I z naszego okna. Jak widok z mieszkania wpływa na jego koszt i popularność?

Zdjęcie: Istockphoto.com/Kirill Sirotiuk

Na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Sankt Petersburgu mieszkania z dobrymi cechami widokowymi wzrosły w ostatnich latach o około 20%. Według deweloperów mieszkanie z widokiem na park, wodę lub zabytki może kosztować więcej niż to samo, ale bez widoku, o 10-30%, i zawsze jest na nie popyt. Nic dziwnego, że przy projektowaniu starają się położyć jak najwięcej takich mieszkań. Oczekuje się, że podaż wzrośnie w przyszłości z powodu przebudowy, która uwalnia obszary otoczone wodą i zabytkami.

Gdzie znajdują się okna?

Według St. Petersburg Real Estate, z około 10,5 miliona metrów kwadratowych. mieszkań budowanych w aglomeracji petersburskiej, 25% mieszkań budowanych jest w pobliżu wody, a 27% w pobliżu parków. Jednocześnie obecnie w pobliżu wody buduje się o 13% więcej mieszkań niż na przykład 5 lat temu. Jest to ułatwione dzięki przebudowie stref przemysłowych, tworzeniu terenów aluwialnych, co dało impuls do rozwoju budownictwa mieszkaniowego na Wyspie Wasiljewskiej iw dzielnicy Newski.

- Nie ma jasnych kryteriów dla konkretnych mieszkań, deweloperzy sami je określają - mówi Olga Trosheva, dyrektor St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Grupa Setl). - Tradycyjnie apartamenty z oknami wychodzącymi na wodę, parki i atrakcje w historycznym centrum są najdroższą opcją tego gatunku. Na przykład wysoki popyt na projekt Grupy Setl kompleksu mieszkaniowego Imperial Club na Wyspie Wasiljewskiej obok lodołamacza Krasin, między innymi, tradycyjnie zapewnia udana lokalizacja i duża liczba apartamentów z ekskluzywnymi panoramami rzeki Newy i wielkiego Petersburga.

- Na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Petersburgu liczba mieszkań o określonych cechach wzrosła o około 20% w ciągu ostatnich kilku lat, - mówi szef działu marketingu LSR. Nieruchomości - SZ" Olga Ulyanova. - Taka oferta mieszkań będzie rosła w związku z rozwojem tak zwanego "szarego pasa". Na przykład nasza firma realizuje obecnie dwa projekty w rejonie nabrzeża Oktyabrskaya, tuż nad rzeką Newą. Aktywnie budujemy również terytorium w zachodniej części Wyspy Wasiljewskiej, u wybrzeży Zatoki Fińskiej - z okien pierwszego etapu kompleksu mieszkaniowego "Morskaya Embankment" roztacza się widok nie tylko na obszar wodny, ale także na rosnący park iglasty.

Dla mieszkania z pięknym widokiem z okna, duże, wielkoformatowe okna są warunkiem koniecznym, powiedział Yulia Gusakova, główny architekt Dalpiterstroy IC.I jeśli wcześniej uważano, że apartamenty z widokiem mogą znajdować się tylko na najwyższych piętrach budynku, teraz mogą znajdować się na każdym, nawet na parterze, głównym warunkiem jest widok i panoramiczne okno.

Według Tatyana Khalilova, dyrektor działu sprzedaży GloraX, Za specyficzne uważa się apartamenty, z okien których roztacza się widok albo na przyrodę, albo na zabytki lub panoramę miasta. Różnica w specyficznych cechach ma swoją własną gradację prestiżu, a tym samym koszt za metr kwadratowy w konkretnym mieszkaniu.

Jak określono w Grupa EtalonNajbardziej spektakularny widok na zadbany park, morze lub ruchliwą ulicę wywołuje emocje i poprawia nastrój właściciela mieszkania. W budynkach wielokondygnacyjnych określone apartamenty są umieszczane na wyższych piętrach. Na przykład w budynku dziewięciopiętrowym widoczne będą tylko górne piętra, w wieżowcach apartamenty widokowe są projektowane na prawie wszystkich piętrach mieszkalnych.

Według badań Glavstroy St. Petersburg Ulepszona charakterystyka widokowa mieszkania znajduje się w TOP 5 kryteriów wygodnego mieszkania. Tak więc co drugi mieszkaniec megalopolis chciałby mieszkać w pobliżu parku, ogrodu publicznego lub strefy "zielonej". A jeśli rozszerzysz zakres widoku na dowolny zbiornik wodny - jezioro, staw, zatokę lub morze - i nasyp, a także historyczne centrum miasta, okaże się, że takie apartamenty są naprawdę bardzo poszukiwane przez zdecydowaną większość kupujących.

- Moim zdaniem preferencja jednego lub drugiego widoku z okna zależy od lokalizacji, którą kupujący rozważa jako przyszły dom, - kontynuował. Dmitry Efremov, szef Departamentu Zarządzania Produktami i Badań Marketingowych w Glavstroy St. Petersburg. - Na przykład, jeśli wybór padł na historyczne centrum, ulepszoną charakterystyką widoku jest panorama miasta i zabytki. W miejscowości wypoczynkowej znajduje się zatoka lub wybrzeże morskie, w dzielnicy mieszkalnej metropolii jest widok na park, teren zielony. Nawiasem mówiąc, właśnie taką opcję oferujemy naszym klientom w kompleksie mieszkaniowym Yuntolovo (dzielnica Primorsky w Petersburgu): rezerwat przyrody, Centrum Lakhta i przyszły centralny park dzielnicy.

- Piętro nie jest tak ważne w tym kontekście: mieszkanie może mieć piękny widok, nawet jeśli znajduje się na parterze, - mówi Sergey Sergeev, dyrektor ds. projektów mieszkaniowych i infrastrukturalnych w Kronfort. - Tak więc w naszych dzielnicach Kronfort domy mają tylko cztery piętra wysokości, ale znajdują się na pierwszej linii brzegowej - dzięki temu wiele z nich będzie miało widok na wodę.

Z reguły dobra panorama roztacza się z ostatnich pięter budynku, powiedział Maxim Turta, szef działu sprzedaży Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i Leningradzie. region. Jeśli jednak projekt zlokalizowany jest w pobliżu wody, sytuacja zmienia się diametralnie.

- Na przykład nasz projekt Aquilon ZALIVE znajduje się na aluwiach Wyspy Wasilewskiej, a apartamenty z widokiem zaczynają się od drugiego piętra - mówi. - Efekt jest wzmocniony przez panoramiczne okna powiększone o 30%.

Natalia Kukushkina, Dyrektor Działu Produktów i Analiz Grupy CDU, uważa, że pojęcie "specyficzny / niespecyficzny" jest subiektywne.

- Na przykład ktoś uzna widok dawnej fabryki za malowniczy miejski krajobraz, a inna osoba będzie pewna, że jest okropny - wyjaśnia.

Jednocześnie, zdaniem eksperta, są rzeczy, które tradycyjnie uważa się za specyficzne. Po pierwsze, jest to woda: rzeka, staw, morze. Nawet jeśli z okien widać tylko przebłyski fal, takie mieszkania są doceniane przez kupujących. Po drugie, widok na piękną architekturę zawsze wygrywa. Nie ma znaczenia, czy jest to budynek historyczny, czy nowoczesny. Najważniejsze jest, aby budynek miał pozytywne konotacje, aby nie był uważany za brzydki w społeczeństwie. Po trzecie, wszelkie widoki na naturę: park, las, a nawet mały skwer, jeśli w danej lokalizacji brakuje zieleni. Po czwarte, jeśli okna mieszkania oferują widok na miasto z wysokości, tzw. skyline, jest to również cenne. Zwłaszcza jeśli okna wychodzą na zachód, co pozwala na oglądanie pięknych zachodów słońca.

Typy są "drogie" i niezbyt

W Sankt Petersburgu najbardziej cenione są apartamenty z widokiem na wodę i tereny zielone. Bulat Mirzakhanov, szef działu rozwoju produktów w A101 Group w Sankt Petersburgu..

"A jeśli widok na wodę jest połączony z widokiem na zabytki, zarówno w centrum miasta, jak i poza nim (Lakhta Center, Gazprom Arena i mosty wantowe na ZSD), to z pewnością doda im to wartości" - dodał. - To samo mogę powiedzieć o dużych terenach zielonych, takich jak wzgórza Koltushsky i Dudergofsky. Można również zwrócić uwagę na widoki z wysokich pięter (20. i wyżej) na panoramę miasta, zwłaszcza nocą.

Wśród niepopularnych widoków ekspert wymienił widok na cmentarz, wysypisko śmieci, hałaśliwą drogę lub obszar przemysłowy.

W zależności od krajobrazu, mieszkania na niższych piętrach mogą być również specyficzne, na przykład, jeśli dom stoi na wzgórzu. Ale z reguły w Petersburgu widok otwiera się z 4-5 pięter i wyżej.

Według Tatyany Khalilovej, apartamenty z widokiem na zabytki znajdują się w centralnych lokalizacjach miejskich i z reguły są prezentowane w projektach klasy "premium" i De Luxe.

"Widok na wodę - rzekę, zatokę, jezioro - jest również jednym z najbardziej poszukiwanych i prestiżowych" - podkreśliła. - Jednak ze względu na cechy geograficzne lokalizacji zbiornika, projekty na brzegu mogą znajdować się również w lokalizacjach oddalonych od centrum. Widok na wodę jest typowy dla projektów klasy "premium" i "biznes", w zależności od innych cech produktowych obiektu. Popularne są również apartamenty z widokiem na parki i lasy. Apartamenty z widokiem na zieloną oazę można znaleźć w projektach klasy "biznes" i comfort-plus. Mogą to być projekty z wyraźną koncepcją ekologiczną w regionalnych miastach satelickich.

Jak wyjaśniono w Etalon Group, "drogie" widoki mogą obejmować na przykład teren zielony, zbiornik wodny (wystarczająco duży, aby mieć uspokajający wpływ na mieszkańców), zabytki w centrum miasta (taki krajobraz jest zwykle wybierany przez tych, którzy muszą stale utrzymywać aktywność twórczą, na przykład artystów), ulice miejskie (ponad 60% mieszkań tego typu znajduje się na obszarach miejskich). Widok nocnego miasta, zdaniem ekspertów, może być również kojący, jest odpowiedni dla tych, którzy późno wracają z pracy i nie mają czasu na podziwianie parku lub jeziora; krajobrazy przemysłowe zyskują popularność wśród fanów mieszkań w stylu loftu.

- Widok na hałaśliwą drogę lub działającą fabrykę może obniżyć koszt mieszkania o 15-20%, co pozwala osobom o ograniczonym budżecie na zakup mieszkania o wyższym statusie, ale z "cechą", zauważyła firma.

- Apartamenty z oknami na wodę, las lub miasto są najbardziej poszukiwane - dodał Sergey Sergeev. - Najbardziej prestiżowe działki znajdują się nad morzem - ze względu na fakt, że jest ich bardzo niewiele. Bardzo popularny jest również widok na kluczowe zabytki miasta - na przykład Centrum Lakhta, katedrę św. Izaaka itp. Oczywiście widoki na obszar przemysłowy, okna sąsiednich domów, wysypiska śmieci itp. zmniejszają potencjalny koszt mieszkania.

- Drogie i prestiżowe jest "wyjście" z oknami na jakiś kultowy obiekt historyczny lub zespół architektoniczny, nasyp, teren zielony itp. - Takie mieszkanie jest jak wizytówka, wskazująca na status jego właściciela. Oczywiście istnieje kategoria kupujących, którzy są skłonni dopłacić za taką opcję. Niepopularne są widoki na tak zwane budynki plombowe, obiekty przemysłowe. Chociaż i tak nie sprawią, że mieszkanie będzie tańsze, cena będzie średnia.

Marża za wyświetlenie

Według Grupy Etalon, różnica w cenie między konkretnymi i niespecyficznymi mieszkaniami zależy od liczby pięter budynku. W drapaczu chmur różnica w cenie mieszkania na 3. i 50. piętrze może sięgać nawet 70%. W domu średniej wysokości, apartament z widokiem może kosztować 20-25% drożej niż ten sam, ale "bez widoku".

- Jeśli kompleks znajduje się nad brzegiem rzeki, to widok na nią z mieszkania na 3-4 piętrze będzie imponujący - mówi Tatyana Khalilova. - Natomiast w projektach w historycznym centrum można mówić tylko o specyficznych cechach mieszkań od 10. piętra wzwyż. W ramach jednego projektu różnica w koszcie konkretnego i niespecyficznego mieszkania może osiągnąć 20%. Jednocześnie im wyższe piętro, tym droższe będzie mieszkanie. Apartamenty na wyższych piętrach otrzymują więcej światła słonecznego, charakteryzują się niższym poziomem hałasu w porównaniu do środkowych i niższych pięter. Atrakcyjność inwestycyjna konkretnych mieszkań jest wyższa. Ich cena rośnie silniej, są wynajmowane szybciej i po wyższych kosztach. Apartament z widokiem to bardzo płynny obiekt, który podkreśla wysoki status społeczny właściciela.

Jak podkreśliła Olga Ulyanova, bliskość wody jest jednym z głównych czynników wpływających na koszty. W segmencie komfortowym marża dla tego typu wynosi około 20 tysięcy rubli za metr kwadratowy, a do ceny nieruchomości premium dodaje się do 50 tysięcy rubli. Ale działki z oknami na pierwszych dwóch piętrach w domu przy hałaśliwej autostradzie oczywiście tracą na wartości.

Dmitry Efremov wyjaśnił, że rodzaj luksusowej nieruchomości w centrum miasta lub w strefie rekreacyjnej często wiąże się ze specjalnym zestawem rozwiązań, które pozwolą właścicielowi naprawdę cieszyć się tym, co widzi: są to prywatne tarasy, panoramiczne przeszklenia od podłogi do ściany i ogród zimowy na dachu z indywidualnym wejściem.

- W związku z tym komfortowe mieszkania z dużymi oknami, przestronną loggią lub schludnym francuskim balkonem w dzielnicy mieszkalnej lub na przedmieściach będą kosztować znacznie taniej niż luksusowe mieszkania - dodał. - Projekt w pobliżu zbiornika wodnego lub w pobliżu terenów zielonych początkowo znajduje się w korzystniejszej sytuacji. W zależności od klasy mieszkania i lokalizacji obiektu, premia za piękny widok może wahać się od 5 do 50%. Wskaźnik ten jest z pewnością najwyższy w segmencie nieruchomości luksusowych.

Według Bułata Mirzachanowa, w rosyjskich stolicach różnica między konkretnym a niewidocznym mieszkaniem może sięgać 6-10%, a czasem nawet 12%. W obiektach z widokiem na zatokę lub rzekę Newę różnica ta będzie jeszcze wyższa.

- Na rynku są przykłady, kiedy widok sprawiał, że mieszkanie 60% było nawet dwa razy droższe - podał przykład ekspert. - Chodziło jednak bardziej o unikalne obiekty.

Olga Trosheva zauważyła, że dla kupujących specyficzne cechy pozostają równoważnymi parametrami przy wyborze mieszkania w Petersburgu wraz z dostępnością komunikacyjną, układem i kosztami. W niektórych obiektach różnica między konkretnymi i niespecyficznymi mieszkaniami może sięgać 20-30%.

Nie można powiedzieć, że wszyscy kupujący są skłonni zapłacić dodatkowo za widok, zauważyła Natalia Kukushkina, dla wielu ta cecha nie ma dużej wartości. Niektórzy specjalnie wybierają mieszkanie z oknami na dziedziniec, inne czynniki są dla nich cenniejsze: cisza i brak parkingu dla samochodów pod oknami, możliwość obserwowania dzieci na podwórku, niższa cena mieszkania itp.

- Średnio premia za widok może wynosić ponad 10%, jeśli widok jest wyjątkowy i bardzo cenny, i można go obserwować tylko z niewielkiej liczby mieszkań w domu - mówi. - Liczba okien i ich konstrukcja mogą również wpływać na wartość nieruchomości. Dla przykładu, w naszej dzielnicy klasy biznesowej Chernaya Rechka CDP, wszystkie apartamenty mają powiększone okna zaczynające się na wysokości 40 cm od podłogi. W związku z tym ważny jest zarówno widok z okien, jak i sposób, w jaki jest on zaaranżowany z wnętrza mieszkania.

Subtelności projektowania

Aby wypełnić projekt jak największą liczbą apartamentów z widokiem, architekci i projektanci uciekają się do specjalnych technik. Według Tatyany Khalilovej, oprócz oczywistej wysokości domu i braku gęstej zabudowy w tej lokalizacji, ważna jest konfiguracja budynków i ich sadzenie na ziemi. Budynki powinny być ustawione tak, aby nie blokować widoku z okien sąsiednich domów kompleksu. Budynek może wizualnie rozszerzać się od podstawy do dachu, mieć kształt odwróconego trapezu, dzięki czemu na wyższych piętrach znajduje się więcej mieszkań. Często budynek jest projektowany w formie podkowy lub półkola zwróconego zaokrągloną fasadą do wody, tworząc budynki o różnych wysokościach, tworząc wielopoziomowy zespół architektoniczny, zapewniając w ten sposób dobry widok w budynkach znajdujących się w większej odległości od brzegu lub obszaru parku.

- Architekci, pracując z gatunkami i rozwiązaniami przestrzennymi, koniecznie biorą pod uwagę potencjalne cechy gatunkowe - dodał Bulat Mirzakhanov. - Na przykład, jeśli możliwe jest doprowadzenie części elewacji do wody, to z reguły będzie ona większa niż część zwrócona w stronę lądu. W tym przy użyciu rozwiązań takich jak kształt podkowy, litera P, otwarta książka lub inne formy.

Aby kompleks mieszkaniowy miał wystarczającą liczbę konkretnych mieszkań, konieczne jest, oprócz wyboru lokalizacji, zapewnienie prawidłowego dopasowania budynku i projektu mieszkania na etapie projektowania, wyjaśnił Maxim Turta.

- W Grupie Aquilon przewidziany jest standard TOP FLAT - są to mieszkania o podwyższonej wysokości sufitu na wyższych kondygnacjach - mówi. - Jeśli standardowa wysokość sufitu w naszych mieszkaniach wynosi 2,75 m, to na przykład w naszym projekcie Aquilon Leaves na ostatnim piętrze jest to 3,15 m. Wyższe sufity - większe okna - lepszy widok.

- Właściwy wybór lokalizacji w dużej mierze determinuje specyficzne cechy projektu - powiedział Sergey Sergeev. - Odpowiednia architektura i układ również je wzmacniają. Na przykład w Kronforth zastosowaliśmy kaskadowe fasady i określoną lokalizację budynków, aby zwiększyć udział działek widokowych. Ponadto poprawiliśmy panoramiczne zalety projektu dzięki wykuszom, powiększonym oknom, francuskim balkonom, patio i publicznemu tarasowi na dachu ("Kronfort. The embankment").

Aby kompleks mieszkaniowy miał więcej apartamentów z widokiem, deweloper może zapewnić więcej okien wychodzących we wszystkich kierunkach - mówi Natalia Kukushkina. Rozsądne jest również umieszczenie najciekawszych mieszkań w kierunku pobliskich obiektów widokowych. Na przykład, jeśli projekt przewiduje dwa piony mieszkań trzypokojowych, nie trzeba ich projektować zgodnie z zasadą resztkową w najciemniejszym rogu. Wręcz przeciwnie, w przypadku takich działek należy spróbować wybrać najbardziej konkretną lokalizację.

Widok wychodzący

Istnieje niewielkie ryzyko utraty przyjemnego widoku z okien mieszkania w miarę upływu czasu, kontynuuje Tatyana Khalilova. Jednym z powodów jest zmienność krajobrazu miejskiego. Dlatego przed zakupem ważne jest, aby zapoznać się z planami zagospodarowania sąsiednich działek.

- Najprawdopodobniej apartament z widokiem pozostanie taki, jeśli projekt graniczy z obszarem chronionym, na którym budowa jest zabroniona, lub znajduje się na pierwszej linii brzegowej w pobliżu wody - mówi. - W GloraX w Petersburgu wizytówką firmy jest projekt GloraX Premium Vasileostrovsky na pierwszej linii brzegowej Zatoki Fińskiej.

- W megalopolis ryzyko utraty gatunków istnieje tylko w przypadku dużych projektów na obszarach tzw. KRT, gdzie rozwój przekształci środowisko i zmieni wygląd dużego klastra przemysłowego - podkreśla Grupa Etalon. - W przypadku zakupu małego projektu w dobrze ukształtowanym obszarze ryzyko jest minimalne.

Siergiej Siergiejew przypomniał, że budowa w sąsiedztwie, wylesianie, budowa nowych autostrad i autostrad może pogorszyć specyfikę projektu. Aby tego uniknąć, należy starannie wybrać lokalizację.

- Na przykład w Kronforte oferujemy wieczne widoki na morze - ponieważ kompleks mieszkaniowy znajduje się w pierwszej linii brzegowej i nic nie może stanąć między domami a wodą. W pobliżu znajduje się park "Wyspa Fortów" - zielony teren rekreacyjny, nowe liceum i dzielnica Kronfort. Port" z kompleksem kulturalno-rozrywkowym i infrastrukturą hotelową. W ten sposób otoczenie kwartałów mieszkalnych jest z góry ukształtowane, kolejność obiektów jest jasna, co eliminuje nieprzyjemne "niespodzianki" dla ich mieszkańców.

Jak wyjaśniła Natalia Kukushkina, zmiana wyglądu otoczenia na przestrzeni lat nie jest winą dewelopera i bez jego wiedzy. Na przykład można wyciąć pobliski las, wylać nową działkę przed domem na nasypie i postawić na niej dodatkowe budynki, a pod oknami innego domu zbudować most lub wiadukt. O takich wydarzeniach można dowiedzieć się z wyprzedzeniem, ale czasami zdarzają się niemiłe niespodzianki.

"Są jednak sytuacje, w których deweloper może zagwarantować, że w sąsiedztwie domu nie zajdą żadne zmiany" - mówi. - Tak więc obok naszego niskiego kompleksu mieszkalnego "Volkovsky" znajduje się cmentarz pamięci Volkovsky. Ma on status miejsca dziedzictwa kulturowego o znaczeniu federalnym. W rzeczywistości jest to duży obszar naturalny, który pozostaje niezmieniony. Gwarantuje to mieszkańcom naszego kompleksu zachowanie widoków z okien ich mieszkań.

Według Yulii Gusakovej, ryzyko utraty widoku nie istnieje tylko w miejscach, w których konkretne mieszkania wychodzą na obiekty o wartości architektonicznej lub historycznej lub na inne obiekty chronione przez państwo. W każdym innym przypadku widok z okna może z czasem ulec zmianie, a "zabezpieczenie" w tym przypadku jest po prostu niemożliwe.

- Możesz zabezpieczyć się przed takim ryzykiem, dokładnie badając nie tylko dom, ale także otoczenie - jeśli obszar między oknami a obiektem naturalnym nadaje się do budowy, najprawdopodobniej możesz stracić swój wygląd - dodał Bulat Mirzakhanov.

Zdjęcie: Istockphoto.com/Kirill Sirotiuk

Источник: www.fontanka.ru