Paradoksy rynku mieszkaniowego w Polsce: Co nas czeka w 2024 r.

Polski rynek mieszkaniowy w 2023 r. charakteryzował się wysokim popytem, który stymulował wzrost cen na rynku. W 2024 r. popyt i aktywność na rynku mieszkaniowym spadły, ale ceny nadal rosły. Ta paradoksalna sytuacja, wraz z oczekiwaniem na nowy program kredytowy "Kredyt #naStart", skłoniła nas do przeanalizowania obecnego stanu polskiego rynku nieruchomości.

Podaż i popyt

W naszych analizach można śledzić trendy na polskim rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat.

Jeśli chodzi o obecną sytuację, Narodowy Bank Polski opublikował statystyki dotyczące transakcji kupna i sprzedaży mieszkań w największych polskich miastach po wynikach za I kwartał 2024 r. - Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź.

Tak więc w I kwartale 2024 r. rynek mieszkaniowy wykazał spadek popytu. W pięciu z sześciu największych polskich miast liczba transakcji dotyczących mieszkań wyraźnie spadła w porównaniu z poprzednimi okresami. 

Dane dotyczące wyników za 1. kwartał 2024 r:

Spodziewano się spadku popytu na rynku, a co za tym idzie spadku liczby transakcji kupna i sprzedaży - w styczniu 2024 r. wstrzymano przyjmowanie wniosków do programu kredytowego "Bezpieczny Kredyt 2%" ze względu na osiągnięcie limitu kredytowego. Sam limit został osiągnięty już w grudniu 2023 roku. 

Program "Bezpieczny Kredyt 2%" działa od lipca 2023 r. i wywołał wzrost popytu na dużą skalę. Szczyt programu przypadł na 4. kwartał 2023 r.: łącznie w tym okresie w 6 największych miastach Polski zarejestrowano o 36% więcej transakcji dotyczących mieszkań niż w 4. kwartale 2022 r. 

Narodowy Bank Polski nie opublikował jeszcze danych dotyczących liczby transakcji mieszkaniowych w II kwartale 2024 r., jednak już teraz można powiedzieć, że ich liczba raczej nie przekroczy ubiegłorocznego wyniku. Powodów jest kilka: zauważalnie mniejszy popyt ze strony kupujących; wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych; wielu potencjalnych nabywców jest "w gotowości" - czekają na start programu kredytowego "Kredyt #naStart", który będzie skromniejszy niż jego poprzednik.

W czasie, gdy popyt na rynku spadał, liczba ofert sprzedaży mieszkań rosła. Według danych platformy OLXDATA, w 6 największych polskich miastach liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w serwisach Otodom.pl i Olx.pl we wrześniu 2024 r. osiągnęła rekordowe poziomy.

Ceny mieszkań w nowych budynkach i na rynku wtórnym

Według Narodowy Bank PolskiDane dotyczące średniej ceny za metr kwadratowy są agregowane w następujące grupy:

1. Warszawa.
2. Sześć największych polskich miast, nie licząc Warszawy (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław).
3. Dziesięć analizowanych miast (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra).

Ceny mieszkań nadal rosną zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Zgodnie z wynikami za II kwartał 2024 r. średnia cena na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosła 16,021 zł/mkw. (ok. 3724 EUR/mkw.) - to o 1% więcej niż w poprzednim okresie i o 22% więcej niż w II kwartale ubiegłego roku. Więcej informacji można znaleźć w naszej szczegółowej analizie cen nieruchomości w stolicy Polski.

W grupie sześciu miast średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 21% w ciągu roku, w II kw. 2024 r. wynosząc 12.762 zł/mkw. (ok. 2967 EUR/mkw.) - w porównaniu do I kw. 2024 r. wzrost wyniósł 3%. 

Miastem z najdroższym metrem kwadratowym w tej grupie jest Kraków - 15,277 PLN/mkw (ok. 3552 EUR/mkw). W ciągu roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 32% - jest to największy roczny wzrost cen w II kw. 2024 r.; jeśli mówimy o wzroście kwartalnym, to w stosunku 1 do kwartału 2024 r. wyniósł on 4%. Miastem o najniższej średniej cenie metra kwadratowego w grupie jest tradycyjnie Łódź - 9837 PLN/mkw. (ok. 2287 EUR/mkw.), +1% w porównaniu do poprzedniego kwartału i +12% w porównaniu do II kwartału ubiegłego roku.

Poniższe dane pokazują, jakJak zmieniała się średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym w grupie 10 analizowanych miast.

Średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Warszawie w II kw. 2024 r. została ustalona na poziomie 15 123 PLN/mkw. (ok. 3 516 EUR/mkw.) - to o 2% więcej niż w I kw. 2024 r. i o 15% więcej niż w II kw. 2023 r.

W grupie sześciu miast średnia cena na rynku wtórnym wyniosła 11 443 PLN/mkw. (ok. 2660 EUR/mkw.), co oznacza wzrost o 5% w porównaniu z poprzednim kwartałem i +21% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. 

Najwyższą średnią cenę metra kwadratowego w tej grupie tradycyjnie odnotowano w Krakowie - 14 585 zł/mkw. (ok. 3391 EUR/mkw.), +7% w porównaniu z 1. kwartałem 2024 r. i +30% w porównaniu z 2. kwartałem 2023 r. Najniższa średnia cena w Łodzi wynosi 7 602 PLN/mkw. (ok. 1767 EUR/mkw.), czyli o 1% więcej niż w 1. kwartale 2024 roku i o 19% więcej niż w 2. kwartale 2023 roku.

Poniżej znajdują się dane dotyczące Jak zmieniała się średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w grupie 10 analizowanych miast.

Czy w Polsce są jeszcze jakieś niedrogie nieruchomości? Przegląd aktualnych cen i oprocentowania kredytów hipotecznych w wywiadzie z ekspertem

Wyniki

Analiza polskiego rynku nieruchomości w pierwszej połowie 2024 r. wskazuje na następujące kluczowe trendy:

1. Spadek popytu: w pięciu z sześciu największych polskich miast odnotowano znaczny spadek liczby transakcji kupna i sprzedaży mieszkań w porównaniu z poprzednimi okresami.
2. Wzrost podaży: liczba ogłoszeń o sprzedaży mieszkań w największych miastach osiągnęła rekordowy poziom.
3. Ciągły wzrost cen: Pomimo spadku popytu, ceny mieszkań nadal rosną zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
4. Różnice regionalne: Istnieją znaczne różnice w dynamice cen między miastami, przy czym Kraków wykazuje największe wzrosty cen.
5. Wpływ programów rządowych: zakończenie programu "Bezpieczny Kredyt 2%" miało zauważalny wpływ na rynek, a oczekiwanie na nowy program "Kredyt #naStart" zmusza wielu potencjalnych nabywców do przyjęcia postawy wyczekującej.
6. Rekordowe ceny w Warszawie: stolica pozostaje najdroższym rynkiem z cenami sięgającymi 16.021 zł/mkw. na rynku pierwotnym.

Tendencje te wskazują na okres przejściowy na polskim rynku nieruchomości. Pomimo spadku popytu, stały wzrost cen wskazuje na utrzymującą się atrakcyjność nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego. Przyszły rozwój rynku będzie w dużej mierze zależał od polityki gospodarczej, stóp procentowych i wdrażania nowych rządowych programów wsparcia.

Autor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Источник