Kredyt hipoteczny na Cyprze. Jak uzyskać kredyt na zakup nieruchomości na Cyprze?

Zakup nieruchomości za granicą wymaga znacznych inwestycji finansowych, a narzędzia takie jak pożyczki i kredyty hipoteczne umożliwiają natychmiastowe uzyskanie pożądanej nieruchomości. Jednak nie wszystkie kraje aktywnie udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom, obawiając się możliwego ryzyka.

W przypadku Cypru lokalne banki są bardziej skłonne do udzielania kredytów hipotecznych obcokrajowcom, ale kwota początkowej płatności będzie wyższa niż w przypadku obywateli wyspy. Procent wymaganych inwestycji może sięgać połowy wartości nabywanej nieruchomości.

W naszym artykule skupimy się na tym, czym jest kredyt hipoteczny na Cyprze, jakie dokumenty będą do niego wymagane i ile będzie kosztował.

Cechy kredytów hipotecznych na Cyprze

Obcokrajowcy, którzy nie są rezydentami UE, muszą uzyskać specjalne zezwolenie Rady Ministrów Cypru na zakup nieruchomości. Wymóg ten dotyczy wszystkich nabywców z krajów spoza UE, niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywana jest na użytek własny, czy w celach inwestycyjnych. Proces ten jest jednak najczęściej formalnością: odmowy zdarzają się rzadko i tylko w przypadkach, gdy kupujący ma problemy z prawem. Aby uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości, cudzoziemcy muszą:

• Formularz zgłoszeniowy (formularz COMM 145).
• Kopia paszportu.
• Dokumenty finansowe potwierdzające dochód.
• Plan nieruchomości (w przypadku zakupu działki kopia pozwolenia na budowę).
• Zaświadczenia o braku długów i zobowiązań podatkowych.

Proces zakupu nieruchomości można zakończyć nawet przed uzyskaniem zgody Rady Ministrów Cypru. Banki mogą zaciągać kredyty hipoteczne, pod warunkiem uzyskania zgody na kolejnych etapach transakcji.

Kto może uzyskać kredyt hipoteczny na Cyprze?

Kredyty hipoteczne na Cyprze są dostępne dla szerokiego grona kredytobiorców, w tym zarówno lokalnych obywateli, jak i zagranicznych rezydentów. Aby skutecznie uzyskać pożyczkę, trzeba mieć stabilny dochód i przejrzystą historię finansową. Głównymi kandydatami do kredytu hipotecznego są:

• Obywatele Cypru. Jako rezydenci mają dostęp do łagodniejszych warunków kredytu hipotecznego, z minimalną zaliczką w wysokości 10% wartości nieruchomości i uproszczoną procedurą zatwierdzania.
• Obcokrajowcy. W przypadku nierezydentów wymagania są nieco bardziej rygorystyczne. Banki wymagają od obcokrajowców pokrycia 20-50% początkowego kosztu nieruchomości. W przypadku obywateli krajów spoza UE niektóre banki mogą wymagać potwierdzenia cypryjskiego zezwolenia na pobyt. 
• Podmioty prawne. Lokalne banki udzielają kredytów hipotecznych firmom zarejestrowanym na wyspie na zakup nieruchomości komercyjnych lub mieszkań dla swoich pracowników.

Banki na Cyprze mogą odmówić udzielenia kredytu hipotecznego, jeśli:

• Pożyczkobiorca ma niski poziom dochodów, który nie pozwala mu na pokrycie miesięcznych płatności.
• W innych krajach istnieją przeterminowane lub problematyczne pożyczki.
• Pożyczkobiorca nie może przedstawić wystarczających dowodów na źródła swoich dochodów.
• Poszukiwana nieruchomość nie spełnia wymagań banku (na przykład jest w złym stanie lub ma niedokończone kwestie prawne).

Hipoteka na Cyprze dla Rosjan

Pomimo międzynarodowych sankcji, obywatele Rosji nie napotykają znaczących ograniczeń przy zakupie nieruchomości na Cyprze. Chociaż weryfikacja dokumentów przez bank lub agencję może zająć dużo czasu, generalnie procedura przebiega według standardowego scenariusza.

Kredyt hipoteczny na Cyprze dla Rosjan jest zazwyczaj udzielany na okres od 5 do 25 lat. Główne wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego to stabilny dochód, udokumentowany dowód wypłacalności oraz dostępność niezbędnego pakietu dokumentów, w tym potwierdzenie legalnego pochodzenia środków.

Ważne jest, aby pamiętać, że procesowi uzyskania kredytu hipotecznego dla rosyjskich nabywców, którzy chcą kupić nieruchomość na Cyprze, towarzyszy wsparcie prawne i doradztwo. Jeśli małe agencje i konkretni specjaliści mogą odmówić obsługi obywateli rosyjskich, to praktycznie nie występuje to w dużych bankach.

Zalety kredytu hipotecznego na Cyprze

Kredyt hipoteczny na Cyprze ma wiele zalet, z których główną jest możliwość ustalenia stopy procentowej na długi okres. Jest to szczególnie korzystne w warunkach niestabilności globalnego rynku finansowego, ponieważ chroni kredytobiorców przed możliwymi wahaniami stóp procentowych w przyszłości.

Inne korzyści obejmują:

• Elastyczność warunków kredytowych. Banki na Cyprze oferują różne okresy kredytowania: od 10 do 40 lat. Pozwala to na zmniejszenie miesięcznych płatności, które zgodnie z ustawodawstwem Cypru nie mogą przekraczać 30% miesięcznego dochodu.
• Zakup nieruchomości w stabilnej jurysdykcji. W przeciwieństwie do rynku globalnego, cypryjski rynek nieruchomości jest dość stabilny, zwłaszcza w obszarach atrakcyjnych turystycznie. Inwestowanie w nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego pozwala zaoszczędzić kapitał i osiągnąć długoterminowy zysk, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do wynajmu.
• Prosta procedura uzyskania zezwolenia na pobyt. Zakup nieruchomości na Cyprze z kredytem hipotecznym może również służyć jako podstawa do uzyskania zezwolenia na pobyt.

Główne wady obejmują:

• Potrzeba wyższej zaliczki (do 50%).
• Długotrwały proces zatwierdzania kredytów hipotecznych dla obcokrajowców, związany z koniecznością weryfikacji dokumentów i aspektów prawnych.

Istnieje również pewne ryzyko, jeśli kupujący otrzymuje dochód w walucie innej niż euro. W przypadku znaczącej zmiany ceny waluty w stosunku do euro i zwiększonego ryzyka zadłużenia hipotecznego, należy niezwłocznie skontaktować się z bankiem. Instytucja może zdecydować się na restrukturyzację zadłużenia, co oznacza zmianę harmonogramu spłat, wydłużenie okresu kredytowania lub czasowe obniżenie wysokości rat. W indywidualnych przypadkach bank może zapewnić tymczasowe wakacje podatkowe dla płatności.

Konieczne jest skontaktowanie się z bankiem przed powstaniem zadłużenia, ponieważ jeśli już istnieje, bank może rozpocząć procedurę odrzucenia środków i majątku kredytobiorcy, które znajdują się w jurysdykcji Cypru.

Jak kupić nieruchomość na Cyprze

Jakiego rodzaju nieruchomość na Cyprze mogę kupić z kredytem hipotecznym?

Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących zakupu nieruchomości na Cyprze. Nawet nieruchomości o statusie obiektów o znaczeniu historycznym mogą być kupowane lub sprzedawane, ale z własnymi niuansami. 

Istnieją jednak pewne ograniczenia przy zakupie nieruchomości przez obcokrajowców. Według oficjalnych źródeł, zagraniczni nabywcy z krajów spoza UE mogą kupić nie więcej niż dwa różne rodzaje nieruchomości (na przykład jeden dom i jeden obiekt komercyjny), a łączna powierzchnia tych obiektów nie powinna przekraczać 4000 mkw.

Przy zakupie nieruchomości pierwotnej, która nie była jeszcze eksploatowana (nowe budynki), Cypr zapewnia mieszkańcom korzyści, takie jak obniżenie stawki VAT (5% za pierwsze 130 mkw. zamiast 19%). Podczas gdy kredyt hipoteczny na dom drugorzędny może wiązać się z dodatkowymi kosztami, takimi jak podatek od przeniesienia praw własności.

Pierwotny i wtórny charakter nieruchomości wpływa również na wartość oprocentowania kredytów hipotecznych. Mieszkanie na Cyprze można kupić z kredytem hipotecznym w wysokości 1,91% dla nowych budynków i do 4,28% dla obiektów drugorzędnych. W przypadku nieruchomości komercyjnych stawki zaczynają się od 3,98% do 5%, a minimalne wymagania dotyczące zaliczki są często wyższe (zwykle 20-40% kosztów). 

Dokumenty do rejestracji hipoteki i wymagania dla wnioskodawcy

Podobnie jak w innych krajach, kredyt hipoteczny na Cyprze można zaciągnąć po spełnieniu określonych warunków. Oprócz standardowego przedziału wiekowego od 18 do 65 lat, na Cyprze istnieje wymóg maksymalnego wieku w momencie ukończenia kredytu hipotecznego - 65 lat. Oznacza to, że jeśli wnioskodawca ma 40 lat, nie otrzyma kredytu hipotecznego na okres dłuższy niż 25 lat. 

Dodatkowe wymagania dla wnioskodawcy:

• Płatność początkowa. Banki zazwyczaj wymagają minimalnej zaliczki w wysokości 20-40% wartości nieruchomości. W przypadku nierezydentów, zwłaszcza cudzoziemców z krajów spoza UE, depozyt ten będzie wyższy i będzie wynosił od 30% do 50%.
• Zdolność kredytowa. Bank sprawdza zdolność wnioskodawcy do regularnej spłaty kredytu na Cyprze - miesięczne płatności nie powinny przekraczać 30-33% jego dochodów. Warunek ten jest obowiązkowy tylko w przypadku uzyskania kredytu hipotecznego - jeśli próg ten zostanie przekroczony w trakcie jego spłacania, ale klient nie stworzy długów wobec banku, nie będzie żadnych skarg ze strony departamentu.
• Ubezpieczenie. Większość banków wymaga ubezpieczenia na życie kredytobiorcy i ubezpieczenia nieruchomości (na przykład od pożarów lub klęsk żywiołowych). Wysokość rocznych składek ubezpieczeniowych jest różna i zależy od salda kredytu oraz wartości nieruchomości.

Główne dokumenty do rejestracji hipoteki:

• Kopia ważnego paszportu wnioskodawcy.
• Wypełniony formularz wniosku dostarczony przez bank.
• Potwierdzenie dochodu za pomocą zaświadczenia z miejsca pracy, zeznania podatkowego, wyciągów bankowych, a także dokumentów potwierdzających dodatkowe źródła dochodu.
• Dokumenty dotyczące poprzednich pożyczek (jeśli takie były), a także zaświadczenie o braku długów.
• Kopia umowy przedwstępnej lub ostatecznej ze sprzedającym nieruchomość.
• Raport niezależnego rzeczoznawcy na temat wartości rynkowej nieruchomości.
• Plan budynku, informacje katastralne, a także potwierdzenie, że nieruchomość nie jest objęta kaucją lub aresztem.

Proces uzyskiwania kredytu hipotecznego na Cyprze

Przed złożeniem wniosku należy ocenić swoje możliwości finansowe, ponieważ banki na Cyprze zazwyczaj wymagają, aby miesięczne płatności hipoteczne nie przekraczały 30-35% całkowitego dochodu wnioskodawcy. Kupujący wybiera nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom czy działka, i sprawdza czystość prawną obiektu (na przykład może zażądać danych w rejestrze katastralnym).

1. Ubieganie się o kredyt hipoteczny w jednym z cypryjskich banków. Aby to zrobić, musisz dostarczyć zestaw dokumentów, w tym paszport, dowód dochodu, historię kredytową i wycenę nieruchomości. Nierezydenci muszą otworzyć konto na Cyprze.
2. Ocena wnioskodawcy i nieruchomości przez bank. Bank sprawdza dokumenty, w tym historię kredytową wnioskodawcy, dochody i inne zobowiązania, a także sprawdza, czy nieruchomość odpowiada szacowanej wartości.
3. Zatwierdzenie hipoteki i podpisanie umowy. Na tym etapie uzgadniana jest ostateczna kwota kredytu i jego warunki, w tym stopa procentowa i okres kredytowania. Po zatwierdzeniu kredytu kupujący i bank podpisują umowę kredytową, która określa wszystkie warunki.
4. Rejestracja hipoteki i zakup nieruchomości. Po podpisaniu umowy konieczne jest zarejestrowanie hipoteki i nieruchomości w Departamencie Zasobów Gruntowych Cypru. Krok ten potwierdza legalność transakcji i chroni prawa zarówno banku, jak i kredytobiorcy. Co do zasady, po zarejestrowaniu hipoteki saldo środków jest przekazywane sprzedającemu, a transakcja jest uważana za zakończoną.

W większości przypadków bank wymaga ubezpieczenia zakupionej nieruchomości od ryzyka (pożar, klęski żywiołowe), a także ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, aby chronić swoje interesy w przypadku nieprzewidzianych okoliczności.

Rejestracja dokumentów za pośrednictwem agencji

Proces uzyskania kredytu hipotecznego i zakupu nieruchomości jest uproszczony, jeśli kupujący korzysta z usług agencji. Przejmuje ona większość zadań biurokratycznych i prawnych, ale nie za darmo. Aspekty prawne na Cyprze są szczególnie trudne, jeśli kupujący nie mówi w lokalnym języku, ponieważ niektóre oficjalne akty prawne i przepisy nie zostały przetłumaczone na języki inne niż grecki. 

Działalność agencji obejmuje:

• Weryfikacja prawna obiektu. Sprawdzana jest czystość praw własności, brak długów lub obciążeń obiektu, a także potwierdzenie prawa sprzedającego do dysponowania nieruchomością.
• Interakcja z bankiem. Duże agencje najczęściej mają już doświadczenie w interakcji z lokalnymi bankami i są wtajemniczone w biurokratyczne niuanse wyspy. W niektórych przypadkach pomagają w przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów dla banku, w tym w przygotowaniu wniosków, zbieraniu certyfikatów i potwierdzeń. Same banki chętniej współpracują z agencjami, ponieważ ufają ich ocenie kupującego.
• Wycena nieruchomości. Agencja zajmuje się wyceną nieruchomości, współpracując z zaufanymi rzeczoznawcami. 

Współpraca z agencją prawie zawsze wymaga zapłaty prowizji, która waha się od 2% do 5% wartości nieruchomości. Koszt usług poszczególnych specjalistów, z którymi agencja współpracuje w celu rozwiązania problemów klienta, często nie jest wliczony w prowizję i jest płatny osobno. Agencje mogą również oferować dodatkowe płatne usługi, takie jak wsparcie transakcji na wszystkich etapach, pomoc w uzyskaniu pozwolenia na pobyt lub innych zezwoleń.

Najlepsze miasta na Cyprze pod względem inwestycji w nieruchomości

Otwarcie konta bankowego 

Aby zaciągnąć pożyczkę na Cyprze i legalnie przeprowadzać transakcje finansowe na wyspie, nierezydenci muszą otworzyć konto bankowe w jednym z lokalnych banków. Na Cyprze działa kilka dużych banków, takich jak Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Eurobank, które oferują wyspecjalizowane produkty hipoteczne dla obcokrajowców i emigrantów.

Aby otworzyć konto, nierezydenci (zarówno osoby fizyczne, jak i firmy) muszą dostarczyć następujące dokumenty:

• Paszport.
• Dowód adresu zamieszkania. Rachunek za media lub wyciąg bankowy potwierdzający aktualny adres, który nie może być starszy niż 3-6 miesięcy.
• Potwierdzenie finansowe. Dokumenty potwierdzające źródło dochodu (np. zeznania podatkowe, zaświadczenie o dochodach, wyciąg bankowy).
• Wypełniony formularz zgłoszeniowy. Standardowe kwestionariusze otwarcia konta, wskazujące dane osobowe i cel otwarcia konta.

Po złożeniu dokumentów bank sprawdzi klienta pod kątem zgodności z wymogami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) i procedurą "poznaj swojego klienta" (KYC). Proces ten trwa zazwyczaj od kilku dni do kilku tygodni. Po zatwierdzeniu bank otworzy rachunek i zapewni klientowi dostęp do bankowości internetowej, karty debetowej i innych usług.

Konto na Cyprze można otworzyć zdalnie przez pośredników lub bezpośrednio przez bank. Jednak nie wszystkie banki zapewniają możliwość bezpośredniego leczenia, preferując działanie z pośrednikami. W takim przypadku najlepiej skorzystać z pomocy lokalnych specjalistów prawnych lub finansowych. Po podpisaniu umowy będą oni kontaktować się z bankiem w imieniu klienta i odpowiadać za zgodność z wymogami prawnymi.

Otwarcie konta na Cyprze jest również łatwe dla nierezydentów, ale należy pamiętać, że niektóre cypryjskie banki mogą wymagać od nich utrzymania minimalnego salda konta, zwłaszcza jeśli jest to konto firmowe. 

Wydatki przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny 

Ubiegając się o kredyt hipoteczny na Cyprze, ważne jest, aby wziąć pod uwagę nie tylko kwotę początkowej płatności i stopy procentowe, ale także wszystkie powiązane koszty. Obejmują one prowizję dla banku lub agencji przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, a także podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości. 

Obejmują one podatek VAT, opłatę skarbową i opłaty za tytuł własności. Najważniejszym z nich jest podatek VAT, który wynosi 19% wartości nieruchomości. Istnieją jednak sposoby na ich obejście, i to całkiem legalne. Szczegółowo przeanalizowaliśmy te niuanse w artykule o podatkach od nieruchomości na Cyprze, który pomoże ci lepiej poruszać się po cypryjskim polu podatkowym podczas pracy z nieruchomościami. Na przykład mieszkańcy mają możliwość otrzymania preferencyjnego (5%) podatku VAT i nie płacenia niektórych opłat w ogóle.

W przypadku kredytu hipotecznego opłaty nie osiągają tak znaczących wartości jak przy zakupie nieruchomości. Najdroższym wydatkiem jest prowizja dla banku za udzielenie kredytu. Zazwyczaj wynosi ona około 1% kwoty kredytu. Przykładowo, przy kredycie hipotecznym w wysokości 200 000 euro prowizja wynosi 2000 euro.

Inne wydatki obejmują:

• Wycena nieruchomości. Banki wymagają niezależnej oceny w celu określenia wartości kredytu, która często jest opłacana przez kredytobiorcę. Koszt takiej oceny waha się od 100 do 350 euro.
• Ubezpieczenie. Koszt obowiązkowego ubezpieczenia przedmiotu (na przykład od pożaru i trzęsienia ziemi) waha się od 350 do 1200 euro, w zależności od przedmiotu i banku.
• Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Jest on wymagany do ochrony banku w przypadku nieprzewidzianych sytuacji. Koszt wynosi około 150-600 euro rocznie, a kwota ta maleje wraz ze spadkiem zadłużenia.
• Usługi notarialne. Notariusz jest ważną postacią w transakcjach dotyczących nieruchomości na Cyprze, ponieważ sprawdza on czystość prawną transakcji i przygotowuje dokumenty. Usługi notarialne kosztują średnio od 1 000 EUR do 3 000 EUR, w zależności od stopnia złożoności transakcji.
• Usługi agencji nieruchomości. Prowizja agencji zazwyczaj waha się od 2% do 5% kosztu obiektu. Procent ten jest płacony przez klienta agencji, którym najczęściej są sprzedawcy nieruchomości, ale w niektórych przypadkach płatność może spaść na barki kupującego.

Dodatkowy koszt Due Diligence, czyli sprawdzenia czystości prawnej przedmiotu przed zakupem, wynosi 100-350 euro, a koszt formalności to około 50-150 euro.

Cypryjskie banki udzielające kredytów na nieruchomości

Głównymi bankami na Cyprze oferującymi kredyty hipoteczne są Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank i Ancoria Bank. Są to największe instytucje finansowe udzielające kredytów hipotecznych na wyspie. 

Przed zapoznaniem się z warunkami, niezwykle ważne jest, aby zrozumieć, że maksymalna kwota kredytu jest wydawana przez bank na podstawie szacunkowej wartości. Oznacza to, że jeśli sprzedawca oferuje zakup mieszkania, przed zakupem należy dowiedzieć się o szacunkowej wartości tego obiektu. Jeśli jest ona niższa niż podana kwota, wówczas maksymalna kwota kredytu będzie niższa. Na przykład, jeśli mieszkanie kosztuje 200 000 euro, a jego szacunkowa wartość wynosi 120 000 euro, to zamiast 160 000 euro kredytu, bank zaoferuje tylko 84 000 euro.

Główne warunki oferowane przez banki na wrzesień 2024 r:

Banki te udzielają również kredytów konsumpcyjnych, nie tylko na zakup samochodów czy sprzętu AGD, ale również na zakup nieruchomości. Jest to bardziej elastyczny rodzaj kredytu, ponieważ można go zaciągnąć na krótszy okres niż w przypadku kredytu hipotecznego (zwykle od 1 do 7 lat). Istnieją jednak wady: główną z nich jest brak zabezpieczenia takiej pożyczki w postaci mieszkania, jak w przypadku kredytu hipotecznego, dlatego oprocentowanie kredytów konsumenckich jest zwykle o 3-8% wyższe. 

Autor

Michaił Konon jest copywriterem

Piszę artykuły informacyjne na temat nieruchomości, inwestycji, poszukiwania pracy i podatków.

Источник