Popularne obszary Dubaju do zakupu nieruchomości inwestycyjnych

Chcesz wiedzieć, gdzie najlepiej wynająć dom w Dubaju lub wynająć swoją nieruchomość? Opowiadamy o najlepszych obszarach Dubaju dla takich inwestycji. 

Jak rozwija się rynek wynajmu w Dubaju?

Dubaj, stolica emiratu ZEA o tej samej nazwie, jest najbardziej zaludnionym spośród siedmiu emiratów kraju. W momencie publikacji artykułu populacja Dubaju wynosi 3,65 miliona osób. Jednocześnie zdecydowana większość (około 85%) to obcokrajowcy. W ciągu ostatniego roku liczba mieszkańców wzrosła tam o 100 tysięcy osób. 

Wraz ze wzrostem liczby ludności rośnie również popyt na nieruchomości w emiracie. Dla porównania, jeśli w październiku 2022 r. w Dubaju zawarto łącznie 53 756 umów najmu, to w październiku 2023 r. - 60 963 umów najmu (z czego 56,50% było nowych, a 43,50% zostało przedłużonych).

Łączny miesięczny indeks na październik 2022 r.

Według ekspertów, rynek wynajmu w Dubaju w październiku 2023 r. wykazał wzrost liczby umów o 13,41% w porównaniu z rokiem poprzednim, ze względu na znaczny wzrost liczby przedłużeń o 21,97% i zauważalny wzrost rocznych umów.

W ciągu ostatnich 10 lat można było zaobserwować pewien trend: średnio około 80% wynajmowanych nieruchomości to mieszkania, a pozostałe 20% to wille i kamienice.

Łączny miesięczny wskaźnik na październik 2023 r.

Należy zauważyć, że rząd ściśle kontroluje przepisy dotyczące wynajmu mieszkań w Dubaju. W związku z tym Dubai Land Department, poprzez swój oddział RERA (Nieruchomości Regulatory Authority), ustanowił obowiązkową rejestrację wszystkich długoterminowych umów najmu (od 1 roku) w ujednoliconym systemie elektronicznym EJARI.

System ten ma szereg zalet: pozwala kontrolować i ograniczać nieuzasadnione podwyżki czynszu, chroni prawa najemców przed nielegalną eksmisją. Dzięki rejestracji w EJARI niemożliwe jest dwukrotne wynajęcie tej samej nieruchomości na ten sam okres.

Aktualne raporty dotyczące wynajmu i kupna nieruchomości, a także najlepszych obszarów Dubaj dla inwestycjisą regularnie publikowane przez Departament Ziemi Emiratów - można je śledzić tutaj. 

Nieruchomości w Dubaju - kompetentny marketing czy opłacalna inwestycja? Mamy do czynienia ze wskaźnikiem ROI "złotego" miasta. Analityka od REALTING

Gdzie najlepiej wynająć dom w Dubaju?

Miasto podzielone jest na 9 regionów, które z kolei dzielą się na dzielnice - w emiracie jest ich ponad 200. 

Oto 10 najpopularniejszych obszarów pod wynajem mieszkań w Dubaj według statystyk Dubai Land Department:

Teraz kilka interesujących i ważnych informacji o każdej z lokalizacji w tym rankingu dzielnic Dubaju.

Al Murar (Al Mararr)

Dzielnica Al Murar znajduje się w Deira District, w pobliżu międzynarodowego lotniska w Dubaju i nowego międzynarodowego lotniska Al Maktoum. W okolicy mieszkają zarówno miejscowi, jak i emigranci. 

W Al Murar można wynająć zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne. Powierzchnię biurową można wynająć od 40.000 dirhamów (~$10.900) rocznie za 300 metrów kwadratowych. 

Ponieważ obszar ten jest przeludniony, tylko kilka mieszkań jest tu oferowanych do wynajęcia. Koszt wynajmu kawalerki w Al Murar waha się od 20 000 do 36 000 dirhamów (~ $5,450-$9,800) rocznie.

Jabal Ali First

Jabal Ali First znajduje się obok Dubai Marina. Ma dobrze rozwiniętą infrastrukturę i dogodną lokalizację, co ułatwia dotarcie do głównych atrakcji i infrastruktury społecznej Dubaju (restauracje, centra handlowe, supermarkety i placówki medyczne).

Na tym obszarze działa ponad 7000 firm zajmujących się handlem, logistyką, produkcją, a także różnymi branżami i usługami. Jabal Ali First jest również głównym portem handlowym.

Wykwalifikowani specjaliści i rodziny zazwyczaj wolą mieszkać w tej okolicy. Istnieje wiele rodzajów nieruchomości w okolicy rynek nieruchomości - Od apartamentów po wille i penthouse'y. Ceny wynajmu willi zaczynają się od 135.000 (~$36.750) dirhamów rocznie, a powierzchnię biurową można wynająć od 45.000 dirhamów (~$12.250) rocznie. 

Business Bay

Obszar Business Bay jest jednym z centrów finansowych Bliskiego Wschodu. Znajduje się pomiędzy Downtown i Jumeirah, nad brzegiem Zatoki Dubajskiej. A duża liczba budynków biurowych koncentrują się tutaj, ale są też kompleksy mieszkalne.

Obszar ten jest atrakcyjny dla młodych profesjonalistów i przedsiębiorców. Zarejestrowanych jest tu około 18 tysięcy firm. Jednocześnie praktycznie nie ma tu parków i placów zabaw. Obok Business Bay znajdują się prestiżowe szkoły GEMS i Safa British Schools.

Ceny wynajmu apartamentów zależą od wielkości i poziomu luksusu nieruchomości. Na przykład apartamenty typu studio można wynająć średnio za 72 000 dirhamów (~ $19 600) rocznie, apartamenty z jedną sypialnią - 97 000 dirhamów (~ $26 400), apartamenty z dwiema sypialniami - 149 000 dirhamów (~ $40 500), apartamenty z trzema sypialniami - 228 000 dirhamów (~ $62 100) rocznie. Willę z trzema sypialniami i dwiema łazienkami można wynająć za średnio 220 000 dirhamów (~ $60 000) rocznie. 

Al Warsan First

Al Warsan First to nowoczesna dzielnica idealna dla rodzin z dziećmi. Znajduje się tu dość dobrze rozwinięta infrastruktura, która obejmuje m.in. szkoły, przedszkola i placówki medyczne. Ponadto Al Warsan jest wolną strefą ekonomiczną, w której obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości.

Koszt wynajmu powierzchni biurowej w Al Warsan zaczyna się od 65.000 (~$17.700) dirhamów rocznie. Apartamenty z jedną sypialnią można wynająć od około 360 000 dirhamów (~ $98,000) rocznie, a wille z trzema sypialniami od 1 500 000 dirhamów (~ $409,000).

Al Barsha South Force (Al Barsha South Fourth)

Dzielnica Al Barsha South Force jest częścią Al Barshi, prestiżowej i rozwiniętej dzielnicy Dubaju. Znajduje się w dogodnej lokalizacji, która ułatwia dotarcie do kluczowych punktów miasta.

Znajdują się tu głównie 2-3 pokojowe kamienice i wille odpowiednie dla małych rodzin. W okolicy znajduje się wiele szkół, supermarketów i innych ważnych obiektów infrastruktury.

Koszt wynajmu apartamentów w Al Barsha South Force zaczyna się od 40 000 dirhamów (~ $11 000) rocznie za apartament z jedną sypialnią i do 82 000 (~ $22 300) dirhamów za apartament z trzema sypialniami.

Al Mutinna (Al Muteena)

Al Mutinna to spokojna dzielnica mieszkaniowa we wschodniej części Deiry. Znajdują się tu różne budynki mieszkalne opcje - od apartamentów do willi. Roczny czynsz za apartament z jedną sypialnią zaczyna się od 25 000 dirhamów (~ $6800), a za apartament z trzema sypialniami - od 60 000 dirhamów (~ $16 300).

W pobliżu Al Mutinna znajduje się kilka szkół, w tym Little Flower English School i Pearl Wisdom School Dubai. Ważne atrakcje w okolicy to Sheraton Deira i Marco Polo Hotel.

Dubai Marina (Marsa Dubai)

Dubai Marina to modna dzielnica mieszkaniowa z rozwiniętą infrastrukturą i wspaniałymi widokami na drapacze chmur i sztuczną zatokę. Znajduje się tu wiele obiektów mieszkalnych, komercyjnych i handlowych.

Wśród wad należy wymienić wysoki poziom hałasu, korki w godzinach szczytu i wysokie koszty mieszkań - średni koszt za metr kwadratowy wynosi około 14 700 dolarów amerykańskich. Jeśli chodzi o czynsz, ceny wynajmu apartamentów z jedną sypialnią w Marsa Plaza, Dubai Festival City, zaczynają się od 100.000 dirhamów (~$27.200); z trzema sypialniami - około 190.000 dirhamów (~$52.000) rocznie.

Hor Al Anz (Hor Al Anz)

Khor Al Anz to obszar we wschodniej części Dubaju, który oferuje różnorodne opcje mieszkaniowe w przystępnych cenach. Okolica ta jest popularna ze względu na niskie budynki mieszkalne i szeroki wybór apartamentów.

Roczny czynsz za powierzchnię biurową w Khor Al Anz wynosi od 18 000 do 80 000 dirhamów (~ $5,000-$22,000) w zależności od obszaru. Ceny apartamentów również się różnią: na przykład studia można wynająć od 22 000 dirhamów (~ $6,000) rocznie.

Nadd Hessa

Nadd Hessa to spokojne przedmieście Dubaju, które jest odpowiednie dla tych, którzy szukają harmonii i takiego samego stylu życia. Znajduje się tu wiele różnych budynków mieszkalnych - są tu apartamenty i wille. Obszar ten jest zamieszkany zarówno przez mieszkańców, jak i emigrantów.

Według Dubai Statistical Center, ponad 1,2 miliona osób mieszka w 3. sektorze, który obejmuje Nadd Hessa. Stanowi to 36% całkowitej populacji Dubaju.

Roczny wynajem przestronnego apartamentu z jedną sypialnią będzie kosztował około 38 000 dirhamów (~ $10 400). 

Abu Hail

Abu Khail szczyci się nowoczesną infrastrukturą, w tym centrum handlowym Abu Khail. W pobliżu znajduje się stacja metra Dubai Metro Green Line obsługująca ten obszar i pobliski Khor Al Anz. 

Życie w tej okolicy jest dość tanie jak na dubajskie standardy - roczny czynsz za studio zaczyna się od 25 000 dirhamów (~ $6 800). W pobliżu Abu Hail znajdują się centra handlowe, restauracje, kawiarnie, obiekty sportowe i atrakcje. 

Rekordowa liczba transakcji, ale co z cenami? Wszystkie zmiany w Nieruchomości w Dubaju na rynku w 2023 r. znajdują się w analizie REALTING

Co stanie się z cenami wynajmu w Dubaju?

Eksperci przewidują, że w najbliższej przyszłości nie dojdzie do znaczącego obniżenia stawek czynszu w Dubaju. Na sytuację może jednak wpłynąć innowacyjność Departamentu Zasobów Gruntowych (DLD).

Aby regulować ceny wynajmu, DLD zdecydowało się zastąpić obecny indeks czynszów systemem oceny budynków mieszkalnych. Wcześniej wskaźnik ten był określany głównie na podstawie lokalizacji, ale teraz będzie obliczany na podstawie opinii mieszkańców na temat poziomu komfortu i wygody życia. 

Mieszkańcy będą oceniać różne aspekty od 1 do 4 gwiazdek: bliskość infrastruktury, dostępność transportową, jakość wykończenia, pracę firmy zarządzającej itp.

Właściciele wysoko ocenianych budynków będą mogli swobodnie podnosić czynsze. Aby podnieść czynsz w budynkach o niskim ratingu, potrzebna będzie zgoda władz.

Według ekspertów, nowy system raczej nie powstrzyma wzrostu cen, ale może spowolnić tempo wzrostu stawek za apartamenty. Jednocześnie ocena nie zostanie jeszcze wprowadzona dla wynajmu willi.

Globalny kryzys finansowy i rynek nieruchomości w Dubaju. Na co powinni przygotować się kupujący i inwestorzy?

Często zadawane pytania 

Które obszary Dubaju znajdują się na liście najlepszych do zakupu nieruchomości?

Według statystyk Departamentu Ziemi, najbardziej popularne obszary do kupić mieszkanie w Dubaju w październiku 2023 r. były: Al Murar, Jabal Ali First, Business Bay, Al Warsan, Dubai Marina i inne. Obszary te są atrakcyjne ze względu na infrastrukturę, dogodną lokalizację i dobre połączenia komunikacyjne.

Który obszar Dubaju jest obecnie uważany za najbardziej prestiżowy?

Dubai Marina jest uważana za jedną z najmodniejszych i najbardziej poszukiwanych dzielnic Dubaju. Ta nowoczesna dzielnica mieszkaniowa słynie z rozwiniętej infrastruktury, oszałamiających widoków na drapacze chmur i sztuczną zatokę.

Dlaczego inwestycje w nieruchomości w Dubaju pozostają opłacalne nawet w warunkach niestabilności gospodarczej?

Pomimo globalnych zawirowań finansowych, rynek nieruchomości w Dubaju nadal przyciąga inwestorów ze względu na regulacje rządowe i ochronę prawną kupujących, stabilny wzrost gospodarczy w regionie, a także wysoki popyt na nieruchomości mieszkalne i komercyjne.

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Источник