Domy wybudowane w czasach radzieckich na Łotwie stanowią ponad 50% transakcji, ale za usługi komunalne trzeba zapłacić trzy razy więcej niż w przypadku nowych projektów. Czym jeszcze łotewski rynek nieruchomości różni się od rynków w innych krajach bałtyckich? Jakie zmiany zaszły na rynku w ostatnim czasie? Jak obecnie wygląda sytuacja z cenami nieruchomości? O tym i nie tylko dowiedzieliśmy się z wywiadu z Roman Golubev, redaktor łotewskiego magazynu "Square Meter" i portalu varianti.lv .
Łotewski rynek nigdy nie rozwijał się w stabilnych warunkach.
Cechy łotewskiego rynku nieruchomości
- Rynki nieruchomości w krajach bałtyckich znacznie się różnią. Jedną z kluczowych cech łotewskiego rynku w przeszłości była obecność poważnego i zmotywowanego zagranicznego popytu na zezwolenia na pobyt, głównie ze strony Rosjan. Białorusini znaleźli się w pierwszej piątce użytkowników tego produktu. Jurmala była uważana za miejsce przyciągające Moskali od czasów sowieckich. Tendencja ta utrzymywała się do jesieni 2014 r., kiedy odbyły się tu duże festiwale, takie jak "New Wave", "Jurmalina" i "The Vocal Kivin".
Należy zauważyć, że rynek łotewski nigdy nie rozwijał się w spokojnych i naturalnych warunkach. Stale wpływał na niego ten sam dodatkowy popyt, który następnie, z różnych powodów, w tym geopolitycznych, spadał. Na przykład w latach 2004-2006 doświadczyliśmy boomu na kredyty hipoteczne, co wpłynęło na ceny - poszybowały one w górę. Już w latach 2007-2009 na rynku łotewskim doszło do załamania bańki cenowej (co było związane z amerykańskimi instrumentami pochodnymi i zdolnością kredytową miejscowej ludności), a ceny w niektórych segmentach spadły o prawie 70% - choć wcześniej rynek łotewski był uważany za lidera krajów bałtyckich. Estończycy i Litwini poradzili sobie bez takich wstrząsów.
W 2010 r. na Łotwie zaczął działać program przyznawania cudzoziemcom zezwolenia na pobyt w zamian za zakup nieruchomości - popyt wzrósł. Jesienią 2014 r. zasady jego uzyskania stały się bardziej rygorystyczne - popyt ten znacznie spadł. Potem covid, potem luty 2022. Nie widziałem długotrwałej i długoterminowej stabilności na łotewskim rynku nieruchomości w ciągu dwóch dekad, podczas których o nim pisałem. Okresy spokoju miały charakter krótkoterminowy.
Zasoby mieszkaniowe i główne trendy rynkowe
- Głównym zasobem mieszkaniowym na Łotwie są domy radzieckie, które stanowią 55-60% transakcji. Pozostają one głównym przedmiotem zakupu ze względu na możliwości finansowe nabywców.
Jednak w ostatniej dekadzie obserwuje się również rosnący trend zainteresowania nowymi budynkami, zwłaszcza ze strony młodych ludzi - jeśli spełniają oni wymagania banków, zaciągają kredyty na 20-25 lat i kupują mieszkania w nowych projektach.
Jednym z takich dużych trendów, jeśli mówimy o konglomeracji ryskiej, jest obecnie aktywna działalność firmy. rozwój segmentu prywatnych domów i projektów mieszkaniowych w osiedlach i miastach wokół stolicy Łotwy. To oczywiście przyczynia się do rozwoju infrastruktury w tych miejscach. Jeśli chodzi o centrum Rygi, jak dotąd władze i deweloperzy starają się odzyskać zainteresowanie nim. I pojawia się, jeśli deweloperzy oferują przyzwoity produkt mieszkaniowy w rozsądnej cenie.
Ponadto, istnieje stale wysoki popyt na nieruchomości w Jurmala. W ostatnich latach, na tle obecnych ograniczeń dla kupujących z Rosji, jest on tworzony przez lokalnych mieszkańców. Litwini i mieszkańcy innych krajów europejskich również kupują. Jednak nie ma jeszcze potrzeby mówić o masowym charakterze Europejczyków.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych na Łotwie należy do najwyższych w UE.
Aktualne warunki rynkowe i oprocentowanie kredytów hipotecznych
- W ciągu ostatnich dwóch lat rynek odnotował ujemną dynamikę cen zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Wielu deweloperów pracujących w dzielnicach Rygi od czasu do czasu oferuje różne bonusy, aby zmotywować kupujących i złagodzić sytuację. Na przykład, oferują instalację kuchni lub zapewnienie miejsca parkingowego na własny koszt; ktoś gwarantuje pokrycie rachunków za media w ciągu najbliższych kilku lat. Należy jednak zrozumieć, że takie bonusy w sumie wynoszą nie więcej niż 5% ceny obiektu.
Tak czy inaczej, w 2023 r. wyniki łotewskiego rynku nieruchomości były gorsze niż w latach 2022 i 2021. Ceny mieszkań szeregowych w Rydze (jak wspomniałem, jest to najczęstszy przedmiot zakupu) spadły w ubiegłym roku o 7,2%.
Aby dopełnić obrazu, chciałbym zauważyć, że rok 2021 stał się rekordowy pod względem liczby transakcji w ciągu ostatniego półtorej dekady, głównie z powodu pandemii - ludzie gromadzili pieniądze, wielu spędzało wakacje na Łotwie, a oprocentowanie kredytów hipotecznych było ujemne, co stymulowało popyt.
Rynek przechodzi obecnie przez okres korektyale uważam, że w 2024 r. nastąpi stabilizacja z możliwością niewielkich korzyści. Powinno temu sprzyjać obniżenie stóp bazowych Europejskiego Banku Centralnego, co doprowadzi do spadku stopy Euribor. Zdecydowana większość kredytów hipotecznych na Łotwie jest udzielana ze zmienną stopą procentową, która obejmuje odsetki samego banku oraz sześciomiesięczny lub roczny Euribor.
Warto poświęcić temu punktowi osobną uwagę, ponieważ W większości ośrodków republikańskich od 40% do nieco ponad 60% zakupów dokonywanych jest przy udziale kredytu hipotecznego.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych na Łotwie należy do najwyższych w Unii Europejskiej. Wynika to z faktu, że banki niwelują ryzyko ostatniego kryzysu z lat 2007-2009. A jeśli na początku 2022 r. większość kredytów hipotecznych na nowe mieszkania była udzielana po kursie 1,8-2,2% + zero Eiribor, to obecnie ze względu na szybki wzrost Euribor, całkowite oprocentowanie kredytów osiągnęło 6-6,5% rocznie. Doprowadziło to do wzrostu płatności hipotecznych o 25%, co negatywnie wpływa na popyt.
Oczekuje się, że do końca 2024 r. stopa Euribor spadnie do 2,5-3%, co powinno przyczynić się do ożywienia rynku.
Średnie ceny łotewskich nieruchomości
- Obecnie średnie ceny łotewskich nieruchomości kształtują się następująco:
- Drugie mieszkania w dzielnicach Rygi: 40-60 tysięcy euro za 2-pokojowe mieszkanie w domach zbudowanych w okresie sowieckim. Cena zależy od serii domu i jakości naprawy.
- Nowe budynki w Rydze: 100-120 tysięcy euro za 2-pokojowe mieszkanie. W dzielnicach mieszkaniowych stolicy cena za "kwadrat" wynosi 2300-2600 tys. euro, a w centrum - 3000 za metr kwadratowy.
- Ekskluzywne oferty mogą być wyższe niż 4000 euro za metr kwadratowy, ale takich sprzedaży jest niewiele.
- W JurmaleW pierwszej linii metr kwadratowy kosztuje około 3000 euro, dalej od morza - 2000-2500 euro/mkw. W ciągu ostatniego roku w Jurmali przeprowadzono tylko niecałe dwa tuziny transakcji dotyczących mieszkań w cenie 3000 euro za mkw. m i więcej.
Ceny są znacznie niższe w regionach, w zależności od stanu lokalnej gospodarki. Na przykład w mieście Valmiera, gdzie znajduje się wiele przedsiębiorstw przemysłowych, ceny za metr kwadratowy seryjnej obudowy są tylko o 15% niższe niż w Rydze.
Jednocześnie w Daugavpils nie jest tak dobrze z miejscami pracy i następuje odpływ ludności, więc można znaleźć mieszkania za 300-400 euro za "kwadrat" (podczas gdy w Rydze średnia cena seryjnego mieszkania ze starymi naprawami, według szacunków różnych firm, wynosi 860-1000 euro).
Należy zauważyć, że na Łotwie efektywność energetyczna "paneli" i nowych budynków jest bardzo różna: w trzypokojowym mieszkaniu w radzieckim budynku rachunki za ogrzewanie zimą będą 2,5-3 razy wyższe niż w podobnym mieszkaniu, ale w nowym projekcie.
Obecnie na rynku brakuje inwestycji.
Rządowe programy wsparcia i atrakcyjność inwestycyjna
- Głównymi nabywcami na łotewskim rynku nieruchomości są obecnie lokalni mieszkańcy. Dla nich istnieją państwowe programy pomocy w zakupie mieszkań w kraju. Dotyczy to w szczególności rodzin z dziećmi - odpowiedni program pomocy pozwala im zmniejszyć zaliczkę przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Im więcej dzieci, tym bardziej państwo jest gotowe udzielić gwarancji na większość kredytu. Młodzi profesjonaliści mogą również skorzystać z programu bonusowego przy zakupie domu.
Jeśli chodzi o obcokrajowców, Wcześniej dużą rolę w przyciągnięciu ich zainteresowania łotewskimi nieruchomościami odegrał program uzyskiwania pozwolenia na pobyt w zamian za inwestycje. W ciągu 13,5 roku (od 1 lipca 2010 r. do końca 2023 r.) łączna kwota inwestycji w ramach tego programu przekroczyła 1,62 mld euro - 83% tych środków wydano na zakup lokalnych nieruchomości.
Obecnie program ten formalnie działa, ale jego aktywność jest minimalna. Moratorium zostało nałożone na Rosjan i Białorusinów od 2022 roku.
Negatywny wpływ na rynek nieruchomości w centrum Rygi i Jurmały jest spowodowany faktem, że niektórzy zagraniczni nabywcy, ze względów geopolitycznych, nie są obecnie w stanie w pełni korzystać ze swojego prawa do tej nieruchomości, czyli z niej korzystać. W związku z tym ci, którzy mogą, wystawiają je na sprzedaż, najczęściej ze zniżką dla siebie, ci, którzy nie mogą - na wynajem, dla kogoś, kto nadal jest w stanie "zamrożonym". Jest absolutnie jasne, że każdy dodatkowy wolumen przy braku dodatkowego popytu wywiera presję na cenę.
Według oficjalnych danych w 2023 r. złożono tylko 86 wniosków o zezwolenie na pobyt w zamian za inwestycje w nieruchomości na Łotwie. Zmniejszyła się również aktywność inwestorów międzynarodowych. Można śmiało powiedzieć, że na łotewskim rynku nieruchomości występuje obecnie pewien niedobór inwestycji, podobnie jak w wielu krajach europejskich.
Obecnie żyjemy na rynku nabywców. Oznacza to, że jest to dobra okazja dla inwestora długoterminowego. Ma on w czym wybierać i ma możliwość dyktowania ceny.
Wynajem nowych nieruchomości mieszkalnych przynosi około 5% rocznie. Wyższe zyski zapewnia zakup i dostawa mieszkań z radzieckich zasobów mieszkaniowych, ale należy wziąć pod uwagę niską płynność takich obiektów: budynki te nie stają się coraz lepsze i nowsze, będą musiały w nie zainwestować w przyszłości; w tym celu mieszkańcy budynku mieszkalnego muszą uzgodnić między sobą jego remont i tak dalej, co nie zawsze jest możliwe.
Rynek wynajmu na Łotwie
- Łotewski rynek wynajmu w większości powrócił do swoich przedrynkowych wskaźników. Średnie stawki czynszu na chwilę obecną:
- 2-pokojowe mieszkanie w nowym budynku: około 500 euro/miesiąc.
- 2-pokojowe mieszkanie w radzieckim domu: około 300 euro/miesiąc.
- Mieszkania w nowych projektach w centrum Rygi - 10-13 euro za mkw. m miesięcznie.
- Luksusowe mieszkania w Rydze: 15-20 euro za mkw. m miesięcznie. Ale czasami są wyższe stawki.
Jednak, jak już wspomniałem, przy tej samej powierzchni koszt ogrzewania w nowych budynkach ze względu na ich większą efektywność energetyczną jest około trzykrotnie tańszy niż w mieszkaniach seryjnych.
Co ciekawe, w ostatnich miesiącach Jurmala odnotowała sezonowy wzrost popytu na wynajem, w tym ze strony Izraelczyków. Wynika to z obecnej sytuacji w tym regionie, a także z faktu, że mamy znacznie bardziej komfortowe lato - nie tak gorące jak w Izraelu.
W ostatnich latach włoskie, hiszpańskie i francuskie przemówienia są coraz częściej słyszane w głównym kurorcie Łotwy. Jeśli latem marzymy o relaksie w cieple, to przedstawiciele południowej części tych krajów mają tendencję, wręcz przeciwnie, do ucieczki przed upałem.
P.S. Łotewski rynek nieruchomości kończy okres zawirowań, żyje i nadal funkcjonuje. A jeśli jesteś zainteresowany nim z punktu widzenia zakupu, to dziś są na to całkiem dobre czasy, jeśli robisz to z kompetentnymi i doświadczonymi konsultantami.
Autor
Julia Janukowycz Redaktor naczelny
Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.
Polish 
English 
Russian 
German