Miesiąc bez preferencyjnego kredytu hipotecznego: popyt spadł, ceny się utrzymują

Eksperci z "Floors" odnotowali w lipcu spadek popytu na zakup mieszkań w nowych budynkach (liczba wniosków) w całej Rosji na poziomie 30% do czerwca. Podobną sytuację, według ich danych, obserwuje się w regionie moskiewskim. "Jednak głównym problemem rynku jest obecnie spadek konwersji i szybkości transakcji. Dla niektórych potencjalnych nabywców obecne warunki udzielania kredytów hipotecznych stały się po prostu nie do przyjęcia" - powiedział Ildar Khusainov, dyrektor federalnej firmy "Floors". Wiele osób nie pasuje do preferencyjnych programów, inni nie mają wystarczającej ilości zgromadzonego wkładu własnego ze względu na zwiększone wymagania w tym zakresie, wyjaśnił ekspert.

Moskwa (Zdjęcie: Evgeny Biyatov / RIA Novosti)

Według danych firmy nieruchomości Zhilfond, w lipcu liczba wniosków o zakup nowych budynków spadła o połowę w porównaniu z czerwcem, a do maja - trzykrotnie. Spadek zainteresowania zakupem nowych budynków zauważają analitycy CIAN, ale nie tak gwałtowny. "Liczba wyświetleń ogłoszeń o sprzedaży nowych budynków na stronie w lipcu jest tylko 10% niższa niż w czerwcu. Warto zauważyć, że wskaźnik zaczął rosnąć po opublikowaniu warunków nowego rodzinnego kredytu hipotecznego (po 10 lipca)", powiedział ekspert CIAN.Analysts "Elena Lapshina. Jednocześnie, według statystyk EISWS, wolumen kredytów preferencyjnych (zarówno w Moskwie, jak i w całej Rosji) w lipcu był o 70% mniejszy niż w czerwcu. "W pierwszej dekadzie miesiąca banki tak naprawdę nie wydały rodzinnego kredytu hipotecznego, aw lipcu zawieszono wydawanie kredytu hipotecznego IT. Jeśli weźmiemy na to poprawkę, spadek wyniesie nieco ponad 50%" - dodał ekspert.

Jednocześnie zaczęła rosnąć aktywna podaż. Według CIAN, liczba działek wystawionych na sprzedaż w nowych budynkach w Moskwie na początku sierpnia jest o 5% większa niż na początku lipca i wynosi 61 tysięcy działek. "Wzrost wyboru tłumaczy się spadkiem popytu - obiekty nie są już sprzedawane i gromadzą się na rynku" - wyjaśniła Elena Lapshina.

Deweloperzy odnotowują spadek sprzedaży mieszkań

Spadek popytu na nowe budynki potwierdzają sami deweloperzy. "Na koniec lipca aktywność konsumentów spadła o 50% w porównaniu do czerwca. Częściowo pomogły w tym zaktualizowane warunki udzielania kredytów hipotecznych dla rodzin - oczywiście stały się one ostrzejsze, ale na początku miesiąca takie kredyty hipoteczne w ogóle nie były udzielane" - powiedział Rustam Azizov, dyrektor ds. sprzedaży kredytów hipotecznych i wdrażania instrumentów finansowych w Grupie A101. W lipcu banki i deweloperzy szybko wprowadzili na rynek programy, w których niskie oprocentowanie (do 10%) jest wydawane na okres budowy domu. Jednocześnie, zdaniem eksperta, rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do zaporowego poziomu 22-23%, co zmniejsza możliwości dofinansowania przez deweloperów. "Obecnie sytuacja jest taka, że dotacje mogą stać się jeszcze droższe, a minimalne progi mogą nadal rosnąć, a kupujący nie są gotowi na stawki powyżej 13% ani finansowo, ani psychicznie" - powiedział Rustam Azizov.

Spadek popytu w lipcu został potwierdzony przez Federal Grid Company. Co więcej, podczas gdy sprzedaż w klasie biznes utrzymała się na poziomie z czerwca, w klasie komfort spadła o 20%. "Tak jak się spodziewaliśmy, w lipcu zawarliśmy dodatkowe transakcje w czerwcu w kontekście anulowania wsparcia państwa. Co więcej, już w sierpniu widzimy zmiany - klasa biznes utrzymuje popyt, podwyżki cen uwzględniają gotowość konstrukcyjną, ponieważ początkowo była ona mniej wrażliwa na limity wsparcia rządowego" - powiedziała Ksenia Tsaplina, dyrektor Departamentu Analityki i Marketingu Produktów w Grupie FGC. "W klasie komfortowej spodziewamy się wypłukiwania małych mieszkań i kawalerek" - dodała przedstawicielka dewelopera.

Ceny stoją w miejscu

Ceny nowych budynków prawie nie zmieniły się w ciągu miesiąca, chociaż pojawia się tendencja spadkowa - głównie dzięki rabatom i promocjom. Na przykład FSK Group of Companies poinformowała, że zmieniła warunki programów ratalnych. "Staramy się, aby były one preferencyjne przynajmniej w okresie budowy (dwa do trzech lat od obecnej daty dla nowych obiektów), z minimalnymi płatnościami lub nawet odroczonymi płatnościami do momentu oddania do użytku" - wyjaśniła Ksenia Tsaplina.

Fot: Eric Romanenko / TASS

Ogólnie rzecz biorąc, według "Floors", średnia cena 1 mkw. m w nowych budynkach wzrosła w lipcu o 0,4%, co oznacza roczny wzrost o 10,7%. "Istnieje tendencja do obniżania cen, ale jest ona zawoalowana przez różnego rodzaju indywidualne rabaty i subsydiowanie stawek przez deweloperów na własny koszt, a nie przez podnoszenie ceny obiektu, jak to często miało miejsce wcześniej" - powiedział Ildar Khusainov. Według niego deweloperzy z niskimi marżami znajdują się obecnie w trudnej sytuacji - wydają się być między młotem a kowadłem. Z jednej strony, sytuacja rynkowa wymaga od nich subsydiowania stawek i zwiększania rabatów, z drugiej strony, zwiększone koszty budowy nie pozwalają im na to. "A to już jest niebezpieczna sytuacja dla branży budowlanej" - uważa szef Floors.

Według CIAN, na początku sierpnia średnia cena za metr kwadratowy w nowych budynkach w Moskwie wynosi 370,5 tys. rubli, czyli o 0,1% mniej niż w lipcu. "Po lokalnym wzroście cen w maju-czerwcu (na tle szczytu popytu przed anulowaniem preferencyjnych kredytów hipotecznych), w lipcu powróciły one do stagnacji. Jest zbyt wcześnie, aby mówić o obniżkach cen. Średnio w ponad 16-milionowych miastach i dwóch obszarach metropolitalnych metr kwadratowy zdrożał o 1,2% w ciągu ostatnich 30 dni" - powiedziała Victoria Kiryukhina.

Nie ma jeszcze bezpośredniej obniżki cen mieszkań w budowie, tylko poprzez indywidualne rabaty i promocje, dodał Alexander Chernokulsky, dyrektor firmy Zhilfond. Jego zdaniem spadek kosztów nowych budynków w najbliższej przyszłości jest mało prawdopodobny, ponieważ koszt pieniądza dla deweloperów nie maleje. "Dlatego zamiast sprzedaży wielu z nich będzie trzymać niesprzedane mieszkania, aby znaleźć okazję do ich sprzedaży na bardziej interesujących warunkach i nie zniszczyć swoich modeli finansowych" - uważa szef Funduszu Mieszkaniowego.