Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego: jak korzystnie spłacić bank

Podpowiadamy, czym jest przedterminowa i częściowa przedterminowa spłata kredytu hipotecznego w 2024 roku i jak prawidłowo dokonywać płatności z bankiem

Często klienci obawiają się zaciągnąć kredyt hipoteczny na krótki okres ze względu na duże miesięczne płatności, niepewność co do stabilności gospodarki i ich kondycji finansowej, więc wolą być bezpieczni i początkowo ubiegają się o pożyczkę na dłuższy okres.

"Od 2022 r. obserwujemy tendencję do wydłużania średniego okresu kredytowania. Klienci coraz częściej ubiegają się o kredyt na okres dłuższy niż 25 lat - mówi Alexey Novikov, dyrektor działu kredytów hipotecznych w Est-a-Tet. - Wynika to z wypłacalności klientów. Dążą oni do zmniejszenia obciążenia kredytowego, obniżenia wysokości miesięcznych płatności".

Vadim Butin, szef działu kredytów hipotecznych w Glavstroy-Real Estate, dodaje, że pomimo terminu wybranego zgodnie z dokumentami, niektórzy nabywcy nieruchomości spłacają kredyt hipoteczny co najmniej półtora do dwóch razy szybciej.

Podpowiadamy, jakie programy wcześniejszej spłaty kredytów mieszkaniowych są najkorzystniejsze dla kredytobiorców i jak prawidłowo spłacać kredyt hipoteczny.

W tym artykule odpowiadamy na następujące pytania:

Kiedy opłaca się spłacić kredyt hipoteczny przed terminem?

Rosyjskie banki zapewniają swoim kredytobiorcom możliwość spłaty kredytu hipotecznego przed czasem, w całości lub w części. Korzyści z wcześniejszej spłaty zależą bezpośrednio od pozostałego okresu kredytowania - im bliżej końca okresu kredytowania, tym mniej opłacalna jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. W dłuższej perspektywie bardziej opłacalne jest skrócenie tego okresu. Jeśli jednak zdecydujemy się na obniżenie miesięcznej raty, oszczędności mogą być odczuwalne natychmiast.

"Możliwe jest zmniejszenie całkowitej kwoty nadpłaty poprzez wcześniejsze spłaty, co jest szczególnie ważne w pierwszej jednej trzeciej okresu kredytowania. Banki stosują system płatności dożywotnich, więc kredytobiorca w pierwszej kolejności spłaca odsetki, a nie samą kwotę kredytu" - wyjaśnia Natalia Kuznetsova, dyrektor generalna agencji nieruchomości Bon Ton.

Wszystkie rosyjskie banki zapewniają swoim kredytobiorcom możliwość spłaty kredytu hipotecznego przed terminem - w całości lub w części (fot. fizkesshutterstock).

Zgodnie z prawem

Wcześniejsza spłata jest przewidziana w ustawie federalnej 284 z dnia 19.10.2011. Kwota pożyczki udzielonej pożyczkobiorcy wraz z odsetkami może zostać zwrócona przed terminem w całości lub w części, pod warunkiem, że pożyczkodawca zostanie o tym powiadomiony co najmniej 30 dni przed datą takiej spłaty. Umowa może określać krótszy termin na powiadomienie banku. O decyzji należy powiadomić bank z wyprzedzeniem, w przeciwnym razie spłata nie zostanie zaliczona i zostanie zaksięgowana w kolejnym miesiącu.

Opcje wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Istnieje kilka możliwości wcześniejszej spłaty kredytu: zmniejszenie wysokości miesięcznej raty, skrócenie okresu kredytowania lub połączenie tych dwóch schematów. Aby wybrać odpowiednią opcję, dostawca kredytu hipotecznego musi ocenić, co jest dla niego ważniejsze - płacenie mniej pieniędzy do banku lub zmniejszenie kwoty miesięcznej płatności w celu zmniejszenia bieżących wydatków.

Skrócenie okresu spłaty kredytu hipotecznego

Opcja skrócenia okresu kredytowania jest najbardziej opłacalna, aby zminimalizować nadpłaty. Po skróceniu okresu kredytowania, część miesięcznej raty przeznaczana na spłatę kapitału wzrasta, a część odsetek maleje. Dalsza spłata jest bardziej dynamiczna, ponieważ mniej odsetek jest naliczanych od mniejszej kwoty, a nadpłata jest zmniejszona.

Obniżenie rat kredytu hipotecznego

Po zmniejszeniu płatności i utrzymaniu okresu spłaty, saldo długu głównego zostaje rozciągnięte na pozostały okres, podczas gdy harmonogram zostaje zmieniony w taki sposób, że większość miesięcznej płatności przeznaczana jest na spłatę odsetek, a mniejsza część na spłatę długu głównego.

"Ogólnie rzecz biorąc, kredytobiorcom bardziej opłaca się zgodzić na skrócenie okresu kredytowania, ponieważ w tym przypadku zmniejsza się kwota nadpłaty na rzecz banku (tj. naliczone odsetki). Jednak każdy kredytobiorca sam określa, która z opcji częściowej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego jest dla niego wygodniejsza, ponieważ przy dokonywaniu tego wyboru należy wziąć pod uwagę kilka ważnych czynników (sytuacja życiowa, obecna sytuacja finansowa itp.)" - mówi Irina Vekshina, konsultant ds. kredytów hipotecznych w Inkom-Real Estate.

Wersja łączona

Idealną opcją jest naprzemienne zmniejszanie okresu / kwoty płatności, czyli tak jakby pukanie płatności z obu stron, dzięki czemu okres i płatność są tak wygodne, jak to tylko możliwe, aby zapewnić jeszcze większą finansową możliwość wcześniejszej spłaty, uważa Kuznetsova.

Jeśli budżet na to pozwala, można dokonać dużej jednorazowej płatności i zmniejszyć kwotę obowiązkowej płatności, jednocześnie nadal płacąc pełną kwotę, która została ustalona wcześniej. Te małe nadpłaty będą również wcześniejszą spłatą, dzięki nim okres płatności może już zostać skrócony.

Ten schemat jest wygodny, ponieważ, jeśli trudne czasy nadchodząPożyczkobiorca może płacić minimalną obowiązkową ratę, a także skrócić okres kredytowania i nadpłacać w tych miesiącach, w których jest to wygodne dla budżetu. Minusem jest to, że ostateczna nadpłata odsetek będzie większa niż w przypadku skrócenia okresu kredytowania.

Istnieje kilka opcji wcześniejszej spłaty: zmniejszenie miesięcznej płatności, okresu kredytowania lub połączenie tych dwóch schematów (Zdjęcie: Primakovshutterstock)

Rosjanie tracą zainteresowanie wcześniejszą spłatą kredytów hipotecznych

Eksperci przypisują spadek zainteresowania wcześniejszą spłatą kredytów hipotecznych wysokiemu oprocentowaniu depozytów w bankach, gdzie Rosjanie wolą trzymać swoje wolne środki. Ponadto kredytobiorcy mają mniej środków, które mogą przeznaczyć na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Czytaj więcej: Rosjanie stracili zainteresowanie wcześniejszą spłatą kredytów hipotecznych. Co to oznacza?

Przykłady obliczeń

Agencja nieruchomości Est-a-Tet podaje przykład obliczania korzyści z różnych programów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Na przykład przy kwocie kredytu w wysokości 9,25 mln rubli i okresie 25 lat (300 miesięcy). przy 18% z miesięczną płatnością w wysokości 140,36 tys. rubli. nadpłata odsetek w ciągu 25 lat wyniesie 33,29 mln rubli.

Wyobraźmy sobie, że dłużnik ma 500 tys. rubli na wcześniejszą spłatę w pierwszym miesiącu. Jeśli okres zostanie skrócony (ale przy zachowaniu miesięcznej płatności w wysokości 140,36 tys. rubli), okres kredytowania zostanie skrócony o 9 lat, a kwota nadpłaty zostanie zmniejszona o 16,07 mln rubli. A jeśli płatność zostanie zmniejszona na ten sam okres 300 miesięcy, płatność zmniejszy się do 132,8 tys. rubli. (o 7,55 tys. rubli), a kwota nadpłaty - o 2,24 mln rubli.

"Bardziej opłacalne jest skrócenie okresu kredytowania, ponieważ kwota długu głównego jest bezpośrednio zmniejszana, a odsetki za niewykorzystany okres są spalane. Jednocześnie, wraz ze spadkiem miesięcznej raty, kwota wcześniejszej spłaty jest kierowana między innymi na spłatę odsetek, a tylko w mniejszym stopniu na spłatę zadłużenia głównego" - wyjaśnia Alexey Novikov.

Warunki wcześniejszej całkowitej i częściowej spłaty

Dokonując nadzwyczajnej płatności, konieczne jest powiadomienie banku. Co do zasady, wniosek o całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu należy złożyć w oddziale banku. W przypadku częściowej spłaty w większości banków wniosek można złożyć online - poprzez aplikację mobilną lub bankowość internetową. Ważne jest, aby wziąć ten punkt pod uwagę, ponieważ bez wyciągu przelana kwota po prostu trafia na rachunek kredytowy, z którego będą pobierane miesięczne płatności zgodnie z harmonogramem - w tym przypadku nadpłata w ogóle się nie zmniejszy.

Na przykład w Sberbank możesz zacząć spłacać kredyt hipoteczny przed terminem, począwszy od drugiego dnia kredytu. Płacąc na stronie Sberbank Online lub w aplikacji, możesz wpłacić kwotę co najmniej 30% miesięcznej płatności jako wcześniejszą spłatę oraz dowolną kwotę w biurze banku.

Do wcześniejszej spłaty nie są wymagane żadne dodatkowe dokumenty - wszystko można załatwić na stronie Sberbank Online lub w aplikacji. Wystarczy przejść do sekcji "Kredyty", wybrać kredyt hipoteczny, a następnie kliknąć "Transakcje" i "Spłać przed czasem". Następnie należy wybrać konto, z którego zostaną pobrane środki, zaznaczyć na liście rozwijanej, czego chce pożyczkobiorca, skrócić termin lub kwotę oraz określić kwotę środków, które zostaną pobrane z tytułu wcześniejszej spłaty. Wniosek o wcześniejszą spłatę zostanie wygenerowany automatycznie.

Jak dokonywać płatności

Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego należy wziąć pod uwagę jedną ważną kwestię. "Jeśli pożyczkobiorca wpłaci kwotę przeznaczoną na częściową wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w dniu miesięcznej płatności, wówczas cała ta kwota zostanie przeznaczona na zmniejszenie tzw. korpusu pożyczki. A jeśli później, przynajmniej na kilka dni, to środki na wykorzystanie kredytu zostaną odjęte od tej kwoty" - mówi Vekshina. Na przykład pożyczkobiorca dokonuje miesięcznej płatności 12 dnia każdego miesiąca. Wpłaca kwotę 250 tysięcy rubli, która jest w całości przeznaczana na spłatę pożyczki. Jeśli przy częściowej wcześniejszej spłacie klient dostarczy te środki, powiedzmy, 16 dnia, wówczas odsetki za korzystanie z pożyczki zostaną odjęte od tej kwoty w ciągu czterech dni (od 12 do 16), a pozostałe środki zostaną wykorzystane na spłatę samego zadłużenia.

W przypadku całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, kredytobiorca składa w banku wniosek, w którym oświadcza, że chce spłacić kredyt hipoteczny przed terminem. Bank wylicza wymaganą do tego kwotę (wraz z odsetkami na dzień zapadalności). Kredytobiorca wpłaca środki na konto, a w określonym dniu bank umarza kwotę zadłużenia i zamyka kredyt hipoteczny. Zwykle dzieje się to w dniu kolejnej miesięcznej płatności.

Dokonując nadzwyczajnej płatności, konieczne jest powiadomienie banku. Z reguły konieczne jest napisanie wniosku w oddziale banku o całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu (Foto: fizkesshutterstock)

Spłata kredytu hipotecznego kosztem kapitału macierzyńskiego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może być dokonana zarówno kosztem środków własnych, jak i kosztem kapitału macierzyńskiego lub dopłat dla rodzin wielodzietnych - zarówno częściowo, jak i w całości. W przypadku wcześniejszej spłaty kosztem kapitału macierzyńskiego, wysokość miesięcznej raty ulega obniżeniu. W tym przypadku nie można wybrać krótszego okresu, wyjaśnił serwis prasowy Sberbank. Oprócz wniosku do banku, należy złożyć do Funduszu Społecznego Rosji (SFR) pakiet dokumentów do przekazania środków na spłatę kredytu hipotecznego. Wniosek można złożyć zdalnie zarówno na oficjalnej stronie SFR, jak i na portalu usług publicznych.

Dokumenty wymagane dla SFR przy spłacie kredytu hipotecznego z kapitałem macierzyńskim:

Jeśli decyzja Funduszu Socjalnego jest pozytywna, konieczne jest wysłanie wniosku do banku kredytującego i uzgodnienie z nim dokładnie, w jaki sposób kapitał macierzyński zostanie wykorzystany podczas spłaty kredytu. Kwota ta może być przeznaczona zarówno na spłatę zadłużenia głównego, jak i odsetek od kredytu hipotecznego.

Czy ubezpieczenie jest zwracane w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego kredytobiorcy mają możliwość częściowego odzyskania kwoty zapłaconej jako składka ubezpieczeniowa. A jeśli kupujący dokonuje wcześniejszej spłaty na początku roku, wówczas większość kwoty ubezpieczenia jest mu zwracana, na koniec roku - mniejsza część, mówi Vekshina z Inkom-Real Estate.

Ponadto firma ubezpieczeniowa odlicza od zwracanej kwoty część środków - około 25% kwoty ubezpieczenia - które zostały wydane na obsługę umowy ubezpieczenia (formalności, wynagrodzenia pracowników, potrącenia na rzecz banku itp.) Załóżmy, że kredytobiorca płaci 50 tys. rubli za ubezpieczenie, podczas gdy udaje mu się spłacić kredyt hipoteczny przed terminem w ciągu sześciu miesięcy od udzielenia kredytu. W rezultacie może odzyskać połowę kwoty wydanej na ubezpieczenie. Jednak kolejny 25% w wysokości 50 tysięcy rubli musi zostać zapłacony firmie ubezpieczeniowej, po czym pożyczkobiorcy pozostaje 12,5 tysiąca rubli.

Источник