Liczba wieżowców rośnie w całej Rosji, ale nie można ich kupić fot: Artem Ustyuzhanin / MSK1.RU
Rosyjski rynek nieruchomości znajduje się na skraju kryzysu: anulowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych i wzrost podstawowej stopy procentowej Banku Centralnego spowodowały spadek popytu na mieszkania. Od 1 lipca anulowano dwa duże preferencyjne programy hipoteczne: kredyt hipoteczny na mieszkania w budowie w wysokości 8% i rodzinny kredyt hipoteczny w wysokości 6%. Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych w bankach przekroczyło 20%. A deweloperzy, którzy przez lata żyli szczęśliwie, liczą straty.
Statystyki milcząco wskazują na kryzysową sytuację na rynku nieruchomości. Oto kilka liczb.
Według danych Rosstat, od stycznia do czerwca 2024 r. liczba oddanych do użytku mieszkań w Rosji wzrosła o 2,5%, osiągając 53,4 mln metrów kwadratowych. Ten pozytywny trend wynika jednak wyłącznie ze wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań.
Oddanie do użytku budynków mieszkalnych w tym samym okresie spadło o 28,4%, wynosząc zaledwie 15,6 mln metrów kwadratowych. Oznacza to, że prawie jedna czwarta wszystkich mieszkań w Rosji jest budowana przez ludzi na własną rękę. Ale poprzedni wzrost branży był sztucznie stymulowany przez preferencyjne programy hipoteczne. Korzyści się skończyły - rynek się załamał. Szczegóły w materiale MSK1.RU .
Rosjanie zdecydowali się nie kupować mieszkań
Jednocześnie deweloperzy nawet nie myślą o obniżeniu cen mieszkań, nadal ślepo wierząc, że ludzie będą nadal wydawać pieniądze na niepotrzebne mieszkania z powodu bezwładności. Nie, nie będą! Według portalu "Porównaj.
Deputowany do Dumy Państwowej Svetlana Razvorotneva ma nadzieję, że koszt mieszkań w Rosji spadnie. W końcu deweloperzy będą musieli sprzedać ogromną ilość nieodebranych mieszkań: do początku 2024 r., według Dom.rf, 70% wybudowanych mieszkań nie było na sprzedaż w Rosji.
Razvorotneva twierdzi, że rentowność firm budowlanych jest tak wysoka, że mają one przestrzeń do obniżania cen. Najwyraźniej, jeśli pozwoli na to chciwość. Jeśli deweloperzy, jak psy w żłobie, nadal będą siedzieć z niezrealizowanymi projektami, grozi to zmniejszeniem zysków, a nawet masowym bankructwem.
Podobny kryzys miał już miejsce na rynku nieruchomości w Chinach. Od początku 2010 roku wybudowano tu tak wiele domów, że po prostu nie zdążono ich sprzedać. Obecnie w chińskich miastach jest od 60 do 80 milionów niesprzedanych mieszkań. Wielu deweloperów, którzy kupili działki, ale nie mieli czasu na rozpoczęcie budowy, prawie zbankrutowało. Kilku dużych deweloperów, takich jak Fantasia Holdings, Sino-Ocean, Evergrande Group i Sinic, nie wywiązało się ze zobowiązań dłużnych. W całym kraju chciwi deweloperzy zostali zmuszeni do obniżenia cen. Co więcej, zostały one obniżone tak bardzo, że rząd musiał nawet zatwierdzić cenę minimalną, która jest tańsza niż mieszkania, których nie można sprzedać. W przeciwnym razie mieszkania byłyby rozdawane niemal za darmo.
Idealna burza
Eksperci nazwali sytuację na rynku nieruchomości "idealną burzą", kiedy zbiegły się wszystkie możliwe negatywne czynniki. Czy wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych rzeczywiście spowoduje załamanie rynku? Rozmawiamy o tym z Dmitry Morkovkin, profesor nadzwyczajny na Wydziale Teorii Ekonomii Uniwersytetu Finansowego podlegającego rządowi Federacji Rosyjskiej.
- Kredyty hipoteczne są nadal głównym czynnikiem wpływającym na popyt na mieszkania. Co więcej, penetracja kredytów hipotecznych na rynku nieruchomości szybko rosła - mówi Dmitrij Morkowkin. - Jeśli w 2020 r., w okresie ekspansji preferencyjnych programów hipotecznych, udział transakcji hipotecznych wynosił zaledwie 10%, to do końca 2023 r. udział kredytów hipotecznych wynosił już ponad 50%.
Jednocześnie problem polega na tym, że wielu kredytobiorców, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, udzieliło kredytu konsumenckiego na początkową płatność. Wszystko to ostatecznie doprowadziło do tego, że zdolność kredytowa ludności w czerwcu 2024 r. wyniosła około 35 bilionów rubli. Wskazuje to nie tylko na wzrost całkowitej kwoty zadłużenia, ale przede wszystkim na pogorszenie zdolności obywateli do spłaty długów. Masz rację, że taka sytuacja z pożyczkami stwarza ryzyko zarówno dla ludności, jak i dla całej gospodarki.
- 20% to bariera psychologiczna, po przekroczeniu której ludzie nie są już gotowi na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Być może dlatego nastąpiło tak lawinowe załamanie liczby nowych kredytobiorców hipotecznych?
- Rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych może obecnie wynosić nawet 23%. Oczywiście na tym tle popyt na kredyty hipoteczne na warunkach rynkowych gwałtownie spada. Bardziej opłacalne jest korzystanie z programów klienckich od dewelopera na bardziej atrakcyjnych warunkach, na przykład na raty. Ci, którzy mogą, są gotowi na zakup nieruchomości za gotówkę.
Kupowanie nieruchomości mieszkalnych na kredyt hipoteczny jako projekt inwestycyjny (zwłaszcza na rynku wtórnym) staje się coraz mniej opłacalne. Przy okazji zauważę, że rynek mieszkaniowy jest bardzo niedoceniany, zwłaszcza na obszarach z rozwiniętą infrastrukturą.
- Ale jeśli ktoś nie ma pieniędzy, nie obchodzi go, czego nie może kupić - mieszkania w wieżowcu czy domku letniskowego. Alternatywą byłyby mieszkania na wynajem, ale ceny wynajmu również rosną niewyobrażalnie.
- Nie ma tu optymizmu. Według moich szacunków, mieszkania na wynajem będą nadal rosły tej jesieni i później. Wzrost ten będzie spowodowany sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 19-23% rocznie dla większości kredytobiorców jest po prostu nieosiągalne i zaporowe. Oznacza to prawie niedostępny kredyt hipoteczny na warunkach rynkowych, dlatego ci, którzy planowali zakup mieszkania w najbliższej przyszłości za pomocą kredytu hipotecznego (z wyjątkiem niewielkiej liczby zachowanych programów preferencyjnych), najprawdopodobniej będą musieli odłożyć zakup i wynająć dom.
- A co wzrośnie najbardziej?
- Najpopularniejsze typy to studia i apartamenty typu studio, które tradycyjnie cieszą się największym popytem. Tak więc dla tych, którzy już wynajmują mieszkania, wskazane byłoby zawarcie długoterminowej umowy najmu z wynajmującym (od 1 roku), aby przynajmniej ustalić aktualną cenę wynajmu.
Liczba wieżowców rośnie w całej Rosji, ale nie można ich kupić fot: Artem Ustyuzhanin / MSK1.RU
Источник: www.fontanka.ru
Polish 
English 
Russian 
German