Inwestycje w nieruchomości w Armenii: analiza rynku, ceny i proces zakupu

Około 68% transakcji dotyczących mieszkań w Armenii ma miejsce w stolicy kraju, Erywaniu. Jednocześnie ceny za "kwadrat" w Erywaniu wahają się od $600 do $2,300, w zależności od obszaru. W tym artykule szczegółowo przyjrzymy się procesowi zakupu nieruchomości w Armenii, w tym analizie rynku, cenom mieszkań i specyfice ustawodawstwa przy dokonywaniu transakcji z udziałem obcokrajowców.

Struktura rynku i liczba transakcji

Według Komitetu Statystycznego Republiki Armenii, do końca lipca 2024 r. w kraju zarejestrowano 1967 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, czyli o 10% więcej niż w czerwcu 2024 r. i 11% więcej niż w lipcu ubiegłego roku.

Od początku roku (w okresie od stycznia do lipca 2024 r.) w Armenii zarejestrowano 12 399 transakcji mieszkaniowych, czyli o 4,4% więcej niż w okresie od stycznia do lipca 2023 r.

W strukturze transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych dominują transakcje kupna i sprzedaży mieszkań w apartamentowcach. Ich miesięczny udział od stycznia do lipca 2024 r. wahał się od 62% w kwietniu i maju do 72% w lutym.

Według statystyk, w okresie styczeń-lipiec 2024 r. około 68% transakcji (5 520 transakcji) z mieszkaniami zawarto w stolicy kraju - Erywaniu. Pozostałe 32% z 2607 transakcji IL miało miejsce w 10 marzach kraju (marz to jednostka administracyjna kraju, odpowiednik regionu).

Zakup nieruchomości w Armenii przez obcokrajowców

Cudzoziemcy mogą kupić mieszkanie w Armenii bez ograniczeń, czego nie można powiedzieć o działkach - można je wynająć tylko na okres do 99 lat. Oprócz posiadania dowolnego rodzaju nieruchomości w Armenii, cudzoziemiec może je również swobodnie odsprzedawać, dzierżawić i dziedziczyć.

W okresie styczeń-lipiec 2024 r. cudzoziemcy kupili 478 nieruchomości mieszkalnych w Armenii - 331 mieszkań i 147 domów. W tym samym okresie cudzoziemcy sprzedali 809 nieruchomości mieszkalnych - 466 mieszkań i 343 domy.

Według Komitetu Statystycznego obywatele Rosji najczęściej kupują nieruchomości mieszkalne w Armenii. W 2023 roku nabyli 721 nieruchomości mieszkalnych - w okresie styczeń-lipiec tego roku udało im się kupić 305 lokali mieszkalnych. Następnie są obywatele krajów europejskich, USA, Iranu i innych krajów WNP.

Zakup nieruchomości nie daje żadnych preferencji w zakresie uzyskania zezwolenia na pobyt (zezwolenia na pobyt) w Armenii. Możesz jednak uzyskać zezwolenie na pobyt w Armenii, jeśli otworzysz startup lub jakąkolwiek firmę prowadzącą działalność komercyjną. Na przykład, jeśli inwestor jest zainteresowany wynajmem nieruchomości w Armenii, może zarejestrować firmę, kupić nieruchomość, a następnie ją wynająć.

Średnie ceny domów w Armenii

Według wyników z lipca 2024 r. średnie ceny rynkowe mieszkań w budynkach mieszkalnych w Armenii znacznie wzrosły w porównaniu z tym samym miesiącem w 2023 r.

Przede wszystkim przyjrzyjmy się, jak zmieniły się średnie ceny mieszkań w stolicy - w Erywaniu. Rozważmy zmiany cen zarówno w walucie krajowej - armeńskim dramie (AMD), jak i w walucie obcej - dolarach amerykańskich (USD).

Dzielnicą administracyjną o najwyższej średniej cenie za metr kwadratowy jest Kentron, czyli centralna dzielnica Erywania. Kentron to najbardziej prestiżowa dzielnica Erywania, serce stolicy Armenii. Znajduje się tu wiele atrakcji historycznych i kulturalnych. Średnia cena za metr kwadratowy na koniec lipca 2024 r. wyniosła tutaj 900 000 AMD/mkw., czyli o 1,3% mniej niż w czerwcu 2024 r. i o 8% więcej niż w lipcu 2023 r.

Obszarem o najniższej cenie za metr kwadratowy jest Nubarashen - 229 050 AMD/mkw.: to o 1,3% więcej niż w czerwcu tego roku i o 6,8% więcej niż w lipcu ubiegłego roku. Średnie ceny mieszkań są tu prawie 4 razy niższe niż w Kentron. 

Tak niska cena w Nubarashen została ukształtowana ze względu na fakt, że obszar ten znajduje się w znacznej odległości od centrum Erywania i ma znacznie skromniejszą infrastrukturę niż inne dzielnice Erywania. Nubarashen, wraz z dzielnicą Nork-Marash, jest również obszarem o najmniejszej liczbie mieszkańców - około 12,6 tys. osób. Z kolei w siedmiu z dwunastu dzielnic Erywania liczba mieszkańców przekracza 120 tys. osób.   

Średnia cena za metr kwadratowy w ormiańskich dramach w dzielnicach administracyjnych Erywania

Średnia cena za metr kwadratowy w dolarach amerykańskich dla dzielnic administracyjnych Erywania

Największe miasta w Armenii po Erywaniu to Gyumri, Vanadzor, Vagharshapat i Abovyan. W miastach tych ceny mieszkań wzrosły o 6,9-15,5% w ciągu roku, w zależności od lokalizacji. Najwyższa średnia cena za metr kwadratowy w mieście Abovyan wynosi 300 200 AMD/mkw, +0,6% do czerwca 2024 i +15,5% do lipca 2023. Kolejne są Vagharshapat - 255 000 AMD/mkw, 0,4% do czerwca tego roku i +6,9% do lipca 2023 r.; Gyumri - 171 000 AMD/mkw, +8% do lipca ubiegłego roku; Vanadzor - 148 500 AMD/mkw, +0,3% do czerwca tego roku i +11,5% do lipca ubiegłego roku. Poniżej znajdują się wykresy zmian średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w armeńskich dramach i dolarach amerykańskich.

Zakup nieruchomości w Armenii krok po kroku

Co należy zrobić, aby zakup nieruchomości mieszkalnej w Armenii zakończył się sukcesem? 

1. Zbierz dokumenty.

Po wybraniu przedmiotu, którego potrzebujesz, musisz negocjować ze sprzedawcą cenę i inne warunki transakcji. Oczywiście przed zawarciem transakcji należy mieć pod ręką wszystkie niezbędne dokumenty:

• Poświadczone notarialnie tłumaczenie paszportu kupującego oraz dokument potwierdzający tożsamość sprzedającego.
• Certyfikat własności netto sprzedającego.
• Wyciąg o braku długów za media od sprzedającego.
• Numer konta bankowego w Armenii, z którego pieniądze zostaną przelane podczas transakcji.
• Dokument potwierdzający pochodzenie środków.
• Zaświadczenie o stanie cywilnym.

2. Zawarcie umowy kupna-sprzedaży.

Aby sformalizować umowę sprzedaży, ty i sprzedający będziecie musieli odwiedzić kancelarię notarialną i zabrać ze sobą wszystkie dokumenty. 

Umowa kupna-sprzedaży musi zawierać następujące elementy:

• Informacje o stronach zawierających umowę, ze wszystkimi niezbędnymi danymi, w tym nazwiskiem, imieniem, patronimiką i danymi paszportowymi.
• Informacje o obiekcie, w tym jego dokładny opis oraz wyciąg z katastru z opisem nieruchomości.
• Cena przedmiotu ze wskazaniem warunków i schematu płatności.
• Określenie obowiązków obu stron.
• Wskazanie ochrony przed eksmisją (ewentualne roszczenia osób trzecich).
• Podpisy uczestników transakcji i tłumacza.

3. Zarejestrować prawo własności.

Po dostarczeniu notariuszowi kopii umowy i potwierdzeniu przelewu z banku rozpoczyna się proces przenoszenia praw do nieruchomości w katastrze. Proces ten trwa zwykle około trzech do czterech dni roboczych, po czym kupujący otrzymuje certyfikat potwierdzający jego własność mieszkania.

4. Zapłać za transakcję.

W dniu 1 lipca 2022 r. w Armenii zaczęło obowiązywać nowe prawo, które wymaga płatności bezgotówkowych we wszystkich transakcjach powyżej $10,000, w przypadku których wymagane jest przeniesienie własności lub rejestracja w agencjach rządowych.

W przeciwnym razie transakcja może zostać uznana za nieważną. W związku z tym jedynym sposobem zapłaty za nieruchomość jest przelew bezgotówkowy (z konta lokalnego na konto sprzedającego za pośrednictwem przelewów bankowych) lub przelew SWIFT z banku zagranicznego na konto sprzedającego w Armenii.

Uwaga. Istnieje również możliwość zdalnego zakupu nieruchomości w Armenii: w tym celu należy wystawić notarialne pełnomocnictwo osobie, która fizycznie przeprowadzi transakcję. W takim przypadku rejestracja zakupionego mieszkania będzie również częścią jego obowiązków.

Powiązane wydatki przy zakupie

Wśród nich:

• Przeniesienie praw własności - 115 euro.
• Notarialne tłumaczenie paszportu zagranicznego - 7-13 EUR.
• Usługi pośrednika - średnio 1,5-2,5% kwoty transakcji. 

Obliczenie podatku od nieruchomości opiera się na wartości katastralnej obiektu, która jest jak najbardziej zbliżona do aktualnej wartości rynkowej. Każdego roku właściciele nieruchomości muszą płacić podatek, którego wysokość wynosi około 0-1% wartości nieruchomości.

Często zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Armenii

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Armenii?

Tak, cudzoziemcy mogą swobodnie kupować mieszkania i domy w Armenii. Jednak zakup działek jest ograniczony - można je wynająć tylko na okres do 99 lat.

Które miasto w Armenii jest najbardziej popularne do zakupu nieruchomości?

Najpopularniejszym miastem do zakupu nieruchomości jest stolica, Erywań. Dokonuje się tam około 68% wszystkich transakcji dotyczących mieszkań.

Która dzielnica Erywania jest uważana za najbardziej prestiżową?

Najbardziej prestiżową i najdroższą dzielnicą Erywania jest Kentron (dzielnica centralna).

Czy zakup nieruchomości uprawnia do uzyskania pozwolenia na pobyt w Armenii?

Nie, sam zakup nieruchomości nie daje prawa do uzyskania zezwolenia na pobyt. Zezwolenie na pobyt można jednak uzyskać, otwierając startup lub firmę prowadzącą działalność handlową w Armenii.

Czy można zdalnie kupić nieruchomość w Armenii?

Tak, jest to możliwe. W tym celu należy wystawić poświadczone notarialnie pełnomocnictwo dla osoby, która fizycznie przeprowadzi transakcję.

Jak przebiega płatność przy zakupie nieruchomości w Armenii?

Od 1 lipca 2022 r. wszystkie transakcje powyżej $10,000 muszą być przeprowadzane bezgotówkowo. Płatności dokonuje się przelewem bankowym z konta lokalnego lub przelewem SWIFT z banku zagranicznego.

Jaki jest podatek od nieruchomości w Armenii?

Roczny podatek od nieruchomości wynosi około 0-1% wartości katastralnej nieruchomości, która jest zbliżona do wartości rynkowej.

Autor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Współautor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Источник