19.04.2024 03.05.2024 512 0 0
Od kilku lat cały świat z zaskoczeniem obserwuje rynek nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. W 2023 r. zawarto tu ponad 133 000 transakcji - o 37% więcej niż w roku poprzednim, a koszt mieszkania wzrósł o 4,6-22%, w zależności od jego rodzaju. Nikolay Kuznetsov, szef działu relacji inwestorskich, opowiedział o tym, które mieszkanie lepiej wybrać jako pierwszy zakup, kiedy bardziej opłaca się kupić obiekt w budowie, a kiedy lepiej spojrzeć na gotowy.
Jaki jest obecnie stosunek nieruchomości w budowie do nieruchomości ukończonych na rynku w Dubaju?
Być może obecnie w budowie jest więcej obiektów niż ofert na rynku wtórnym. Ale kwestia ta jest zawsze zmienna. Jeśli weźmiemy na przykład okres pandemii, to wiele projektów budowlanych zostało zawieszonych. Wręcz przeciwnie, pojawiło się wiele ofert mieszkań na rynku wtórnym.
Czy ten trend się utrzyma?
Na podstawie planów deweloperów i strategii, które obecnie dominują wśród inwestorów, a także na podstawie liczby zapytań, które otrzymujemy w tym roku, widzimy, że trend wyboru off-plan pozostaje. Ponadto rośnie liczba nowych projektów, inwestorów, firm (prywatnych, małych, znanych, mało znanych, z Rosji, Indii). Zajmujemy się nie tylko sprzedażą nieruchomości, ale także towarzyszymy transakcjom sprzedaży gruntów, pomagamy uzyskać wszystkie pozwolenia, wybieramy wykonawców, podwykonawców, przygotowujemy umowy. Stąd wniosek, że rynek off-plan się rozwija.
Ważne jest, aby pamiętać, że na rynku istnieje wiele zadań. Co to jest? Na przykład, gdy inwestor wchodzi w fazę pre-launch, kapitalizacja obiektu jest taka sama. Po 2-3 miesiącach projekt zostaje uruchomiony, ceny rosną, a inwestor sprzedaje obiekt. Jest to strategia krótkoterminowa. Jeśli weźmiemy pod uwagę takie sytuacje, wtórny rynek mieszkaniowy będzie jeszcze wyższy niż pierwotny.
Jeśli weźmiemy klasyczną sytuację z mieszkaniami wtórnymi, tak jak kiedyś, gdy klient kupił mieszkanie, mieszkał i postanowił je sprzedać, dane będą inne. Z reguły właściciel wystawia cenę powyżej rynkowej i trafia na giełdę. Sprzeda za określoną kwotę - dobrze. Jeśli nie sprzeda, nie jest to pilne. Takich ofert jest mniej niż nieruchomości pierwotnych. Nie wszyscy chcą sprzedawać, wielu po prostu mieszka. Ten trend obserwuje się wśród Europejczyków, a także Rosjan i obywateli krajów WNP. Przyjeżdżają i kupują nieruchomości dla siebie, w tym na rynku wtórnym, aby natychmiast się zatrzymać. Nie mają możliwości czekać, aż zostanie ukończona.
Jaki rodzaj nieruchomości jest dziś częściej kupowany? Dlaczego?
Najczęściej sprzedają się apartamenty i kamienice. Willa znajduje się na trzecim miejscu. Ich ceny zaczynają się średnio od $2 milionów. Obecnie wille zapewniają inwestorom najwyższy zysk: trend ten ukształtował się w 2023 roku i nadal jest aktualny.
Czasami otrzymujemy niepokojące transakcje - oferty sprzedaży nieruchomości po cenie nieco niższej od rynkowej. Wynika to z faktu, że dana osoba pilnie potrzebuje sprzedać dom. Na przykład obecnie obserwujemy odpływ Izraelczyków ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Kupili wille, a teraz muszą je opuścić, więc sprzedają je z dużym rabatem. Są też wille zajęte przez bank. Zdarza się, że inwestor zaciągnął pożyczkę w banku na zakup domu, coś poszło nie tak z biznesem, nie udało się zapłacić, w rezultacie oddał nieruchomość bankowi. Możemy kupić takie wille i zaoferować je naszym klientom. Są to szybkie transakcje, takie obiekty są zwykle sprzedawane natychmiast.
Kiedy lepiej wybrać gotową nieruchomość? Kiedy jest w trakcie budowy? Czy istnieją inne czynniki niż osobiste preferencje?
Wszystko zależy od celu. Dla rodzin przeprowadzających się na stałe ważny jest komfort mieszkania i przytulność, podczas gdy inwestorzy częściej koncentrują się na rentowności i wskaźnikach kapitalizacji.
Rynek wtórny jest mniej atrakcyjną opcją inwestycyjną. Najlepsza rentowność jest dostępna przy zakupie od dewelopera: kapitalizacja kosztów w tym przypadku może wynosić od 30 do 100%.
Jeśli szukasz inwestycji z długoterminową perspektywą i wysoką kapitalizacją, warto rozważyć nieruchomości butikowe. Aby wygenerować pasywny dochód, wielu inwestorów woli kupować gotowe obiekty i je wynajmować. Jeśli jednak dysponujesz znacznym kapitałem i jesteś skłonny podjąć niewielkie ryzyko, możesz rozważyć projekty na etapie poprzedzającym uruchomienie, z późniejszą sprzedażą po ukończeniu lub w trakcie budowy, ponieważ duży kapitał otwiera drzwi dobrym deweloperom.
Jakie są zalety nieruchomości w budowie i gotowych? Jakie są zagrożenia? Czy bezpiecznie jest kupić nieruchomość w budowie w Dubaju? A gotową?
Zalety gotowej nieruchomości: kupiona i można od razu zamieszkać. Można wziąć kredyt hipoteczny, oprocentowanie wynosi do 6%. Pierwsza rata w wysokości 20% jest wypłacana natychmiast, pozostałe 80% jest wypłacane w wygodnych płatnościach.
Off-plan jest odpowiedni, jeśli istnieje możliwość poczekania. Płać mniej. Wielu deweloperów oferuje korzystne raty. Można znaleźć opcje, gdy jest ona ważna do 5 lat po ukończeniu obiektu.
Może istnieć ryzyko, jeśli spotkasz pozbawionego skrupułów brokera lub nie rozumiesz rynku. Na przykład, kupujesz mieszkanie, które Ci się podoba bez żadnej oceny, ale ostatecznie trudno jest je wynająć, a zamiast 8-10% ROI otrzymujesz 6-7%. Pozbawiony skrupułów broker może sprzedać nie to, czego potrzebujesz, ale to, co musisz mu sprzedać. W takim przypadku możesz kupić coś nie po wartości rynkowej, ale drożej, lub otrzymać przedmiot, który trudno będzie odsprzedać z zyskiem lub wynająć. Nie będzie straty jako takiej, ale nastąpi utrata zysku.
Co należy sprawdzić dla każdego rodzaju nieruchomości?
Przede wszystkim, powtarzam, musisz zrozumieć, co robisz, dlaczego wchodzisz na rynek. Następnie znajdź dobrego brokera. Sprawdzi dokumenty, upewni się, że klient płaci dokładnie za to, co mu się podoba, że deweloper nie popełnił żadnych błędów. Na przykład wielu naszych klientów nie czyta po angielsku, więc potrzebujemy tutaj profesjonalnej pomocy.
W przypadku mieszkań na rynku wtórnym ważne jest sprawdzenie Title Deed (dokumentu potwierdzającego własność), aby upewnić się, że mieszkanie rzeczywiście należy do sprzedającego i nie ma żadnych obciążeń. Oznacza to, że należy podejść do tego procesu bardzo ostrożnie. Tutaj 98% transakcji odbywa się za pośrednictwem brokera, jest to najbezpieczniejsza opcja. Możesz zorganizować wszystko samodzielnie, pod warunkiem, że dobrze znasz sprzedawcę i ogólnie rozumiesz specyfikę procedury.
Czy muszę osobiście sprawdzić off-plan? A mieszkania na rynku wtórnym? Czy warto przyjechać do Dubaju na pierwszy zakup?
Do 2010 roku nie było tu rachunków powierniczych. Raczej tak: Ustawa nr 8 dotycząca rachunków gwarancyjnych deweloperów nieruchomości w Emiracie Dubaju weszła w życie w 2006 roku. Jednak prawie wszyscy deweloperzy nadal akceptowali płatności na swoje konta, a nie na rachunki powiernicze. I dopiero po kryzysie z lat 2008-2010 władze ZEA zaczęły naprawdę ściśle kontrolować ich przestrzeganie. Deweloper nie może swobodnie korzystać z tego konta ani wykorzystywać pieniędzy według własnego uznania. Oznacza to, że pieniądze wpłacone przez nabywców różnych jednostek nieruchomości w projekcie są chronione do momentu dostarczenia obiektu. Wcześniej pieniądze trafiały bezpośrednio do deweloperów, a oni nie zawsze mądrze nimi zarządzali. Na przykład, zamiast budować obiekty, inwestowali te pieniądze, próbując zarobić dodatkowe pieniądze. Deweloper otrzyma pieniądze w całości tylko wtedy, gdy przekaże obiekt. Dlatego też, gdy nastąpił kryzys, wiele osób zostało bez mieszkań i bez funduszy. Potem pojawiły się rachunki powiernicze i teraz wszyscy pracują za ich pośrednictwem, więc nie ma ryzyka utraty pieniędzy. A żeby osobiście spotkać się z deweloperem, nie ma większego sensu śledzić tego procesu. Wielu naszych inwestorów kupuje nieruchomości zdalnie i są całkiem zadowoleni. Ale to znowu dotyczy inwestycji. Jeśli szukasz miejsca do życia dla siebie, zawsze jest to przyjemne i satysfakcjonujące. interesujące, aby przyjść i zobaczyć wszystko osobiście.
Na jakim etapie budowy lepiej kupić mieszkanie poza planem? Czy warto wybrać projekt na etapie wykopów?
Tak, warto wybierać na etapie wykopalisk, szczególnie jeśli masz możliwość udania się na pre-order i wpłacenia depozytu ustalając cenę. O ile oczywiście Cię wpuszczą. Bo z reguły do takich projektów wpuszczają swoich ludzi - grupę inwestorów, którzy przechodzą z jednego obiektu do drugiego u tego samego dewelopera. Na etapie pre-launch cena wzrośnie o 10 procent, a na etapie uruchomienia różnica w cenie może już sięgać nawet 20%. Wiele zależy od projektu, od sytuacji rynkowej, ale marżowość jest bardzo wysoka.
Podsumujmy wyniki. Oznaki wysokiej i niskiej jakości projektu poza planem?
Zobacz dewelopera. Jego historię. Zobaczyć lokalizację. Musisz zrozumieć sam projekt, zajrzeć do brandbooka, co jest używane, jakie materiały, jacy podwykonawcy. Są deweloperzy, z którymi w zasadzie nie współpracujemy. Są tacy, z którymi współpracujemy z roku na rok, ale zawsze trzeba bardzo uważnie przyjrzeć się temu, co oferują i za jaką cenę. Zdarza się, że na początku deweloper oferuje jedną cenę, a potem nagle ją obniża i to też jest nieprzyjemne dla kupującego.
Oznaki wysokiej i niskiej jakości wtórnego budownictwa mieszkaniowego?
Zużycie, wiek budynku, lokalizacja, deweloper. Są deweloperzy, którzy nie spojrzą na budynek bez łez za 3-5 lat. Jest bezpieczny przez całe życie, ale jego wygląd pozostawia wiele do życzenia. Firma zarządzająca może być pozbawiona skrupułów, ale czasami można to zrozumieć dopiero po wprowadzeniu się. Należy przyjrzeć się, w jaki sposób przeprowadzane są naprawy. Czy w budynku są tak zwane ścianki działowe, gdy kupowane są mieszkania z 2-3 sypialniami, ścianki działowe są umieszczane wewnątrz, a mieszka tam duża liczba osób. Okolica jest oczywiście wątpliwa. Nie zalecamy kupowania takich mieszkań. Trudno jest go wynająć i sprzedać, a szybciej stanie się bezużyteczny, w wyniku czego koszt spadnie.
Jakie są Twoje osobiste rekomendacje dla początkujących inwestorów?
Trzeba znać rynek. Przychodzić, obserwować, uczyć się. Przejrzeć prezentacje, przestudiować tło. Ważne jest, aby naprawdę ocenić to, co mówi menedżer i zrozumieć, co jest prawdą. Samo czytanie w Internecie nie wystarczy. Piszą różne rzeczy i nie zawsze odpowiada to rzeczywistości. W Zjednoczonych Emiratach Arabskich działa ponad 16 000 agencji nieruchomości. Wystarczy pomyśleć o tej liczbie. Wiele z nich kończy działalność, ponieważ nie sprzedają tego, czego potrzebują ludzie, ale to, co muszą im sprzedać agencje. Do tego dochodzi brak kompetencji. W rezultacie reputacja spada z powodu niezadowolonych klientów i inwestorów. W efekcie przestają z nimi współpracować. Wiele osób chce spróbować, ale ostatecznie to nie wychodzi. Ogólnie rzecz biorąc, ryzyko związane z zakupem nieruchomości jest obecnie minimalne. Ale można kupić obiekt w oparciu o emocje i uzyskać mniej korzyści. Dlatego warto rozważyć mądry wybór brokera.
Polish 
English 
Russian 
German