Wysoki standard życia i przejrzyste ramy prawne odegrały kluczową rolę w kształtowaniu fińskiego rynku mieszkaniowego. W ciągu ostatnich kilku lat fiński rynek nieruchomości wykazywał stopniowy i stosunkowo przewidywalny rozwój. Jednak środki wprowadzone w celu kontrolowania inflacji doprowadziły do wzrostu kosztów kredytów, co z kolei zaczęło wpływać na spadek popytu. Jak takie działania wpłynęły na wielkość budowy, liczbę transakcji i poziom cen - w najnowszej analizie REALTING.
Spadek w budownictwie. Co miało na to wpływ?
Według fińskiego urzędu statystycznego, od 2015 r. do listopada 2023 r. w Finlandii wydano ponad 86 tys. pozwoleń na budowę wolnostojących, bliźniaczych i wielorodzinnych budynków mieszkalnych* (w tym na rozbudowę, remonty i przebudowy porównywalne z budową nowego budynku, rozbudową budynku lub zwiększeniem powierzchni).
* - z wyłączeniem pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych, w których mieszkańcy mają wspólną kuchnię, pokój dzienny lub pomieszczenia sanitarne, oraz budynków mieszkalnych dla osób niepełnosprawnych.
Liczba pozwoleń na budowę odzwierciedla aktywność deweloperów, którzy z kolei szybko monitorują i reagują na zmieniające się potrzeby nabywców. Tym samym wskaźnik ten pozwala nam ocenić trendy na rynku nieruchomości w kraju.
Więc, w okresie od 2015 do 2017 r. odnotowano dość wysoki poziom aktywność w budowie nowych mieszkań: Liczba zezwoleń rosła z roku na rok - o 7% w 2016 roku i o 3% w 2017 roku. Jedną z przyczyn wzrostu w tych latach było porozumienie w sprawie zagospodarowania przestrzennego, mieszkalnictwa i transportu, podpisane przez rząd w 2012 roku. Współpraca ma na celu poprawę funkcjonalności i konkurencyjności obszarów miejskich, a tym samym zrównoważony rozwój infrastruktury miejskiej, użytkowania gruntów, mieszkalnictwa i logistyki.
Program zapewnia takie wsparcie, jak subsydiowane przez państwo budownictwo mieszkaniowe, wsparcie prac remontowych i rozwój drewnianego budownictwa mieszkaniowego.
Warto również zauważyć, że samorządy lokalne mogą nakładać nieruchomość podatek od pustej działki, jeśli znajduje się ona w obszarze planowania urbanistycznego i nie jest wykorzystywana do celów mieszkalnych lub nie jest w trakcie budowy. Stawka podatku w tym przypadku będzie wynosić od 2% do 6%.
Takie umowy zostały również podpisane na lata 2016-2019 i 2020-2031, w tym z nowymi regionami.
Oprócz regulacji rządowych, pojawił się trend w kierunku innowacji w projektowaniu i rozplanowaniu mieszkań, a także nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań w budownictwie ze względu na rosnące ceny energii.
Od 2018 r. rozpoczął się spadek w sektorze budowlanym. W rezultacie liczba pozwoleń spadła o 14% w ciągu 2 lat.
Pandemia i ograniczenia w przemieszczaniu się doprowadziły do zwiększonego popytu na przedmieścia. nieruchomość w 2020 i 2021 roku. W rezultacie wzrosła liczba pozwoleń na budowę domów prywatnych.
Najbardziej aktywnym okresem był rok 2021 - 11 508 zezwoleń. Chociaż już w 2022 r. aktywność deweloperów gwałtownie spadła - o 25% jednocześnie. Rok 2023 wykazał najgorszy wskaźnik w całym badanym okresie. - 5 361 pozwoleń na budowę mieszkań, czyli 1,6 razy mniej niż w poprzednim roku i ponad 2 razy mniej niż w 2021 roku. Spadek popytu doprowadził nie tylko do zmniejszenia wolumenu budowy, ale także do bankructwa największych fińskich deweloperów.
Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną cechę dotyczącą budowy nowych mieszkań - jest to spadek powierzchni mieszkań i domów. Obecnie średnia wielkość powierzchni mieszkalnej wynosi 40-60 mkw. m, podczas gdy około dekady temu średnia powierzchnia wynosiła 80-90 mkw. m.
Rosnące stopy procentowe i spadek liczby transakcji
Okres od 2016 do 2017 r. charakteryzuje się wzrostem aktywności kupujących: liczba transakcji nowymi budynkami wzrosła odpowiednio o 34% i 42%, a w porównaniu z 2015 r. wskaźnik ten wzrósł 1,9-krotnie. Przed pandemią w 2020 r. rynek ustabilizował się - liczba transakcji utrzymywała się na wysokim poziomie - co najmniej 11 tys. rocznie. Ograniczenia spowodowane COVID-19 doprowadziły do spadku liczby transakcji o 12%. Niemniej jednak rok 2021 zbliżył się do poziomu z okresu "przedkryzysowego" - 10 724 transakcji kupna i sprzedaży.
W 2022 r. nastąpił gwałtowny spadek aktywności - mieszkania w nowych budynki zaczęto kupować prawie 2 razy mniej. W 2023 r. odnotowano najgorszy wskaźnik pod względem liczby transakcji kupna i sprzedaży - łącznie 2 039 transakcji na "pierwotnym", czyli 2,7 razy mniej niż w 2022 r. i ponad 5 razy mniej niż w 2021 r. Głównym powodem jest wzrost inflacji, a co za tym idzie zmiana stóp procentowych. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest wzrost inflacji, a co za tym idzie zmiana stóp procentowych.
Rosnące stopy procentowe od połowy 2022 r. znacznie zwiększyły koszty pożyczek dla konsumentów. Tak więc, w grudniu 2023 r. oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 4,1%, dla porównania od 2017 r. obciążenie odsetkami nie przekroczyło 1%.
Dotykając tematu kredytów hipotecznych, warto powiedzieć, że warunki kredytowania zakupu mieszkań w Finlandii są standardowe: początkowa płatność wynosi od 5% do 20% wartości nieruchomości, okres kredytowania wynosi 25-30 lat. Bank ocenia również wartość nieruchomości, aby upewnić się, że wnioskowana kwota kredytu odpowiada wartości rynkowej nieruchomości.
"Dwuczęściowe" są kupowane najczęściej
Biorąc pod uwagę strukturę transakcji na rynku pierwotnym nieruchomość rynek według typu obiektu, możemy powiedzieć, żeOd 2015 roku kupujący częściej wybierali mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Udział mieszkań w transakcjach kształtował się na poziomie powyżej 80% w całym badanym okresie, z wyjątkiem lat 2015 i 2022 - wówczas 24% i 21% wszystkich transakcji na rynku pierwotnym stanowiły transakcje z udziałem mieszkań. domy prywatneodpowiednio.
Przy okazji, dwasypialnia mieszkania były najczęściej kupowane w nowych budynkach w 2023 r. - stanowiły one 42% wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Następne w kolejności są mieszkania trzypokojowe - 33%, a następnie mieszkania jednopokojowe - 25% wszystkich transakcji na "pierwotnym".
Istnieją również pewne osobliwości związane z posiadaniem domu i mieszkania.
Po pierwsze, posiadanie prywatnego domu w Finlandii obejmuje nie tylko własność samego budynku, ale także gruntu, na którym się on znajduje. Właściciele są zobowiązani do dbania o swoją własność, przestrzegania przepisów budowlanych i zasad użytkowania gruntów.
Po drugie, własność mieszkania w budynku mieszkalnym w Finlandii jest zwykle realizowana poprzez mieszkaniowe spółki akcyjne. Kiedy zakup mieszkaniaPrzyszły właściciel faktycznie nabywa udziały, które dają prawo do korzystania z określonego mieszkania. Właścicielami są zobowiązany do zapłaty miesięczne opłaty na utrzymanie i remonty wspólnych pomieszczeń i infrastruktury. Mają również prawo głosu na zebraniach udziałowców, na których rozstrzygane są kwestie związane z zarządzaniem i funkcjonowaniem domu.
W 2020 r, nieruchomość w regionie Helsinek był maksymalny popyt - 42% wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Następnie udział transakcji na tym obszarze systematycznie spadał, osiągając minimum 25% w 2023 roku. Spadek udziału transakcji w regionie stołecznym wynika z kilku czynników.
Po pierwsze, patrząc w przyszłość, możemy powiedzieć, że Helsinki są najdroższym miastem w Finlandii pod względem mieszkań. Wysokie ceny odstraszają kupujących, co prowadzi do spadku liczby transakcji.
Po drugie, jest to nasycenie rynku: rynek mieszkaniowy w Helsinkach prawdopodobnie stanie w obliczu nasycenia po okresie intensywnej budowy i rozwoju w ramach wspomnianego już programu państwowego. A rozwój innych regionów stymuluje aktywność poza stolicą.
Ważną rolę odgrywają również zmieniające się preferencje: istnieje tendencja do życia w mniej zatłoczonych i bardziej przystępnych cenowo obszarach poza dużymi miastami, zwłaszcza w kontekście rosnącej popularności pracy zdalnej.
W ciągu 8 lat ceny nieruchomości w stolicy wzrosły o 32%
Stolica Finlandii i jej przedmieścia przez cały okres objęty przeglądem utrzymują status najbardziej popularnego kraju na świecie. droga lokalizacja w kraju na zakup mieszkań. Cena pierwotnej nieruchomości w Helsinkach miała tendencję wzrostową do 2022 roku.
Do końca 2022 r. nastąpił niewielki spadek o 1%, a cena została ustalona na poziomie 6094 EUR/mkw. Wahania w granicach 3% występowały do 3. kwartału 2023 r., po czym nastąpił wzrost o 8%. The wynik 4. kwartału 2023 r. wynosi 6317 EUR/mkw.. W ciągu 8 lat ceny za nieruchomość w stolicy wzrosły o 32%.
Mieszkania w Helsinkach i na przedmieściach są średnio 1,5 razy droższe niż w pozostałej części kraju.
Trendy w pozostałej części kraju do 2022 r. są pod wieloma względami podobne do tych w stolicy. Od 2022 r. regiony wykazywały dużą niestabilność, zwłaszcza w pierwszej połowie 2023 r.. W rezultacie w 1. kwartale 2023 r. cena spadła o 8%, a w drugim kwartale wzrosła o 13%. W czwartym kwartale 2023 r. cena energii pierwotnej nieruchomość w Finlandii, z wyłączeniem Helsinek, wyniósł 4 101 EUR/mkw. Od 2015 r. wzrost wyniósł 29%.
Ważne jest, aby zrozumieć, że wzrost cen nieruchomości pierwotnych odzwierciedla nie tylko poziom popytu, ale także ogólny wzrost kosztów budowy, w tym materiałów i robocizny.
Fiński rynek pierwotny wykazał dużą wrażliwość na dostępność finansowania - środki mające na celu zmniejszenie inflacji, które doprowadziły do wzrostu kosztów kredytów, wywarły silną presję zarówno na kupujących, jak i deweloperów. Wysokie stopy procentowe już wpłynęły na liczbę transakcji, a spadek aktywności w budownictwie mieszkaniowym może mieć mieszany wpływ na rynek w dłuższej perspektywie ze względu na pogarszającą się przystępność cenową mieszkań. Doprowadzi to do wzrostu kosztów zarówno zakupu, jak i wynajmu mieszkań.
Autor
Anastasia Fomina Analityk
Zapewniam czytelnikom wysokiej jakości materiały analityczne dotyczące globalnych trendów w rynek nieruchomości.
Polish 
English 
Russian 
German