Hiszpańska "złota wiza" poprzez zakup nieruchomości komercyjnych

Hiszpańska "Złota Wiza" (zezwolenie na pobyt inwestora) otwiera możliwość swobodnego przemieszczania się w strefie Schengen i daje wiele innych preferencji; Jednym ze sposobów uzyskania takiego zezwolenia na pobyt jest zakup nieruchomości komercyjnych w Madrycie, Barcelonie, Walencji lub na wyspach; Dlaczego jest to często bardziej opłacalne niż inwestowanie w mieszkania? Jakie są cechy transakcji? Jaki rodzaj obiektu powinienem wybrać? Jaki jest prawdopodobny zwrot? Przeanalizujmy to w nowym materiale.

"Золотая виза" Испании через покупку коммерческой недвижимости

Zezwolenie na pobyt inwestora

Hiszpański program zezwoleń na pobyt dla inwestorów jest nadal dostępny dla Rosjan i cieszy się dużym zainteresowaniem. Statystyki za 2023 r. nie zostały jeszcze opublikowane, ale za 2022 r. liczby są znane - obywatele Rosji otrzymali 1942 "złote wizy", zajmując trzecie miejsce w tym wskaźniku po Amerykanach i Brytyjczykach. Ogólnie rzecz biorąc, od marca 2022 r. do sierpnia 2023 r. rosyjska diaspora wzrosła z 7,5 tys. do 11,5 tys. osób.

Zamożnych Rosjan przyciąga możliwość swobodnego podróżowania po strefie Schengen, mieszkania w dowolnym kraju UE, bezproblemowego otwierania rachunków w zagranicznych bankach i przechowywania na nich środków bez ograniczeń. Bardziej szczegółowo omówiliśmy wszystkie zalety i warunki w materiale "Złota wiza" Hiszpanii. Co daje i jak ją otrzymać w 2024 roku?". 

Istnieje kilka sposobów uczestnictwa w programie Złotej Wizy, ale najczęściej osoby ubiegające się o zezwolenie na pobyt wybierają inwestycje w hiszpańskie nieruchomości. Zgodnie z warunkami, konieczny jest zakup obiektu o wartości co najmniej 500 000 euro.

Program dystrybucji uprzywilejowanych wiz w zamian za inwestycje jest jednym z czynników napędzających rynek. Sprzedaż mieszkań, domów i lokali komercyjnych obcokrajowcom jest bliska szczytu. Sprzedaż Rosjanom pobiła rekord. W pierwszej połowie 2023 r. obywatele Federacji Rosyjskiej kupili 2 138 obiektów i zajęli 4. miejsce w ogólnym rankingu wśród wszystkich zagranicznych nabywców.

Można inwestować zarówno w obiekty mieszkalne, jak i komercyjne. Co więcej, statystyki pokazują, że popyt stopniowo przesuwa się w kierunku tych drugich. Według GSNI, z 2.138 nieruchomości, które Rosjanie kupili w pierwszej połowie ubiegłego roku, 1.447 było komercyjnych, czyli 67% całości.

Zastanówmy się, co jest przyczyną takiej dynamiki.

Komercyjne czy mieszkaniowe?

Inwestycja w biuro, sklep lub restaurację to najlepsza opcja, jeśli Twoim celem jest uzyskać wizę inwestorskąi nie musisz przeprowadzać się do Hiszpanii w najbliższej przyszłości.

"Золотая виза" Испании через покупку коммерческой недвижимости

Główne argumenty:

  1. Komercyjne nieruchomość zapewnia pasywny dochód bez ryzyka i dodatkowych kłopotów. Obiekty od lat generują zyski bez udziału inwestora. Firma zarządzająca zajmuje się wszystkim za symboliczną kwotę, w ramach 5% czynszu.
  2. Lokale komercyjne są niewrażliwe na "wypłaty" (wszyscy znają ten problem w Hiszpanii). W prawie stu procentach przypadków zajęcia cudzej własności mówimy o nieruchomościach mieszkalnych. Oczywiście niezwykle trudno jest zająć istniejący supermarket lub aptekę i jest mało prawdopodobne, że będzie można tam wygodnie mieszkać.
  3. Łatwiej jest rozstać się z najemcą, jeśli istnieją ku temu powody. Jeśli najemca przestanie płacić, można go eksmitować z lokalu komercyjnego w ciągu maksymalnie dwóch miesięcy. W przypadku nieruchomości mieszkalnych taka sztuczka nie zadziała. Sądy często przymykają oko na problemy z płatnościami i, ku zaskoczeniu właściciela, stają po stronie najemcy.
  4. Możliwość zaoszczędzenia na podatkach, gdy zakup nieruchomości komercyjnych z istniejącą umową leasingu. Co najmniej 7,5% kosztu obiektu.

Jeśli chodzi o złożoność procedury, nie ma zasadniczej różnicy między zakupem lokali mieszkalnych i komercyjnych. Z technicznego punktu widzenia transakcje te nie różnią się zbytnio od siebie. Więcej zmartwień pojawia się, jeśli klient nie posiada alternatywnego zezwolenia na pobyt lub obywatelstwa innego niż rosyjskie. Jest to jeszcze trudniejsze, jeśli nie ma konta zagranicznego. I jest to prawie śmiertelne, jeśli kupujący z rosyjskim paszportem nie może potwierdzić swoich dochodów lub znajduje się na liście sankcji. Zawarcie takiej transakcji jest prawie niemożliwe.

Wybór typu obiektu. Biuro, restauracja czy apteka?

W ostatnich latach największym popytem cieszyły się supermarkety i apteki, sklepy zoologiczne oraz kliniki weterynaryjne. Obecnie stanowią one ponad połowę transakcji z prywatnymi inwestorami. Wyzwalaczem dla tej zmiany trendu była pandemia w 2020 r., kiedy to wielu najemców nie było w stanie utrzymać swojej działalności z powodu lockdownu. Właściciele lokali ponieśli wówczas duże straty. Szczególnie ucierpieli właściciele biur i restauracji, których w turystycznej Barcelonie jest ponad dziesięć tysięcy. Właściciele powierzchni biurowych przeżyli ciężkie chwile.

Z tego powodu lokale, w których najemcy prowadzą sprzedaż artykułów pierwszej potrzeby, mają stają się szczególnie poszukiwane wśród inwestorów. Horyzont planowania został w ostatnich latach znacznie skrócony. Pojawiły się nowe, potężne czynniki ryzyka. W takich okolicznościach ludzie wolą kupować nieruchomości gdzie najemca będzie kontynuował pracę bez względu na okoliczności.

"Золотая виза" Испании через покупку коммерческой недвижимости

Nie można powiedzieć, że rentowność nieruchomości w hiszpańskiej metropolii silnie zależy od rodzaju najemcy. Klasyczna formuła ryzyko-zwrot sprawdza się wszędzie. Im lepiej zlokalizowany obiekt i im bardziej prestiżowy najemca, tym niższa rentowność i większa płynność. W Hiszpanii mówimy o rentowności na poziomie 3-5% rocznie po opłaceniu wszystkich podatków i kosztów transakcyjnych (NETTO).

Możesz znacznie poprawić swoje dochody za pomocą różnych historii rozwoju. Lepiej jest kupuj sprawdzone nieruchomości z dobrą charakterystyką i potencjałem do dodatkowego wzrostu kosztów. To właśnie kapitalizacja w połączeniu ze stabilnością europejskiej waluty pozwala inwestorom osiągać dobre wyniki! Oczywiście horyzont planowania powinien wynosić co najmniej trzy, a najlepiej co najmniej pięć lat. Wtedy, oprócz zabezpieczenia, można uzyskać dodatkową kapitalizację 30-50% na wyjściu.

Wybieranie obiektu bezpośrednio

  • Najważniejszą cechą każdej nieruchomości komercyjnej jest lokalizacja! Wiedzą o tym absolutnie wszyscy inwestorzy.
  • Istotnym kryterium, oprócz lokalizacji, jest najemca: jego obecność i status. Czas trwania umowy i okres obowiązkowego wykonywania umowy najmu również mają znaczenie, ale nie jest to panaceum.
  • Konieczne jest uwzględnienie niektórych cech samego budynku i lokalu: okien widokowych, położenia kątowego i obecności okapu.
  • Warto upewnić się, że wszystkie niezbędne pozwolenia i licencje są dostępne lub istnieją możliwości ich uzyskania
  • Oczywiście przy zakupie należy zwrócić uwagę na koszt metra kwadratowego w tym konkretnym miejscu.  

Jeśli nie masz jeszcze powiązań z żadnym regionem Hiszpanii i dopiero planujesz wejść na ten rynek, wybierz opcję komercyjną nieruchomość w dużym mieście przemysłowym, gdzie nie ma wyraźnej sezonowości, a życie tętni przez cały rok. W Hiszpanii, Barcelona i Madryt są idealne do inwestowania. Można również rozważyć Walencję i Teneryfę.

Wznowienie 

Nieruchomości komercyjne w Hiszpanii mogą rozwiązać problemy na kilku poziomach jednocześnie. Przy kompetentnym podejściu zapewnią stabilny dochód z najmu i dalszy wzrost kapitalizacji. Ale co najważniejsze, inwestycje zapewniają dostęp do unikalnego zestawu opcji, uprzywilejowanego pozwolenia na pobyt dla inwestora w Hiszpanii.

Przez ostatnie sześć miesięcy hiszpańskie władze, pod naporem Unii Europejskiej, aktywnie dyskutowały nad kwestią zaostrzenia lub całkowitego zakazu tego programu imigracyjnego (nawiasem mówiąc, w październiku ubiegłego roku skończyła 10 lat). Zalecamy szybkie podjęcie decyzji!

Dziękujemy Andreyowi Karachunowi, dyrektorowi zarządzającemu agencji doradztwa inwestycyjnego Decart Property Investments, za pomoc w przygotowaniu artykułu.
 

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish