Statystyki za pierwsze sześć miesięcy 2024 r. pokazują, że ogólnie rzecz biorąc, deweloperzy starali się jak mogli: ogólnokrajowa liczba rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych wzrosła w porównaniu z rokiem ubiegłym. Ale, jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach
Wyniki deweloperskie z lipca i całego pierwszego półrocza w segmencie apartamentowców okazują się jakieś takie... Nie, niby wszystko jest w porządku, ale straszy fakt, że wyliczenia dotyczą okresu obowiązywania preferencyjnego kredytu hipotecznego na nowe budynki, którego teraz nie ma. I dlatego statystyki wydają się radosne, ale pod wieloma względami mało obiecujące, z nutką smutku.
Portal "Unified Resource of Developers" podaje, że w lipcu br. deweloperzy wprowadzili na rynek o 43% więcej MCD niż rok wcześniej i tylko o 1% mniej niż w czerwcu: lipcowe 567 obiektów od 214 deweloperów to 73,5 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 3,64 mln metrów kwadratowych, a powierzchnia mieszkań w porównaniu z lipcem 2023 r. wzrosła o 8,4%. Od początku roku na rynku pojawiło się 3408 obiektów (o 25,7% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.), czyli 557 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 27,28 mln mkw.
"Od stycznia 2024 r. na krajowy rynek wprowadzano średnio 2 615 mieszkań dziennie, czyli o 3% mniej niż w 2023 roku. Utrzymując to samo tempo, w ciągu całego roku wycofanych zostanie 957 tys. mieszkań. Najwięcej obiektów pojawiło się w ciągu miesiąca w Republice Baszkortostanu (89), obwodzie rostowskim (64) i obwodzie nowosybirskim (43). Pod względem powierzchni nowych obiektów prym wiodą Moskwa (0,26 mln metrów kwadratowych), obwód rostowski (0,24 mln) i Republika Baszkortostanu (0,22 mln)", podaje ERZ.RF.
Według "Dom.Russia "*, w okresie styczeń-czerwiec 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynek 24 mln metrów kwadratowych (plus 14% rok do roku). W rezultacie portfel mieszkań w budowie osiągnął 115 mln metrów kwadratowych (plus 8% od początku roku).
"W pierwszej połowie roku wzrost wskaźników finansowania projektów dla deweloperów przyspieszył: w ciągu sześciu miesięcy wolumen otwartych linii kredytowych przekroczył 19 bilionów rubli, próba limitów - 7,3 biliona rubli. Według wyników półrocza deweloperzy otrzymali ponad 1,5 bln rubli z ujawnionych rachunków (oprócz 3,7 bln otrzymanych w rekordowym 2023 r.). Napływ środków na rachunki powiernicze w pierwszej połowie roku wyniósł 2,5 bln, a skumulowane salda wzrosły o bilion, do 6,7 bln rubli. Pokrycie próby środków kredytowych od deweloperów przez rachunki powiernicze pozostało wysokie (85% na dzień 1 czerwca 2024 r.). Skumulowany portfel sprzedaży pozwoli deweloperom zagwarantować ukończenie projektów z bliską datą oddania do użytku, nawet pomimo spodziewanego spowolnienia popytu" - podkreślają analitycy Dom.RF.
Według ich szacunków, kończąc budowę domu w modelu finansowania projektu, wystarczy, aby deweloper sprzedał 70% mieszkań na etapie budowy (kolejne 30% jest realizowane w już ukończonym projekcie), jednak zwiększony popyt (zwłaszcza w przededniu zakończenia programu preferencyjnych kredytów hipotecznych dla nowych budynków) doprowadził do tego, że domy oddane do użytku w pierwszej połowie roku miały sprzedaż 78%. Według szefa centrum analitycznego "Dom.The Russian Federation" Michaiła Goldberga, 65% powierzchni zostało już sprzedanych w projektach zaplanowanych do ukończenia w 2024 roku, a około 40% w 2025 roku. "Innymi słowy, plan został już zrealizowany, a spodziewane obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych nie wpłynie na model sprzedaży projektów z bliską datą ukończenia. Jeśli jednak wysokie oprocentowanie utrzyma się dla obiektów z późniejszym terminem oddania do użytku, konieczne mogą okazać się dodatkowe działania wspierające finansowanie projektów" - podkreśla Dom.RF.
Ale oto, co jest trochę niepokojące: największe firmy w kraju spowolniły uruchamianie nowych projektów, a według obliczeń "Dom.The Russian Federation" ogólny wzrost zapewnili głównie deweloperzy spoza pierwszej 10. Oczywiście Krupnyak również nie odstawał: na przykład Lingonberries miał plus 216% rok do roku, Setl Group miał plus 145%, a Exactly miał plus 75%. Ale wielu liderów rynku okazało się być na minusie: w szczególności "Samolot" do uruchamiania nowych projektów spadł o 32%, PEAK - o 50%, a szczyt - nawet o 53%. Musimy dowiedzieć się, co to oznacza osobno.
Jeśli chodzi o największe rynki w kraju, Moskwa, Terytorium Krasnodarskie, Tatarstan, Swierdłowsk, Leningrad, regiony Tiumeń wzrosły pod względem uruchamiania nowych projektów w ciągu sześciu miesięcy, a niektóre znacznie: Na przykład Moskwa wykazała wynik plus 37%, a obwód swierdłowski i Tatarstan - plus 48%. Jednak region moskiewski ma minus 19%, a Sankt Petersburg minus 15%.
Ale ogólnie sytuacja jest stabilna, według Dom.RF. Aby zwiększyć wolumen budowy, uruchomienia muszą przekraczać wolumen oddawania mieszkań do użytku. Jeśli wskaźnik jest niższy niż 100%, premiery nie nadrabiają wkładu, a portfel mieszkań w budowie jest zmniejszony. Ponieważ w ciągu ostatnich 12 miesięcy deweloperzy uruchomili o 42% więcej nowych projektów niż oddali do użytku, wskaźnik ten na początku lipca wyniósł 51,5 mln na 36,2 mln metrów kwadratowych, czyli 142%. "Zapasy mieszkań w budowie wystarczą do utrzymania obecnego poziomu oddawania do użytku do 2027 r., sprzedaż mieszkań w nowych budynkach jest w wystarczającym stopniu zapewniona przez nowe projekty", podsumowuje Dom.RF.
Jednak eksperci CIAN*, którzy przeanalizowali pierwszą połowę roku, nie są tak optymistyczni i twierdzą, że wyniki deweloperów pozostawiają wiele do życzenia. Na przykład, według ich obliczeń, całkowita wielkość oddanych do użytku mieszkań w Federacji Rosyjskiej w pierwszej połowie 2024 roku jest o 2,5% wyższa niż w pierwszej połowie 2023 roku, jednak ludność wybudowała o 25% więcej, a deweloperzy o 28% mniej. "Miasta federalne i regiony z milionowymi aglomeracjami pozostają liderami pod względem budowy nowych obiektów deweloperskich: Moskwa (8,8% całkowitego rosyjskiego wkładu), Sankt Petersburg (8,4%), Terytorium Krasnodarskie (5,7%), Obwód Moskiewski (5,2%), Obwód Nowosybirski (4,7%), Obwód Tiumeński (4. 3%).3%), Tatarstan (3,8%), Obwód Swierdłowski (3,5%), Obwód Leningradzki (2,8%) i Obwód Niżny Nowogród (2,5%)", czytamy w raporcie spółki.
Jak już mówiłem BFM.ru Według CIAN, tylko w dziewięciu regionach deweloperzy wprowadzili więcej mieszkań niż ludność - są to Moskwa i Sankt Petersburg, Czukotka, Chanty-Mansyjsk i Jamalsko-Nienieckie Okręgi Autonomiczne, Obwód Archangielski, Obwód Nowosybirski, Czuwaszja i Osetia Północna. Maksymalny udział mieszkań i usług komunalnych w Żydowskim Obwodzie Autonomicznym i obwodzie magadańskim - tutaj wszystkie 100% mieszkań wprowadzonych w pierwszej połowie roku zostało zbudowanych przez ludność. Ponad 90% przypada na budownictwo mieszkaniowe na terytorium Kamczatki, Czeczenii, Kałmucji, regionu Biełgorod, Karaczajo-Czerkiesji i Republiki Ałtaju - tutaj są jedne z najniższych wolumenów oddawanych do użytku przez deweloperów, twierdzą eksperci.
Zobacz także:
W co powinienem zainwestować, aby nie stracić?
Przedmioty szczególnej regulacji: Co ich czeka?
Jak skutecznie przeciwstawić się oszustom?
Skuteczne sposoby ochrony firmy
Zastępowanie technologii importem: wady i zalety
Czy można zapobiec kradzieży danych osobowych?
I jeszcze kilka ważnych liczb dotyczących cyjanku. Wśród regionów, w których wielkość oddania do użytku w pierwszej połowie roku jest znacznie niższa niż w ubiegłym roku, są regiony Moskwy (minus 47%), Riazań (minus 30%) i Lipieck (minus 23%), Sankt Petersburg (minus 21%) i Sewastopol (minus 42%). W pierwszych czterech odnotowano spadek zarówno wśród ludności, jak i wśród deweloperów (w większym stopniu), w Sewastopolu ujemna dynamika dotyczyła tylko mieszkalnictwa i usług komunalnych, deweloperzy pozostali na poziomie z ubiegłego roku. Ogólnie rzecz biorąc, jak sugeruje ekspert "CYANOGEN.Analysts" Elena Lapshina, ogólnorosyjskie wolumeny nakładów do końca 2024 r. Będą porównywalne z ubiegłorocznymi.
Polish 
English 
Russian 
German