Dyrektor handlowy Stone - o ryzyku i perspektywach inwestowania w biura

Co się dzieje z rynkiem biurowym w Moskwie? Jak zrównoważony jest popyt na biura z podażą? Czy warto rozważać zakup biur jako inwestycję w obecnej sytuacji gospodarczej?

 Коммерческий директор Stone - о рисках и перспективах инвестиций в офисы

Deweloper Stone, który trzeci rok z rzędu zajmuje pozycję lidera w rankingu sprzedaży nieruchomości biurowych RBC, ogłosił niedawno budowę nowego centrum biznesowego na Khodynka Field w Moskwie. Ponadto deweloper ogłosił niedawno utworzenie Stone Realty - w rzeczywistości agencji nieruchomości komercyjnych, rok wcześniej - zajmującej się budownictwem mieszkaniowym. Kristina Nedrya, dyrektor ds. zarządzania komercyjnego w Stone, mówiła o warunkach rynkowych, inwestycjach w biura i dywersyfikacji portfela projektów w wywiadzie dla RBC-Real Estate.

- Co mówią główne wskaźniki moskiewskiego rynku nieruchomości biurowych?

- W ubiegłym roku popyt na biura w Moskwie i wielkość inwestycji w tym segmencie stały się rekordowe w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Jeśli mówimy o przejęciach, to właśnie zakup dla użytkownika końcowego odzyskał większość popytu. Motorem napędowym byli przedstawiciele agencji rządowych, sektora finansowego i IT. Tak więc w pierwszym kwartale 2024 r. nadal obserwujemy spadek pustostanów i techniczny wzrost stawek czynszu. Jednocześnie, oddawanie obiektów do użytku pozostaje deficytowe, co jest istotnym czynnikiem wpływającym na dalszy rozwój rynku. Co więcej, trend ten utrzyma się w przyszłości przez co najmniej kolejne dwa lata. Główny wolumen nieruchomości biurowych dopiero zaczyna powstawać, a obiekty, które zostaną oddane do użytku w perspektywie lat 2024-2025 są już właściwie wypełnione przez 70%.

- Innymi słowy, czy sprzedaż będzie nadal rosła?

- Nie przewidywałbym kolejnego rekordu do końca 2024 roku. Pojawiły się nowe czynniki ograniczające popyt, takie jak wpływ wysokiej stopy procentowej banku centralnego. Niemniej jednak obecnie widzimy, że firmy, które zwolniły w latach 2020-2022, wracają do długoterminowego planowania i są gotowe do rozwoju. Wierzę, że mogą one zapewnić popyt i aktywność na rynku biurowym.

- Jak wysokie oprocentowanie kredytów wpływa na rynek?

- Wysokie oprocentowanie kredytów stało się czynnikiem zniechęcającym wiele firm budujących ze środków bankowych do wycofywania nowych obiektów. Dlatego też, pomimo faktu, że regularnie pojawiają się informacje o nowych obiecujących projektach biurowych, niektóre z nich z dużym prawdopodobieństwem zostaną odroczone do czasu zmiany stóp bazowych i związanej z tym obniżki stóp finansowania projektów.

Wysoki wskaźnik kluczowy ma dość silny wpływ na ekonomię całego projektu. Nieruchomości biurowe dla wielu deweloperów to obszar non-core. Dodatkową presję wywiera wzrost kosztów, który odnotowywany jest każdego roku.

Biorąc pod uwagę kombinację wszystkich czynników, przewidujemy, że niewiele nowych projektów wejdzie na rynek - raczej te, które są obecnie w trakcie realizacji, zostaną ukończone. Takiej dynamiki nie można nazwać korzystną dla rynku jako całości. Ale jeśli mówimy o naszej firmie, początkowo wybraliśmy dla siebie bardziej stabilny model finansowy. Projekty biurowe Stone budujemy przede wszystkim ze środków własnych i kapitału naszych inwestorów-partnerów. Mamy też własne narzędzia wewnętrzne, dzięki którym utrzymujemy stabilne wskaźniki sprzedaży: można zawrzeć umowę z niewielką zaliczką i przejść na płatny plan ratalny, którego stawki są niższe niż kluczowe, są też programy odroczonej płatności.

- Czy w związku z powyższym rynek biurowy pozostaje globalnie interesujący dla inwestorów korporacyjnych i prywatnych?

- Biura na sprzedaż są początkowo produktem inwestycyjnym, który jest bardzo stabilny pod względem utrzymania atrakcyjności. Prognozowany wzrost kosztu metra kwadratowego w okresie budowy wynosi 40%. Co więcej, w kontekście ograniczenia alternatywnych narzędzi inwestycyjnych, napływ inwestycji do segmentu biurowego tylko się nasilił. Oczywiście, przy wysokim oprocentowaniu depozytów, wiele osób przenosi środki do banków. Jednak rentowność depozytów jest zawsze ograniczona w czasie, a stopa procentowa stale się zmienia. Nieruchomości są bardziej niezawodnym i stabilnym aktywem, w którym wzrost ceny metra jest przewidywany, zależy od placu budowy i wielokrotnie przekracza dochód z depozytu. Jest to jednak gra długoterminowa.

Strategie inwestycyjne większości inwestorów również zmieniły się w ostatnich latach. Jeśli kiedyś ludzie szukali aktywów stresowych, dziś większość inwestorów wybiera mniej ryzykowne strategie z jasnym i przewidywalnym dochodem. Nie wydają się już tak atrakcyjne, na przykład GAB (gotowe firmy wynajmujące). - RBC-Real Estate), kiedy najemca może się wyprowadzić, a przestarzały lokal po jego wyprowadzce będzie wymagał remontu, a to dodatkowe koszty dla inwestora i wymuszony przestój lokalu. Projekty w budowie to produkt innej jakości, na który w dłuższej perspektywie będzie popyt na rynku najmu. Ciekawe warunki wejścia i raty przed zakończeniem budowy pozwalają kupującym na kalkulację przepływów pieniężnych i rozłożenie płatności bez wycofywania całego kapitału z obrotu biznesowego. Zakup biura to także inwestycja dla firmy. Organizacje, które wcześniej nie myślały o nabyciu powierzchni biurowej, zmieniają swoje strategie i nabywają biuro jako narzędzie ochrony kapitału. Biuro w nieruchomości działa tak samo jak inwestycja w markę HR i podnosi status firmy w oczach banków i partnerów.

- Państwa firma już trzeci rok jest liderem rankingu RBC. A czy są jakieś plany na przyszłość - jakie ilości budów planujecie?

- Przede wszystkim szeroka gama ofert na różnych etapach gotowości i o dużym zasięgu geograficznym pozwala nam utrzymać pozycję lidera wśród konkurentów. Dysponujemy biurami o powierzchni od 40 mkw. do kilkupiętrowych bloków i całych budynków, w dzielnicach biznesowych o ugruntowanej pozycji i w nowych lokalizacjach. Ponadto w portfolio Stone zawsze znajduje się rezerwa, którą możemy zaoferować dużym firmom: duża ilość biur na wczesnym etapie. Obecnie realizujemy siedem centrów biznesowych i przygotowujemy się do uruchomienia ósmego flagowego projektu. Wszystko to wpisuje się w strategiczny plan rozwoju firmy. Nieustannie poszukujemy działek w celu zwiększenia wolumenu nieruchomości biurowych w portfelu, ponieważ chcemy utrzymać pozycję lidera na rynku biurowym. Jednocześnie rozumiemy, że nadszedł czas na dywersyfikację naszego portfolio. Ogłosiliśmy już nasze plany dotyczące nieruchomości mieszkaniowych, więc będziemy równolegle rozwijać zarówno nieruchomości biurowe, jak i mieszkaniowe.

Naprawdę rozumiemy, że istnieją lokalizacje, w których nie ma wystarczającej liczby obiektów biurowych przy aktywnym rozwoju infrastruktury transportowej i mieszkaniowej w otoczeniu. Jako firma, która słucha próśb władz miasta o policentryczność metropolii, jesteśmy gotowi budować biura w uznanych dzielnicach mieszkaniowych. Co więcej, widzimy potrzebę mieszkania i pracy w tym samym obszarze. Odpowiada to również koncepcji naszych projektów, w których planujemy rozwój zarówno funkcji biurowych, jak i mieszkaniowych w tej samej lokalizacji.

- Porozmawiajmy o budownictwie mieszkaniowym. Na jakim etapie gotowości znajdują się obecnie wasze projekty? Jakie tendencje obserwuje Pan w zakresie cen? Eksperci rynkowi uważają, że ceny mieszkań są w równowadze ze względu na korektę popytu. Jak obiecujące jest teraz inwestowanie w mieszkania dla nabywców detalicznych? Biura, a nawet mieszkania czują się lepiej...

- Mówiliśmy już wiele o tym, że firma ma w swoim portfolio cztery projekty mieszkaniowe. Jeden z nich trafi na rynek w kwietniu - jest to kompleks mieszkaniowy w Sokolnikach. Od dłuższego czasu nie mieliśmy żadnych inwestycji mieszkaniowych, a wielu naszych stałych klientów, którzy zainwestowali u nas w biura i mieszkania, czeka na nowe oferty.

Stone ugruntował swoją pozycję jako deweloper oferujący swoim klientom nieruchomości inwestycyjne. Dlatego w kierunku mieszkaniowym, który właśnie uruchamiamy, przekazujemy wszystkie wartości, które od lat budujemy w segmencie biurowym. Koncentrujemy się na rozpoczęciu inwestycji: po pierwsze, jak powiedziałem, jest to model zrozumiały dla naszych klientów, po drugie, wchodzimy na wysoce konkurencyjny rynek i oczekuje się od nas zaoferowania najlepszych cen na początkowym etapie. Jeśli mówimy ogólnie o naszej strategii dotyczącej nieruchomości, to z reguły nie dajemy dużych rabatów i nie zmieniamy cech produktu w trakcie procesu budowy w kierunku uproszczenia. Dlatego nasi nabywcy są pewni, że dzięki zakup nieruchomości Teraz ich inwestycje zwrócą się dzięki wzrostowi kosztu metra kwadratowego, a produkt nie straci na jakości przy wyjściu. Cała ta dynamika jest osadzona w modelu finansowym opartym na rzeczywistych liczbach. Widzimy perspektywy, aby nasza oferta stała się inwestycją na rynku mieszkaniowym.

- Wróćmy do najbliższej przyszłości - do biur. Niedawno ogłosiliście nowy projekt na polu Khodynka. Jak oceniasz tę lokalizację i projekt? Jak postępują jego prace?

- Biorąc pod uwagę zwiększony popyt, który został odnotowany w pierwszym projekcie biurowym Stone w Chodynce, mogę z całą pewnością powiedzieć, że jest to lokalizacja, która zawsze będzie aktualna. Co więcej, obecnie jest to jedna z najdynamiczniej rozwijających się dzielnic biznesowych. Jest to kontynuacja geograficznego klastra biznesowego na Białoruskiej i Leningradzkiego Korytarza Biznesowego. Bardzo dogodna dostępność transportowa i wiele zapytań o biura od użytkowników końcowych - właścicieli firm, którzy mieszkają w okolicy. Do tej pory Khodynka jest dobrze ukształtowaną nowoczesną dzielnicą mieszkaniową klasy biznesowej i premium, istnieją również obiecujące miejsca, których plany rozwoju są już znane. Krótko mówiąc, jest to interesujące dla nieruchomość inwestycje.

Zdając sobie sprawę, że lokalizacja nie wchłonęła jeszcze całego stłumionego popytu, przygotowujemy drugą lokalizację pod budowę biur, która znajduje się w pobliżu stacji metra CSKA i naszego biurowca Stone Khodynka. Co więcej, pracujemy również nad trzecią fazą, ponieważ potencjał nie został jeszcze wyczerpany. Będzie to budynek przeznaczony na siedzibę dużej firmy (około 50 tys. mkw.). Dlatego w Stone Khodynka 2 kładziemy taki obszar infrastruktury - około 8 tys. metrów kwadratowych.

- Opowiedz nam więcej o nowym projekcie.

- Mogę powiedzieć, że będzie to zupełnie inny produkt, zarówno pod względem architektury, jak i pozycjonowania. Po raz pierwszy współpracowaliśmy przy tym projekcie z biurem Kleinewelt Architekten. Ważnym elementem kwartału będzie przeszklona galeria łącząca trzy wieże. Ósme flagowe biuro Stone połączy całe doświadczenie firmy w zakresie rozwoju nieruchomości komercyjnych. Inwestycje w projekt wyniosą około 25 miliardów rubli. Żądanie "pracy, życia i relaksu w jednym miejscu" jest jednym z najbardziej uderzających trendów w branży. A Khodynka jest jednym z tych punktów na mapie, który skoncentrował synergię trzech komponentów. Istnieje wiele dużych firm, które się rozwijają i przyciągają inne firmy, różne satelity.

- Zapowiedzieliście również usługę nieruchomości Stone. Czy jest ona obecnie rozwijana? Po co dużemu deweloperowi funkcja, która przynosi wielokrotnie mniejszy dochód niż sprzedaż i wynajem... Nie prościej byłoby zatrudnić wykonawcę?

- Początkowo zrozumieliśmy, że nie chcemy zostawiać naszych klientów inwestorów samych z betonowym biurowcem. Zwłaszcza tych, dla których jest to pierwsza inwestycja w Polsce. nieruchomości komercyjne i nie posiadają umiejętności zarządzania aktywami. Dlatego logiczną decyzją stało się dla nas uruchomienie osobnej linii do wynajmu lokali i zaleceń dotyczących prac remontowych. Biorąc pod uwagę, że obecnie przygotowujemy się do oddania do użytku drugiego etapu Stone Towers w Belorusskaya, nadszedł czas, aby aktywnie pracować nad usługami związanymi z nieruchomościami. Rozwój pozostaje podstawową działalnością Stone, a do świadczenia usług zaangażowaliśmy wyłącznego partnera, Stone Realty Agency. Głównym celem jego pracy jest świadczenie szeregu usług zapewniających naszym klientom komfortowe posiadanie aktywów. Wspólnie będziemy pracować nad lojalnością klientów i ich chęcią do zawierania ponownych transakcji. Obecnie kluczowym zadaniem agencji będzie znalezienie najemców do wież B i C biurowca Stone Towers. W centrum biznesowym z dużą liczbą właścicieli ważne jest zachowanie równowagi profili najemców i utrzymanie odpowiedniej rotacji. Z pomocą Stone Realty będziemy w stanie monitorować te procesy. Ponadto rozumiemy, że małe pokoje z wykończeniem są wynajmowane szybciej. A takiego produktu nie ma w nowych centrach biznesowych klasy A. Dlatego bardziej doświadczeni i dalekowzroczni inwestorzy będą dokonywać napraw, aby ich działki trafiały na rynek jako pierwsze. Stone Realty zaoferuje naszym klientom taką opcję.

Wracając do pytania, dlaczego robimy to sami: ponieważ to nasza reputacja i skupiamy się na budowaniu długoterminowych relacji z klientami. Nasz obszar partnerski w zakresie wynajmu spełni Kamień standardy w zakresie poziomu usług. Firma ma już w tym doświadczenie: wspólnie z naszymi partnerami zapełniliśmy nasze centra biznesowe klasy B+ najemcami i zrobiliśmy to tak szybko, jak to możliwe. Kolejną ważną kwestią są stawki najmu. W obiektach nowego poziomu stawki będą wyższe niż średnia rynkowa, a zadaniem Stone Realty jest uwzględnienie w tej kwestii interesów naszych inwestorów.

- A jakie trendy produktowe określiłbyś jako kształtujące dzisiejszy segment biurowy?

- Jednym z głównych trendów w nieruchomościach biurowych, jak już wspomniałem, jest prośba o pracę i odpoczynek w jednym miejscu. Od ludzi, którzy poświęcają dużo czasu na pracę, spędzają większość dnia w biurze. Zwłaszcza jeśli mówimy o biurach wysokiej jakości - są to firmy, które patrzą w przyszłość, rozwój i wzrost swoich pracowników, a pracownicy są bardzo zmotywowani do aktywności. Aby jednak spędzać dużo czasu w pracy i nie wypalić się, potrzebne są dodatkowe opcje, takie jak obiekty infrastrukturalne, w których możemy nie tylko zamówić usługę w danym momencie, ale także mieć możliwość wyjścia na świeże powietrze, zrelaksowania się i zrestartowania.

Dlatego przywiązujemy dużą wagę do ulepszania naszych obiektów biurowych, a te, w których istnieje już naturalny zielony krajobraz w pobliżu, a jednocześnie wysoka dostępność komunikacyjna, pozostają naprawdę wyjątkowymi miejscami do budowy biur. Zielone otoczenie ma pozytywny wpływ na człowieka i pomaga rozładować stres. Sport i sztuka również stają się czynnikami antystresowymi dla mieszkańców megalopolis: trend na zdrowy styl życia rozwija się od lat, a obiekty kulturalne w dużym mieście konsekwentnie przyciągają uwagę publiczności. Dlatego, o ile wcześniej infrastruktura centrów biznesowych skupiała się na restauracjach, stołówkach, kawiarniach i usługach, teraz nie sposób wyobrazić sobie poszukiwanego obiektu bez studiów sportowych, galerii sztuki i rozrywki. Nowoczesne biuro musi wspierać styl życia swoich użytkowników, dlatego trendy biurowe i mieszkaniowe są tak ściśle ze sobą powiązane, a kurs na równowagę między pracą a życiem prywatnym wśród zaawansowanych deweloperów będzie się tylko nasilał.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj