Spoczywaj w pokoju, "preferencyjny" kredycie hipoteczny

Покойся с миром, "льготная" ипотека

Fot: Eric Romanenko/TASS, archiwum

Wzrost stopy refinansowania do 16% zbiegł się bardzo synchronicznie z innym wydarzeniem w dziedzinie kredytów - warunki kredytów hipotecznych dotowanych przez rząd ("preferencyjnych") zostały znacznie zaostrzone. W rzeczywistości istnieją całkowicie zaporowe parametry, które tworzą niemal nie do pokonania barierę w uzyskaniu tego rodzaju pożyczki. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami już wpadli w panikę - nawet w ciągu dwóch sylwestrowych tygodni ceny nieruchomości mogą znacznie spaść.

"Rząd postanowił dostosować szereg parametrów preferencyjnych programów hipotecznych. Nowa uchwała zwiększyła składkę na preferencyjny kredyt hipoteczny do 30%, który jest wydawany w wysokości 8% rocznie na zakup mieszkań w nowych budynkach, budowę domu prywatnego lub zakup gruntu pod jego budowę. Środek ten ma na celu poprawę jakości kredytów. Maksymalna kwota preferencyjnego kredytu hipotecznego dla wszystkich regionów, w tym stolicy, wynosi obecnie 6 milionów rubli" - czytamy w oficjalnym dokumencie.

Zgodnie z przewidywaniami "Free Press", władze nie czekały do lata i "noworoczny prezent" miał miejsce. Co więcej, zostało to nawet zaostrzone poprzez obniżenie maksymalnej kwoty pożyczki. Co, jak można się domyślić, uderzy w rynek nieruchomości w Moskwie, Sankt Petersburgu i wszystkich większych miastach.

Jedna trzecia wartości nieruchomość Przy obecnych cenach to dużo, większość Rosjan nie ma takich pieniędzy. 6 mln rubli kredytu ze wskazaną wpłatą początkową odpowiada 8,6 mln rubli wartości nieruchomości. W stolicy te pieniądze nie mogą nawet kupić jednopokojowe mieszkanie jeszcze. A może jest to kalkulacja, że ceny znacznie spadną?

"Uważamy, że istnieją oznaki przegrzania na rynku kredytów hipotecznych, a jedną z nich jest różnica w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym. Według naszych danych, różnica ta wynosi obecnie 42%. Taka luka stwarza ryzyko przede wszystkim dla obywateli, którzy mogą mieć trudności z obsługą kredytu, ale okazuje się, że mieszkania na rynku wtórnym są średnio o 40% tańsze", mówi Elvira Nabiullinaszef Banku Rosji.

Nie ma tu nic złego w logice, tak właśnie jest. Oczywiście ceny "pierwotne" teraz się załamią. A "wtórne"? Najwyraźniej też, skoro banki już zaczęły podnosić koszt "zwykłego" kredytu hipotecznego. Natychmiast po ogłoszeniu nowego kursu Banku Centralnego ogłosił to VTB, co oznacza, że wszyscy inni wkrótce nadrobią zaległości.

"Długi okres obowiązywania wysokiej stopy procentowej ma kluczowe znaczenie dla rynku nieruchomości. Na rynku wtórnym, gdzie nie ma preferencyjnych programów rządowych, stawki mogą stać się zaporowe. Jeśli kluczowa stopa procentowa zostanie utrzymana na obecnym poziomie, może to znacząco wpłynąć na wolumen transakcji na wtórnym rynku mieszkaniowym w pierwszym kwartale. Pociągnie to za sobą zmniejszenie liczby transakcji w segmencie nowych budynków, tak jak miało to miejsce już wiosną 2022 r. - obywatele nie będą mogli kupować nowych budynków za środki ze sprzedaży w starym funduszu" - dodał. Tatyana Reshetnikovazastępca kierownika działu kredytów hipotecznych spółki federalnej Etagi.

Ale czy nadal będzie! Bank Centralny przygotowuje nowe zasady regulacji rynku kredytów hipotecznych, mające na celu przede wszystkim poprawę jakości kredytobiorców. Dotyczy to zarówno "preferencyjnych" kredytów hipotecznych, jak i wszelkich innych.

"Popieramy działania, które rząd obecnie przygotowuje w celu doprecyzowania parametrów "preferencyjnego" kredytu hipotecznego. Naszym zdaniem doprowadzi to do pewnego ochłodzenia kredytów hipotecznych, ale główny wpływ na portfel kredytów hipotecznych jako całość będzie miał wzrost głównej stopy procentowej. Wpływ mają również nasze środki makroostrożnościowe, które zostaną jeszcze bardziej zaostrzone od 1 stycznia" - powiedziała Elvira Nabiullina.

Oznacza to, że nastąpi kolejny dodatkowy wzrost cen. Oczywiście w dół.

"Po podwyżce głównej stopy procentowej banku centralnego i znacznym wzroście kosztu kredytów hipotecznych odnotowaliśmy spadek kosztu "wtórnego" o około 5%. Do końca roku bieżące ceny nie ulegną większym zmianom, a od początku 2024 r. tempo spadku może przyspieszyć i osiągnąć 20% do lutego", przewiduje Yulia Usacheva, dyrektor generalny agencji nieruchomości City Realtor Center.

Prognoza ta powstała jednak przed podwyżką stóp banku centralnego i przed publikacją informacji o "zaporowych" parametrach preferencyjnych kredytów hipotecznych. Będzie więc jeszcze weselej.

"Nie jestem gotów przewidzieć, jak bardzo wszystko spadnie, ale ceny spadną mądrze i wesoło. Już spadły i przez długi czas nie można było o tym mówić. Ale teraz może nawet dojść do załamania. Myślę, że nie ma sensu przewidywać czegoś dokładnie, podawać jakieś liczby. Wiadomości wpływające na rynek pojawiają się obecnie często, a przed Nowym Rokiem będzie ich jeszcze więcej. Jedno jest pewne - w ciągu najbliższych sześciu miesięcy lub roku, a nawet dłużej, nie warto niczego kupować" - mówi prywatny pośrednik w obrocie nieruchomościami. Tatyana Ivanova.

Programy preferencyjnych kredytów hipotecznych "Arktyka" i "Daleki Wschód" pozostaną, a nawet mogą zostać rozszerzone na rynek wtórny - nie ma tam wystarczającej liczby nowych budynków.

"Program rodzinnych kredytów hipotecznych może zostać przedłużony po 1 lipca 2024 roku. Rząd myśli teraz o jego przedłużeniu. Oczywiście powinno się to opierać na realnych możliwościach budżetu. Ale lepiej jest myśleć o przedłużeniu rodzinnego kredytu hipotecznego. Minimalna zaliczka wynosi 20%, a oprocentowanie 6%, a jeśli w rodzinie jest troje lub więcej dzieci, wymagana jest dotacja mieszkaniowa" - powiedział prezydent Rosji. Władimir Putin powiedział podczas bezpośredniego połączenia.

Wszystko to jednak w żaden sposób nie wpłynie na stabilizację popytu na rynku nieruchomości. Młodym rodzinom nie starcza nawet na jedzenie, a co dopiero na kredyt hipoteczny, potencjalnych nabywców jest tu bardzo niewielu.

Wszyscy pojadą na Daleki Wschód i do Murmańska-Archangielska, żeby kupić tam nowe budynki? To nawet nie jest śmieszne. I nie ma tam nic do kupienia, plany rozszerzenia programów preferencyjnych na "drugorzędne" nie pojawiły się z dobrego życia.

Odwrotna strona medalu jest oczywiście również dostępna tutaj. Po pierwsze, władze czeka potężny atak deweloperów, którzy zryli całe miasta - są niesprzedane i już niszczeją. Co więcej, liczba pustych bloków wciąż rośnie, z jakiegoś powodu budowa nie ustaje. Właściciele muszą mieć na coś nadzieję.

Po drugie, ze względu na zmianę wartości rynkowej nieruchomości, banki będą musiały w jakiś sposób ponownie rozważyć swoje relacje z klientami. Powiedzmy, że osoba jest winna 10 milionów rubli, stawka wynosi 15% rocznie, pożyczka na 20 lat. Zastawiona nieruchomość początkowo kosztowała 12 milionów rubli, ale nagle spadła do 6 milionów rubli. W tym samym czasie w ciągu dwóch lat wypłacono rentę w wysokości zaledwie 3 milionów rubli. Co powinniśmy zrobić dalej?

Oczywiście będziesz musiał zapomnieć o 20 milionach rubli potencjalnego zysku, ale to nie ułatwia sprawy. Chciałbym odzyskać swoje. A jest tego sporo - portfel kredytów hipotecznych przekracza 16 bilionów rubli! A jeśli nadal jest zabezpieczony zabezpieczeniem, ale w najbliższej przyszłości może zostać bardzo zdewaluowany. Najwyraźniej Bank Centralny będzie musiał ponownie interweniować i rozwiązać tę sytuację. Co grozi wstrząsami systemowymi w całej rosyjskiej gospodarce.

Po trzecie, sytuacja na rynek materiałów budowlanych się zmieni. Teoretycznie, po spadku popytu ze strony budowniczych - budowa niezliczonych nowych bloków powinna zostać wstrzymana - wszystko powinno stać się tańsze z powodu gwałtownego spadku popytu. Żyjemy jednak w kraju, w którym logika jest całkowicie wypaczona. Branża budowlana, która straciła nadmierne zyski od deweloperów, może wręcz przeciwnie, zawyżać ceny stali, cementu, cegieł, drewna i tynku.

Gwałtowny spadek nieruchomość Wzrost cen był nieunikniony, ponieważ koszt metra kwadratowego od dawna był nieadekwatny do dochodów ludności. Preferencyjny kredyt hipoteczny tylko wspierał tę nierównowagę, a teraz już jej nie ma. Ogólnie rzecz biorąc, wiadomości są dobre, a wszystkie "niuanse" są w zasadzie możliwe do rozwiązania.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish