Zróżnicowana rata kredytu hipotecznego: co należy wiedzieć

Wszelkie błędy przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego mogą uderzyć w budżet. Aby nie przepłacać w bankach, warto wybrać odpowiedni sposób spłaty kredytu. Podpowiadamy, co jest dobrego w zróżnicowanej spłacie

RBC-Real Estate pisało już o cechach renty dożywotniej, w której wysokość miesięcznej składki nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Okazuje się jednak, że jest to spora nadpłata odsetek.

W tym artykule mówimy o mniej powszechnej strategii spłaty dla kredytobiorców - zróżnicowanych płatnościach. Większość banków samodzielnie określa sposób spłaty kredytu hipotecznego. W rosyjskich bankach jest to zazwyczaj system annuitetowy. A jednak niektóre instytucje kredytowe pozostawiają ten wybór klientom. Wyjaśniamy, czym jest zróżnicowana płatność i jak jest obliczana.

Czym jest płatność zróżnicowana?

Zróżnicowana płatność to system spłaty kredytu, w którym kredytobiorca wpłaca co miesiąc różne kwoty, których wysokość za każdym razem maleje. Maksymalne obciążenie finansowe przypada na pierwsze miesiące po udzieleniu kredytu hipotecznego, a pod koniec okresu kredytowania wpłaty stają się minimalne.

Różnica w wysokości płatności wynika z faktu, że w ramach systemu zróżnicowanego tzw. organ pożyczkowy (jego kwota bez odsetek) jest rozdzielany na cały okres w równych częściach, a odsetki są naliczane od salda oprócz stałej kwoty.

Ponieważ zadłużenie kapitałowe jest zmniejszane do końca okresu kredytowania, naliczane są mniejsze odsetki - stąd zmiany w wysokości miesięcznej płatności. Dla porównania, w przypadku renty dożywotniej kwota minimalnych wpłat jest zawsze stała, ale zmienia się stosunek odsetek i kapitału. W pierwszych miesiącach lwia część płatności przeznaczana jest na spłatę odsetek, podczas gdy dług główny kredytobiorcy prawie się nie zmniejsza. Dopiero gdy bank otrzyma większość wymaganych odsetek, rozpoczyna się spłata długu głównego. Tym samym ostateczna nadpłata kredytu okazuje się znacznie wyższa.

Na wykresie można zobaczyć, jak przy zróżnicowanych płatnościach kwota nadpłat zmniejsza się w procesie spłaty zadłużenia (Zdjęcie: credits.ru )

Renta i zróżnicowana płatność: różnice

1. Różne metody obliczeniowe

Metoda obliczania renty hipotecznej jest dostosowana tak, aby miesięczne płatności były takie same. W tym celu kwota przeznaczona na spłatę kapitału i kwota odzwierciedlająca naliczone odsetki zmieniają się co miesiąc. Jednak całkowita kwota, która ma być regularnie wypłacana pożyczkobiorcy, pozostanie niezmieniona z miesiąca na miesiąc.

W przypadku zróżnicowanego kredytu hipotecznego kwota przeznaczona na spłatę kapitału jest stała na tym samym poziomie. Jednak kwota naliczonych odsetek zmienia się w zależności od salda zadłużenia. W związku z tym miesięczne płatności będą za każdym razem inne.

Różnice w metodach można zrozumieć za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego, jeśli ustawisz te same kwoty kredytu, te same warunki i stopy procentowe, ale określisz różne rodzaje kredytów hipotecznych - zróżnicowane i dożywotnie.

2. Różne kwoty płatności

W przypadku kredytu hipotecznego dożywotniego miesięczna rata jest stała, ale w przypadku kredytu zróżnicowanego zmienia się za każdym razem.

3. Różne koszty spłaty pożyczki

Ze względu na różne metody, kwota odsetek naliczonych przez cały okres kredytu hipotecznego będzie wyższa w przypadku kredytu dożywotniego niż w przypadku kredytu zróżnicowanego. W związku z tym łączna kwota, która po uwzględnieniu zadłużenia głównego zostanie zwrócona bankowi, w przypadku renty dożywotniej będzie wyższa.

Zróżnicowane płatności są bardziej opłacalną strategią spłaty kredytu hipotecznego dla kredytobiorców (Zdjęcie: Rahabi Khan/Pexels)

Jak obliczyć miesięczne składki

Po zawarciu umowy pożyczkobiorca otrzymuje harmonogram płatności. Jeśli w przypadku renty musisz zapamiętać tylko jedną cyfrę, to w przypadku zróżnicowanego schematu będziesz musiał regularnie sprawdzać ten dokument. Aktualną kwotę obowiązkowej płatności można również sprawdzić w biurze banku, za pośrednictwem bankomatu lub dzwoniąc do centrum kontaktowego.

W razie potrzeby kwotę płatności można obliczyć niezależnie. Aby to zrobić, najwygodniej jest skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego lub specjalistycznej usługi online na portalu banku. Bardziej czasochłonną opcją jest obliczenie za pomocą wzoru. Nie jest to trudne, ale zajmuje dużo czasu.

Początkowa kwota pożyczki jest dzielona przez okres w miesiącach - w ten sposób uzyskuje się podstawową kwotę płatności. Następnie co miesiąc doliczane są do niej odsetki. Aby je obliczyć, saldo zadłużenia głównego należy pomnożyć przez stopę procentową i podzielić przez 12.

Przykład obliczeń

Weźmy przykład różnicy w obliczeniach renty dożywotniej i zróżnicowanych płatności. Ostateczne liczby będą przybliżone, ponieważ różne banki mają własne warunki dotyczące harmonogramu i płatności składek. Obliczenia są jednak zazwyczaj takie same. Załóżmy, że udzieliłeś kredytu hipotecznego w wysokości 6 milionów rubli na dziesięć lat z oprocentowaniem 10% rocznie.

Wypłata renty

W takim przypadku będziesz musiał co miesiąc wpłacać do banku 79,29 tys. rubli. Ostateczna nadpłata kredytu wyniesie 3,51 mln rubli.

Zróżnicowane płatności

Według tych samych danych początkowych, ale przy zróżnicowanych płatnościach, miesięczna składka w całym okresie kredytowania spadnie ze 100 tys. do 50,42 tys. rubli. Nadpłata odsetek będzie o pół miliona mniejsza - 3 miliony rubli.

Dzięki zróżnicowanemu systemowi możesz samodzielnie obliczyć kwotę obowiązkowej miesięcznej płatności (Zdjęcie: Khwanchai Phanthong/Pexels)

Plusy i minusy zróżnicowanych płatności

Główną zaletą zróżnicowanych płatności są wymierne oszczędności na odsetkach. W przypadku renty są one naliczane według schematu, który jest bardziej opłacalny dla banku. W przypadku zróżnicowanego systemu spłat, kredytobiorca za każdym razem płaci odsetki tylko za te środki, które faktycznie wykorzystał w miesiącu rozliczeniowym. Ponieważ kwota kredytu zmniejsza się z każdą ratą, wraz z nią zmniejszają się również potrącenia na rzecz pożyczkodawcy. W rezultacie dług główny zmniejsza się szybciej, a ostateczna nadpłata okazuje się znacznie mniejsza niż w przypadku renty. Jest to najlepiej widoczne w przypadku dużych kwot i warunków kredytu hipotecznego.

Z drugiej strony, zróżnicowane płatności są mniej dostępne. Program ten jest bardziej odpowiedni dla osób o wysokich zarobkach, ponieważ wypłacalność potencjalnych kredytobiorców jest oceniana bardziej rygorystycznie. Potwierdzony dochód powinien być średnio o 20-25% wyższy niż w przypadku renty. Wynika to z faktu, że zatwierdzając kredyt, bank zaczyna od pierwszych miesięcy, które stanowią maksymalne miesięczne płatności. Chociaż składki mogą zostać zmniejszone o połowę w procesie spłaty, w ramach zróżnicowanego programu kredytobiorcy są zatwierdzani na mniejsze kwoty.

Kolejną wadą jest stale zmieniająca się wysokość miesięcznych wpłat. Z tego powodu pożyczkobiorca musi stale sprawdzać harmonogram płatności i określać, ile pieniędzy będzie musiał wpłacić w następnym okresie rozliczeniowym. Ponadto, planowanie budżetu rodzinnego staje się coraz bardziej skomplikowane.

Główną zaletą zróżnicowanych płatności jest oszczędność na odsetkach (Zdjęcie: Andrea Piacquadio/Pexels)

Dla kogo przeznaczony jest zróżnicowany kredyt hipoteczny?

Pomimo korzyści płynących ze zróżnicowanych płatności, musisz wybrać schemat spłaty w oparciu o swoje cele i obecne możliwości finansowe. Zróżnicowany harmonogram pozwala dobrze zaoszczędzić na odsetkach, ale nie jest odpowiedni dla każdego. Dla osób o niskich zarobkach lepiej jest wybrać rentę dożywotnią, w przeciwnym razie pierwsze płatności mogą być dla nich nieosiągalne. Jeśli pożyczkobiorca spodziewa się otrzymać dużą pożyczkę i nie planuje jej spłacić z wyprzedzeniem, zróżnicowane płatności również nie przyniosą pożądanego efektu.

Jeśli budżet jest w stanie pokryć wpłatę początkową i odpowiednio wysokie kolejne raty, zróżnicowany kredyt hipoteczny będzie najlepszym rozwiązaniem. Eksperci polecają go osobom o wysokich zarobkach oraz tym, które posiadają dodatkowe źródła dochodu, które pozwolą im utrzymać dotychczasowy standard życia w okresie największego obciążenia kredytowego. Jeszcze więcej można zaoszczędzić spłacając kredyt hipoteczny przed terminem. Jest to o tyle korzystne, że w przypadku programu zróżnicowanego odsetki nie są spłacane od razu, lecz rozłożone na cały okres kredytowania.

Które banki zróżnicowały raty kredytów hipotecznych?

W czasach sowieckich zróżnicowane płatności były jedyną możliwą opcją spłaty pożyczek, dlatego też schemat ten często nazywany jest klasycznym.

Niestety, obecnie prawie nie występuje na rosyjskim rynku kredytów hipotecznych. Pożyczkodawcom znacznie bardziej opłaca się dokonywać płatności dożywotnich, ponieważ w tym przypadku otrzymują odsetki niemal natychmiast. Tylko nieliczni pozwalają pożyczkobiorcom samodzielnie określić procedurę spłaty. Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny sporządzane są dwa harmonogramy, tak aby klient wybrał najbardziej opłacalny dla siebie.

Tylko nieliczne banki mogą samodzielnie ustalać procedurę spłaty dla kredytobiorców. Ubiegając się o kredyt hipoteczny, klient może wybrać najkorzystniejszy harmonogram spłat (Fot. Floriane Vita/Unsplash)

Niektóre instytucje kredytowe również korzystają z obu schematów płatności, ale ich "klasyki" mają zastosowanie tylko do pożyczek konsumenckich. Więcej informacji na temat programów pożyczkowych można znaleźć w odpowiednich sekcjach na stronach internetowych instytucji kredytowych.

Pracownicy tych banków biorą pod uwagę preferowany przez klienta sposób spłaty, ale ostateczna decyzja podejmowana jest po zapoznaniu się z wnioskiem, sprawdzeniu historii kredytowej i przeanalizowaniu kondycji finansowej potencjalnego kredytobiorcy. Przed dokonaniem wyboru zalecamy porównanie jak największej liczby opcji i ofert banków.

Источник