Flipping w Petersburgu: jak inwestorzy zarabiają na renowacji i odsprzedaży mieszkań

Zdjęcie: iStockphoto.com/Rawpixel

"Flipping" i "homesteading" stały się nowymi słowami, ale nie nowymi zjawiskami na rynku nieruchomości w Petersburgu. Inwestorzy kupują obiecujące mieszkania, remontują je, aranżują meble i tworzą komfortową atmosferę do życia - a następnie sprzedają za więcej niż kupili lub wynajmują powyżej średniej ceny rynkowej. Jakiego rodzaju jest to działalność i jak opłacalna jest w warunkach wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych, opowiedzieli uczestnicy okrągłego stołu Fontanka.

- Flipping to strategia inwestycyjna, w której zysk wynika z odsprzedaży nieruchomości, a marżowość w tej odsprzedaży wynika z jej ulepszenia - mówi Igor Galuzin, założyciel i dyrektor generalny agencji inwestycyjnej Todayprice. - Oznacza to, że jest to pełny cykl pracy: wybór przedmiotu, zakup, ulepszenie, sprzedaż i osiągnięcie zysku.

Wiele osób, które zaczęły flipować, nawet nie wiedziało, co to jest.

- W 2019 roku kupiłem mieszkanie za dwa euro w dzielnicy Moskwy - dokonali w nim napraw projektantów i myśleli o jego wynajęciu, ale potem zdecydowali się je sprzedać. To było przed pandemią - sam początek 2020 roku, podobno zima to nie sezon, ale popyt był nieoczekiwanie wysoki ", mówi Alexey Petlevanyzałożyciel New Stage Invest, o zakładaniu firmy. "Wtedy nawet nie wiedziałem, że to flipping. Myśleliśmy po prostu, że kupujemy, remontujemy i sprzedajemy. Potem kupiliśmy dwa studia w Shushary przy ulicy Valdai. A już w 2021 roku znajomi mówili: "Więc jesteś flipperem". Zacząłem się uczyć: okazuje się, że flip to zamach stanu w języku angielskim. Jest to bardzo popularne w przypadku domów wiejskich w USA: dom jest kupowany w złym stanie, przeprowadzane są naprawy, ulepszane są meble i sprzęt AGD. Tak rozpoczęła się działalność, która obecnie zatrudnia 16 pracowników, "przerzucamy" 26 mieszkań w Petersburgu i 6 domów na przedmieściach.

Według niego flipping to głębsze zanurzenie się w projekt, kiedy naprawy są wykonywane dosłownie "od A do Z". Na przykład kupowane jest mieszkanie "babci", w którym od 30 lat nie było remontu, budowane są tam nowe ściany, wymieniane są okna, wylewane są podłogi. Następnie mieszkanie jest w pełni umeblowane, czasem nawet w zasłony, ręczniki, łyżki i widelce.

- A gospodarstwo domowe to łatwa transformacja, gdy wystarczy drobna naprawa lub nawet zmiana mebli i uporządkowanie rzeczy - wyjaśniaAlexey Petlevany. - Czasami wystarczy posprzątać, aby sprzedać obiekt za więcej. Ogólnie rzecz biorąc, zajmujemy się tworzeniem atrakcyjnego wizualnie obrazu, ponieważ przy gołych ścianach ludziom trudniej jest wyobrazić sobie siebie mieszkających w mieszkaniu.

- Homesteading to jeden z etapów flippingu, który przeprowadzany jest po remoncie i wyposażeniu mieszkania - dodał Igor Galuzin. - Jest to rodzaj neuromarketingu: pozwala przybliżyć mieszkanie do grupy docelowej, którą są potencjalni nabywcy. Dzięki temu zwiększenie płynności obiektu oznacza skrócenie czasu realizacji i podniesienie ceny.

Wybierz obiekt

Nie ma jednej wizji tego, które przedmioty lepiej nabyć, Igor Galuzin odnotowano. Flipping jest możliwy w różnych segmentach: ekonomicznym, komfortowym, biznesowym, podmiejskim, luksusowym, starym. I w zależności od segmentu nieruchomości, trzeba studiować różne zestawy cech do zakupu.

- Jeśli mówimy o cechach, to w Todayprice mamy ponad 60 cech, które wspólnie oceniamy, aby zrozumieć, czy przedmiot nadaje się do flippingu, czy nie - dodał.

Alexey Petlevany Uważa, że mieszkania na rynku wtórnym są teraz jeszcze bardziej popularne. Jednocześnie na rynku wtórnym można pracować albo w segmencie ekonomicznym, czyli w dzielnicach mieszkaniowych, kupując mieszkania w stosunkowo złym stanie, albo w centrum Petersburga w starym funduszu - są tam drewniane podłogi, skomplikowane zgody, a proces ten jest znacznie dłuższy, ale na wyjściu można zarobić znacznie więcej pieniędzy. Ponadto, zauważa ekspert, w gospodarce nie zawsze są fajne przedmioty, które warto kupić.

- Celem flippingu nie jest zakup najtańszego mieszkania - czasami nie jest ono tanie bez powodu. Konieczne jest zrozumienie, który obiekt ma potencjał wzrostu", wyjaśnił Alexey Petlevany. - Jest to możliwe dzięki temu, że w pobliżu znajduje się poliklinika, szkoła, przedszkole lub centrum handlowe. Albo w okolicy jest obiecujący rozwój, albo się rozwija. W szczycie aktywności - w latach 2020-2021 - można było kupić wszystko, naprawić, sprzedać i zarobić na dowolnym przedmiocie. Teraz, ze względu na wzrost kluczowego oprocentowania kredytów hipotecznych, popyt zdecydowanie spadł, więc trzeba bardziej uważać na wybór obiektów.

"Lista kontrolna" może obejmować takie parametry jak sąsiedzi, widok z okien, układ, dostępność dokumentów itp.

- Zawsze powtarzam, że mieszkania, które mają atrakcyjność inwestycyjną, nadają się do szybkiej odsprzedaży, -... Igor Galuzin potwierdzone. - A kiedy dokonujemy kalkulacji finansowej projektu, staramy się, aby po zainwestowaniu pieniędzy w ulepszenia można było sprzedać obiekt z pewną marżą.

Jednocześnie, wybierając obiekt, konieczne jest wypróbowanie cech, które badasz dla grupy docelowej, uważa. Tak więc w przypadku klasy biznesowej i ekonomicznej dostępność podziemnego parkingu odgrywa inną rolę. Jeśli w klasie ekonomicznej koncentrujemy się bardziej na transporcie publicznym, to w klasie biznesowej docelowi odbiorcy najczęściej posiadają samochód, czyli rola parkingu rośnie.

Rynek pierwotny, według Alexey Petlevanymożna również rozważyć, ale po pierwsze, cykl transakcji będzie dłuższy, jeśli trzeba będzie poczekać, aż kompleks mieszkaniowy zostanie ukończony. Wtedy naprawa zajmie trochę więcej czasu. I w tym przypadku powinna istnieć interesująca cena wejścia, aby mieszkanie wzrosło w cenie przy wyjściu. Ekspert przytoczył doświadczenie, kiedy firma kupiła dwa mieszkania w 2020 roku, mając nadzieję na ich sprzedaż, gdy zostaną oddane do użytku w 2022 roku. Ale potem nastąpił niewielki "spadek" rynku, w wyniku czego nie udało się ich sprzedać "w betonie", więc musieliśmy tam dokonać napraw, zamontować meble - a potem sprzedaż okazała się sukcesem.

- Jeśli mieszkania są dopiero co wybudowane, to można w nich dokonać napraw inwestycyjnych, można je ulepszyć - mówi. Igor Galuzin. - Będzie to kolejna zaleta, gdy po deweloperze będzie można zmienić ergonomię, a tym samym zwiększyć płynność obiektu. Jest to nie tylko możliwe, ale także konieczne na rynku pierwotnym. Co więcej: teraz nasza firma Todayprice wraz z firmą Airplane Plus uruchamia wspólny projekt, który ulepszy nowe budynki w całej Rosji.

Ile to jest plus

Głównym pytaniem, które interesuje inwestorów, którzy zamierzają zaangażować się we flipping, jest to, ile można zarobić na takiej odsprzedaży mieszkań.

- Rekord mojego dochodu z jednego mieszkania wynosi obecnie 7 milionów rubli, a teraz oczekuje się 10 milionów rubli. Alexey Petlevany udostępnił. - Ale trzeba zrozumieć, że w tym przypadku wielkość inwestycji powinna wynosić około 30 milionów rubli. Oczywiście nie można zarobić takich kwot w zwykłym mieszkaniu w dzielnicy mieszkalnej.

- Klasycznym punktem odniesienia dla marżowości jest 15% zainwestowanych pieniędzy - mówi Igor Galuzin. - Oznacza to, że jeśli zainwestowaliśmy 10 milionów rubli w obiekt, jego zakup i ulepszenia, to powinniśmy zarobić średnio 1,5 miliona rubli na tym mieszkaniu.

Według niego, margines waha się od 10-20% i zależy od czasu.

- Na dobrym, aktywnym rynku utrzymywaliśmy terminy przez 3-4 miesiące, a zwrot wynosił 35-60% rocznie. Teraz średni zwrot z kapitału wynosi 45-50%". Igor Galuzin dodano. - Musisz wdrożyć obiekt bez wyciskania z niego maksymalnej kwoty. W przypadku projektu flip często ważniejsze jest szybsze wdrożenie projektu, a nie droższe. Jeśli zainwestowałeś 10 milionów rubli w projekt i możesz go sprzedać za 11,5 miliona rubli, ale za sześć miesięcy, to zysk wyniesie 30% rocznie. A jeśli sprzedasz go za 11 milionów rubli, ale za 3 miesiące, zysk wyniesie 40% rocznie. Wydaje się, że zarobiłeś mniej, ale z punktu widzenia efektywności kapitałowej Twoje pieniądze pracowały wydajniej.

- Wiele osób uważa, że jeśli kupi się najtańsze mieszkanie i przeprowadzi w nim remont, to automatycznie będzie można na nim zarobić - powiedział Alexey Petlevany. - Zalecamy oglądanie ogłoszeń o sprzedaży mieszkań z renowacją projektanta, aby obliczyć, ile będzie można sprzedać mieszkanie. Możesz także przestudiować płynne lokalizacje, w których wyremontowane mieszkania są poszukiwane - wszystko to również analizujemy. W końcu można kupić mieszkanie w tym samym domu za 6 milionów rubli i 10 milionów rubli. I oczywiście sprawdzaj dokumenty tak często, jak to możliwe, aby nie dać się złapać oszustom, którzy na przykład kupili mieszkanie od jakiejś babci.

Kolejnym aspektem, który należy wziąć pod uwagę podczas flippingu, jest aspekt prawny. Jeśli mieszkanie było własnością przez mniej niż 5 lat, musisz płacić podatki.

- Istnieją dwie opcje: pracujesz jako osoba fizyczna i płacisz podatek od różnicy. Na przykład, kupiłeś za 6 milionów rubli, sprzedałeś za 7 - płacisz podatek w wysokości 13% od 1 miliona rubli, - wyjaśniono. Alexey Petlevany. - Radzę pracować na biało, otworzyć indywidualnego przedsiębiorcę: wtedy przy odsprzedaży nieruchomości podatek nie będzie już wynosił 13%, ale 7% (jeśli jesteś zarejestrowany w Petersburgu) lub 5% (jeśli jesteś zarejestrowany w regionie Leningradu). Nawiasem mówiąc, w Moskwie stawka wynosi 13%. Ponadto, pracując jako indywidualny przedsiębiorca, możesz wziąć pod uwagę część wydatków na budowę, materiały - i będziesz musiał zapłacić podatek nie tylko od różnicy, ale także biorąc pod uwagę wszystkie wydatki. Jest to znacznie bardziej opłacalne, nawet jeśli planujesz wyremontować i sprzedać tylko jedno mieszkanie.

Kuchnia-salon i delikatne kolory

Aby jak najszybciej wdrożyć projekt, należy dokonać takich napraw, aby potencjalni nabywcy na pewno go polubili.

- Naprawa dla flippingu (naprawa inwestycyjna) i naprawa dla właściciela domu to dwie różne naprawy. Właściciel, gdy robi to dla siebie, bierze pod uwagę swoje potrzeby i osobiste upodobania, - mówi Igor Galuzin. - Kiedy przygotowujemy mieszkanie do przerzucenia, musimy dotrzeć z tym remontem do szerszej grupy docelowej. Oznacza to, że musimy zastosować neutralne rozwiązania, które nie odstraszą ludzi - neutralne kolory, meble, hydraulika, rozwiązania wewnętrzne. Jednocześnie należy stworzyć poczucie komfortu i przytulności, estetyki wystroju wnętrz. Staramy się trafić w gusta dużej liczby osób. Łapiemy trendy w zakresie kolorów, niektórych rozwiązań meblowych. Nasi projektanci w firmie badają ten punkt

- Przetestowaliśmy bardzo fajne, fajne, odważne rozwiązania projektowe i zdaliśmy sobie sprawę, że popełniliśmy błąd: niebieskie, czerwone ściany musiały zostać przemalowane, zielone nadal budzą wątpliwości - mówi Alexey Petlevany. - Dlatego teraz staramy się tworzyć bardziej klasyczne wersje, które są odpowiednie dla większego zasięgu odbiorców. Co więcej, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie wysokie, a w warunkach niskiego popytu potrzebujemy oferty, która spodoba się jak największej liczbie osób.

Jednocześnie konieczne jest, aby mieszkanie wywoływało emocje, aby był efekt wow, jest pewien: to właśnie za te emocje ludzie są skłonni przepłacić.

- Nie jest już możliwe, jak wcześniej, stemplowanie identycznych mieszkań w klasie ekonomicznej - w tym segmencie jest teraz duża konkurencja, ponieważ coraz więcej osób chce prowadzić ten biznes - wyjaśnił. - W droższym segmencie jest mniejsza konkurencja, trudniej jest tam dokonać napraw, ale można też uzyskać wyższe dochody.

Według Alexey PetlevanyNawet małe rzeczy są ważne dla napraw inwestycyjnych: lustro przy wejściu, ogrzewanie podłogowe, klimatyzatory i oczyszczacze powietrza, inteligentny dom - wszystko to jest niedrogie, ale pozwala stworzyć pożądany efekt. Wśród rzeczy, które są często używane w przerzucaniu, przypisał: organizację kuchni-salonu, powiększenie łazienki (ze względu na korytarz), wygodne łóżka z mechanizmem chowania, dzięki czemu jest więcej miejsca do przechowywania, duże szafy do sufitu.

- Od czasu do czasu organizujemy wycieczki po naszych obiektach: przychodzimy, siadamy przy stole i wyobrażamy sobie, że jesteśmy kupującymi. Jak wygodna byłaby dla nas leżąca tu łyżka, jak otwiera się zmywarka, gdzie ktoś będzie siedział i oglądał telewizję? Ważne jest, aby nie robić tego tylko po to, aby zarobić pieniądze, ale naprawdę pomyśleć o tym, jak dana osoba będzie się czuła komfortowo. Właśnie wtedy uzyskasz dobry wynik finansowy. Rynek się zmienił, ale w każdym razie istnieje - i są ludzie, którzy są gotowi zapłacić pewną kwotę pieniędzy, aby kupić fajne mieszkanie, a nie naprawić się.

Ważne jest, aby ulepszenie obiektu zostało wykonane we właściwej jakości, we właściwym budżecie, we właściwych ramach czasowych, z odpowiednimi rozwiązaniami docelowymi i rozwiązaniami dla docelowych odbiorców, Igor Galuzin zauważył: "Jeśli potrzebujesz pulpitu, zrób go. Jeśli jest potencjalnie małe dziecko, to zrób wanienkę do kąpania dziecka. Musimy dostosować wszystkie aspekty ulepszania obiektu do grupy docelowej, którą zidentyfikowaliśmy".

Igor Galuzin Dodał, że średnia kontrola zależy od poziomu naprawy i regionu, w którym jest wykonywana - nawet w tym samym segmencie nieruchomości, ale różne regiony mają różne kontrole.

- Na przykład naprawa klasy ekonomicznej w Petersburgu różni się od klasy ekonomicznej w Moskwie - wyjaśnił. - Jednocześnie nasza klasa ekonomiczna w Petersburgu jest lepsza niż klasa komfortowa w Permie. Wynika to z faktu, że mieszkania należą do różnych kategorii cenowych: mieszkanie z jedną sypialnią w Petersburgu po remoncie kosztuje 9-10 milionów rubli, aw Moskwie 14-16 milionów rubli, czyli różnica wynosi prawie 50%. A poziom potrzeb klientów jest różny w różnych przypadkach, więc stosowane są różne materiały i różne techniki. A roszczenia kupującego do mieszkania w Moskwie będą wyższe niż w Petersburgu.

W przypadku Petersburga w klasie ekonomicznej średni rachunek za naprawę wynosi obecnie około 40 tysięcy rubli za metr kwadratowy pod klucz z meblami, sprzętem AGD i zagospodarowaniem terenu, Igor Galuzin powiedział.

Zrozumienie ryzyka

Jak każda działalność inwestycyjna, flipping niesie ze sobą pewne ryzyko. Po pierwsze, nie można uzyskać oczekiwanego dochodu.

- Zwykłem mówić, że we flippingu istnieje tylko ryzyko zarabiania mniej, odpowiednio, przez dłuższy okres czasu - mówi Alexey Petlevany. - Teraz głównym ryzykiem jest wzięcie drogiego kredytu hipotecznego i płacenie odsetek, nawet jeśli mieszkanie jest wystawione na sprzedaż przez długi czas. Ryzyk jest naprawdę sporo, trzeba je ocenić i policzyć co można wziąć na siebie, a czego nie. Mogą być np. problemy z dokumentami, zwłaszcza przy zasiedlaniu mieszkań komunalnych w starym funduszu itp.

Igor Galuzin dostrzega swoje ryzyko na każdym etapie flippingu.

Pierwszym etapem jest wybór obiektu. Na tym etapie można popełnić błędy w zakresie cech płynności, źle je ocenić, czegoś nie docenić.

- Na przykład wiele osób nie docenia tego, jak stan wejścia wpływa na płynność finansową - wyjaśnia ekspert. - Wybraliśmy obiekt - dobry dom, dobra lokalizacja, dobre dokumenty i punkt wejścia, ale złe wejście z zapachami i być może problemami z sąsiadami. Wszystko to wpływa na cenę i czas sprzedaży mieszkań

Drugim etapem jest ulepszenie obiektu.

- Możesz nieprawidłowo obliczyć szacunek, to znaczy początkowo założyć, że zostanie wydany milion rubli, ale ostatecznie koszty wyniosą 1,5 miliona rubli, czyli 500 tysięcy zostanie odjęte od twojej marżowości - powiedział. Igor Galuzin. - Możliwe jest również opóźnienie prac i niedotrzymanie terminów. Na placu budowy polegasz na osobach trzecich - brygadzistach, wykonawcach, pracownikach itp., przez co możesz nieprawidłowo obliczyć termin. A jeśli wdrożenie potrwa dłużej, uzyskasz niższą rentowność przy tej samej marżowości. Podczas pracy z nowym zespołem istnieje ryzyko, że wykona on pracę nieprawidłowo - wpłynie to na atrakcyjność mieszkania dla kupującego. Stracisz ludzi, którzy chcą kupić mieszkanie, co opóźni okres realizacji. Ponadto, aby zrekompensować jakość pracy, może być konieczne obniżenie ceny

Cóż, trzecim etapem jest sprzedaż. Tutaj, zdaniem eksperta, istnieją ryzyka, które są już oczywiste na rynku: wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, spadek aktywności w okresie zakupu. Mogą one również wpłynąć na termin sprzedaży mieszkania, jeśli nie weźmie się ich pod uwagę z wyprzedzeniem.

Znajdź swoją niszę

Pomimo faktu, że flipping jest dość popularny, nie ma zbyt wielu profesjonalnych graczy na tym rynku.

- Myślę, że będzie mniej małych graczy. Ci, którzy wyprodukują 1-2 mieszkania, sprzedadzą je i być może nie będą kontynuować działalności ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Alexey Petlevany uważa, że. - Inną opcją jest zmiana kierunku działalności. Na przykład częściowo zajęliśmy się budownictwem mieszkaniowym i usługami komunalnymi, budownictwem mieszkaniowym: kupujemy również domy do przerzucania, wyposażamy je w celu późniejszej sprzedaży. Albo budujemy domy od podstaw na miejscu.

Rozwija się również kierunek gotowego biznesu wynajmu - gdy po zakończeniu remontu mieszkanie nie jest na sprzedaż, ale na wynajem.

- Czasem wystarczy wynająć mieszkanie w zabudowie zagrodowej - mamy przypadek, gdy po niewielkim remoncie mieszkanie udało się wynająć dwa razy drożej - dodaje. Alexey Petlevany. - Obecnie istnieje bardzo wysoki popyt na wynajem, biorąc pod uwagę, że stawka jest wysoka, a ludzie nie są gotowi na zakup mieszkań, ale muszą gdzieś mieszkać.

Aby flipping odniósł sukces w obecnych warunkach, bardzo ważne jest, aby podejść do wszystkich etapów tak profesjonalnie i skrupulatnie, jak to tylko możliwe, Igor Galuzin jest pewne: przy wyborze należy prawidłowo ocenić wszystkie cechy i od razu zrozumieć, do jakiej grupy docelowej należy mieszkanie.

Zdjęcie: iStockphoto.com/Rawpixel

Источник: www.fontanka.ru