- Na początku 2022 r. aktywność transgranicznych inwestorów na rynku nieruchomości w większości krajów powróciła do poziomu sprzed kryzysu lub go przekroczyła.
- Najwyższe wskaźniki ożywienia i wzrostu rynku odnotowano w krajach oferujących zezwolenia na pobyt lub obywatelstwo w ramach programów inwestycyjnych, a dostępność transakcji online służy jako dodatkowy czynnik wzrostu.
Są to główne wyniki dziesiątej corocznej ankiety Tranio, przeprowadzonej pod koniec 2021 r. i na początku 2022 r. wśród 256 ekspertów z 40 krajów. Respondenci podsumowali wyniki ubiegłego roku i podzielili się swoimi prognozami i oczekiwaniami na rok 2022.
W ciągu dziesięciu lat, kiedy wraz z moimi kolegami przeprowadzaliśmy ankiety wśród ekspertów rynkowych, inwestorzy transgraniczni stali się bardziej doświadczeni i wykształceni.
Wielu naszych klientów jest już dobrze świadomych "zasad gry" na rynku kraju, w którym kupują nieruchomości, przestrzega realistycznych oczekiwań dotyczących rentowności, pozyskało zespół konsultantów i w rezultacie może działać na równi z lokalnymi inwestorami. Jeszcze dziesięć lat temu było to rzadkością.
"Złote wizy" przyczyniają się do ożywienia rynku
Ponad połowa respondentów (54%) zauważa, że aktywność zagranicznych nabywców powróciła do poprzedniego poziomu lub go przekroczyła. Jednak 17% uczestników badania uważa, że do końca 2021 r. sytuacja nie uległa poprawie, a nawet pogorszyła się w porównaniu ze szczytem pandemii.
W krajach, w których istnieją programy rezydencji inwestycyjnych ("złote wizy" w Hiszpanii i Grecji, "złote paszporty" na Malcie itp.), rynek ożywił się szybciej niż w regionach, w których nie ma podobnych programów. W krajach oferujących zezwolenia na pobyt lub obywatelstwo inwestycyjne 40% respondentów uważa, że zagraniczni nabywcy stali się bardziej aktywni niż przed pandemią, podczas gdy w innych krajach tylko 28% odpowiedziało w ten sposób.
Podczas pandemii wielu osobom trudno było dostosować się do wymuszonych ograniczeń w przemieszczaniu się, dlatego inwestorzy byli bardziej zainteresowani takimi programami i produktami, które umożliwiają swobodniejsze przemieszczanie się między krajami.
Na podstawie danych ankietowych obliczyliśmy wskaźnik odzysku transgranicznego inwestycje w nieruchomości dla wybranych krajów. Wskaźnik ten przyjmuje wartości od 0 (jeśli wszyscy respondenci wybrali najbardziej pesymistyczną opcję odpowiedzi) do 1 (jeśli wszyscy wybrali najbardziej optymistyczną opcję).
Portugalia, gdzie wskaźnik ożywienia rynku wynosi 0,87, i Hiszpania (0,86) są liderami w odpowiednim rankingu krajów. Niemcy i Tajlandia: W obu krajach wskaźnik ten wyniósł 0,29.
W komentarzach do odpowiedzi uczestnicy badania Tranio zauważyli, że w latach 2020-2021, w kontekście spadku liczby transakcji transgranicznych, popyt ze strony lokalnych nabywców wzrósł w każdym z badanych krajów.
Wszyscy partnerzy Tranio zauważają rosnące zainteresowanie lokalnych nabywców. Niektórzy partnerzy, którzy wcześniej koncentrowali się wyłącznie na obcokrajowcach, rozpoczęli współpracę z lokalnymi klientami.
Wciąż trudno jest podróżować do innych krajów, a pieniądze trzeba gdzieś zainwestować, więc inwestorzy wchodzą na lokalne rynki.
Średni budżet na transakcje dotyczące nieruchomości mieszkalnych wynosi 354 tys. euro
Dane ankietowe pozwalają nam oszacować medianę budżetu transakcji z zagranicznymi nabywcami nieruchomości mieszkalnych. Średnia dla wszystkich badanych krajów wyniosła 354 tys. euro, choć wartości te różnią się znacznie w zależności od kraju. Najdroższe mieszkania są we Francji (mediana budżetu - 1 mln euro) i USA (933 tys. euro), najtańsze w Turcji (200 tys. euro).
Istnieje korelacja między wartością nieruchomości a wskaźnikiem ożywienia rynku: średnio budżet jest wyższy w krajach, w których rynek ożywił się lepiej w 2021 roku.
Europejczycy są najbardziej aktywnymi nabywcami, a napływ klientów z Rosji i Chin kurczy się
Większość respondentów (62%) uważa, że mieszkańcy Europy są najbardziej aktywną kategorią nabywców kupujących nieruchomości poza krajem zamieszkania. We Francji 100% respondentów wskazało tę kategorię, w Hiszpanii - 91%, we Włoszech - 90%.
Na drugim miejscu w 2021 r. znaleźli się imigranci z Rosji i WNP (42%), a następnie nabywcy z Bliskiego Wschodu, Chin, USA i Izraela. Niektórzy respondenci zauważyli, że na rynku aktywni są przedstawiciele Kanady, Indii, krajów bałkańskich, Australii, Brazylii, Egiptu i RPA.
Wyniki badania pokazują interesujący trend: im więcej respondentów w danym kraju odnotowało aktywność europejskich nabywców, tym mniejsza była aktywność imigrantów z Rosji i krajów WNP. Tendencja ta jest najbardziej widoczna w Turcji, gdzie 73% odnotowało aktywność rosyjskojęzycznych nabywców, a tylko 18% - aktywność Europejczyków. Przeciwnie, we Francji, Hiszpanii i Włoszech tylko 17-19% respondentów zauważyło, że kupujący pochodzą z Rosji.
Aktywność nabywców nieruchomości z Bliskiego Wschodu była najbardziej zauważalna na rynku w Turcji (55% respondentów), na Cyprze (38%) i w Grecji (32%).
Chińscy imigranci zajęli pierwsze miejsce wśród nabywców nieruchomości w Stanach Zjednoczonych (71 respondentów) i trzecie w Portugalii (30%). Na drugim miejscu w Portugalii - nabywcy z USA (40%).
Na tle pandemii aktywność inwestorów transgranicznych z Rosji i Chin. Kraje te zostały wskazane odpowiednio przez 38% i 28% uczestników badania. Niektórzy respondenci zauważają jednak znaczny odpływ nabywców z Europy, Bliskiego Wschodu i Indii.
Spadek aktywności rosyjskojęzycznych nabywców jest szczególnie zauważalny w Hiszpanii i we Włoszech (65% respondentów w każdym z tych krajów stwierdziło to), a także w Czarnogórze (57%). Z drugiej strony, udział tej kategorii inwestorów prawie nie zmniejszył się na Cyprze (tylko 8% uczestników badania odnotowało ich odpływ) i w Turcji (9%).
Udział nabywców z Chin znacznie spadł w Grecji (61% respondentów tak uważa) i na Cyprze (50%). Odwrotna sytuacja ma miejsce w USA, Francji i Czarnogórze: W tych krajach żaden z uczestników badania nie odnotował odpływu nabywców nieruchomości z Chin.
Spadek aktywności Europejczyków był najbardziej zauważalny w Turcji (według 64% respondentów), USA (50%) i na Łotwie (40%).
Istnieje umiarkowana korelacja między budżetem transakcji a aktywnością zagranicznych nabywców. Przepływ inwestorów z Rosji i Chin zmniejszył się silniej w krajach "drogich" i słabiej w krajach "tanich", podczas gdy kupujący z Europy, wręcz przeciwnie, opuścili przede wszystkim kraje o niskich budżetach transakcyjnych.
Ponieważ odpływ zagranicznych nabywców w latach 2020-2021 jest związany przede wszystkim z ograniczeniami "covidowymi", można oczekiwać, że wraz z osłabieniem tych ograniczeń aktywność międzynarodowych nabywców nie tylko wzrośnie, ale także przekroczy średni poziom sprzed pandemii - na rynek powróci skumulowany odroczony popyt.
Zainteresowanie "złotymi wizami" wzrosło szczególnie w Portugalii i spadło na Łotwie
Liczba inwestorów pragnących uzyskać "złotą wizę" lub "złoty paszport" w krajach, w których działają takie programy, wzrosła w 2021 r. średnio 1,2-krotnie. Na ogólnym tle wyraźnie wyróżnia się Portugalia, gdzie nasi respondenci oszacowali średni 2-krotny wzrost zainteresowania rezydencjami inwestycyjnymi, a następnie Czarnogóra ze wzrostem 1,5-krotnym.
Od 2022 r. w Portugalii nie jest już wydawane zezwolenie na pobyt w przypadku inwestycji w nieruchomości mieszkalne w lokalizacjach nadmorskich, w tym w Lizbonie i porcie.
Program "złotych paszportów" w Czarnogórze miał zostać ograniczony pod koniec 2021 roku, a w ostatniej chwili został przedłużony do 2022 roku. Tak więc w obu tych krajach inwestorzy spieszyli się do kupić nieruchomość gdy program działał w tym samym trybie.
Według uczestników ankiety zainteresowanie "złotymi wizami" w 2021 r. nie wzrosło tylko w dwóch krajach: na Cyprze pozostało na poziomie z ubiegłego roku, a na Łotwie spadło o 38%.
Istnieje wysoka korelacja między zainteresowaniem rezydencjami inwestycyjnymi a wskaźnikiem ożywienia rynku: potwierdza to hipotezę, że zezwolenie na pobyt i obywatelstwo przez programy inwestycyjne wspierały ożywienie na rynku. rynek nieruchomości na tle kryzysu.
Dostępność transakcji online przyczynia się do ożywienia rynku
Ze względu na ograniczenia dotyczące międzynarodowy podróży, liczba zakupów online wzrosła. W 2021 r. respondenci szacowali, że zagraniczni nabywcy nieruchomości zawarli średnio 23% transakcji przez Internet bez odwiedzania kraju zakupu. Wśród wszystkich krajów ponownie wyróżnia się Portugalia, gdzie udział transakcji online osiągnął 42%.
Kupując mieszkanie na wynajem, nasi klienci częściej finalizują transakcje zdalnie niż podróżując do kraju zakupu.
W regionach o dobrej rentowności najmu mieszkania w nowych budynkach są kupowane na najwcześniejszych etapach budowy, kiedy na miejscu nie ma praktycznie nic do oglądania.
Udział zakupów na odległość koreluje ze wskaźnikiem ożywienia rynku. Sugeruje to, że dostępność transakcji online jest kolejnym czynnikiem napędzającym sprzedaż transgraniczną oprócz rezydencji inwestycyjnej.
Oprócz zamkniętych granic, inne czynniki przyczyniły się do popularności transakcji online w 2021 roku. W szczególności 44% respondentów stwierdziło, że kupujący wybrali transakcję zdalną, ponieważ chcieli kupić nieruchomość przed wzrostem cen. Kolejnych 42% uczestników badania zauważyło, że sprzedawcy stali się bardziej aktywni w demonstrowaniu obiektów nieruchomości za pośrednictwem Internetu: na przykład w celu przeprowadzania pokazów online lub filmowania obiektów za pomocą dronów.
Opcja "Kupujący spieszyli się z zakupem nieruchomości, zanim stały się one droższe" jest wiodąca w Tajlandii (została wybrana przez 100% respondentów), Czarnogórze (83%) i na Cyprze (78%), a opcja "Sprzedający stali się bardziej aktywni w wystawianiu obiektów przez Internet" jest szczególnie zauważalna we Francji (80% respondentów), Turcji (64%) i we Włoszech (61%).
W Portugalii większość uczestników badania (67%) uważa, że transakcje na odległość stały się bardziej popularne, ponieważ klienci dokonywali zakupów w celu uzyskania pozwolenia na pobyt. W Grecji ta odpowiedź również znajduje się na pierwszym miejscu: wybrało ją 44% respondentów.
W 2021 r. około 80% wszystkich klientów Tranio, którzy kupili nieruchomości zdalnie, skupiło się na "złotych wizach" lub "złotych paszportach".
W 2021 r. rynek nieruchomości ożywił się szybciej w tych krajach, w których sprzedający byli bardziej aktywni w prezentowaniu obiektów w Internecie. Wniosek ten potwierdza fakt, że odpowiedzi na pytanie o czynniki popularności transakcji online konsekwentnie korelują ze wskaźnikiem ożywienia rynku nieruchomości.
Gracze na rynku nieruchomości z optymizmem patrzą w przyszłość
W 2022 r. międzynarodowy rynek nieruchomości będzie bardziej aktywny niż przed pandemią, według 60% wszystkich respondentów. W grupie krajów z programami rezydencji inwestycyjnych liczba ta sięga 68%.
Spodziewamy się, że w kontekście ożywienia na rynku, stosunek wolumenów sprzedaży dla różnych rodzajów nieruchomości ulegnie zmianie. Na przykład inwestorzy, którzy wcześniej szukali nieruchomości na wynajem krótkoterminowy, teraz częściej będą koncentrować się na wynajmie długoterminowym.
Podobnie jak w przypadku wskaźnika ożywienia rynku, dla wybranych krajów obliczyliśmy wskaźnik optymizmu transgranicznych inwestycji w nieruchomości eksperci rynkowiodzwierciedlający oczekiwania rynku w 2022 roku. Wskaźnik ten osiągnął najwyższy poziom 1 w Stanach Zjednoczonych, gdzie pod koniec 2021 r. wszystkie 100% respondentów wierzyło w najbardziej korzystny scenariusz. Wskaźnik optymizmu przekroczył 0,67 we wszystkich krajach z wyjątkiem Tajlandii, gdzie 40% respondentów spodziewało się kolejnej pandemii lub innego poważnego kryzysu w 2022 roku.
Spodziewamy się, że w kontekście ożywienia na rynku, stosunek wolumenów sprzedaży dla różnych rodzajów nieruchomości ulegnie zmianie. Na przykład inwestorzy, którzy wcześniej szukali nieruchomości na wynajem krótkoterminowy, teraz częściej będą koncentrować się na wynajmie długoterminowym.
Podobnie jak w przypadku wskaźnika ożywienia rynku, dla wybranych krajów obliczyliśmy wskaźnik optymizmu ekspertów w zakresie transgranicznych inwestycji w nieruchomości, odzwierciedlający oczekiwania rynku na 2022 r.
Wskaźnik optymizmu osiągnął najwyższy poziom 1 w Stanach Zjednoczonych, gdzie pod koniec 2021 r. wszystkie 100% respondentów wierzyło w najbardziej korzystny scenariusz. Wskaźnik optymizmu przekroczył 0,67 we wszystkich krajach z wyjątkiem Tajlandii, gdzie 40% respondentów spodziewało się kolejnej pandemii lub innego poważnego kryzysu w 2022 roku.
Stwierdzono korelację między wskaźnikiem optymizmu ekspertów a czynnikami popularności transakcji zdalnych. Wskaźnik ten jest zauważalnie wyższy w krajach, w których przyjęto przepisy lub inne środki rządowe w celu ułatwienia transakcji online. Jednocześnie wskaźnik optymizmu jest niższy tam, gdzie banki są bardziej skłonne do zdalnego otwierania rachunków.
Sądzę, że trendy transakcji online utrzymają się w dłuższej perspektywie. Wielu inwestorów nauczyło się zdalnie wybierać kontrahentów i podejmować istotne decyzje inwestycyjne; nawyki te pozostaną po pandemii.
Nowy wektor: trendy inwestycyjne Rosjan w pierwszym kwartale 2022 r.
W marcu-kwietniu 2022 r. pojawiły się nowe trendy w popycie ze strony nabywców z Rosji i wielu krajów WNP. W poprzednich latach Rosjanie preferowali nieruchomość inwestycje w krajach takich jak Hiszpania, Niemcy, Grecja i Cypr.
Ze względu na sankcje krajów zachodnich i zmiany w rosyjskim ustawodawstwie, kupujący z Rosji, Kazachstanu i Białorusi skupili się dziś na rynkach Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Turcji i Gruzji, a także zwiększyli zainteresowanie krajami Azji Południowo-Wschodniej.
Rzeczywisty wzrost popytu Rosjan na zagraniczne nieruchomości wyprzedza prognozowane tempo. Według Tranio, w kwietniu 2022 r. liczba zamówień zakupu była o 15% wyższa niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Wolumen transakcji zamkniętych w pierwszym kwartale 2022 r. również przekracza zeszłoroczne wyniki.
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich Rosjanie najczęściej wybierają mieszkania w nowych budynkach w Dubaju o wartości około 205 tysięcy dolarów. Do początku maja prawie wszystkie mieszkania w tym budżecie zostały wyprzedane w kompleksach mieszkaniowych z terminem realizacji w pierwszym lub drugim kwartale 2023 roku.
W Turcji nowe budynki w Stambule cieszą się dużym popytem wśród Rosjan, gdzie istnieje największy wybór obiektów, które dobrze nadają się do programu obywatelstwa inwestycyjnego.
Według monitoringu Tranio, w pierwszym kwartale 2022 r. popyt Rosjan na nieruchomości w Turcji wzrósł prawie 3-krotnie w porównaniu do ubiegłego roku, a na nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich - 1,5-krotnie. W tym samym okresie wzrosło zainteresowanie Rosjan nieruchomościami w krajach Azji Południowo-Wschodniej: w Tajlandii - o 85%, a w Indonezji - o 75%. Pomimo dużego napływu wniosków, eksperci Tranio nie spodziewają się porównywalnego wzrostu udziału tych krajów w wolumenie transakcji.
Istnieją ograniczenia dla wzrostu rosyjskich inwestycji na tym rynku. Z jednej strony, oddalenie Bali i wysp Tajlandii sprawia, że lokalizacje te są mniej dogodne do zakupu "drugiego domu" w porównaniu z Turcją czy Gruzją.
Z drugiej strony, Azja Południowo-Wschodnia jest mniej atrakcyjna dla imigracji biznesowej niż Dubaj czy Izrael.
Polish 
English 
Russian 
German