Ustawa zezwalająca na budowę prywatnych domów z wykorzystaniem rachunków powierniczych została przyjęta przez Dumę Państwową i ma wejść w życie od marca przyszłego roku. Uczestnicy rynku mają nadzieję, że pozostały czas wystarczy na dopracowanie wszystkich szczegółów nowego mechanizmu
Przygotowany przez Ministerstwo Budownictwa projekt ustawy o wykorzystaniu rachunków powierniczych w segmencie indywidualnego budownictwa mieszkaniowego został przyjęty przez Dumę Państwową w trzecim czytaniu (mowa o projekcie ustawy nr 471420-8 "O budowie budynków mieszkalnych na podstawie umów o budowę z wykorzystaniem rachunków powierniczych"). Wydarzenie to można nazwać długo oczekiwanym. Zgodnie z oficjalnym komunikatem prasowym Ministerstwa Budownictwa*, "mechanizm przewidziany w nowej ustawie przewiduje pozyskiwanie środków od obywateli na budowę domów prywatnych na podstawie umów budowlanych z wykorzystaniem rachunków powierniczych w rozliczeniach z organizacją zajmującą się taką budową oraz regulację stosunków prawnych wynikających z takiego pozyskiwania środków".
"Opracowaliśmy znaczące ramy regulacyjne mające na celu stworzenie mechanizmu korzystania z rachunków powierniczych w rozliczeniach z organizacjami zajmującymi się budową indywidualnych budynków mieszkalnych na podstawie umów zawartych z osobami fizycznymi. Dążymy do zrównoważenia interesów obywateli i przedsiębiorstw: przyjęcie ustawy ochroni fundusze ludzi przed ryzykiem niewypełnienia zobowiązań przez wykonawców, zminimalizuje możliwość niekompletnej budowy obiektu, zwiększy dostępność prywatnych domów i stworzy gwarantowany popyt dla firm. Wszystko to ma na celu zapewnienie, że więcej rodzin może poprawić swoje warunki życia" - mówi sekretarz stanu - wiceminister budownictwa i mieszkalnictwa Federacji Rosyjskiej Jurij Mutsenek.
Podobnie jak w przypadku budynków mieszkalnych, korzystanie z rachunku powierniczego zapewnia ochronę środków obywateli, ponieważ wykonawca otrzyma płatność dopiero po zakończeniu budowy. Ponadto konto to będzie ubezpieczone przez Grupę Spółek Agencji Ubezpieczeń Depozytów w wysokości do 10 milionów rubli.
Ważne jest, aby budowa domów podlegających nowemu prawu odbywała się przy użyciu zestawów domowych lub standardowego projektu. Ministerstwo Budownictwa jest przekonane, że mechanizm ten zwiększy popyt na mieszkania wśród obywateli, a wykorzystanie standardowych projektów lub zestawów mieszkaniowych przyczyni się do stworzenia zabezpieczenia zrozumiałego dla wierzycieli, co z kolei doprowadzi do nowego etapu w rozwoju rynku kredytów hipotecznych na mieszkania. Ponadto wejście w życie ustawy (zakłada się, że nastąpi to 1 marca 2025 r.) pobudzi produkcję zestawów mieszkaniowych, co zapewni dodatkowy rozwój krajowego przemysłu drzewnego i metalurgicznego.
"Popyt na domy prywatne rośnie, w pierwszych pięciu miesiącach tego roku udział kredytów na zakup i tworzenie indywidualnych budynków mieszkalnych wyniósł 17,8% całkowitego wolumenu kredytów hipotecznych. Wraz z przyjęciem tej ustawy banki będą miały wyraźne zabezpieczenie, łatwiej będzie zaciągnąć kredyt hipoteczny w ramach jednego z programów hipotecznych ze wsparciem państwa, rynek się ucywilizuje, a liczba kredytów wzrośnie. Wraz z Ministerstwem Przemysłu i Handlu Rosji rozwijamy przemysłowe budownictwo mieszkaniowe w tym segmencie: oprócz korzystania z rachunków powierniczych, będziemy "wybielać" popyt w jak największym stopniu poprzez wykorzystanie standardowych projektów i zestawów domów. Dzięki temu prywatne budownictwo mieszkaniowe stanie się bardziej zrozumiałe dla ludzi, deweloperów i sektora bankowego" - mówi Nikita Stasishin, zastępca szefa Ministerstwa Budownictwa.
Mechanizm przewidziany w ustawie będzie jednak fakultatywny. Innymi słowy, nie pozbawi on obywateli możliwości nabywania, a wykonawców budowy lokali mieszkalnych w dotychczasowy sposób, bez korzystania z rachunków exrou.
"Ważny jest również inny projekt ustawy, który zostanie przyjęty w drugim czytaniu w najbliższej przyszłości i przewiduje zmiany w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z nim, usługi wykonawców budowy indywidualnych domów z wykorzystaniem rachunków powierniczych nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, podobnie jak działalność deweloperów zajmujących się budową budynków mieszkalnych", informuje dodatkowo Ministerstwo Budownictwa.
"Ustawowe uregulowanie specyfiki stosowania rachunków powierniczych w kontraktowej metodzie budowy domów prywatnych jest z pewnością ważnym krokiem w kierunku rozwoju cywilizowanego rynku. Zrozumiały mechanizm interakcji między wszystkimi kluczowymi uczestnikami - obywatelami, wykonawcami i bankami - zwiększy przejrzystość prywatnego budownictwa mieszkaniowego. Fundusze będą chronione, wykonawcy będą mogli planować rozwój biznesu dzięki finansowaniu bankowemu. Banki z kolei, dzięki lepszemu zarządzaniu ryzykiem kredytowym, będą mogły udzielać kredytów o akceptowalnym oprocentowaniu" - podzielił się swoją opinią zastępca dyrektora generalnego Dom.RF Alexey Nidens*.
Cyfrową bazą do wdrożenia ustawy będzie portal stroim.dom.rf, który zapewnia interakcję wszystkich uczestników transakcji w formacie online. Na platformie dostępny jest już rejestr ponad 1200 wykonawców i ponad 1500 projektów domów. 60 wykonawców jest już gotowych zaoferować klientom budowę domów na ponad 270 projektach z wykorzystaniem escrow.
"Rozwój prywatnego budownictwa mieszkaniowego jest jednym z naszych krajowych priorytetów. Dzięki wprowadzeniu mechanizmu escrow i cyfryzacji procesu powstanie wiarygodna reputacja biznesowa firm, co wcześniej nie miało miejsca. To z kolei pozwoli obywatelom ostrożniej wybierać konkretnego wykonawcę i przyczyni się do stopniowego "wypłukiwania" z rynku pozbawionych skrupułów budowniczych. Chciałbym osobno wyjaśnić, że przyjęte poprawki przewidują również możliwość wykorzystania funduszy kapitału macierzyńskiego na budowę prywatnego domu w ramach nowego bezpiecznego programu" - podkreśla Siergiej Pakhomov, przewodniczący Komisji Dumy Państwowej ds. budownictwa i mieszkalnictwa oraz usług komunalnych.
Fot: Yuri Morozov / Lori Photo Bank
Według Alexeya Nidensa, sondaże "Home.The Russian Federation" są przekonujące: dzięki wprowadzeniu nowego mechanizmu udział obywateli preferujących budowę prywatnego domu z udziałem profesjonalnego wykonawcy wzrośnie trzykrotnie - z obecnych 13% do 39%. "Ponadto, zgodnie z naszymi badaniami przeprowadzonymi wspólnie z VTSIOM, potencjalny popyt na mieszkania w ciągu najbliższych pięciu lat wyniesie około 1 miliona prywatnych domów rocznie. Zatem przy udziale profesjonalnych wykonawców można budować około 400 tysięcy domów rocznie" - uważa Alexey Nidens.
Zobacz także:
Czterodniowy tydzień pracy: wady i zalety
Czy to prawda, że microgreens są przydatne?
Jakie zwierzę może przynieść miliony?
Dlaczego Europejczycy rzadziej uprawiają seks?
Jak prawidłowo zbudować swój dzień, aby zwiększyć wydajność?
Jaka jest najlepsza pora dnia na uprawianie sportu?
Kontynuując, założyciel klubu ekspertów "Country Development" Valery Lukinov zauważa: według danych Rosstat za pierwszy kwartał 2024 r. 69,9% obszarów mieszkalnych w kraju zostało oddanych do użytku przez deweloperów mieszkaniowych. Pragnienie państwa i społeczności bankowej, aby uczynić obszar nieruchomości podmiejskich przejrzystym, jest oczywiste, a jednocześnie stworzyć ocenę wiarygodności firm budowlanych działających w segmencie budownictwa mieszkaniowego.
Valery Lukinov, założyciel klubu ekspertów "Country Development", "Przyjęcie ustawy nazwałbym terminowym: kupujący otrzyma gwarancje celowego wykorzystania swoich środków i jakości pracy wykonawcy. Wykonawca może zaciągnąć kredyt w wysokości 1% w tym samym banku na wykonanie prac, co jest bardzo korzystne dla wszystkich stron. Uważam, że kredyty preferencyjne powinny być udzielane wyłącznie przy użyciu rachunków powierniczych: w ten sposób będziemy mogli oczyścić rynek z firm typu cash-out, jednodniowych, które pozostawiają oszukanych nabywców i niedokończone domy. Ekstremizm konsumencki jest zagrożeniem dla firm budowlanych, dlatego w Instytucie Rozwoju "Dom.Federacja Rosyjska" od dawna pracuje się nad opcją niezależnego systemu akceptacji etapów prac. Z jednej strony chroni on klientów domów (nie każdy rozumie, jak sprawdzić jakość etapów prac), z drugiej strony chroni wykonawców przed bezprawnymi roszczeniami klientów".
Olga Ivanova, CEO BN Group, zgadza się: z jednej strony przyjęcie ustawy o escrow dla budownictwa mieszkaniowego będzie miało pozytywny wpływ na branżę budowlaną, w tym na tempo oddawania do użytku mieszkań, które w ostatnich latach bije rekordy. (Warto przypomnieć, że w 2023 r. w Rosji oddano do użytku ponad 110 mln metrów kwadratowych, a ponad połowa (53%) przypadła na indywidualne budownictwo mieszkaniowe). Z drugiej jednak strony bardzo ważne jest wypracowanie mechanizmów akredytacji interakcji banku z kredytobiorcami (na jaki procent i na jakich warunkach kredyt zostanie udzielony, przez które banki itd.) A to dopiero początek listy zadań, o których mówi ekspert.
Olga Ivanova, dyrektor generalna BN Group: "Są jeszcze dwa ważne aspekty: koszt budowy i wartość rynkowa obiektów. Możemy wyciągnąć analogię z rachunkami powierniczymi w wielopiętrowych budynkach mieszkalnych: tutaj, po przyjęciu ustawy o powiernictwie latem 2019 r., ceny na rynku nowych budynków wzrosły o około 13% w ciągu sześciu miesięcy. W zależności od wielkości dewelopera i jego relacji z bankami partnerskimi, koszt budowy wzrósł średnio o 7-10%, podczas gdy inflacja na koniec 2019 r. wyniosła nieco ponad 3%, a kluczowa stopa procentowa banku centralnego wyniosła około 7%. Teraz koszt budowy może wzrosnąć wielokrotnie więcej, nawet do 20-25%, ponieważ kluczowa stopa procentowa banku centralnego jest znacznie wyższa, a banki z pewnością nałożą dodatkową premię za ryzyko zawierania transakcji z osobami fizycznymi".
Według rozmówcy BFM.ru wszystko to może spowodować dalszy wzrost cen na podmiejskim rynku nieruchomości o 15-20%, co z kolei może doprowadzić do ochłodzenia popytu nawet o 30% w nadchodzących miesiącach. "W perspektywie średnioterminowej, ponownie analogicznie do MKD, nowe projekty mogą dostosować układy na korzyść małych domków (głównie domów parterowych o powierzchni do 100-120 metrów kwadratowych) w celu optymalizacji ostatecznego kosztu działki" - przewiduje Olga Ivanova.
Polish 
English 
Russian 
German