Fot: Marina Lystseva/TASS
Pożyczkodawcy hipoteczni przekazują bankom ponad połowę swoich wynagrodzeń w formie rent, a w niektórych regionach udział ten jest nawet wyższy. Ponadto wzięto pod uwagę oficjalne dane dotyczące wynagrodzeń, które są dalekie od rzeczywistości. Biorąc pod uwagę tendencję spadkową realnych dochodów rozporządzalnych ludności, logiczne jest założenie, że w pewnym momencie rynek kredytów hipotecznych może się załamać z powodu masowych niespłacanych rat.
Krajowa Agencja Ratingu Kredytowego (NCR) obliczyła, jaki procent swoich dochodów przeciętny rosyjski kredytodawca hipoteczny przekazuje bankowi. Do obliczeń wzięliśmy dane Rosstatu dotyczące nominalnego (to bardzo ważna kwestia!) wynagrodzenia za sierpień oraz informacje o kredytach udzielonych we wrześniu 2022 roku.
Okazało się to niespodziewanie dużo. Średnia rosyjska pensja "Rosstat" deklarowana jest na poziomie 59,91 tys. rubli, liczba ta jest nawet grzechem do dyskusji. Średnia rata kredytu hipotecznego w Federacji Rosyjskiej jest zbliżona do prawdy - 26,8 tys. rubli. Tak więc wypłata renty pochłania 45% dochodu.
Zobaczmy, jak to wygląda za granicą.
"Średnia pensja netto w Niemczech wynosi obecnie 2700 euro miesięcznie, co jest dobrze znaną wartością. Oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi średnio około 2% rocznie, chociaż w zeszłym roku można było zaciągnąć kredyt prawie dwa razy taniej. Niedawno widziałem liczbę, a raczej usłyszałem w radiu w programie ekonomicznym - tysiąc i trochę euro to obecnie średnia miesięczna rata kredytu hipotecznego w Niemczech. Dużo, dużo lepiej było" - mówi jeden z naszych byłych rodaków.
Przeliczamy, otrzymujemy 37% dochodu. Tak, to przyzwoicie. Zwłaszcza w porównaniu z Ameryką, gdzie średnio 20-25% dochodu jest wydawane na te pożyczki. Ale w każdym razie mniej niż w Rosji.
Zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę realny poziom wynagrodzeń, który szacuje się średnio w Federacji Rosyjskiej na 20-25 tysięcy rubli. Jeśli zaczniemy od nich, okaże się, że więcej wydaje się na kredyty hipoteczne niż ludzie zarabiają. I w pewnym sensie tak właśnie jest.
Powyższe obliczenia uwzględniały tylko dochód odbiorcy pożyczki, a nie całego gospodarstwa domowego jako całości. Ale mimo to, od 40-50 tysięcy rubli, płatności wyniosą 55-70%!
Oto typowa historia. Czernozemye, centrum regionalne, rodzina ojciec-matka-syn zaciąga kredyt hipoteczny. Ponieważ mieszkanie z rodzicami w dwupokojowym "Chruszczowie" jest już całkowicie nie do zniesienia. Wszyscy razem jedzą ziemniaki i makaron, na inne produkty nie starcza pieniędzy. Ale trzeba się też w coś ubrać...
W rzeczywistości 60% i więcej pojawia się również w badaniu NKR. Nie wyciągnięto żadnych wniosków. Ale na próżno. Sytuacja jako całość jest bardzo niepokojąca i zapowiada poważne kłopoty dla kraju.
Statystyki dotyczące rosyjskich kredytów hipotecznych są co najmniej dziwne. Po pierwsze, z jakiegoś powodu liczba tych kredytobiorców nie jest dokładnie znana, tylko około 10 milionów osób. Zakres szacunków jest dość duży - od 8-9 milionów do 12-13 milionów. Dlaczego tak się dzieje? Nie ma na to odpowiedzi.
Dalej. Na początku 2022 r. całkowite zadłużenie z tytułu kredytów na zakup nieruchomość wyniósł 11,9 bln rubli, według danych Banku Centralnego. Do końca października portfel kredytów hipotecznych banków wzrósł do 13,3 bln rubli". Naprawdę?
"Zarówno moi koledzy, jak i ja nie widzieliśmy hipotek od początku kwietnia, kiedy większości klientów banków kończyły się zatwierdzone kredyty. Potem gorączkowo próbowali coś kupić, ale w obliczu gwałtownego wzrostu kursu dolara nikt niczego nie sprzedawał. A potem nieruchomość Ceny spadały, najpierw powoli, a potem coraz szybciej, a ci, którzy zamierzali coś kupić, całkowicie zniknęli. To zrozumiałe - kupowanie czegokolwiek na spadającym rynku, a nawet z zadłużeniem, jest po prostu głupie" - mówi prywatny pośrednik w obrocie nieruchomościami. Tatyana Ivanova.
Skąd więc wzięło się te półtora biliona rubli, jest zupełnie niejasne. Powiedzmy, że kupili coś na wiosnę, a także w styczniu-lutym - na początku maja było 12,4 biliona kontraktów. rubli". A potem? Niejasne...
A udział "złych" kredytów - dla których istnieje hipoteka - jest również w jakiś sposób przebiegły. Wydaje się, że spada, aw sierpniu tego roku spadł do 5,9% całkowitego zadłużenia kredytowego Rosjan. Jednocześnie zadłużenie z tytułu umów hipotecznych miesiąc wcześniej, czyli w lipcu 2022 r., po raz pierwszy przekroczyło wszystkie inne kredyty ogółem. Znowu jest to dziwne, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że nikt nie bierze teraz kredytu hipotecznego, a wręcz przeciwnie, popularne są kredyty konsumpcyjne.
Albo tak. W "Cyanogen.Analysts" obliczono - na podstawie oficjalnych danych - że w ciągu ostatnich trzech lat w obwodzie kaliningradzkim zaległości hipoteczne wzrosły o 321%, na Krymie - o 50%, w Sewastopolu - o 150%. Ale to wszystko. W tym samym miejscu, w krymskim "mieście federalnym", w ciągu tych samych trzech lat wolumen zaległych długów "pierwotnych" wzrósł o 200%.
Również w regionie Magadan dla nowych domów w kredytach hipotecznych - o 300%, w regionie Iwanowo - o 329%, w Kałmucji - o 500%. Średnio "podstawowy" stanowi 24% całkowitego wolumenu zadłużenia hipotecznego na rynku.
"Tak znaczące różnice w portfelu kredytów hipotecznych pod względem poziomu zadłużenia, segmentów rynku i dynamiki wskaźników wskazują na niejednorodny rozwój gospodarczy regionów. Ujednolicone działania wspierające branżę budowlaną nie przynoszą porównywalnych efektów dla różnych podmiotów. Preferencyjne kredyty hipoteczne o niskiej aktywności deweloperskiej są nieskuteczne w rozwiązywaniu kwestii mieszkaniowej, a ograniczona liczba kredytodawców i wysokie stawki przy braku konkurencji zwiększają udział "zaległości"", wyjaśnia szef Cian.Analysts. Alexey Popov.
Stwarza to złe wrażenie, że prawdziwe liczby wpadają do "narysowanych" statystyk albo przez przypadek, albo przez "fuksa". Które, jeśli zostaną upublicznione w całości, przestraszą wszystkich.
Ogólnie rzecz biorąc, wydaje się, że "wszystko jest w porządku, piękna marszandko". Są jednak pewne niuanse. Wielu finansistów ma listę regionów znajdujących się w niekorzystnej sytuacji, w których starają się nie udzielać kredytów hipotecznych za pomocą haka lub oszusta. W tym "preferencyjnych". Ponieważ ryzyko jest zbyt duże. A lista ta dziwnie pokrywa się z równie nieoficjalną listą obszarów "depresyjnych", w których średnie pensje są kilkakrotnie niższe niż w Rosstacie. Jednak wciąż jakoś udaje im się zaciągnąć tam kredyt hipoteczny.
Ale nie ma potrzeby mówić o jakimkolwiek zmniejszeniu liczby niespłacanych kredytów hipotecznych. Dodajmy do liczby negatywnych czynników wzrost taryf za media o 10% naraz. Biorąc pod uwagę, że rodziny spłacające kredyty mieszkaniowe często dosłownie liczą grosze, wiele z nich zostanie poważnie dotkniętych tą arbitralnością władz. I wybiorą albo jedzenie dla dzieci, albo wypłatę renty. Wybór jest oczywisty.
Plus "dowody poszlakowe". Na przykład wolumen obrotu portfelem kredytów hipotecznych - gdy jeden bank przenosi prawa do roszczeń wynikających z umowy kredytowej na inny bank z dyskontem w zamian za "pieniądze teraz" - znacznie spadł. Według wielu ekspertów handel ten został całkowicie zatrzymany - nie ma złych.
Dlaczego? Tak, ponieważ nikt nie potrzebuje tych aktywów! To już nie są aktywa. Jeśli "na palcach": na przykład osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny w wysokości 8 milionów rubli na 20 lat, zgłosiła kolejne 2 miliony rubli własnych i kupiła mieszkanie. Przez kilka lat płacił kolejne 3 miliony rubli, ale nagle przestał płacić. Nie może już tego robić. Co pozostaje bankowi?
"Niedoszacowana sprzedaż nowych budynków w grudniu osiągnęła 66% - nigdy nie mieliśmy takiego wskaźnika. Wszystkie budowane obiekty ściągają deweloperów kamieniem w dół, bo od momentu oddania domu do użytku trzeba za niego płacić podatki, utrzymywać lokale i tak dalej. Deweloperzy przeżywają chyba najgorsze chwile. Była nadzieja na różne programy hipoteczne, które były lobbowane, ale to się nie zmaterializowało. To tylko opóźniło spadek cen, które zostały napompowane w ostatnich latach. Już teraz można zaobserwować znaczące obniżenie kosztów konkretnych transakcji "wtórnych"", mówi Shamil Kochekaev, dyrektor centrali BEST-Real Estate.
Oznacza to, że możesz sprzedać mieszkanie na kredyt w najlepszym przypadku za połowę kosztów. W naszym przypadku za 5 milionów rubli. Plus 3 miliony rubli poprzednich płatności - bank jest "w zerach". Czyli w konkretnych stratach: pieniądze leżą bezczynnie od kilku lat.
Ale powyższy scenariusz jest raczej pozytywny, istnieje wiele pożyczek z zaliczką w wysokości 10% i ogólnie jest wystarczająco dużo pożyczek z zerową kwotą. Co powinienem tutaj zrobić?
Plus problemy społeczne. Wspomniane 9-13 mln kredytobiorców to 9-13 mln gospodarstw domowych, czyli ok. 30 mln ludzi. Im wszystkim jest o tyle łatwo, że w razie fali niespłacalności kredytów hipotecznych nie da się ich wyrzucić z mieszkań. Innymi słowy, wszystko jest skomplikowane. Dlatego statystyki są "korygowane"...
Polish 
English 
Russian 
German