Odmowa - akceptacja - popyt. Jak rynek nowych budynków w Petersburgu i regionie Leningradu przetrwał pierwszy kwartał z nowymi preferencyjnymi warunkami kredytów hipotecznych?

Fot: Sergey Mikhaylichenko/

W pierwszym kwartale 2024 r. nabywcy domów i deweloperzy odczuli surowe działania Banku Centralnego, które doprowadziły do spadku udziału kredytów hipotecznych do 70% i spadku popytu na nowe budynki o 43% w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku. Ale jeśli marzenia Ministerstwa Finansów o zmniejszeniu udziału programów preferencyjnych do 25% mają się spełnić, to nie w najbliższej przyszłości. W drugim kwartale wszyscy czekają na masowy popyt ze strony tych, którzy chcą "wskoczyć do ostatniego samochodu" kredytu hipotecznego ze wsparciem państwa, a rodzinny kredyt hipoteczny powinien zostać przedłużony do 2030 roku.

Uczestnicy okrągłego stołu Fontanka rozmawiali o tym, jak rynek mieszkaniowy przetrwał pierwszy kwartał, na jakie warunki dla rodzinnych kredytów hipotecznych i nowych programów celowych czekają banki i deweloperzy, a także o rosyjskiej tradycji ludowej szybkiego robienia wszystkiego w ostatniej chwili.

Banki mówią o wzroście kredytów hipotecznych w Petersburgu po wynikach pierwszego kwartału 2024 roku.

- W ciągu zaledwie trzech miesięcy 2024 r. w stolicy północnej udzielono 5,3 tys. kredytów hipotecznych o wartości 24,7 mld rubli - podano w komunikacie. Alexey Ushenin, dyrektor zarządzający Sberbank w Petersburgu. oddział. - Kredyty hipoteczne w ramach programów preferencyjnych ze wsparciem państwa stanowiły około połowy kredytów w ujęciu ilościowym i 65% w ujęciu pieniężnym.

Jednocześnie, według UsheninDecyzje regulatora doprowadziły do zmiany w dystrybucji pożyczek między rynkiem pierwotnym i wtórnym:

- Jest to szczególnie widoczne w liczbie kredytów hipotecznych udzielonych w segmencie Oszczędności w pierwszym kwartale, gdzie popyt na mieszkania na rynku wtórnym jest prawie dwukrotnie wyższy. Udział kredytów wtórnych w całkowitej liczbie kredytów wyniósł 66% wobec 34% na rynku pierwotnym. W ujęciu pieniężnym różnica nie jest tak znacząca - odpowiednio 54% i 46%.

- Rynek doświadczył ogromnego stresu, gdy od początku roku banki, które zamknęły 80% rynku kredytów hipotecznych, wprowadziły opłaty prowizyjne, - kontynuowane Svetlana Denisova, kierownik działu sprzedaży w BFA-Development CJSC. - Oczywiście przepływy zostały przekierowane do tych banków, które nie wprowadziły prowizji, ale ich możliwości nie były przystosowane do takiego wolumenu. Wiele z nich po prostu nie radziło sobie fizycznie: nie było wystarczającej liczby specjalistów, nie można było podpisać umowy.

Ponadto przedstawiono nowe warunki, w szczególności dotyczące ustępstw. Wymagania banków wobec kredytobiorców wzrosły, a liczba odmów wzrosła.

Na tle tych wydarzeń, które miały miejsce jednocześnie z zaostrzeniem parametrów kredytowych w ramach programów preferencyjnych, chęć i możliwości zakupu mieszkań spadły w stosunku do czwartego kwartału 2023 r., zauważył ekspert. Według różnych szacunków popyt w Petersburgu spadł o 40-43% w porównaniu z rekordowym czwartym kwartałem, aw Moskwie o 45%.

Z drugiej strony zauważyła, że liczba transakcji rejestrowanych przez Rejestr Federalny rośnie z miesiąca na miesiąc, z wyjątkiem stycznia, w którym spadły zeszłoroczne.

- Oczywiście deweloperzy byli rozczarowani, gdy banki zaczęły wprowadzać prowizje. Ale musimy zrozumieć, że rentowność programów państwowych została zredukowana do minimum - wyjaśnia Svetlana Denisova. - A nierozważne zachowanie regulatora w ostatnich latach doprowadziło do tego, że zasoby zostały wyczerpane, pożyczki na preferencyjnych warunkach zostały wydane kilka razy w jednym rozdaniu. Jednak błędem jest popadanie w drugą skrajność, dając rynkowi taki szok.

Maxim Zhabin, zastępca dyrektora generalnego LenRusStroy Group, Uważa, że programy preferencyjnych kredytów hipotecznych uruchomione w czasie pandemii powinny zostać zakończone natychmiast po jej zakończeniu. Przedłużanie dopłat do kredytów hipotecznych w obecnych warunkach narusza mechanizmy rynkowe i utrudnia naturalną ewolucję rynku nieruchomości.

- The nieruchomość rynek musi funkcjonować zgodnie z prawami rynku - podkreślił. - Gdyby rząd wcześniej zniósł preferencyjne kredyty hipoteczne, rynek stopniowo dostosowywałby się do nowych realiów. Być może zmniejszyłby się wolumen budownictwa i dostępność mieszkań, ale byłoby to regulowane przez czynniki rynkowe, a kupujący byliby bardziej ostrożni w wyborze programów hipotecznych.

Svetlana Denisova dodano: o ile w III-IV kw. 2024 r. 92-96% transakcji na rynku pierwotnym było zawieranych z wykorzystaniem kredytów hipotecznych, to w I kw. udział ten spadł do 60-65% dla różnych deweloperów. Raty stały się szerzej praktykowane - są udzielane w oczekiwaniu na obniżkę kluczowej stopy procentowej, dzięki czemu pod koniec budowy możliwe jest przejście na kredyt hipoteczny o bardziej humanitarnym oprocentowaniu niż obecnie.

- Rok rozpoczął się nieco chaotycznie: szybko zmieniające się warunki nie mogły nie wpłynąć na popyt, ale pod koniec pierwszego kwartału sytuacja się ustabilizowała - powiedział Olga Kuznetsova,Zastępca Dyrektora Generalnego Agencji Nieruchomości Glavstroy. - Pierwsze miesiące pokazały, że ludzie nie rezygnowali z kredytów hipotecznych. W naszych placówkach udział korzystania z tego narzędzia nie zmniejszył się znacząco - około 90% transakcji zostało dokonanych z wykorzystaniem programów państwowych.

Według Maria Orlova, dyrektor handlowy A101 Group of Companies w Sankt PetersburguUdział kredytów hipotecznych w aglomeracji Sankt Petersburga podlegał znacznym wahaniom w pierwszym kwartale: od 83% w styczniu, spadł do 60% w lutym, a w marcu wzrósł do 70%.

- W każdym razie jest on niższy niż w 2023 r., -... Orlova skarżył się. - Do czynników powstrzymujących, które były bardzo mocno odczuwalne w pierwszym kwartale, należy zaliczyć zaostrzenie scoringu: nawet bardzo przyzwoicie wyglądający kredytobiorcy nie mogli uzyskać kredytu, w tym pierwszego hipotecznego. Jednak to, co widzieliśmy w marcu, pozwala mieć nadzieję na odwilż i rozluźnienie w najbliższej przyszłości.

Jako jedną z trudności wymieniła również opłatę początkową: około jedna czwarta potencjalnych nabywców ma problemy z jej zgromadzeniem.

- Możemy zidentyfikować dwa główne trendy: ogólny spadek udziału transakcji hipotecznych oraz wzrost sprzedaży ze środków własnych. Przyczyną była przede wszystkim zmiana warunków udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych, a także zaostrzenie przez banki wymogów dotyczących akceptacji kredytobiorców. Warto również zwrócić uwagę na znaczny wzrost wolumenu emisji kredytów hipotecznych w ramach programu dla specjalistów IT, co doprowadziło do wczesnego wyboru limitów i powstania odroczonego popytu. Teraz zostały przydzielone nowe wolumeny - w związku z tym czekamy na wznowienie kredytów w ramach tego programu" - skomentowano Elizaveta Nikolaeva, dyrektor działu kredytów hipotecznych i instrumentów finansowych w GloraX.

- W łącznej strukturze transakcji hipotecznych naszej firmy w pierwszym kwartale udział kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa wyniósł 38%, dla kredytów rodzinnych - 44%. Wzrósł popyt na kredyty hipoteczne IT - 12%" - podała spółka. Yulia Moshkova, dyrektor ds. kredytów hipotecznych w St. Petersburg Real Estate (część Grupy Setl). - Programy preferencyjne są nadal poszukiwane, pomimo zmiany warunków. Aktywność kupujących pobudza oczekiwanie na zakończenie programu ze wsparciem państwa i nadchodzące zmiany w rodzinnych kredytach hipotecznych. Deweloperzy i banki nadal szukają alternatywnych rozwiązań. Na przykład nasza firma oferuje klientom programy, które nie zwiększają kosztów mieszkań i zmniejszają obciążenie finansowe kupującego w okresie budowy.

Alexey Ushenin Potwierdził, że od 5 kwietnia Sberbank wznowił wydawanie pożyczek w ramach Hipoteka dla programu IT. O jego znaczeniu w regionie świadczy fakt, że Petersburg zajmuje drugie miejsce po Moskwie pod względem liczby udzielonych w jego ramach pożyczek: w 2023 r. petersburżanie udzielili 2400 takich pożyczek na 20,9 mld rubli, a prawie 300 kolejnych na 2,2 mld rubli przypadło mieszkańcom regionu Leningradu. Zauważył również, że rodzinne kredyty hipoteczne pozostają popularne: program ten stanowi ponad połowę wszystkich pożyczek wspieranych przez państwo w Petersburgu od początku roku.

- Bezpośrednio w naszych projektach w regionie Leningradu udział kredytów hipotecznych wyniósł 83% - o 10 punktów procentowych mniej niż w ubiegłym roku. Jednocześnie udział każdego programu zależy od formatu projektu". Maria Orlova cd. - Mamy 63% dla hipotek rodzinnych, 25% dla "wsparcia państwa", podczas gdy udział hipotek IT podwoił się, a hipoteki wojskowe - z 2% w zeszłym roku do 15% w tym roku. Widzimy, że popyt został przesunięty na korzyść programów subsydiowanych, a współpraca z bankami wzrosła jeszcze bardziej.

Svetlana Denisova zauważył, że udział wojskowych kredytów hipotecznych zaczął rosnąć w ubiegłym roku, ale początkowo był widoczny w regionach: koszt mieszkań jest tam znacznie niższy, a po sześciu miesiącach służby ludzie byli już w stanie kupić mieszkanie.

Kirill Kudryavtsev, dyrektor działu kredytów hipotecznych w Pskov Group of Companies Uważa on, że średnia wartość za kwartał nie będzie odzwierciedlać trendu.

- Faktem jest, że w styczniu 86% nowych nieruchomości zostało zakupionych w Petersburgu z kredytem hipotecznym, w lutym - 62%, w marcu - 67%. Ogólnie rzecz biorąc, odzwierciedla to ubiegłoroczną dynamikę, ale wskaźniki ilościowe dotyczące sprzedaży i emisji kredytów hipotecznych w 2024 r. Są wyższe" - wyjaśnił. - Wzrost sprzedaży na rynku w marcu był szczególnie zauważalny - o 50%. W tym samym czasie hipoteka nie nadrobiła tak bardzo zaległości. Częściowo wpłynęło na to zaostrzenie warunków udzielania masowych preferencyjnych kredytów hipotecznych. Ale do lipca ten rodzaj pożyczek będzie stopniowo zwiększał swój udział, ponieważ jego anulowanie jest już na horyzoncie, a także rewizja warunków rodzinnego kredytu hipotecznego.

Poinformował, że od początku tego roku do połowy kwietnia wskaźnik według rodzaju kredytów hipotecznych w Grupie PSK kształtuje się następująco: hipoteczne IT - 24%, zwykłe preferencyjne (ze wsparciem państwa) - 27%, rodzinne - 35%. Resztę stanowią podstawowe programy rynkowe.

- Oprócz wzrostu popytu na rodzinne kredyty hipoteczne odnotowanego na całym rynku, odnotowaliśmy również wzrost w zakresie kredytów hipotecznych IT, - Kirill Kudryavtsev dodano.

- W grupie spółek KVS udział transakcji hipotecznych w pierwszym kwartale 2024 r. wyniósł 63%, - podano Angelika Alshayeva, dyrektor generalny agencji nieruchomości KVS. - Takie wskaźniki wynikają z kilku czynników: po pierwsze, ludzie starają się skorzystać z preferencyjnych programów (rodzinnych i hipotecznych ze wsparciem państwa), które zakończą się 1 lipca tego roku. Nie jest tajemnicą, że rodzinny kredyt hipoteczny zostanie przedłużony do 2030 roku, ale oczekuje się, że ulegnie on zmianom. Przykładowo, wiek dzieci spełniających warunki programu może zostać obniżony do 6 lat. I nie wiadomo jeszcze, czy ta zmiana wpłynie na rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci. Cóż, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa, przygotowujemy się na to, że całkowicie opuści on Petersburg i region Leningradu.

Drugim czynnikiem, według niej, było zachowanie banków: w lutym klient mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny bez prowizji tylko w kilku małych bankach, które nie były w stanie poradzić sobie z obecnym wolumenem popytu - dochodziło do przedłużających się transakcji i trudnych zatwierdzeń. Doprowadziło to do przesunięcia transakcji na marzec. Cóż, w pierwszym miesiącu wiosny VTB ogłosił anulowanie prowizji, co również sprowokowało wzrost. Trzeci czynnik, według Angelika Alshayeva, była sezonowość: wiosna zawsze była uważana za dobry czas na zakup nieruchomości, więc liczba transakcji w marcu i kwietniu wzrosła.

- Na początku roku nie podejmowaliśmy pochopnych decyzji i kontynuowaliśmy współpracę z bankami partnerskimi, - mówi Natalia Korotaevskaya, dyrektor handlowy Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LO. - Oczywiście nastąpiła redystrybucja udziału pomiędzy instytucje kredytowe, które nie wprowadziły żadnych dodatkowych opłat. Bardzo dobrze, że w końcu banki wyszły naprzeciw deweloperom i kupującym. Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powoli zaczyna się stabilizować.

Dodała, że w celu dodatkowego wsparcia klientów firma szybko uruchomiła roczny plan ratalny bez zwiększania kosztów od 20 do 80: klient może zapłacić 20% teraz, 80% za rok. Transza hipoteczna nadal działa, co pomaga zmniejszyć miesięczną płatność o 5-10 razy, podczas gdy dom jest budowany, a kupujący mogą wynajmować mieszkania. Według niej podjęte kroki pomogły utrzymać popyt na akceptowalnym poziomie.

Alexey Belousov, dyrektor generalny Stowarzyszenia Budowniczych Sankt PetersburgaUważa, że w Petersburgu wszystko jest całkiem dobre w porównaniu z wieloma innymi częściami kraju. W szczególności przypomniał, że pozwolenia na budowę nie są wydawane w 42 regionach, ponieważ prokuratura wymaga, aby mieszkania były wyposażone w infrastrukturę społeczną, co nie ma miejsca. W Petersburgu problem ten został rozwiązany po utworzeniu Komisji Planowania Urbanistycznego.

- W pierwszym kwartale 2024 r. w Petersburgu oddano do użytku 1 milion 70 tysięcy metrów kwadratowych mieszkań, czyli o około 3% więcej niż w tym samym kwartale ubiegłego roku - zauważył Biełousow. - Oznacza to, że można mieć pewność, że plany deweloperów są skoordynowane, branża jest w stabilnym stanie i jest gotowa sprostać wyzwaniom czasu, które nadchodzą, w tym ze strony Banku Centralnego. Przede wszystkim na branżę budowlaną wpływa zdolność obywateli do zaciągnięcia kredytu bez wsparcia rządu, podczas gdy obecnie prawie wszystkie kredyty hipoteczne są preferencyjne.

Z pięcioletnią perspektywą

Spośród wszystkich programów preferencyjnych, rodzinny kredyt hipoteczny ma najbardziej przejrzyste perspektywy - prezydent polecił przedłużyć go do 2030 roku.

- W rzeczywistości najlepszym programem wśród kredytobiorców hipotecznych jest program rodzinny - mówi Elizaveta Nikolaeva. - Jego udział w naszej sprzedaży wynosi około 50%.

Ekspert wyraził nadzieję, że nawet jeśli ten rodzaj pożyczek będzie bardziej ukierunkowany, stopa procentowa i limity pozostaną, podobnie jak kwota początkowej płatności.

- Program został rozszerzony i jednocześnie zmieniony, -... Kirill Kudryavtsev komentarze. - Podstawowa stawka 6% rocznie pozostanie dla rodzin z dziećmi poniżej szóstego roku życia. A dla reszty będzie się zmieniać w zależności od kluczowego banku centralnego. Być może w niedalekiej przyszłości wzrośnie do 8% rocznie lub nawet do 10%. Oczywiście decyzja o skorelowaniu stawki z wiekiem dziecka wygląda dziwnie. Z drugiej strony, trzeba się do czegoś przyczepić, jeśli zadaniem jest schłodzenie preferencyjnych kredytów hipotecznych.

Wśród prawdopodobnych programów docelowych, zdaniem eksperta, pomocne mogą być specjalne oferty kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości w małych miastach i na obszarach wiejskich. Dotyczy to regionów z perspektywami rozwoju. Ale te same regiony okazują się również liderami pod względem wzrostu cen w 2023 r.: w Czelabińsku, Wołgogradzie i Omsku ceny wzrosły o około 40%, czyli o około jedną czwartą, podczas gdy Petersburg zajmuje dopiero 15. miejsce w tym wskaźniku ze skromnym 5,5%.

Maria Orlova Zauważono: jeśli spojrzeć na cały horyzont rodzinnego kredytu hipotecznego, to od 2020 r. ponad 800 tysięcy rodzin w całym kraj rozwiązał problem mieszkaniowy z jego pomocą. Teraz, dopóki nowe warunki nie zostaną wyjaśnione, osoby, których pierwsze dziecko urodziło się w 2024 roku, nie mogą zaciągnąć takiej pożyczki.

"Jednocześnie, z punktu widzenia zwiększania dzietności, potencjał programu może być większy, jeśli zostanie on podzielony na segmenty" - uważa. - Na przykład możliwe byłoby obniżenie stawki z każdym kolejnym dzieckiem. Albo stworzyć osobny podprogram dla młodych rodzin, w których małżonkowie mają mniej niż 30 lat. Dla nich główną trudnością jest zaoszczędzenie na wpłatę początkową.

Maria Orlova uznał również za możliwe wprowadzenie ograniczeń dotyczących minimalnej powierzchni mieszkań, które można nabyć na kredyt rodzinny.

- Nie wiemy jeszcze dokładnie, jak zmienią się warunki rodzinnego kredytu hipotecznego, dlatego zalecamy klientom skorzystanie z obecnych warunków, aby ustalić najbardziej dogodną stawkę i płatność, -. Yulia Moshkova dodano.

"Pozytywnie oceniamy inicjatywę przedłużenia programu hipotecznego Rodzina na Swoim, ale zakładamy, że jego warunki zmienią się po 30 czerwca". Olga Kuznetsova dodano. - Obecnie omawiane są różne opcje: stawka dla rodziców dzieci poniżej 6 roku życia wynosi 6%, dla rodzin z dziećmi powyżej 6 roku życia - 12%. Jednak wynik wszystkich tych inicjatyw stanie się jasny, gdy warunki programów wsparcia zostaną w pełni sformułowane, a także znana będzie wielkość kluczowej stawki i rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jednocześnie zauważyła: ponieważ projekty Glavstroy St. Petersburg początkowo obejmowały mieszkania rodzinne i dość duże średnie powierzchnie, firma, nie spodziewając się tego, znalazła się w lepszej sytuacji. Udział rodzinnych kredytów hipotecznych w kompleksy mieszkaniowe "Severnaya Dolina" i "Yuntolovo" wyniosły w pierwszym kwartale 53%.

- Oczywiste jest, że rodzinne kredyty hipoteczne stały się siłą napędową rynku ze względu na fakt, że w ubiegłym roku znacznie poszerzyły grono odbiorców, łącząc z nim rodziców dwójki dzieci poniżej 18 roku życia, -.... Svetlana Denisova skomentował. - Ale ta społeczność również się kurczy, ponieważ składa się z ludzi w wieku około 40 lat, z których wielu, wraz z powiększaniem się ich rodzin, rozwiązało już swoje problemy mieszkaniowe lub zaciągnęło kredyt hipoteczny wcześniej, gdy stopy procentowe były niższe. Dlatego, aby poszerzyć grono odbiorców, należy pracować z bardziej subtelnymi środowiskami: młodymi specjalistami, regionalnymi specjalistami, którzy wyjechali do dużych miast, gdy w domu nie było perspektyw itp.

- Oczywiście rozszerzenie programu preferencyjnego będzie miało pozytywny wpływ na rynek, ale nie należy zapominać, że rodzinny kredyt hipoteczny niesie ze sobą pewne ograniczenia, -... Angelika Alshayeva przypomniała. - Na przykład obecnie mogą z niego korzystać tylko rodzice jednego dziecka urodzonego od 2018 r. do końca 2023 r., a także dwoje lub więcej małoletnich dzieci i dzieci niepełnosprawne. Ale młode rodziny, które dopiero planują dzieci, a także nauczyciele, lekarze, urzędnicy służby cywilnej i inne kategorie obywateli również potrzebują programów preferencyjnych. Naprawdę chcę, aby opracowano ukierunkowane programy również dla nich.

Ponadto eksperci nie widzą znaczących perspektyw na poszerzenie grona odbiorców kredytów hipotecznych IT nawet w Petersburgu. Dlatego możliwe jest, że program zakończy się pod koniec 2024 roku.

Deweloperzy zaprzeczają jednak możliwości obniżenia cen mieszkań, ponieważ koszty rosną: spodziewana jest kolejna runda podwyżek cen materiałów budowlanych ze względu na wysokie zapotrzebowanie spowodowane powodziami w Orenburgu, a także utrzymujący się popyt na nowych terytoriach.

- Nasi koledzy po prostu odpowiadają na pytanie, które materiały budowlane stają się droższe: wszystko, -... Kirill Kudryavtsev komentuje. - Rosną również koszty infrastruktury społecznej, od szkół po drogi. Ponadto sam produkt rozwija się i wymaga większych inwestycji w komfort i piękno. Oznacza to, że wszystkie koszty w przeliczeniu na metr kwadratowy rosną z projektu na projekt. Ogólnie rzecz biorąc, jest to łatwe do prześledzenia: każdemu nowemu rozpoczęciu budowy towarzyszy publikacja danych dotyczących kwoty finansowania. A jest ona coraz większa.

- Dlatego nie należy się łudzić i odkładać życia na później, czekając, aż ceny spadną - mówi Svetlana Denisova. - Praktyka pokazała, że wszyscy, którzy spieszyli się w zeszłym roku, kupowali na korzystniejszych warunkach. Oznacza to, że z punktu widzenia państwa działania regulatora mogą być prawidłowe, ale z punktu widzenia indywidualnego małego człowieka, który szuka miejsca do zainwestowania pieniędzy, warunki się pogarszają.

Jednocześnie, Svetlana Denisova Uważa, że jeśli przyjmiemy dzisiejsze warunki, to rynek albo przekroczył już szczyt emisji rodzinnych kredytów hipotecznych, albo jest bliski jego przekroczenia.

- Rozumiemy, że rodzinny kredyt hipoteczny jest teraz gwarantowanym produktem długoterminowym, co bez wątpienia wpłynie na branżę przez co najmniej pięć lat - powiedziałAlexey Belousov. - I widzimy, że deweloperzy myślą systematycznie o sytuacji demograficznej i o ukierunkowanych programach. I gdyby nasi politycy początkowo podeszli do sprawy w ten sam systematyczny sposób, a preferencyjne kredyty hipoteczne były od razu zróżnicowane i dostosowane bezpośrednio do tych, którzy naprawdę ich potrzebują, a nie do wszystkich z rzędu, to nie doprowadzilibyśmy rynku do tak ogromnej luki cenowej między rynkiem pierwotnym a wtórnym - o ponad 40%.

Maxim Zhabin zgodzili się, że znaczna różnica cen między nowymi budynki i wtórnym wynika z niezrównoważonego podejścia państwa do regulacji rynku nieruchomości. Uważa on, że władze skoncentrowały się na stymulowaniu rynku pierwotnego, nie poświęcając wystarczającej uwagi segmentowi wtórnemu.

Z kolei, Kirill Kudryavtsev Uważa, że przyczyn luki cenowej jest znacznie więcej i są one znacznie głębsze niż tylko czynnik preferencyjnych kredytów hipotecznych.

- Bardziej opłacalny zakup nowej nieruchomości jest oczywiście dobrym powodem, aby wybrać na jej korzyść. W związku z tym popyt jest większy, mieszkania sprzedają się szybciej, a ceny rosną szybciej" - mówi. - Jednocześnie na rynku wtórnym jest jeszcze więcej transakcji. A wtórne kredyty hipoteczne są emitowane w większych kwotach, mimo że średnia ważona stopa procentowa w 2023 r. dla wtórnego kredytu hipotecznego była dwukrotnie wyższa niż dla pierwotnego. Dlatego ceny na rynku wtórnym są regulowane przede wszystkim przez parametry zasobów mieszkaniowych i przygotowanie obiektu do sprzedaży. Czasami zwykłe gospodarstwo domowe pozwala sprzedać mieszkanie znacznie szybciej i o 10 procent drożej niż analogi w tej samej okolicy, a nawet dom.

Marzenia 25 %

W lutym 2024 r. pojawiły się informacje, że Ministerstwo Finansów zamierza zmniejszyć udział preferencyjnych kredytów hipotecznych do 25% z 90%, które były na koniec 2023 roku.

- Oczywiście było to duże obciążenie dla budżetu i było jasne, że wsparcie państwa nie potrwa długo, - komentuje.Maria Orlova. - W związku z tym nastąpi spadek, ale jest mało prawdopodobne, aby osiągnął 25% - w obecnych warunkach oznaczałoby to załamanie rynku mieszkaniowego i spowolnienie w całej branży budowlanej. Inną rzeczą jest to, że zdrowszą sytuacją dla rynku nie byłaby silna zależność od programów preferencyjnych, ale działający poziom oprocentowania kredytów hipotecznych na warunkach rynkowych z możliwością oferowania bardziej opłacalnych opcji niektórym kategoriom nabywców.

Według niej takie działanie ożywi rynek nie tylko mieszkań pierwotnych, ale także wtórnych. W międzyczasie 30% klientów, którzy chcą najpierw sprzedać swoją nieruchomość wtórną, aby kupić mieszkanie w nowym budynku, nie może tego zrobić.

- Teraz oczywiste są następujące kroki: programy preferencyjne w formie, w jakiej przyzwyczailiśmy się do nich w ciągu ostatnich 4 lat, odchodzą, zostaną zastąpione ukierunkowanymi środkami wsparcia o wąskim profilu, - komentarze Yulia Moshkova. - Rynek czeka na obniżkę kluczowej stopy procentowej, ale ryzyko inflacyjne jest nadal bardzo wysokie i moim zdaniem nie powinniśmy spodziewać się gwałtownego spadku w najbliższej przyszłości.

Według niej, przy kluczowej stawce 4,5%, udział preferencyjnych kredytów hipotecznych był minimalny w ogólnej strukturze sprzedaży, ponieważ większość kupujących mogła wybrać standardowe oferty. Im wyższa stopa kluczowa, tym większa różnica między standardowym produktem a warunkami preferencyjnego kredytu hipotecznego. Oczywiście w takich warunkach popyt był redystrybuowany w kierunku rynku pierwotnego, co w szczególności wpływało na lukę cenową.

- Jak dotąd nie zaobserwowaliśmy interesujących warunków na rynku wtórnym, więc oczekujemy, że zapowiedziane środki wsparcia na rynku wtórnym będą wdrażane z czasem - to stopniowo zrównoważy lukę, która się pojawiła - dodał Moshkova.

Elizaveta Nikolaeva Uważa, że kluczowa stopa procentowa spadnie w średnim okresie, a to pozwoli deweloperom na opracowanie programów, które zbliżą poziom stóp do warunków programów ze wsparciem państwa.

- Oczywiście liczymy na obniżkę kluczowej stopy w drugiej połowie roku, co doprowadzi do wzrostu sprzedaży na rynku wtórnym, a dzięki temu wzrośnie sprzedaż na rynku pierwotnym - wszystko jest ze sobą powiązane - mówi Elizaveta Nikolaeva.

Svetlana Denisova dodał, że dodatkowe obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych są udzielane przez deweloperów we współpracy z tymi bankami, w których biorą oni finansowanie projektów i zakładają rachunki powiernicze.

- Maksymalna kwota wsparcia państwa wynosi 6 milionów rubli, ale często nie wystarcza to na poprawę warunków mieszkaniowych. Okazuje się, że wsparcie rządowe funkcjonuje już głównie w tych regionach, w których koszt metra kwadratowego jest niższy. W związku z tym rynek pierwotny już częściowo przepracowuje sytuację związaną ze zniesieniem standardowego wsparcia państwa i do końca lata prawdopodobnie dostosuje się do nowych warunków. Deweloperzy będą szerzej praktykować raty, banki będą oferować programy z obniżonymi ratami na wczesnym etapie kredytowania, - powiedziałDenisova.

Według Kirill Kudryavtsev, w przyszłości kroki regulatora będą zaostrzać warunki, co zawsze można wytłumaczyć wzrostem zadłużenia, wzrostem zaległości w spłacie kredytów hipotecznych (nawet jeśli jest on czysto nominalny) i tak dalej. "Kredyty hipoteczne w rękach regulatora stają się instrumentem pośredniej kontroli rynku" - zauważył.

Olga Kuznetsova Zgadza się, że generalnie wszystkie kroki - zakończenie programu wsparcia państwa po 1 czerwca 2024 r., ograniczenie programu kredytów hipotecznych IT po 31 grudnia 2024 r. oraz zaostrzenie warunków dla rodzinnych kredytów hipotecznych (ukierunkowane wsparcie dla rodzin z dziećmi poniżej 6 roku życia) - przyczyniają się do zmniejszenia udziału preferencyjnych kredytów hipotecznych, ponieważ bez szerokich programów dla całego popytu zostanie on zmniejszony, jeśli specjalne warunki nie będą oferowane masowym kategoriom nabywców.

"Jeśli rząd będzie nadal zapewniał pomoc w bardziej ukierunkowany sposób, wówczas wsparcie to może być bardziej znaczące: na przykład udzielenie pożyczki o oprocentowaniu 4-6% dla niektórych grup obywateli" - dodała. - Zawsze opowiadamy się za specjalnymi programami dla nauczycieli, lekarzy i specjalistów innych ważnych zawodów. Innym narzędziem wspierającym federalny projekt "Profesjonalizm" mógłby być program kredytów hipotecznych dla rodziców studentów na ich pierwszy dom, podobny do pożyczki edukacyjnej.

Pojawia się również prośba ze strony dużych pracodawców o hipotekę branżową, gdy firmy częściowo rekompensują pracownikom koszt początkowej płatności lub części odsetek od kredytu hipotecznego w zamian za otrzymanie ulg podatkowych od państwa. Biorąc pod uwagę fakt, że troska firm o personel osiąga obecnie wyższy poziom, trend ten może się nasilić, Olga Kuznetsova uważa.

- Być może warto zapewnić specjalne programy dla specjalistów rzadkich lub ważnych społecznie zawodów: lekarzy, nauczycieli, wojskowych, - potwierdza Natalia Korotaevskaya. - Decyzje dotyczące programów regionalnych są również jasne - przede wszystkim mają one na celu rozwój nowych terytoriów.

"Ukierunkowane programy wsparcia są bardzo ważne dla regionów, w szczególności dla arktycznych i dalekowschodnich kredytów hipotecznych" - uważa Julia Moshkova. - Programy te zajmują znaczący udział w strukturze sprzedaży wielu banków, ponieważ program z oprocentowaniem 2% jest interesujący dla klientów na tle obecnych warunków rynkowych. Jest to również korzystne z punktu widzenia ograniczenia migracji wewnętrznej i rozwoju poszczególnych regionów - ludzie mają motywację do pozostania, pracy i rozwoju gospodarki swoich rodzinnych miast.

Ocenia zarówno użyteczne, jak i ukierunkowane środki wsparcia: na przykład niektóre banki wraz z dużymi przedsiębiorstwami oferują korporacyjny program kredytów hipotecznych. Narzędzie to służy do przyciągania, zatrzymywania i stymulowania pracowników - zapewnia się im preferencyjne warunki zakupu mieszkania. A firma zyskuje lojalnego pracownika na długi czas.

Jednocześnie, Maxim Zhabin Dodał jednak, że stymulowanie budownictwa mieszkaniowego w niektórych regionach, które nie mają jeszcze wystarczającej infrastruktury i miejsc pracy, na przykład w Arktyce, budzi wątpliwości.

"Nawet preferencyjne warunki raczej nie przyciągną tam wielu nabywców mieszkań" - wyjaśnił. - Jeśli mówimy o ukierunkowanym wsparciu rządowym dla określonych kategorii obywateli lub regionów, jest to właściwe podejście do stymulowania gospodarki kraju. Jednak jeszcze skuteczniejszym środkiem byłoby wsparcie deweloperów poprzez subsydiowanie stawek finansowania projektów, tak jak miało to miejsce w poprzednich kryzysach. Będzie to wymagało mniejszych wydatków budżetowych, pieniądze zostaną zwrócone w postaci podatków, a obciążenie finansowe deweloperów zmniejszy się. Jednocześnie państwo będzie w stanie kontrolować wykorzystanie przyznanych funduszy punkt po punkcie.

Wysokie oczekiwania na drugi kwartał

Deweloperzy przewidują, że drugi kwartał będzie oczywiście "szokiem" pod względem popytu przed zbliżającym się anulowaniem programu kredytów hipotecznych wspieranych przez państwo 1 lipca. I wydaje się, że nikt nie ma wątpliwości, że zostanie on anulowany. Dodatkowo, odroczony popyt, który powstał w okresie prowizji wielu dużych banków, który zostanie zrealizowany po ich anulowaniu, będzie miał wpływ.

- Ludzie wracają, liczba rezerwacji jest bardzo duża - widzimy to w nowej kolejce kompleksu mieszkaniowego Bay Lights, który niedawno wprowadziliśmy na rynek. Dlatego oczekiwania na drugi kwartał są bardzo wysokie". Svetlana Denisova potwierdzone.

- Ogólnie rzecz biorąc, uważamy, że sytuacja się wyrównuje, a drugi kwartał będzie dość stabilny, a w drugiej połowie roku popyt ponownie wzrośnie ze względu na rozwój programów hipotecznych, - komentuje Natalia Korotaevskaya.

- Początek drugiego kwartału jest pełen pozytywnych zmian, - powiedział Alexey Ushenin. - Poprawa warunków na rynku kredytów hipotecznych oraz wpływ czynnika sezonowego powinny mieć pozytywny wpływ na popyt dla kredytów mieszkaniowych. BEAC zniósł wymagania dotyczące dotowania preferencyjnych programów hipotecznych od deweloperów - klientów płacowych banku, a także deweloperów, którzy są finansowani przez bank. Jednocześnie deweloperzy mogą nadal stosować dotacje w celu obniżenia stawki klienta.

- Ponieważ nie musimy czekać na pozytywne wieści z Banku Centralnego, naszym zadaniem jest połączenie wysiłków budowniczych i banków oraz wspólne tworzenie programów, które będą wspierać zarówno rynek budowlany, jak i sektor bankowy, - powiedział. Alexey Belousov uważa. - Drugi kwartał będzie przebiegał w oczekiwaniu na anulowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych. Jak zawsze zobaczymy tych, którzy nic nie robią i mają nadzieję, że coś się zmieni, kredyt hipoteczny zostanie ponownie przedłużony, pojawią się nowe warunki. Ale najprawdopodobniej na rynku nic się nie zmieni, a pod koniec czerwca zobaczymy tradycyjny wzrost liczby transakcji. Klienci, którzy nie mogli podjąć decyzji do samego końca, wskoczą do ostatniego wagonu.

Elizaveta Nikolaeva skomentował:

- Nie spodziewamy się drastycznych zmian na rynku. Pierwszy kwartał był stosunkowo spokojny, a w drugim być może spodziewamy się wzrostu popytu związanego z zakończeniem rządowych programów wsparcia. Trudno przewidzieć, co będzie dalej, ponieważ nie wiadomo, czy programy wsparcia państwowego zostaną przedłużone i jak będą ukierunkowane. Jak dotąd współpracujemy z bankami w celu opracowania różnych opcji rat i ofert, w zależności od poziomu gotowości naszych projektów. W przypadku wielu projektów, zwłaszcza na wysokim etapie gotowości, możemy zaoferować całkiem atrakcyjne warunki.

- Spodziewamy się większej aktywności od drugiego kwartału bliżej jego końca, kiedy anulowanie programu będzie, jak to mówią, "na nosie", zgadza się Kirill Kudryavtsev. - W ostatniej chwili pojawi się wiele wniosków o preferencyjne kredyty hipoteczne. Cóż, te kategorie, które są odpowiednie dla innych programów preferencyjnych - na przykład hipoteka IT z okresem ważności do końca roku - zapewnią bardziej równomierny popyt.

Maria Orlovaz kolei zauważył: trudna sytuacja w pierwszym kwartale spowodowała odroczenie popytu, w związku z czym po zakończeniu wsparcia ze strony państwa oczekuje się wzrostu popytu o 35-40% w stosunku do pierwszego kwartału. Jednak w tej chwili gwałtowny wzrost może zwiększyć koszt za metr kwadratowy o 10-15%.

- To prawdziwie rosyjskie podejście: w pośpiechu, deficycie, wskoczyć do ostatniego wagonu odjeżdżającego pociągu, gdy nie ma czasu na podejmowanie świadomych decyzji. W związku z tym cykl transakcji zostanie skrócony, a ponadto najprawdopodobniej czekamy na jakiś wzrost kosztu metra kwadratowego". Orlova zauważył. - Jeśli spojrzymy dalej, mam nadzieję, że druga połowa roku będzie bardziej korzystna dla deweloperów, a tam zobaczymy zarówno ukierunkowanie programów, jak i obniżenie podstawowej stopy procentowej.

- Zmiany w kredytach hipotecznych będą nadal wpływać na sprzedaż do połowy roku: anulowanie programów preferencyjnych, zaostrzenie warunków itp. Angelika Alshayeva. - Spodziewamy się tradycyjnego letniego zastoju, a jesienią mamy nadzieję na obniżenie kluczowej stopy procentowej i wzrost wolumenu sprzedaży. KVS zamierza nadal realizować swoje plany i dostosowywać się do okoliczności zewnętrznych.

- Dużym zainteresowaniem będą cieszyły się programy państwowe - oczywiście w ramach pozostałych limitów, - Yulia Moshkova dodał. - W trzecim kwartale po zakończeniu programu państwowego rynek zacznie się ponownie odbudowywać. Będzie to trudny okres przejściowy, na rozwój wydarzeń mogą mieć wpływ różne czynniki - nowe warunki programów preferencyjnych, wprowadzenie nowych środków wsparcia, wielkość kluczowej stopy procentowej.

- Spodziewamy się, że kluczowa stopa procentowa zacznie spadać w drugiej połowie 2024 r., - komentują Olga Kuznetsova. - Jednocześnie, zgodnie z prognozami uczestników rynku, istnieje duże prawdopodobieństwo, że program wsparcia państwa zostanie zakończony 1 lipca. Dlatego zachęcamy tych, którzy już myślą o zakupie mieszkania, aby nie odkładali zakupu. Dynamika roku 2024, przepływy informacji pojawiające się na rynku, wskazują na stopniowe zaostrzanie warunków. Dlatego jeśli decyzja o zakupie zostanie podjęta, nie trzeba czekać 2 miesięcy, należy ją wdrożyć już teraz.

Maxim Zhabin wezwał do znalezienia równowagi między wsparciem rynku a jego naturalnym rozwojem w celu uniknięcia poważnych problemów w przyszłości: wysokiego obciążenia długiem związanego z preferencyjne kredyty hipoteczne staje się wyzwalaczem zarówno dla rynku, jak i wypowiedzi szefa banku centralnego.

- Tak, popieram zakończenie programu preferencyjnych kredytów hipotecznych dla nowych budynków od lipca 2024 r. - powtórzył. - Rozsądne jest, aby uczestnicy rynku działali w ramach mechanizmów rynkowych, a program ten powinien zostać zatrzymany dawno temu - natychmiast po zakończeniu pandemii.

Jeśli chodzi o wielkość zleceń mieszkaniowych, Alexey BelousovOczekuje się, że w Petersburgu zostanie wynajęte około 3,5-3,6 miliona metrów kwadratowych rocznie. m, ponieważ został ustanowiony 2-3 lata temu. W związku z tym nie oczekuje się jeszcze poważnych zmian, pomimo wahań popytu.

Alexey Belousov Dodał również, że National Association of Builders poparło niedawno inicjatywę Stowarzyszenia Przemysłu Meblarskiego i Drzewnego, aby do kredytu hipotecznego włączyć meble do zabudowy, które będą sprzedawane razem z mieszkaniami.

- Mam nadzieję, że na tej sesji posłowie przyjmą odpowiednie poprawki i kupujący będą mogli włączyć meble do kredytów, w tym rodzinnych kredytów hipotecznych - powiedział.

Od banków

Według Anastasia Trifonova, dyrektor ds. rozwoju kredytów hipotecznych w petersburskim oddziale PSBZgodnie z wynikami za pierwszy kwartał 2024 r., oddział odnotował wzrost kredytów hipotecznych o 120% w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku.

- Jeśli spojrzeć na kontekst programów wsparcia państwa, 62% spadł na rodzinne kredyty hipoteczne - i co miesiąc jego udział rośnie - wyjaśnił ekspert. - Warto zauważyć: oprócz programów ze wsparciem państwa, PSB wdraża specjalne oferty dla klientów płacowych, w tym pracowników przedsiębiorstw przemysłu obronnego, z niższymi stawkami i opłatą początkową.

Rośnie również popyt na wojskowe kredyty hipoteczne - zajmują one 20% w strukturze produktów hipotecznych oddziału w Petersburgu. PSB jako pierwszy wśród rosyjskich banków zapewnił personelowi wojskowemu usługę, która pozwala im zawrzeć umowę na zakup mieszkania w ramach tego programu kredytowego zdalnie, za pomocą smartfona.

Fot: Sergey Mikhaylichenko/

Источник: www.fontanka.ru