Dzięki lipcowym innowacjom hipotecznym rodziny z dwójką małoletnich dzieci mieszkające w małych miastach i regionach o niskim budownictwie mieszkaniowym mogą zaciągnąć preferencyjny kredyt hipoteczny. Tylko jak to zrobić, skoro z 809 małych miast w Rosji tylko 71 ma nowe budynki, a 35 regionów na liście preferencyjnej to tylko 13% nowych mieszkań w kraju
Ile razy mówili światu... Ale jeśli powtórzymy to jeszcze raz, nie będzie gorzej: od lipca tego roku preferencyjny system kredytów hipotecznych w Rosji zmienił się dramatycznie. Kredyty hipoteczne ze wsparciem państwa, które przez długi czas utrzymywały oprocentowanie kredytów w segmencie nowych budynków na wyjątkowo niskim poziomie, przestały istnieć i tutaj generalnie wszystko jest jasne. Teraz musimy tylko zobaczyć, jak głęboki będzie spadek sprzedaży (i będzie - nie idź do wróżki, niektórzy mówią tylko o minus 10-15%, a inni o minus 65-70%) i jak szybko rynek pierwotny i jego klienci dostosują się do nowych reguł gry.
Zasadniczo nie ma również problemów z przedłużeniem rodzinnego kredytu hipotecznego do 2030 roku. Będą oni mogli zaciągnąć preferencyjny kredyt na 6%:
- rodziny z dzieckiem do szóstego roku życia włącznie (wiek brany jest pod uwagę w dniu zawarcia umowy kredytowej, a do ukończenia przez dziecko siódmego roku życia jest ono "zarabiającym" kredytobiorcą hipotecznym);
- rodziny wychowujące niepełnosprawne dzieci (niezależnie od ich wieku);
- rodziny z dwójką małoletnich w momencie zawierania umowy kredytu dzieci - na budowę domu indywidualnego.
Być może najciekawszym nowym punktem jest możliwość zakupu mieszkania zamiast domu przez rodziny z dwójką małoletnich dzieci za pomocą preferencyjnego kredytu hipotecznego. Niestety, nie będzie to dostępne dla wszystkich, ale tylko dla mieszkańców niektórych terytoriów kraju. Lista obejmuje przede wszystkim małe miasta o populacji do 50 tysięcy osób (tradycyjnie - z wyjątkiem małych miasteczek w Moskwie, Sankt Petersburgu, Moskwie i Leningradzie). Należy zauważyć, że populacja miasta zostanie określona zgodnie z danymi Rosstat na początku roku poprzedzającego rok zawarcia umowy pożyczki.
Po drugie, lista preferencyjna obejmuje regiony z indywidualnymi programami rozwoju (Ałtaj, Terytorium Ałtaju, Republika Mari El, Republika Chakasji, Region Pskowa i tak dalej). Wreszcie, po trzecie, na liście znalazły się regiony o niskim wolumenie budownictwa mieszkaniowego. W rezultacie w sumie było 35 regionów, a ich mieszkańcy, powtarzamy, do 2030 roku mają prawo ubiegać się o preferencyjny kredyt zarówno na usługi mieszkaniowe i komunalne (pod pewnymi warunkami), jak i na zakup mieszkania w nowym budynku.
Eksperci firmy "CYANOGEN.Analytics" zbadali rynek nowych budynków w tych 35 regionach i dowiedzieli się, jaki jest jego udział w całym rynku w kraju, jak różnią się wielkości oddawanych do użytku mieszkań, popyt i podaż*. Oto kilka wniosków, do których doszło badanie.
W 2023 r. i w okresie styczeń-maj 2024 r. deweloperzy w analizowanych regionach oddali do użytku tylko około 13% wszystkich nowych mieszkań w kraju. Szczególnie niskie wskaźniki występują w Żydowskim Okręgu Autonomicznym, Obwodzie Magadańskim, Nienieckim i Czukockim Okręgu Autonomicznym, Obwodzie Murmańskim i Republice Ałtaju - mniej niż 0,1% całkowitego wolumenu nakładów. Nieco więcej, bo 0,2%, przypada na Terytorium Transbajkalskie, Obwód Kurgański i Republikę Komi. Jedynymi wyjątkami są być może tylko trzy regiony wymienione na liście: obwód Niżny Nowogród (zajmuje 14. miejsce w ogólnorosyjskim rankingu pod względem oddawania do użytku mieszkań w ciągu ostatniego półtora roku), Dagestan (22. miejsce) i Czuwaszja (26. miejsce).
"Ogólnie rzecz biorąc, około 35 milionów ludzi, czyli 24% całkowitej populacji kraju, mieszka w tych regionach. Jednak udział w wolumenie aktywnej podaży na rynku nieruchomości w tych regionach jest znacznie niższy niż w populacji: tylko około 5% mieszkań na nowym rynku budowlanym Federacji Rosyjskiej jest skoncentrowanych tutaj ", kontynuuje CIAN.Analytics". I podkreślają, że wielkość podaży jest bardzo nierównomiernie rozłożona: 20% wszystkich działek znajduje się w regionie Niżnego Nowogrodu, kolejne 12% na terytorium Ałtaju, 9% w Republice Adygei, 7% w regionie Omska, 6% w regionie Saratowa (czyli ponad połowa całkowitej podaży jest skoncentrowana w pięciu z 35 regionów). Kolejne 46% wszystkich działek znajduje się w 24 regionach, które generalnie mają aktywną ofertę na rynku.
Istnieje jednak sześć regionów (Żydowski Okręg Autonomiczny, Obwód Magadański, Obwód Murmański, Nieniecki Okręg Autonomiczny, Republika Inguszetii i Czukocki Okręg Autonomiczny), w których eksperci nie znaleźli ani jednego ogłoszenia o sprzedaży produktów pierwotnych zamieszczonego na stronie cian.ru. Oczywiście można założyć, że sprzedaż odbywa się tam za pośrednictwem innego agregatora - powiedzmy przez Avito, a jednak wniosek "CYANOGEN.Analysts" wydaje się być poprawny: w tych regionach Federacji Rosyjskiej program rodzinnych kredytów hipotecznych prawie nie ma znaczenia. Chociaż warto przypomnieć, że w regionach, w których nie ma nowych budynków, rodziny z niepełnosprawnymi dziećmi mogą kupować mieszkania wtórne na preferencyjnym kredycie hipotecznym.
Wreszcie, jeśli chodzi o liczbę transakcji: tutaj udział wymienionych 35 regionów wynosi 11% całego rynku rosyjskiego. "Region Niżnego Nowogrodu prowadzi ze znacznym marginesem (14% wszystkich transakcji w analizowanych podmiotach Federacji Rosyjskiej w 2023 r. i pierwszej połowie 2024 r.), Terytorium Ałtaju (9%) i Czuwaszja (8%) również znajdują się w pierwszej trójce. Dziesięciu liderów odpowiada za 63% wszystkich transakcji. Jednocześnie w czterech regionach (Żydowski Okręg Autonomiczny, Obwód Magadański, Nieniecki Okręg Autonomiczny, Czukocki Okręg Autonomiczny) w tym okresie nie było żadnych transakcji na rynku nowych budynków, a w Inguszetii i obwodzie murmańskim sprzedano tylko 12-14 mieszkań w ciągu 1,5 roku", zauważa CIAN.Analytics.
Nieco wcześniej eksperci firmy przedstawili podobną analizę dla małych miast o populacji do 50 tysięcy osób*. Tutaj, być może, aby zrozumieć wyrównanie, trzeba znać tylko kilka wskaźników. Małe miasta to 809 z 1135 miast w Rosji, czyli wyraźna większość, ale mieszka w nich tylko około 16,3 miliona ludzi, czyli około 11% populacji kraju. Tylko 71 z 809 miast ma w ogóle nowe budynki, dla reszty preferencyjny rodzinny kredyt hipoteczny jest po prostu bez znaczenia (chyba że mówimy o kupowaniu mieszkań w miejskich apartamentowcach). Ogólnie rzecz biorąc, wielkość pierwotnej podaży małych miast wynosi 1,7%, a jeśli pominąć regiony Moskwy i Leningradu - nawet 1,5% mieszkań reprezentowanych na rosyjskim rynku nowych budynków. Dokładnie takie same wskaźniki dotyczą liczby transakcji pierwotnych: 1,7% całego rynku rosyjskiego lub 1,5% z wyłączeniem miast regionów moskiewskiego i petersburskiego.
Zobacz także:
Jak skutecznie przeciwstawić się oszustom?
Zastępowanie technologii importem: wady i zalety
Skuteczne sposoby ochrony firmy
Przedmioty szczególnej regulacji: Co ich czeka?
W co powinienem zainwestować, aby nie stracić?
Czy można zapobiec kradzieży danych osobowych?
Dziesięć miast z największym wyborem na rynku nowych budynków odpowiada za 75% całkowitej podaży "małomiasteczkowej". Oznacza to, że trzy na cztery mieszkania na rynku pierwotnym w małych miastach są sprzedawane w następujących lokalizacjach: Guryevsk, Zelenogradsk, Svetlogorsk, Pionersky (Obwód Kaliningradzki), Kommunar, Kirovsk (Obwód Leningradzki), Alushta, Sudak (Krym), Temryuk (Terytorium Krasnodarskie) i Aksai (Obwód Rostowski). Oczywiście są to głównie lokalizacje w regionach o wysokim popycie ze strony mieszkańców innych podmiotów Federacji Rosyjskiej.
"Programy preferencyjne na rynku pierwotnym (w tym rodzinne kredyty hipoteczne) nie mają znaczenia dla większości małych miast - prawie nie buduje się w nich nowych budynków. Trudno jest szybko zwiększyć wolumen budowy i nie zawsze ma to sens: w wielu miastach liczba ludności spada. Doświadczenia dalekowschodnich kredytów hipotecznych pokazują, że ten środek wsparcia działa w miastach o wysokiej atrakcyjności migracyjnej, ale sam w sobie nie może powstrzymać odpływu ludności z peryferii regionów: przystępność cenowa mieszkań (w szczególności ze względu na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych) nie jest jedynym czynnikiem zwiększającym atrakcyjność lokalizacji, potrzebujemy również miejsc pracy, wysokiej jakości infrastruktury i tak dalej. Bardziej efektywne dla małych miast może być rozszerzenie państwowych programów wsparcia na rynek wtórny, a także udzielanie kredytów na preferencyjnych warunkach na budowę indywidualnych domów - istnieje zapotrzebowanie na taki produkt bankowy, ponieważ wiele małych miast składa się z niskich bloków" - uważa ekspert CIAN.Analysts Elena Lapshina.
Polish 
English 
Russian 
German