Również wysoki odsetek ogłoszeń od właścicieli wtórnych w centrum regionu można znaleźć w regionach Nowosybirsk (86,5%) i Wołgograd (74,7%). Najniższe wskaźniki odnotowano w Republice Baszkortostanu (42,6%) i obwodzie czelabińskim (45,7%), a także na terytorium Krasnodaru (47%).

Co ciekawe, regiony metropolitalne znacznie różnią się od siebie pod względem dystrybucji podaży między centrum a peryferiami. "Jeśli w Petersburgu umieszczono 70,9% ofert (z całkowitej liczby ogłoszeń w mieście i regionie Leningradu), to w Moskwie - 48,2% (z całkowitej liczby ogłoszeń w stolicy i regionie moskiewskim). Ta cecha Moskwy jest częściowo konsekwencją rosnącego zainteresowania deweloperów rynkiem regionu moskiewskiego: do końca 2023 r. deweloper, który zajął pierwsze miejsce pod względem liczby transakcji, ma najbardziej udane projekty nie w Moskwie, ale w regionie" - podkreślają eksperci Domklik.

Nawiasem mówiąc, według rankingu miast w Moskwie region Według kosztów mieszkań* centrum analitycznego "Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.ru" na początku lata 2024 r. najbardziej przystępne cenowo mieszkania na rynku wtórnym regionu moskiewskiego oferowane są w Shatura, Kashira, Kolerye, Yegoryevsk i Kurovsky. Tak więc dzisiaj rynek wtórny w Shatura kosztuje średnio 78 261 rubli za metr kwadratowy, czyli o 0,9% więcej niż miesiąc temu; w Kashira i Naszyjnik średnie ceny za metr kwadratowy wynoszą 81 607 rubli (plus 0,2% miesięcznie), aw Jegoryevsk i Kurovsky - 83 766 rubli (minus 0,7%).

Zobacz także:

Czy to prawda, że microgreens są przydatne?

Jak prawidłowo zbudować swój dzień, aby zwiększyć wydajność?

Jakie zwierzę może przynieść miliony?

Jaka jest najlepsza pora dnia na uprawianie sportu?

Czterodniowy tydzień pracy: wady i zalety

Dlaczego Europejczycy rzadziej uprawiają seks?

Woskresieńsk znalazł się również wśród najbardziej przystępnych cenowo miast w pobliżu Moskwy, ze średnim kosztem 85 105 rubli za metr mieszkalny (zerowa dynamika miesięcznie). Kolejne miejsca zajęły Wołokołamsk (89 396 rubli, plus 1,4%), Oriechowo-Zujewo i Pawłowski Posad (97 961 rubli, plus 0.1%), Mikhnevo, Malino, Verzilovo (99 237 rubli, minus 1%), Mozhaysk, Ruza, Tuchkovo (99 436 rubli, plus 0,7%), Serpukhov (102 587 rubli, plus 0,5%), Noginsk, Chernogolovka (102 633 rubli, minus 0,1%).

We wszystkich tych miastach metr kwadratowy mieszkania będzie kosztował kupujących mniej niż średnia w regionie. Do końca maja średnia cena metra kwadratowego pod Moskwą wynosiła 154 450 rubli (minus 0,1% miesięcznie).

Jeśli chodzi o Moskwę, według obliczeń Est-a-Tet*, do końca drugiego kwartału 2024 r. ceny na stołecznym rynku wtórnym nadal rosną, ale tempo wzrostu stopniowo maleje. Tak więc średnia ważona cena ofertowa w Nowej Moskwie wzrosła o 0,8% w kwartale, do 236 tysięcy rubli za metr kwadratowy (plus 7,6% rocznie). W starych granicach Moskwy wynik kwartału to plus 1,7%, do 524,9 tys. rubli za metr kwadratowy, a w dynamice rocznej wzrost wynosi 15,8%.

"Jednocześnie dynamika cen w okręgach za kwartał była wielokierunkowa: w Centralnym Okręgu Administracyjnym i Południowym Okręgu Administracyjnym ceny praktycznie się nie zmieniły, w Centralnym Okręgu Administracyjnym i Południowym Okręgu Administracyjnym średnia ważona cena dostawy spadła odpowiednio o 0,6% i 0,7%. W pozostałych sześciu okręgach nastąpił wzrost cen: od 0,6% w CAO do 4,5% w CAO. W ujęciu rocznym poziom cen wzrósł we wszystkich okręgach bez wyjątku, wzrost waha się od 7,4% (CAO) do 21,6% (CAO)", zauważają analitycy firmy.

Jednak trzeci kwartał rozpoczyna się kamieniem milowym 1 lipca - datą kardynalnej restrukturyzacji systemu preferencyjnych kredytów hipotecznych. Zobaczymy, jak szybko i dokładnie wpłynie to na rynek wtórny.

Источник