Perspektywy i ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości w Dubaju: wywiad z ekspertem 

Rynek nieruchomości w Dubaju nadal szybko się rozwija, stając się pożądanym regionem do inwestowania. Danis Latypov, założyciel agencji nieruchomości Floors w Dubaju, opowiada o cenach, dynamice popytu i perspektywach inwestycyjnych w emiracie.

Znaczenie i perspektywy rynku nieruchomości w Dubaju 

- Obecnie rynek dubajski zachowuje znaczny potencjał wzrostu ze względu na wzrost liczby ludności i atrakcyjność emiratu dla migrantów.

Według DXB Interact, usługi oceny atrakcyjności inwestycyjnej, Dubaj jest liderem popytu na luksusowe mieszkania. Od początku 2023 roku nieprzerwanie prowadzi w rankingach sprzedaży nieruchomości, których cena przekracza 10 milionów dolarów.

Inwestorzy oceniają i inwestują w obiekty w budowie, ponieważ pozwala im to na zakup nieruchomości po niższej cenie i osiągnięcie zysku po zakończeniu budowy. Zgodnie z rodzajami obiektów w mieście, popytem cieszą się nie tylko luksusowe wille i penthouse'y, ale także studia dla emigrantów, których liczba rośnie z każdym rokiem.

Stabilność polityczna i sprzyjające środowisko dla rozwoju biznesu pomagają przyciągnąć bogatych ludzi do emiratu. Odnoszący sukcesy biznesmeni, celebryci, wysoko wykwalifikowani specjaliści, którzy chcą kupić luksusowe mieszkanie przenieść się tutaj.    

Perspektywy wzrostu cen 

W nadchodzących latach ceny nieruchomości w Dubaju będą nadal rosły średnio o 8% rocznie. W najbardziej obiecujących obszarach oczekuje się wzrostu o około 25% rocznie w ciągu najbliższych trzech lat.

Średnia cena za stopę kwadratową wynosi $423,64, czyli o 19% więcej niż w styczniu ubiegłego roku. Według segmentów nieruchomości średnia cena sprzedaży willi wynosi 789,6 tys. dolarów (wzrost o 12,7% od stycznia 2023 r.). Cena nieruchomości komercyjnych wynosi 326,7 tys. dolarów (wzrost o 52,3%). 

Niższy wzrost spodziewany jest w obszarach, w których już teraz panuje wysoka konkurencja między deweloperami spowodowana znacznym wzrostem podaży. Są to obszary Palm Jumeirah (potencjalny wzrost inwestycji - 6%), Jumeirah Bay (4-5%), Dubai Hills (3%) i Bluewaters Island (3%).

Według naszych prognoz, najbardziej atrakcyjne obszary pod względem inwestycyjnym mogą wykazać wzrost kosztów mieszkaniowych nawet o 25% rocznie w ciągu najbliższych trzech lat. Obszary te obejmują Business Bay, Sobha Hartland, Jumeirah Village Circle i Nad Al.

Globalny kryzys finansowy i rynek nieruchomości w Dubaju. Na co powinni przygotować się kupujący i inwestorzy?

Najbardziej atrakcyjne obszary Dubaju pod względem inwestycji w nieruchomości 

Inwestując w Nieruchomości w DubajuNależy rozważyć następujące obszary o wysokiej marży.
 
Śródmieście jest jedną z najlepszych opcji inwestowania w nieruchomości w emiracie, ponieważ w pobliżu znajdują się takie centra atrakcji dla mieszkańców i turystów, jak Burj Khalifa i Dubai Mall. W tym prestiżowym obszarze oferowane są różne rodzaje nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, co daje inwestorom szeroki wybór. Średnia rentowność wynajmu w centrum Dubaju wynosi 4,9%, a średni zwrot ze sprzedaży to około 5,2%. Liczby te przewyższają wiele głównych światowych miast, w tym Londyn i Nowy Jork.

Dubai Marina Zajmuje silną pozycję jako jeden z najlepszych obszarów w Europie. Dubaj dla inwestycji, który często nazywany jest "nowym Dubajem". Jest to najlepszy wybór dla tych, którzy dążą do luksusowego stylu życia. Pomimo dynamicznego rynku nieruchomości, koszt apartamentów na sprzedaż w Dubai Marina pozostaje stabilny. Wskaźnik ROI (zwrotu z inwestycji) dla apartamentów w Dubai Marina wynosi 5,8%. 

Palm Jumeirah to kultowa i zamożna dzielnica Dubaju, uznawana za cud architektury. Ze względu na swój wyjątkowy status, jest konsekwentnie zaliczana do najlepszych dzielnic inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Dubaju. Statystyki pokazują, że średni zwrot z inwestycji wynosi 5,3%. Oprócz atrakcyjności finansowej, kultowy projekt Palm Jumeirah pozycjonuje go również jako ekskluzywną atrakcję turystyczną, co dodaje mu dodatkowych punktów.

Business Bay - projekt uznawany za raj dla inwestorów. Oferuje szeroką gamę opcji, w tym biura, luksusowe apartamenty i penthouse'y. Zyskał on znaczne uznanie na rynku globalnym ze względu na swój ogromny potencjał, ze średnim zwrotem z inwestycji na poziomie 6%. Warto zauważyć, że Lonely Planet, wiodący wydawca przewodników turystycznych, konsekwentnie plasuje Business Bay na piątym miejscu na liście najpiękniejszych obszarów świata, które warto odwiedzić.

Dubai Hills jest uznawany za czysty kompleks mieszkaniowy, co wyróżnia go na tle innych nieruchomości w Dubaju. Jego centralna lokalizacja zapewnia łatwy dostęp do słynnych obszarów, takich jak Dubai Marina i Śródmieście Dubaju. Ze względu na dobrze rozwiniętą infrastrukturę i ofertę usług, kompleks ten jest bardzo atrakcyjną opcją inwestycyjną, oferującą solidny zwrot z inwestycji w wysokości około 5,28%.

Popularne obszary Dubaju do zakupu nieruchomości inwestycyjnych

Preferencje inwestorów zagranicznych

Wiodącymi inwestorami w nieruchomości w Dubaju w 2023 r. byli obywatele Indii, Wielkiej Brytanii, Włoch, Rosji, Francji, Kanady, Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Egiptu, Libanu i Chin. Oczekuje się, że zwiększony popyt ze strony inwestorów z krajów takich jak Chiny i Indie będzie napędzał przyszły wzrost sektora luksusowych nieruchomości w Dubaju w 2024 roku.

Najbardziej popularny rodzaj nieruchomości wśród obcokrajowców są apartamenty z jedną sypialnią, których koszt waha się od 300 do 400 tysięcy dolarów. Dotyczy to płynnych nieruchomości klasy średniej zlokalizowanych w popularnych obszarach - na przykład Emaar Beachfront i Marina Beach.

Wskazówki dotyczące wyboru nieruchomości

Wybierając nieruchomość do zainwestowania w Dubaju, należy wziąć pod uwagę następujące czynniki: 

• Lokalizacja. Obiekt zlokalizowany w rozwiniętej i poszukiwanej części miasta ma zazwyczaj wysoki koszt. Średnia rentowność wynajmu takiej nieruchomości będzie również wyższa niż w mniej atrakcyjnych obszarach.
• Typ nieruchomości. Rentowność różnych typów obiektów jest różna. Na przykład, apartamenty zazwyczaj przynoszą niższe zyski niż wille.
• Stan budynków mieszkalnych i personelu. Jakość wykończenia, pełnia mebli, sprzętów i akcesoriów - to wszystko wpływa na koszt obiektu. Pusty pokój z surowymi ścianami jest więc tańszy, ale też bardziej problematyczny w wynajmie. Będziemy musieli wziąć pod uwagę koszty kosmetycznych napraw i domowego szpachlowania mieszkania.   
• Infrastruktura kompleksu mieszkaniowego. Obecność ochrony, basenu i siłowni podnosi cenę obiektu, jednocześnie zwiększając jego płynność.  
• Stan rynku. Ważne jest monitorowanie dynamiki popytu, cen, wielkości sprzedaży, a także świadomość polityki podatkowej, migracyjnej i otoczenia biznesowego w celu określenia optymalnego czasu na inwestycje.
• Infrastruktura obszaru. Nieruchomości, w pobliżu których znajdują się szkoły, szpitale i centra handlowe, zazwyczaj generują większy dochód. 
• Firma jest deweloperem. Wybierając dewelopera, powinieneś sprawdzić jego reputację i recenzje na wyspecjalizowanych stronach internetowych. Zazwyczaj można je łatwo znaleźć za pomocą dowolnej wyszukiwarki.  
• Okres zwrotu z inwestycji. Należy wziąć pod uwagę nie tylko cenę obiektu, ale także jego zwrot i oczekiwany dochód.
• Pilność sprzedaży. Warto dokładnie sprawdzić całą dokumentację zakupionej nieruchomości, zwłaszcza jeśli jest ona sprzedawana jako "pilna".   

Proces zamknięcia transakcji dla inwestora zagranicznego: etapy, terminy, dokumenty

Istnieją dwa Główne rodzaje nieruchomości własność:

• Pełna własność (Freehold)- Jest to prawo własności, które daje właścicielowi możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością według własnego uznania: sprzedaży, dzierżawy, darowizny lub zapisu w testamencie. W Dubaju 47 dzielnic należy do Freehold, w tym słynna Dubai Marina, Business Bay i inne.
• Dzierżawa - wynajem nieruchomości. W Zjednoczonych Emiratach Arabskich okres najmu wynosi do 99 lat. Jednak po tym okresie najemca nie nabywa prawa do nieruchomości i jest ona zwracana właścicielowi. Umowa najmu może zostać przedłużona lub prawa do nieruchomości mogą zostać przeniesione na krewnych.

Proces zakupu nieruchomości w Dubaju jest następująca:

1. Wybór obiektu nieruchomości i zawarcie umowy. Warunki transakcji muszą być sporządzone na piśmie w języku arabskim lub angielskim i zawierać informacje o adresie przedmiotu, jego koszcie, dodatkowych płatnościach i odpowiedzialności stron.
2. Zawarcie umowy sprzedaży (MoU).Po uzgodnieniu wszystkich warunków transakcji zawierana jest umowa sprzedaży. W Dubaju jest ona nazywana "umową F". Umowę można znaleźć na stronie internetowej Dubai Land Department.
3. Wpłata kaucji. Kupujący płaci sprzedającemu depozyt, który zazwyczaj wynosi od 5% do 15% całkowitej wartości transakcji. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, depozyt zostanie zwrócony kupującemu.
4. Uzyskanie zaświadczenia o braku roszczeń (NOC). Aby zezwolić na przeniesienie własności, należy złożyć wniosek i zapłacić za zaświadczenie stwierdzające, że deweloper nie ma żadnych roszczeń wobec sprzedającego. Jest to praktycznie potwierdzenie, że sprzedający nie ma żadnych długów. Koszt certyfikatu może wynosić od $136 do $1,362, w zależności od dewelopera. Proces rozpatrywania wniosku może potrwać do 5 dni roboczych. Po spłaceniu wszystkich długów deweloper może dostarczyć NOC, który umożliwia przeniesienie własności.
5. Przeniesienie własności za pośrednictwem Dubai Land Department.Po otrzymaniu zaświadczenia o braku roszczeń (NOC) konieczne jest spotkanie ze sprzedającym w Dubai Land Department (DLD), gdzie kupujący otrzyma nowy tytuł własności (Title Deed). W tym dniu należy również zapłacić za nieruchomość, przedstawić pokwitowanie i uiścić opłatę administracyjną.

Aby zarejestrować transakcjęNależy mieć przy sobie następujące dokumenty:

• oryginalny paszport kupującego i sprzedającego;
• tytuł własności;
• wniosek o wydanie zaświadczenia o braku zastrzeżeń;
• kopię umowy sprzedaży;
• legalny dowód tożsamości (ID);
• adres pojednania;
• informacje kontaktowe.

Warunki udzielania cudzoziemcom kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości 

W Dubaju możliwe jest kupić nieruchomość z kredytem hipotecznym, ale nierezydentom często odmawia się dostępu do niego. Jeśli jednak wcześniej złożysz wniosek o wizę rezydenta, szanse na zatwierdzenie znacznie wzrosną.    

Warunki udzielania kredytów hipotecznych cudzoziemcom w Dubaju:

• Oprocentowanie pożyczek dla obcokrajowców wynosi od 3% do 6,5% rocznie.
• Okres emisji kredytu hipotecznego nie może być krótszy niż 5 lat ani dłuższy niż 25 lat.
• Kwota kredytu hipotecznego nie może przekroczyć 80% wartości nabywanej nieruchomości.
• Kupujący musi ubezpieczyć swoje życie na kwotę w granicach 0,3-0,8% kwoty wnioskowanej pożyczki. A także zapłacić za usługi związane z uzyskaniem zatwierdzonego kredytu (do 1,5% całkowitej kwoty kredytu).
• Pożyczkobiorca musi być pełnoletni. W Zjednoczonych Emiratach Arabskich za taką osobę uważa się osobę, która ukończyła 21 lat.
• Wiek pożyczkobiorcy nie powinien osiągać górnej granicy. Oficjalny limit dla wydania kredytu hipotecznego wynosi 65 lat dla pracowników i 70 lat dla przedsiębiorców. Najczęściej jednak bank odmawia osobom powyżej 55 roku życia. 

Podatkowe i prawne aspekty zakupu domu w Dubaju

Płatność podatków od zakupu nieruchomości od dewelopera obejmuje opłatę prowizyjną (od 2 do 5%), opłatę rejestracyjną (4%) i dodatkowe opłaty (od 1 633,62 do 2 722,7 dolarów).

Jeśli zakup nieruchomości odbywa się za pośrednictwem kredytu hipotecznego, należy uiścić opłatę za jego rejestrację. Płatności dokonuje się gotówką w biurach rejestracyjnych Dubai Land Department. Kwota waha się od 544,5 do 1089 dolarów. W Dubaju nie ma podatku od nieruchomości. Jednocześnie wszyscy właściciele muszą uiszczać roczne opłaty eksploatacyjne.

Możliwości dla inwestorów

Przez inwestowanie w nieruchomości w Dubajumożna uzyskać wizę rezydenta - jest to odpowiednik zezwolenia na pobyt. W przypadku inwestycji w wysokości co najmniej 204 tysięcy dolarów, zostanie wydana wiza rezydenta na okres dwóch lat.Kupując nieruchomość za 545 tysięcy dolarów lub więcej, można stać się posiadaczem złotej wizy na okres 10 lat za darmo. 

Mieszkańcom Emiratów łatwiej jest otworzyć konto czekowe, ponieważ banki ufają przede wszystkim takim klientom, uważając ich za bardziej wiarygodnych. 

Inwestowanie w nieruchomości w Dubaju pozwala nie tylko zaoszczędzić własne środki, ale także uzyskać stabilny zysk od 20% do 160%. Proces zakupu jest bardzo prosty i nie wymaga wyjaśnienia pochodzenia środków. Ponadto deweloperzy oferują nieoprocentowane raty. Pieniądze można przelać z dowolnego kraju, a transakcję można przeprowadzić zdalnie. Wszystko to sprawia, że Dubaj jest obiecującym i niezawodnym miejscem do inwestowania w nieruchomości. 

Sposoby generowania dochodu z wynajmu 

W Dubaju można zarabiać na nieruchomościach na różne sposoby: wynajem krótko- lub długoterminowy, odsprzedaż po zakończeniu budowy. Zysk z wynajmu długoterminowego wynosi 4-10%, z wynajmu krótkoterminowego jest 1,5-2 razy wyższy. Powszechnie stosowaną opcją jest zakup na początkowym etapie, a następnie odsprzedaż nieruchomości po zakończeniu określonego etapu prac. Początkowy koszt mieszkania z jedną sypialnią dla takich projektów zaczyna się od 350-400 tys. dolarów. Do czasu ukończenia obiektu może wzrosnąć do 30%. Wynajem średnioterminowy łączy krótki okres z miesięczną płatnością, unikając ograniczeń związanych z umowami długoterminowymi.

Na rentowność wynajmu nieruchomości mieszkalnych w Dubaju wpływają następujące czynniki.

• Lokalizacja. Nieruchomości zlokalizowane w popularnym obszarze z dobrą infrastrukturą i bliskością głównych miejsc pracy i rozrywki będą miały wyższą rentowność najmu.
• Wielkość i rodzaj nieruchomości. Z reguły apartamenty o znacznej powierzchni lub wille z dużą liczbą pokoi i udogodnień będą miały wyższą stawkę czynszu.
• Stan i jakość.Nieruchomości mieszkalne w dobrym stanie i o nowoczesnym designie przyciągną więcej najemców i pozwolą uzyskać wyższą stawkę czynszu.

Potencjalne ryzyko podczas inwestowania w nieruchomości w Dubaju 

Kupując nieruchomość w jednym z najbardziej dochodowych i niezawodnych regionów świata, należy wziąć pod uwagę możliwe ryzyko:

• Zmienność rynku. Ceny i popyt na nieruchomości mogą się zmieniać, na przykład ze względu na sytuację gospodarczą lub polityczną w regionie. Inwestor musi być przygotowany na wahania wartości i rentowności swojej nieruchomości.
• Opodatkowanie. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę obowiązki podatkowe w Dubaju i innych krajach, w których mieszkają.
• Wystarczająca konkurencyjność rynkowa. Nadpodaż może prowadzić do spadku dochodów z wynajmu i odsprzedaży nieruchomości.  
• Utrzymanie nieruchomości. Konieczne jest uwzględnienie kosztów utrzymania i zarządzania nieruchomością, w tym kosztów konserwacji i napraw.
• Płynność. W niektórych przypadkach możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości może być ograniczona, więc inwestorzy powinni być przygotowani na długoterminowe inwestycje.

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Dostarczone informacje przez Etagi Nieruchomości LLC

Liczba obiektów: 408 Liczba publikacji: 2 Napisz do firmy
Источник