Fot: Vitaly Nevar/TASS
Preferencyjny kredyt hipoteczny się skończył - na dzień dzisiejszy program został anulowany, wszystkie próby lobbingu w celu jego przedłużenia nie powiodły się. I to nie dlatego, że nie było pieniędzy w budżecie państwa, generalnie jest ich dużo i nie są potrzebne.
Głównym problemem jest to, że tego typu pożyczki nie są potrzebne sektorowi finansowemu, banki nie wiedzą, co zrobić z już udzielonymi kredytami. Są one winne ponad 20 bilionów rubli, a w każdej chwili wszystkie te długi mogą zamienić się w dynię.
Nie ma więc już hipoteki preferencyjnej, pozostaje zwykła - "rynkowa". Ale to bardzo dziwne, a raczej czysto deklaratywne. Niby jest, ale jej nie ma. Czy tak jest naprawdę?
Spójrzmy na fakty: oprocentowanie kredytów na zakup nieruchomości od 20% w skali roku, podczas gdy banki płacą obecnie tyle samo na lokatach. Jak to jest? Niemożliwe jest udzielanie pożyczek po dokładnie takiej samej cenie, jak koszt zaangażowanych środków, nie będzie zysku! Dokładniej mówiąc, biorąc pod uwagę wszystkie koszty ogólne - zarówno w przypadku depozytów, jak i kredytów na zakup nieruchomości - wystąpi bezpośrednia strata. Tak więc coś w naszej arytmetyce finansowej jest nie tak.
Istnienie takiego "rynkowego" kredytu hipotecznego jest nieprawidłowe, banki rzeczywiście całkowicie zaprzestały udzielania takich kredytów. Tak więc w ciągu ostatniego miesiąca VTB już trzykrotnie podniósł oprocentowanie kredytów hipotecznych i zaostrzył warunki świadczenia usług. Zaostrzyli je do tego stopnia, że stały się całkowicie niedostępne - w Federacji Rosyjskiej jest po prostu bardzo niewiele osób, które spełniają te wymagania. I mogą kupować nieruchomości bez zadłużania się.
"W rzeczywistości kredyty hipoteczne stają się obecnie luksusem, ponieważ rzeczywiste dochody ludności są niższe niż liczby podane w statystykach i analizach. Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie lub inną nieruchomość, trzeba mieć dobre dochody i jednocześnie dobrą historię kredytową.
Do tego dość duża wpłata początkowa w wysokości co najmniej 20%, w niektórych przypadkach od 30%. Niektóre banki zatwierdzają od 40-50%. Banki starają się zminimalizować swoje ryzyko. Wynagrodzenia w wysokości 400 tys. rubli dla Moskwy i 200-250 tys. rubli dla regionów to wygórowane kwoty na tle faktu, że banki mimo wszystko podniosły stopy procentowe", wyjaśnia Dmitrij Rakuta, założyciel Stowarzyszenia Pośredników Hipotecznych.
Obecnie banki nawet nie rozmawiają z osobami o niższych dochodach. A 30% wpłaty początkowej to już nieaktualna informacja. 50-60% staje się normą, a raczej stało się nią już na wiosnę.
"Warunki udzielania kredytów hipotecznych w Rosbanku stały się zaporowe. Oczywiście, chcą wstrzymać kredyt hipoteczny. Ale bank robi to w tak kpiący sposób" - mówi ekonomista Witalij Kaługin.
Nie tylko wspomniany Rosbank działa w sposób prześmiewczy, ale wszyscy uczestnicy rynku masowo. Gdzieś otwarcie wskazuje się na "intrygujące szczegóły" udzielenia tego typu pożyczki, gdzieś wyjaśnia się je już w rozmowie z klientami. Ale wszędzie chodzi o to samo - nie damy ci pieniędzy i nie pytaj.
W wielu instytucjach kredytowych rozpoczęła się już reforma jednostek strukturalnych, które wcześniej zajmowały się kredytami hipotecznymi. Nawiasem mówiąc, proces ten nie rozpoczął się wczoraj, zaczęto redukować lub zmieniać przeznaczenie personelu zimą. Kiedy w końcu do wszystkich finansistów dotarło, że pożyczki na nieruchomości muszą zostać pilnie wstrzymane.
Według danych firmy analitycznej Frank RG, na początku czerwca 2024 r. 43% portfela kredytów hipotecznych rosyjskich banków zajmowały kredyty hipoteczne zabezpieczone przez państwo. W przypadku nowych kredytów jego udział osiągnął nawet prawie 80% i są to dane otwarte. W prywatnych rozmowach mówi się o innych liczbach, zbliżonych do 100%.
Trudno było odmówić "beneficjentom", ale wiosną najwięksi gracze rynkowi porozumieli się i postanowili to zrobić. Tłumacząc wszystko wyczerpaniem limitów państwowego wsparcia, co nie było specjalnie prawdą. Ale nie było innego wyjścia, rosyjscy urzędnicy zostali po prostu przyciśnięci - bankierzy nie chcieli już grać w tę "rosyjską ruletkę".
Wspomniany Rosbank, piąty co do wielkości portfel kredytów hipotecznych w kraju, próbuje się go teraz pozbyć. To znaczy, aby sprzedać prawa do roszczeń z tytułu tych pożyczek. Mówiąc prościej, "na palcach" - niech ktoś inny otrzyma odsetki od tych pożyczek. Jeśli mu się uda...
Dlaczego? W końcu przez bardzo długi czas - średni okres kredytu hipotecznego wynosi obecnie około 25 lat - można osiągnąć dobry zysk. Ale z jakiegoś powodu Rosbank zdecydował, że warto przynajmniej coś pomóc, ale teraz. Na czym miałoby to wszystko polegać?
Prawdopodobnie ze względu na fakt, że sytuacja z cenami nieruchomości, które są zabezpieczone przez banki, jest bardzo niepewna. Podobnie jak dynamika zaległości w spłacie kredytów hipotecznych, których prawdziwe statystyki są utrzymywane w ścisłej tajemnicy. Nie jest tajemnicą, że wszystko jest tu złe. Ale to, jak bardzo jest źle, nie jest ujawniane.
W dzisiejszych czasach sprzedaż tak niebezpiecznego aktywa jest prawie niemożliwa, chyba że za absolutnie nic. A tego zarząd banku raczej nie zrobi. I tak nie ma prawie kupca, ryzyko jest już bardzo wysokie. W każdym razie pieniądze są bardzo duże i nie ma ludzi, którzy chcieliby je teraz zaryzykować.
Zasadniczo udzielanie pożyczek długoterminowych jest możliwe tylko wtedy, gdy kraj ma perspektywy gospodarcze na ten sam okres. Jeśli istnieje jakakolwiek stabilność, zaufanie do przyszłości.
W Federacji Rosyjskiej próbowali naruszyć tę zasadę, w warunkach upadającej gospodarki i stale malejących dochodów ludności, postanowili opracować kredyt hipoteczny. Deweloperzy, którzy chcieli sprzedać przestrzeń życiową za duże pieniądze, byli nią zainteresowani, w rzeczywistości to oni lobbowali za programem "preferencyjnym".
Finansiści najwyraźniej również postanowili wziąć w tym udział. Ale teraz się opamiętali. To wszystko - sklep jest zamknięty. Chociaż nie ułatwia to sprawy - istnieje bomba zegarowa o wartości 20 bilionów, która może wybuchnąć w każdej chwili.
Polish 
English 
Russian 
German