Przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w Serbii

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Jak cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Serbii? Czy możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na ten cel? Ile wynosi średni koszt mieszkania w kraju i jakich dodatkowych kosztów należy się spodziewać przy zakupie? Przewodnik krok po kroku znajduje się w naszym materiale.

W Serbii obowiązuje "zasada wzajemności" przy zakupie nieruchomości przez obcokrajowców. Oznacza to, że Serbia zezwala obywatelom tych krajów, które przyznają Serbom takie samo prawo do zakupu mieszkań na swoim terytorium. Wśród takich państw są na przykład Rosja, Izrael, USA, Kanada i inne. 

Jeśli chodzi o rodzaje nabywanych przedmiotów, nie ma żadnych ograniczeń w tym zakresie. Wyjątkiem są grunty rolne i obszary chronione, a także nieruchomości położone na tych terenach. 

Co daje zakup nieruchomości w Serbii?

Właściciele dowolnego typu nieruchomość mają możliwość uzyskania zezwolenia na pobyt w Serbii. Wymaga to mieszkania w kraju przez co najmniej 183 dni w roku. Cena zakupu nie ma znaczenia.

Zezwolenie na pobyt wydawane jest na okres jednego roku z możliwością przedłużenia. Po pięciu latach pobytu można ubiegać się o obywatelstwo na podstawie tego dokumentu. Najbliżsi krewni (małżonek i dzieci) z adnotacją "w celu połączenia rodziny" mogą również ubiegać się o wizę roczną. 

Zakup nieruchomości w Serbii krok po kroku

Oto kroki, które należy podjąć, aby kupić dom w Serbii:

1. Zarezerwuj żądany obiekt.

Najpierw należy zarezerwować wybrany przedmiot na okres uzgodniony ze sprzedawcą. Zwykle trwa to od tygodnia do miesiąca. Jednocześnie konieczne jest wpłacenie depozytu, który zazwyczaj pozostaje w agencji nieruchomości lub u prawnika. Średnia wysokość depozytu waha się od 1000 do 5000 euro - dokładna kwota ustalana jest w trakcie negocjacji. W praktyce krok ten jest często pomijany.

2. Podpisanie umowy przedwstępnej.

Następnie można podpisać przedwstępną umowę kupna u notariusza. Dokument ten określa opis obiektu, cenę, kwotę wpłaty początkowej lub depozytu (zwykle 10% całkowitej wartości nieruchomości), a także ramy czasowe, w których zostanie podpisana umowa główna. Umowa przedwstępna ma taką samą moc prawną jak umowa główna.

3. Zawarcie głównej umowy kupna-sprzedaży.

Treść głównej umowy jest sporządzana przez prawnika i poświadczana przez notariusza w obecności kupującego, sprzedającego, agentów nieruchomości, licencjonowanego tłumacza sądowego i dwóch świadków. Tekst umowy sporządzany jest w języku serbskim. 

Kupujący będzie potrzebował następujących dokumentów:

  • paszport;
  • zaświadczenie o stanie cywilnym;
  • numer rachunku bankowego w Serbii, z którego zostaną przelane środki;
  • dokumenty potwierdzające pochodzenie środków.

4. Zapłać za transakcję.

Kwota do 10 000 EUR może zostać wypłacona w gotówce, a kwota powyżej tej kwoty może zostać przelana za pośrednictwem banku.

Cudzoziemcy bez zezwolenia na pobyt mogą otworzyć specjalne konto dla nierezydentów. Aby zapłacić nim za nieruchomość w Serbii, należy najpierw złożyć wniosek do banku.

Kupujący mogą przelać pieniądze z tego konta lub konta w kraju trzecim bezpośrednio na konto sprzedawcy lub dewelopera. Warto jednak pamiętać o konieczności przejścia kontroli walutowej.

Natychmiast po dokonaniu płatności w banku, kupujący, sprzedający, agenci, tłumacz i świadkowie wracają do notariusza, aby podpisać Clausula intabulandi - zgodę sprzedającego na zarejestrowanie kupującego jako nowego właściciela nieruchomości w katastrze.

5. Sprawdź właściwości.

Kiedy zakup drugiego domuSprzedający i kupujący, w obecności agenta, zawierają protokół odbioru. Wskazuje on zidentyfikowane niedociągnięcia (jeśli występują) i określa czas na ich usunięcie.

W przypadku zakupu nowego budynku, Gradjevinska Permissive odpowiada za jakość nieruchomości - pozwolenie na budowę, a po zakończeniu wszystkich prac na budowie i odbiorze technicznym wydawane jest "Pozwolenie na użytkowanie", czyli pozwolenie na zasiedlenie.

6. Zarejestrować prawo własności.

Świadectwo własności (nepokretnost List lub Vlasnički list) można uzyskać w katastrze nieruchomości 30 dni po wykonaniu wszystkich wymienionych czynności. Dokument można również pobrać i wydrukować ze strony internetowej katastru nieruchomości. 

Uwaga.Domy i mieszkania w Serbii można również kupować zdalnie, korzystając z notarialnie poświadczonego pełnomocnictwa (musi ono zostać przetłumaczone na język serbski przez licencjonowanego tłumacza).

Nie słuchaj opowieści o tym, że "wyjechał ze stu dolarami w kieszeni". Osobiste doświadczenia z życia w Serbii: ceny, klimat i główne błędy relokatorów

Powiązane wydatki przy zakupie nieruchomości 

Kupując dom w Serbii, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami w wysokości od 2,5% do 12% wartości transakcji, plus kolejne 350-550 EUR. 

  • VAT dla nowych budynków wynosi 10% wartości transakcji. 
  • Podatek od przeniesienia własności w przypadku wtórnego budownictwa mieszkaniowego wynosi 2,5% kwoty transakcji. 
  • Opłata rejestracyjna wynosi 50 euro. 
  • Opłata notarialna wynosi 300-500 EUR (w zależności od transakcji). 
  • Prowizja agencji wynosi 2% (jest to procent, który płaci kupujący).

Średnie ceny domów w Serbii

Kupno mieszkania o powierzchni 90 mkw. w SerbiiJest to możliwe w przedziale 150 000-235 000 euro. 

Cena za wynajem kawalerki w Serbii wynosi około 300-500 euro miesięcznie. Apartament z dwiema sypialniami na wsi można wynająć za 600-850 euro.

Rachunki za media w Serbii średnio 140 euro miesięcznie (plus 23 euro za Internet).

Kupno domu z kredytem hipotecznym

Obywatele tego kraju, a także cudzoziemcy posiadający zezwolenie na pobyt lub pracę w Republice Serbskiej, mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny w Serbii. Serbskie banki udzielają kredytów hipotecznych na maksymalny okres do 40 lat.

Oprocentowanie 20-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w Serbii wynosi 6,87%.

Ryzyko kraju dla Serbii

Aby określić premię za ryzyko kraju Serbii, która charakteryzuje względną atrakcyjność inwestycyjną, wzięto pod uwagę papiery wartościowe emitowane przez rząd. Jest ich tylko kilka i wszystkie są denominowane w dolarach amerykańskich. 

Ponieważ jesteśmy zainteresowani nieruchomościami, jako podstawę wybrano długoterminową obligację rządową z terminem zapadalności we wrześniu 2033 r. i płatnością kuponu w wysokości 6,5%. Jako stopę wolną od ryzyka w obliczeniach wykorzystano dane dotyczące rentowności 10-letnich amerykańskich obligacji skarbowych. 

Wyniki obliczeń CRP dla Serbii za okres od maja do grudnia ubiegłego roku przedstawiono na poniższym wykresie. Ryzyko kraju jest stale niskie i ma tendencję do zmniejszania się. Na dzień 29 grudnia 2023 r. CRP = 4,31%.

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Często zadawane pytania

Tak, cudzoziemcy z krajów, które przyznają takie samo prawo obywatelom Serbii, mogą nabywać wszelkiego rodzaju nieruchomości w Serbii, z wyjątkiem gruntów rolnych.

Paszport, zaświadczenie o stanie cywilnym, dane konta bankowego w Serbii, dokumenty dotyczące pochodzenia środków.

VAT 10% dla nowych budynków, podatek od przeniesienia własności 2,5% dla wtórnych, opłata rejestracyjna 50 €, opłata notarialna 300-500 €, prowizja agencyjna 2%.

Tak, jeśli posiadasz zezwolenie na pobyt lub pracę. Maksymalny okres kredytu hipotecznego wynosi 40 lat, oprocentowanie stałe przez 20 lat wynosi 6,87%.

Rezerwacja obiektu, zawarcie umowy przedwstępnej i podstawowej z notariuszem, płatność, rejestracja własności.

Autor

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Współautor

Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии

Nikolay Yuryevich Trifonov Główny doradca

Członek zwyczajny Międzynarodowej Akademii Inżynierii, członek zagraniczny Rosyjskiej Akademii Inżynierii, honorowy rzeczoznawca Republiki Kazachstanu, starszy członek (Fellow) Królewskiego Instytutu Uprzywilejowanych Specjalistów Nieruchomości (Wielka Brytania), profesor nadzwyczajny, kandydat nauk fizycznych i matematycznych, członek honorowy Stowarzyszenia Kirgiskich Rzeczoznawców, Portugalskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątku Trwałego, Wschodnioeuropejskiej Unii Rzeczoznawców (Niemcy), autor książek "Teoria wyceny" i "Kompleksowa wycena nieruchomości". W 1994 r. stworzył Białoruską Gildię Specjalistów ds. Nieruchomości, która zrzeszała największych prywatnych i publicznych uczestników rynku nieruchomości i prywatyzacji na Białorusi. W latach 1994, 1995 i 1996 organizował międzynarodowe targi nieruchomości w krajach WNP. Był jednym z organizatorów Zachodnich Targów Nieruchomości. Nieruchomości Giełda. W 1996 r. Nikolai założył i kierował publicznym stowarzyszeniem "Białoruskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców" (BOO). W latach 1998-2005 był członkiem zarządu Europejskiego Towarzystwa Nieruchomości (ERES), dyrektorem z rozszerzonymi uprawnieniami - odpowiedzialnym za Europę Środkową i Wschodnią. W 2003 r. został wybrany na stanowisko Dyrektora Generalnego Rady Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych WNP (od 2011 r. - Rady Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Eurazji). Od 1994 r. do chwili obecnej jest ekspertem w różnych grupach roboczych i eksperckich Europejskiej Komisji Gospodarczej ONZ (od 2014 r. - w Grupie Doradców ds. Rynku Nieruchomości). Od 2010 r. do chwili obecnej jest przedstawicielem BOE w Radzie Międzynarodowych Standardów Wyceny (IVSC).

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish