Jak zrozumieć, jak opłacalna jest dla Ciebie ta czy inna inwestycja w metry kwadratowe? Jaki jest wzór na obliczanie zwrotu z inwestycji? Jakie inne wskaźniki powinien wziąć pod uwagę inwestor? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w materiale amerykańskiej publikacji finansowej Bankrate; przygotowaliśmy tłumaczenie dla naszych czytelników.
Rozważając zakup nieruchomości jako inwestycję, ważne jest, aby mieć pojęcie, ile można na niej zarobić. Wskaźnik, który to mierzy, nazywany jest ROI - "return on investment", czyli zwrot z inwestycji.
Zwrot z inwestycji można obliczyć za cały okres posiadania nieruchomości, gdy generuje ona dochód, oraz przy sprzedaży, gdy uzyskuje się zysk lub stratę kapitałową.
Jak obliczyć zwrot z inwestycji?
Powrót na inwestycji = (dochód operacyjny + cena sprzedaży inwestycji - koszt nabycia) / koszt nabycia.
"Zwrot z inwestycji jest miarą tego, ile zarobiłeś na zainwestowanych pieniądzach" - mówi Greg McBride, główny analityk finansowy w Bankrate. "Musisz uwzględnić wszystkie swoje wydatki: zaliczkę na poczet pożyczki, spłaty pożyczki, koszty zamknięcia, podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia nieruchomości, konserwację i naprawy".
Jednym z najczęstszych sposobów zarabiania pieniędzy poprzez inwestowanie w metraż jest oczekiwanie na wzrost ceny nieruchomości w czasie. Na przykład, kupujesz dom za 300 tysięcy dolarów, a w ciągu pięciu lat jego wartość rynkowa wzrasta do 400 tysięcy dolarów. Oznacza to, że jego cena wzrosła o 100 tysięcy dolarów. Załóżmy, że oprócz $300,000, za które kupiłeś dom, wydałeś również $40,000 na naprawy i zarobiłeś $20,000 na czynszu, a teraz sprzedajesz go za $400,000. Zgodnie z powyższym wzorem, $20,000 (dochód operacyjny) plus $400,000 (cena sprzedaży) minus $340 tysięcy (koszt) wynosi $80,000; $80,000 podzielone przez $340 tysięcy jest równe 0.235, więc twój ROI wynosi 23.5%.
Obliczanie zwrotu z inwestycji dla różnych strategii inwestycyjnych
Odsprzedaż. Od ostatecznej ceny sprzedaży należy odjąć całkowity koszt inwestycji, a następnie podzielić tę liczbę przez liczbę kosztów inwestycji. Wynikiem tej operacji matematycznej będzie zwrot z inwestycji.
Czynsz. Wynajem mieszkań może przynieść stabilny, długoterminowy dochód. Określenie ROI w tym przypadku wymaga wstępnego obliczenia przewidywanego rocznego dochodu z wynajmu i rocznych kosztów operacyjnych, które mogą obejmować takie rzeczy jak ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, składki HOA i koszty utrzymania. Następnie stosujemy wzór: zwrot z inwestycji = (roczny dochód z wynajmu - roczne koszty operacyjne) / koszt kredytu hipotecznego (czyli kwota, którą należy jeszcze spłacić z tytułu kredytu hipotecznego).
Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT). To pasywne podejście do inwestowania w nieruchomości nie obejmuje indywidualnych obliczeń, ale zakup akcji REIT i otrzymywanie dywidend.
Inne sposoby oceny rentowności inwestycji
Potencjalny zwrot z inwestycji można oszacować na kilka sposobów, a inwestorzy nierzadko łączą kilka wskaźników, aby uzyskać pełniejszy obraz sytuacji.
Stopa kapitalizacji. Jest to wskaźnik rocznego zwrotu z wynajmu nieruchomości, z wyłączeniem zadłużenia. Wzór obejmuje trzy zmienne - dochód operacyjny netto, wartość nieruchomości i stopę zwrotu - z których każdą można obliczyć przy użyciu dwóch pozostałych.
IRR jest wewnętrzna stopa zwrotu, lub wewnętrzna stopa zwrotu. IRR mierzy roczną stopę zwrotu w danym okresie, a nie całkowity czas posiadania.
Wydajność gotówkowa. Ten prosty wzór porównuje roczne przepływy pieniężne z nieruchomości przed opodatkowaniem z całkowitą kwotą zainwestowanych pieniędzy. Rozliczenia gotówkowe zazwyczaj mierzą zwroty w bardzo konkretnym okresie, np. jednego roku.
Czynniki, które mogą wpływać na zwrot z inwestycji w nieruchomości
Na potencjalny zysk lub ROI mogą mieć wpływ różne okoliczności zewnętrzne.
Jednym z najważniejszych jest ogólny sytuacja rynkowa. Na przykład ograniczona podaż zazwyczaj prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości na rynku. Taka sytuacja może znacząco zwiększyć zwrot z inwestycji.
The koszt z zakup domu wpływa również na zysk, jaki inwestorzy mogą osiągnąć, gdy będą gotowi do sprzedaży. Im więcej zapłaciłeś za nieruchomość, tym mniej pieniędzy będziesz miał w kieszeni na koniec - chyba że koszty znacznie wzrosły.
Stawki kredytów hipotecznych może również wpływać na zyski ze sprzedaży domu. Gdy stopy procentowe są wysokie lub mają tendencję do wzrostu, ceny domów są często dostosowywane, aby przyciągnąć ostrożnych nabywców (choć nie ma to miejsca na dzisiejszym rynku). Niższa cena oznacza mniejszy zysk ze sprzedaży.
Lokalizacja to kolejny czynnik, który może zwiększyć lub zmniejszyć zwrot z inwestycji w nieruchomości. Na przykład dom położony w pobliżu autostrady będzie prawdopodobnie kosztował mniej niż dom w pobliżu parku lub plaży. Lokalizacja, w tym cechy takie jak atrakcyjność obszaru, bezpieczeństwo, bliskość szkół, rozrywka, centra medyczne, przystanki transportu publicznego, mogą wpływać na zwrot z inwestycji.
Koszt materiałów Towary potrzebne do budowy lub wykończenia to kolejny czynnik wpływający na zwrot z inwestycji. Jeśli takie towary są drogie, zwiększy to kwotę inwestycji i ostatecznie zmniejszy zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości.
W jakie nieruchomości warto inwestować?
Istnieje wiele różnych rodzajów nieruchomości mieszkalnych, w które warto inwestować: pojedyncze domy, kamienice, mieszkania w kompleksach mieszkalnych i apartamentowcach, działki. Wybór zależy od celów i możliwości konkretnego inwestora.
Jaki jest dobry zwrot z inwestycji w nieruchomości?
Zwrot z inwestycji jest zmienny i zależy od wielu czynników - nie ma uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, co jest uważane za "dobry" zwrot. Według indeksu S&P 500 średni roczny zwrot z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe w Stanach Zjednoczonych wynosi 10,6%, więc wszystko powyżej tej wartości można uznać za ponadprzeciętne. Zwrot z inwestycji w nieruchomości komercyjne jest średnio nieco niższy - 9,5%, podczas gdy w fundusze jest średnio nieco wyższy - 11,3%. Zwrot z inwestycji może się również różnić w zależności od rodzaju obiektu, dlatego może być inny dla budynku mieszkalnego niż dla pojedynczego domu.
Jakie kroki należy podjąć, aby zostać inwestorem na rynku nieruchomości?
Najpierw zastanów się, jakiego rodzaju inwestorem chcesz być. Czy jesteś gotowy na aktywne działania, na przykład naprawę obiektów i ich sprzedaż? A może wolisz bardziej pasywne podejście, takie jak inwestowanie w REIT-y (fundusze inwestycyjne nieruchomości)?
Dodatkowe kroki na początku obejmują analizę rynku, na którym planujesz inwestować i zapoznanie się z lokalnymi przepisami dotyczącymi nieruchomości.
Źródło: Bankrate
Polish 
English 
Russian 
German